 
 
 
 
 
 
 
 
万科企业股份有限公司  
CHINA VANKE CO., LTD. 
 
 
2017 年度报告 
 
 
 
 
证券代码：000002、299903 
证券简称：万科 A、万科 H代 
公告编号：〈万〉2018-035 
 
 
二〇一八年三月 
 
 
 
                                                                                    万科企业股份有限公司2017年度报告 
第一节  重要提示、目录和释义 
 
重要提示 
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证2017年度报告（以下简称
“本报告”）所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真
实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。 
本报告已经公司第十八届董事会第七次会议审议通过。康典独立董事因个人原因未能
亲自出席本次会议，授权刘姝威独立董事代为出席会议并行使表决权。除此之外，其他各
位董事均亲自出席了本次董事会会议。 
董事会主席郁亮，总裁、首席执行官祝九胜，执行副总裁、首席财务官、财务负责人
孙嘉声明：保证本报告中财务报告的真实、准确和完整。 
公司2017年度分红派息预案：以分红派息股权登记日股份数为基数，每10股派送人民
币9.0元（含税）现金股息，不送红股，不以公积金转增股本。 
本报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成本集团对投资者的实质承诺，
敬请投资者注意投资风险。 
 
 
 
 
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目录 
第一节  重要提示、目录和释义 ................................................................................................... 1 
第二节  致股东 ............................................................................................................................... 4 
第三节  公司简介和主要财务指标 ............................................................................................... 9 
第四节  董事会报告 ..................................................................................................................... 13 
第五节  重要事项 ......................................................................................................................... 76 
第六节  股本变动及股东情况 ..................................................................................................... 86 
第七节  董事、监事、高级管理人员及员工情况 ..................................................................... 94 
第八节  公司治理报告暨企业管治报告 ................................................................................... 103 
第九节  监事会报告 ....................................................................................................................119 
第十节 内部控制情况 ................................................................................................................ 121 
第十一节  公司债券情况 ........................................................................................................... 130 
第十二节  财务报告 ................................................................................................................... 134 
第十三节  备查文件目录 ........................................................................................................... 299 
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释义 
释义项  指  释义内容 
本公司、公司  指  万科企业股份有限公司 
万科、集团、本集团  指  万科企业股份有限公司及其附属公司 
万科物业  指  万科物业发展有限公司 
证监会  指  中国证券监督管理委员会 
深交所  指  深圳证券交易所 
联交所  指  香港联合交易所有限公司 
地铁集团  指  深圳市地铁集团有限公司 
钜盛华  指  深圳市钜盛华股份有限公司 
前海人寿  指  前海人寿保险股份有限公司 
印力集团  指  印力集团控股有限公司 
《公司法》  指  《中华人民共和国公司法》 
《证券法》  指  《中华人民共和国证券法》 
《深交所上市规则》  指  《深圳证券交易所股票上市规则》 
《规范运作指引》   指  《深圳证券交易所主板上市公司规范运作指引》 
《联交所证券上市规则》  指  《香港联合交易所有限公司证券上市规则》 
《公司章程》  指  《万科企业股份有限公司章程》 
报告期   指  2017年1月1 日至2017年12 月31 日 
元  指  如无特殊说明，指人民币元 
 
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第二节  致股东 
 
2017年10月24日，党的十九大胜利闭幕。 
十九大报告为我们揭示了一个伟大新时代的图景，为中国未来的发展指明了方向，也
为万科未来的发展指明了方向。每一个中国企业，都需要转变思想、转换模式，更重要的
是要转化为行动，落实到经营实践当中去。万科需要根据十九大精神的指引，调整我们的
发展策略、经营安排、管理制度，通过踏踏实实的工作，为社会、为人民创造真实价值，
作出实实在在的贡献。 
一个全新的时代开始了，对万科来说是重大的机遇。 
 
没有成功的企业，只有时代的企业。要成为基业长青的百年老店，企业不能只想着赚
钱，而是要正确认识和勇于承担时代赋予的使命，充分结合并不断强化自身的能力优势，
做正确的事、重要的事，做力所能及的事。 
万科在上一个时代取得的成功，也正是因为我们抓住了城市化带来的时代机遇，聚焦
于普通家庭自住住房这样一个主航道，我们才得以从本世纪初二十多亿房屋销售起步，十
年突破千亿，十五年进入世界五百强。 
十九大报告为我们揭示了未来的方向。社会主要矛盾发生了转化，我国也正在由高速
增长阶段转向高质量发展阶段。企业必须顺应这个变化，调整自己的动作。惟其如此，企
业的事业才有更长久的生命力。 
“事业”这个词，在汉语中出自《易经》：“举而措之天下之民，谓之事业。”也就
是说，我们应当追求的事业，不仅是企业盈利和成长，更重要的是，能为最广大的利益相
关方，创造更长久的真实价值。 
十九大报告反复强调“以人民为中心”，把“人民对美好生活的向往”提到了前所未
有的高度。万科未来的经营理念，就是以人民的美好生活为中心。 
把“人民”这个概念落到实处，对企业来说，就是所有的利益相关方。客户、投资者、
员工、社会公众，就是我们首先面对的人民。理解他们最关心、最直接、最现实的需要，
在力所能及的范围内，尽力而为，努力提高他们的获得感、幸福感、安全感，就是企业在
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新时代应该恪守的使命。 
企业是社会的细胞，是经济的微观主体。企业稳健稳定，就为社会稳定作出了贡献。
企业在全球竞争中获胜，就为民族复兴做出了贡献。企业员工敬业、客户满意、投资者取
得良好回报，就为凝聚人心，全面建成小康社会、共同实现社会主义现代化做出了贡献。 
所以，我们必须回答的一个问题是，万科选择什么样的发展道路，如何完善业务布局，
才能充分利用现有资源，最大限度地回报社会，最终为中华民族伟大复兴贡献自己的一份
力量？沿着这个问题，我们需要进一步思考自身的定位，升级我们的战略。 
 
2014 年万科第四个十年发展规划，已经把“三好住宅供应商”的定位延展为“城市配
套服务商”。未来我们将把这一定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，并具
体细化为四个角色：美好生活场景师，实体经济生力军，创新探索试验田，和谐生态建设
者。 
美好生活场景师：幼有所育、学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居、
弱有所扶，人民的美好生活可以具象化。不仅包括衣食住行等基本物质需求，也包括文化、
体育、健康、养老等精神需求、改善性需求。万科将会发挥我们在客户需求分析、场景建
设实施上的能力优势，不断发掘人民对美好生活的需求，提供尽可能高效、尽可能节约资
源的解决方案。我们会瞄准国际先进水平，培育新增长点、形成新动能，推动相关产业优
化升级。除原有的住房供应、物业服务核心业务外，目前我们已经进入租赁住房、物流、
商业、冰雪运动、教育、养老等行业，正在探讨乡村振兴、文化艺术、健康、安全食品等
领域。 
实体经济生力军：“真实价值创造”是万科未来经营管理方针的第一条，其他三条
（以客户为中心、以股东为优先、以奋斗者为本）都是对这一条的展开。我们认为，只有
持续创造真实价值才是企业保持基业长青的根本，真实价值的创造，是我们的天然使命，
是我们一切经营管理活动的根本价值取向。所以我们一直主张“当好农民种好地”，靠真
本事赚钱，靠双手劳动获取回报；反对赚快钱、赚“钱生钱”的“轻松钱”。未来我们会
坚持这个方向，坚持面对真实客户，提供真实产品和服务，坚定不移地走实体经济企业的
道路。 
创新探索试验田：我们重点推进的创新探索，主要包括科技研发、混改和事业合伙人
机制以及互联网时代的企业管理三个方面。（1）在建筑科学与技术、住宅产业化研究方面，
我们希望未来能走到全球前列，形成全球领先的自有知识产权，并延展到绿色、环保等领
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域。（2）万科一直是混合所有制企业，希望我们的成长经验能够帮助更多的企业通过混改
焕发活力。我们的事业合伙人机制是全球企业机制的新探索领域，在起跑线上并不落后于
发达国家，希望能再接再厉，在世界商业史上谱写中国企业的创新篇章，成为“中国智慧”
的一部分。（3）我们自主探索的事件合伙人管理，与美国硅谷方兴未艾的“合弄制”异曲
同工，也处于同一起跑线状态，具备赶超发达国家的初步条件。 
和谐生态建设者：我们理解的“和谐生态”，既包括人与自然的和谐，也包括人与人
的和谐。我们坚决拥护“绿水青山就是金山银山”，不仅在经营活动中要节约资源、保护
环境，我们也在探索进入环保产业、循环经济产业。而人与人的和谐，意味着我们不仅要
对客户、投资者负责，也要对利益相关方负责，对社会负责；我们不仅要关注城市的发展，
也要关注乡村振兴、共同富裕；我们不仅要关注自身的成长，也要带动上下游产业共同发
展。 
 
十九大报告指出，中国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平
衡不充分的发展之间的矛盾。“共建共享”是全面小康的基本要求，也是解决“不平衡”
矛盾的关键要点之一。共建是行动，共享是目标。只有减少贫富差距、地区差距，实现共
同富裕，共享成果，让更多的人民有获得感，人心才能更凝聚，社会才能更和谐。积极投
身到共建共享社会的建设中去，也正是万科未来事业的立足点。 
从进入这个行业开始，万科一直坚持“为普通人盖好房子”，我们主张的“三好住
宅”，不仅要有好房子，还要有好服务、好社区。在一个共建共享社会，普通城市居民，
包括刚刚进入城市的新移民、年轻人，也应该获得有尊严、生活便利的居住空间。解决好
这个问题，才能消除他们的后顾之忧，让他们以更饱满的热情、更充沛的精力干好自己的
主业，投入到全面小康社会和社会主义现代化建设当中去。 
根据经合组织（OECD）的研究结论，房地产行业不仅包括盖房子，还有跟房子相结
合的一系列服务。这些周边行业的规模，最终会超过房地产开发本身。所以房地产行业只
要坚持为普通家庭提供好服务，未来的发展空间还非常广阔。 
 
十九大报告指出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快建立多主体
供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。对此，万科坚决拥护。 
万科一贯主张，住房应该回归居住属性，房地产应该回归实业属性。只有以自住为主
的市场，才能更稳定，有利于企业的长期发展。所以万科一直坚持“盖有人用的房子”。
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我们的产品当中，93%以上是 144 平米以下的普通住房。我们也是行业中第一个坚持走全
装修道路的企业——相对毛坯房来说，装修房的空置率要低得多（装修部分不能升值只能
折旧，投资性购房者更偏向毛坯房）。 
万科是中国最早进入租赁住房市场的开发商，从 2007年万科就开始布局，国内第一个
中低收入家庭宜居租赁住宅示范项目——万汇楼2008年就已经开业。2014年，万科租赁住
房开始进入大规模推广阶段，目前已成为中国首屈一指的集中式长租公寓企业。我们也是
国内率先将住房租赁业务从青年公寓向家庭公寓延展的企业之一。假以时日，万科完全具
备跻身全球最大住房租赁企业行列的条件。 
我们认为，集中式公寓能提供更安全、更有幸福感的居住空间，提供更丰富的便利服
务，实现产业真正的优化升级，代表着未来的方向。而家庭公寓能真正实现以租赁方式解
决终身居住需要，是彻底的租赁居住解决方案。万科会尽全力发挥自身专业优势，并整合
上下游优质资源，争取成为住房共建、共享事业的领头羊。 
     
在2018年新年贺词和春节讲话中，习近平主席指出：新时代是奋斗者的时代。幸福都
是奋斗出来的，奋斗本身就是一种幸福。只有奋斗的人生才称得上幸福的人生。奋斗者是
精神最为富足的人，也是最懂得幸福、最享受幸福的人。正如马克思所讲：“历史承认那
些为共同目标劳动因而自己变得高尚的人是伟大人物；经验赞美那些为大多数人带来幸福
的人是最幸福的人”。 
这说出了我们的心声。对万科事业合伙人的首要要求，就是“奋斗为本”。按照我们
的定义，在自己岗位上动力不竭、全力以赴、持续奋斗的人，就是奋斗者，而持续创造真
实价值的奋斗者，就是我们的事业合伙人。这与职位高低、资历深浅、任职长短无关。 
在新时代，万科将进一步弘扬奋斗者文化。“奋斗者”是我们对自己的承诺。我们相
信天道酬勤，先耕耘才有收获，有奋斗才会成功。我们鼓励人人都成为奋斗者，成为拥有
坚定信念、具备企业家精神，乐于艰苦奋斗、顾全大局的奋斗者。 
奋斗者对我们共同的事业使命坚信不疑，相信创造价值和福祉是人生的意义。奋斗者
具备主人翁意识，他们自我驱动而不是被驱动。 
奋斗者具备企业家精神，是创新创业的发动机。他们不安于现状，而是通过不断创新
突破、传承迭代来追求创造更大的价值。 
奋斗者追求自我实现，享受奋斗过程，远离懒惰、享乐、怯懦和止步不前。他们习惯
保持艰苦奋斗，敢于打破舒适区挑战自我，勇于冲锋陷阵迎难而上，乐于与时俱进学习成
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长。 
奋斗者懂得合力的重要性，能克制小我，以事业大局、共同目标为重，开放协作，主
动补位，必要时甘于为大局做局部的牺牲、能够借助合作放大自我的价值实现。 
 
 各位股东，住房回归居住属性，房地产回归实业属性，是不可逆转的时代趋势。在新
的时代里，万科必须坚持为普通人提供好产品、好服务，通过自身的努力，为满足人民对
美好生活的各方面需求，做出力所能及的贡献。只有做到这些，万科才能成为无愧于伟大
新时代的好企业。也只有做到这些，万科才能为股东持续创造越来越多的真实价值。 
 
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第三节  公司简介和主要财务指标 
一、公司简介 
（一）基本信息 
中文名称：万科企业股份有限公司（缩写为“万科”） 
英文名称：CHINA VANKE CO., LTD.(缩写为“VANKE”) 
注册地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心 
邮政编码：518083 
办公地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心 
邮政编码：518083 
香港主要营业地点：香港花园道1号中银大厦55楼 
国际互联网网址：www.vanke.com 
电子信箱：IR@vanke.com 
法定代表人：郁亮 
联交所授权代表：王文金、朱旭 
联交所替代授权代表：陈颖杰 
（二）联系人和联系方式 
董事会秘书、公司秘书：朱旭 
电子信箱：IR@vanke.com 
股证事务授权代表：梁洁 
电子信箱：IR@vanke.com 
联系地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心 
电话：0755-25606666 
传真：0755-25531696 
助理公司秘书：陈颖杰 
电子邮件：IR@vanke.com 
联系地址：香港花园道1号中银大厦55楼 
电话：00852-23098888 
传真：00852-23288097 
（三）股票情况 
A股股票上市地：深交所 
A股股票简称：万科A 
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A股股票代码：000002 
H股股票上市地：联交所 
H股股票简称：万科企业、万科H代注 
H股股票代码：2202、299903注 
注：该简称和代码仅供本公司原 B股股东通过境内证券公司交易系统交易其因 B转 H而持有的本公
司H股股份使用。 
H股股份过户登记处：香港中央证券登记有限公司 
联系地址：香港湾仔皇后大道东183号合和中心17楼1712-1716室 
（四）信息披露及备置地点 
信息披露媒体名称：《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日
报》、巨潮资讯网、联交所披露易网站以及香港一家英文媒体 
登载年度报告的国际互联网网址： 
A股：www.cninfo.com.cn 
H股：www.hkexnews.hk 
年度报告备置地点：公司董事会办公室 
（五）注册变更情况 
公司首次注册登记日期：1984年5月30日，地点：深圳 
变更登记日期：2017年7月14日，地点：深圳 
统一社会信用代码：91440300192181490G 
（六）聘请的会计师事务所和律师事务所 
公司聘请的会计师事务所 
境内：毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙) 
地址：北京市东长安街1号东方广场毕马威大楼8层 
签字会计师：房炅，陈泳意 
境外：毕马威会计师事务所 
地址：香港中环遮打道10号太子大厦8楼 
公司聘请的律师事务所 
境内：广东信达律师事务所 
地址：深圳市福田区益田路 6001 号太平金融大厦12楼 
境外：普衡律师事务所 
地址：香港花园道1号中银大厦21~22楼 
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二、会计数据和财务指标摘要 
（一）主要会计数据和财务指标 
单位：人民币元 
  2017年  2016年  本年比上年增减  2015年 
营业收入  242,897,110,250.52   240,477,236,923.34  1.01%  195,549,130,020.90 
营业利润  50,812,916,408.40  39,023,778,797.86  30.21%  33,122,777,302.51 
利润总额  51,141,952,665.41  39,253,611,726.28  30.29%  33,802,617,619.10 
归属于上市公司股东的净利润  28,051,814,882.36  21,022,606,256.56  33.44%  18,119,406,249.27 
归属于上市公司股东的扣除非经
27,279,538,697.37  20,929,278,864.67  30.34%  17,615,950,216.12 
常性损益的净利润 
经营活动产生的现金流量净额  82,322,834,216.50  39,566,129,021.69  108.06%  16,046,020,691.50 
基本每股收益  2.54  1.90  33.43%  1.64 
稀释每股收益  2.54  1.90  33.43%  1.64 
全面摊薄净资产收益率  21.14%  18.53%  增加2.61个百分点  18.09% 
加权平均净资产收益率  22.80%  19.68%  增加3.12个百分点  19.14% 
  2017年末  2016年末  本年末比上年末增减  2015年末 
资产总额  1,165,346,917,804.55   830,674,213,924.14  40.29%  611,295,567,689.29 
负债总额  978,672,978,646.26  668,997,642,643.14  46.29%  474,985,950,368.27 
归属于上市公司股东的净资产  132,675,315,293.33  113,444,766,722.65  16.95%  100,183,517,822.33 
股本  11,039,152,001.00  11,039,152,001.00  0.00%  11,051,612,300.00 
归属于上市公司股东的每股净资
12.02  10.28  16.93%  9.08 
产 
资产负债率  83.98%  80.54%  增加3.44个百分点  77.70% 
注： 2015年、2016年营业利润不包含资产处置损益。 
（二）分季度主要财务指标 
单位：人民币元 
  第一季度  第二季度  第三季度  第四季度 
营业收入  18,589,228,819.05  51,221,248,748.44  47,290,026,129.24  125,796,606,553.79 
归属于上市公司股
695,411,556.91  6,607,312,428.05  3,788,276,899.92  16,960,813,997.48 
东的净利润 
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 676,188,911.45  6,447,315,533.85  3,472,005,808.96  16,684,028,443.11 
损益的净利润 
经营活动产生的现
-9,523,936,365.94  31,374,097,084.30  -5,143,922,833.11  65,616,596,331.25 
金流量净额 
（三）非经常性损益项目 
单位：人民币元 
项目  2017年  2016年  2015年 
非流动资产处置损益  -4,915,545.41  -1,994,277.63  1,521.70 
可供出售金融资产在持有
55,886,748.24  8,150,281.96  3,585,261.69 
期间及处置的投资收益 
出售、处理部门或投资单
61,498,251.79   -62,729,861.09  -376,974,837.33 
位收益 
除上述各项之外的其他投
资收益、营业外收入和支 735,489,630.97   231,827,206.05  985,008,218.90 
出 
11                                                                                    万科企业股份有限公司2017年度报告 
所得税影响  -70,328,510.53  -57,284,084.10  -86,056,125.60 
少数股东损益影响  -5,354,390.07  -24,641,873.30  -22,108,006.21 
合计  772,276,184.99  93,327,391.89  503,456,033.15 
（四）境内外会计准则差异 
单位：人民币元 
归属于上市公司股东的净利润  归属于上市公司股东的所有者权益 
 
2017年  2016年  2017年12月31日  2016年12月31日 
按境外会计准则  28,051,814,882.36  21,022,606,256.56  132,675,315,293.33    113,444,766,722.65  
按境内会计准则  28,051,814,882.36  21,022,606,256.56  132,675,315,293.33  113,444,766,722.65 
按境外会计准则调整的分项及合计： 
按境外会计准则  -  -  -  - 
差异说明  无差异 
 
12                                                                                    万科企业股份有限公司2017年度报告 
第四节  董事会报告 
一、经营情况讨论与分析 
党的十九大报告旗帜鲜明的指出，要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加
快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。对房地
产行业而言，一个全新的时代正在拉开帷幕。 
新时代将是住房进一步回归居住属性的时代。本集团坚信，住房只有回归基本的居住
功能，行业才能获得长期健康的发展。本集团始终坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的
房子”，致力于解决更多普通人的居住问题。报告期内，本集团所销售的产品中，93%为
中小户型普通商品房。 
新时代将是租赁住房市场蓬勃发展的时代。大力发展住房租赁市场，才能更好的满足
不同人群的居住需求。本集团以成为全球领先的住宅租赁企业为目标，目前已跻身全国最
大的集中式长租公寓服务商行列，截至2017年底，已在全国29个城市开业96个项目，已
开业房间数超过3万间，获取房间数超过 10万间。未来本集团将为更多家庭提供更全面的
居住解决方案。 
新时代也是不断满足人民美好生活需要的时代。本集团将自身定位进一步迭代升级为
“城乡建设与生活服务商”，所搭建的生态体系已初具规模，在巩固住宅开发和物业服务
固有优势的基础上，业务已延伸至商业开发和运营、物流仓储服务、租赁住宅、产业城镇、
冰雪度假、养老、教育等领域，为更好的服务人民美好生活需要、实现可持续发展奠定了
良好基础。 
回顾过去的一年，我们备感欣慰。在全体员工的努力下，本集团不仅实现了利润的增
长，保持了良好的销售回款和稳健的财务结构，在产品品质、绿色建筑、住宅产业化推广、
组织赋能等方面也取得了可喜的进步，各项新业务稳步推进，在践行社会责任、精准扶贫、
美丽乡村建设等方面亦做出了力所能及的贡献，实现了“有质量的增长”。报告期内，地
铁集团成为本集团第一大股东，始终支持万科的混合所有制结构，支持万科城市配套服务
商战略和事业合伙人机制，支持万科管理团队按照既定战略目标，实施运营和管理，支持
深化“轨道+物业”发展模式。 
展望未来，我们满怀信心。新时代将是奋斗者的时代，万科近年来积极探索的事业合
伙人机制正是秉承“以奋斗者为本”的基本理念，鼓励奋斗者自发涌现，在奋斗中成长、
13                                                                                    万科企业股份有限公司2017年度报告 
在贡献中收获、在担当中成就，与时代的旋律相互呼应。未来，本集团将始终坚持“大道
当然，合伙奋斗”，以“人民的美好生活需要”为中心，以现金流为基础，深入践行“城
乡建设与生活服务商”战略，持续创造真实价值，力争成为无愧于伟大新时代的好企业。 
（一）2017年房地产市场回顾 
报告期内，在“房子是用来住的，不是用来炒的”总体原则下，各地因城施策分类指
导，大力培育住房租赁市场，房地产市场前期过热的局面得到有效遏制，为建立健全长效
机制提供了有利时机。 
全国商品房销售增速放缓。国家统计局数据显示，2017年全国商品房销售面积为16.94
亿平米，同比增长7.7%，销售金额13.37万亿元，同比增长 13.7%，增速较2016年分别下
降14.8和21.1个百分点。分季度看，全国商品房销售面积的单季增速分别为19.5%、14.1%、
1.1%和2.4%，三、四季度增速下降明显。 
重点城市的新房供应与成交面积回落。公司长期重点观察的 14 个城市1 商品住宅批准
预售面积和成交面积同比分别下降4.3%和29.3%。截至2017年底，上述城市的新房可售库
存（已取得销售许可而尚未售出的面积）约 1.05 亿平方米，库存去化周期约 8.4 个月。另
一方面，三四线城市受益于投资溢出效应和去库存政策驱动，商品住宅成交面积同比保持
增长，但年底增速也逐渐趋缓。 
全国房地产开发、投资增速基本持平。年内全国房地产开发投资完成额为 11.0 万亿元，
同比增长7.0%，增速较2016年高0.1个百分点。全国房屋新开工面积17.9亿平方米，同比
增长7.0%，增速较2016年低1.1个百分点。 
土地市场出现深远变化。全年住宅用地成交楼面均价虽同比上涨，但下半年土地成交
溢价率逐步回落。值得关注的是，租赁用房和保障性用地已成为土地供应的重要组成部分，
多地推出纯租赁住房用地供应，并加大竞自持住房用地供应力度。 
2017 年，从中央到地方密集出台政策，加快推进租购并举的制度建设，包括在人口净
流入的大中城市加快发展住房租赁市场，以及启动利用集体建设用地建设租赁住房的试点
工作；目前，多地已上线国有租赁平台，包括商业银行、互联网企业在内的社会各方力量
也纷纷进军住房租赁市场。在一系列政策的推动下，住房租赁市场正进入蓬勃发展的阶段。 
房地产市场融资渠道逐渐趋紧，房地产贷款增速明显下降。2017 年末，全国主要金融
机构房地产贷款余额为 32.2万亿元，同比增长 20.9%，增速较 2016年末低 6.1个百分点。
                                                        
1北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州 
14                                                                                    万科企业股份有限公司2017年度报告 
截至 2017年底，个人住房贷款加权平均利率为 5.26%，较 2016年底上升 0.74个百分点。
在严格限制资金违规流入楼市的同时，政府亦积极出台政策，加大对住房租赁市场的金融
支持力度。 
（二）报告期内主要工作 
本集团的主营业务包括房地产开发和物业服务。在巩固核心业务优势的基础上，本集
团亦积极拓展与生活服务相关的其它业务。 
2017 年，本集团实现营业收入 2,429.0 亿元，同比增长 1.0%；实现归属于上市公司股
东的净利润280.5亿元，同比增长33.4%；每股基本盈利2.54元，同比增长33.4%；全面摊
薄的净资产收益率为21.1%，较2016年增加2.61个百分点。 
分业务看，本集团全部营业收入中，来自房地产业务的结算收入比例为95.9%。 
单位：万元 
营业收入  营业成本  营业利润率 
行业 
金额  增减  金额  增减  数值  增减 
1.主营业务  24,013,964.88  0.73%  15,917,782.49  -6.09%  25.53%  5.80个百分点 
其中：房地产  23,301,306.18  -0.48%  15,338,519.17  -7.70%  25.82%  6.05个百分点 
      物业服务  712,658.70  67.28%  579,263.32  74.54%  16.18%  -1.04个百分点 
2.其他业务  275,746.15  32.78%  90,209.10  262.73%  64.75%  -18.39个百分点 
合计  24,289,711.03  1.01%  16,007,991.59  -5.69%  25.98%  5.71个百分点 
注：营业利润率数据已扣除税金及附加。 
分区域看，本集团房地产业务的结算收入中，南方区域、上海区域、北方区域和中西
部区域的占比分别为30.52%、28.62%、23.77%和17.09%。 
分区域的营业收入和利润情况 
结算面积  主营业务收入 权益净利润 
比例  比例  比例 
  （平方米）  （万元）  （万元） 
南方区域  4,554,256  23.00%  7,112,249.09  30.52%  1,233,743.23    40.73% 
上海区域  4,545,587  22.95%  6,669,692.70   28.62%  957,071.34    31.60% 
北方区域  5,819,047  29.38%  5,537,631.95   23.77%  521,384.16  17.21% 
中西部区域  4,886,213  24.67%  3,981,732.44   17.09%  316,928.63    10.46% 
合计  19,805,103  100.00%  23,301,306.18   100.00%  3,029,127.36   100.00% 
注：报告期内有结算的城市，南方区域包括：深圳、广州、东莞、佛山、珠海、中山、长沙、厦门、
泉州、福州、三亚、惠州、清远、莆田、南宁；上海区域包括：上海、杭州、苏州、无锡、常州、扬州、
合肥、南京、镇江、宁波、南昌、芜湖、南通、嘉兴、徐州、昆山、温州；北方区域包括：北京、唐山、
天津、沈阳、鞍山、抚顺、大连、长春、吉林、青岛、烟台、太原、晋中、秦皇岛、济南；中西部区域包
括：成都、重庆、南充、武汉、西安、贵阳、昆明、乌鲁木齐、郑州。 
1、房地产业务情况 
15                                                                                    万科企业股份有限公司2017年度报告 
（1）销售和结算情况 
销售金额保持增长。报告期内，本集团实现销售面积 3,595.2 万平方米，销售金额
5,298.8亿元，同比分别上升30.0%和45.3%。 
市场份额提升。本集团在全国商品房市场的份额上升至3.96%（2016年：3.10%）。在
22个城市的销售金额位列当地第一。 
坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”。报告期内，本集团所销售的产品中，
住宅占比 82.7%，商办占比 13.6%，其它配套占比 3.7%。其中住宅产品聚焦主流客户自住
需求，93%的产品为144平方米以下的中小户型。 
分区域看，本集团的销售情况如下： 
销售面积  销售金额 
比例  比例 
  （万平方米）  （亿元） 
南方区域  714.80  19.88%  1,515.15  28.60% 
上海区域  900.10  25.04%  1,501.27  28.33% 
北方区域  991.90  27.59%  1,265.57  23.88% 
中西部区域  986.49  27.44%  996.76  18.81% 
其他  1.86  0.05%  20.07  0.38% 
合计  3,595.15  100.00%  5,298.82  100.00% 
注：报告期内有销售的城市，南方区域包括深圳、广州、清远、东莞、惠州、佛山、珠海、中山、厦
门、福州、漳州、泉州、莆田、三亚、南宁、长沙、晋江、石狮；上海区域包括上海、杭州、嘉兴、苏州、
昆山、常熟、无锡、南京、南昌、宁波、合肥、扬州、温州、芜湖、徐州、南通、镇江、常州、海宁；北
方区域包括北京、秦皇岛、天津、沈阳、抚顺、大连、长春、哈尔滨、吉林、青岛、济南、烟台、太原、
晋中、唐山、鞍山、石家庄、廊坊；中西部区域包括成都、南充、武汉、西安、郑州、重庆、昆明、贵阳、
乌鲁木齐、玉溪；其他包括：香港、纽约、旧金山、新加坡、伦敦。 
实现结算收入 2,330.1亿元。本集团实现结算面积 1,980.5万平方米，同比下降 3.5%；
实现结算收入2,330.1亿元，同比减少0.48%；房地产业务的结算均价为11,765元/平方米。 
已售未结资源增至 4,143.2 亿元。截至报告期末，本集团合并报表范围内有 2,962.5 万
平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约 4,143.2 亿元，较上年末分别增长 30.0%和
48.9%。 
（2）开发投资情况 
新开工面积稳定增长。2017年本集团累计开工约3,651.6万平方米，同比增长16.4%，
较年初计划增长 24.9%。原因主要在于年初计划开工仅是基于当时主要开发项目作出的安
排，实际开工面积包括了年内一批新获取项目。 
竣工面积同比微增。2017年本集团实际竣工2,301.4万平方米，较2016年增长2.9%。
16                                                                                    万科企业股份有限公司2017年度报告 
因部分项目竣工略有延迟，全年竣工面积略低于年初计划竣工面积。 
聚焦核心城市经济圈，审慎投资。鉴于核心城市土地资源日益稀缺，主要城市土地竞
争激烈，地价成本大幅上升。本集团秉持理性投资策略，充分发挥自身的品牌、资金、运
营优势，积极拓展合作、股权收购、代建等渠道，发掘各类潜在的市场机会。2017 年本集
团获取新项目 216 个，总规划建筑面积 4,615.4 万平方米，权益规划建筑面积 2,768.1 万平
方米，权益地价总额约2,188.9亿元，新增项目均价为7,908元/平方米。按建筑面积计算，
其中72.3%的新增项目为合作项目。按建筑面积计算，其中74.7%位于一二线城市；按权益
投资金额计算，90.0%位于一二线城市。在深耕现有城市的基础上，本集团新进入哈尔滨、
石家庄、兰州、西昌、宜昌等城市。在海外本集团新进入吉隆坡。 
项目资源满足持续发展需要。截至报告期末，本集团在建项目总建筑面积约6,852.8万
平方米，权益建筑面积约 4,374.0 万平方米；规划中项目总建筑面积约 6,321.9 万平方米，
按万科权益计算的建筑面积约 4,077.9万平方米。此外，本集团还参与了一批旧城改造项目，
按当前规划条件，此类项目中万科权益建筑面积在报告期末合计约289.1万平方米。 
有关本集团新增项目的具体信息，详见本集团“非募集资金投资情况”之“项目投
资”。 
（3）产品和工程管理情况 
产品质量保持领先。面对不断扩大的项目施工规模，本集团始终秉承质量第一的理念，
通过项目季度评估、交付评估及客户验房指引表，从过程监控、结果检验和客户视角三个
维度全方位保障并持续提升产品质量；通过“天网行动”确保采购产品的性能和质量。报
告期内，本集团充分利用信息化技术，通过工程管理 APP“匠心”，进一步提升精细化管
控能力，通过移动验房 APP 以及线上客户服务产品“服务家”为客户提供更加快速便捷的
沟通渠道。本集团产品保持良好的客户口碑，总体客户满意度保持在87分的高位。 
持续推进绿色建筑发展。党的十九大报告提出，要像对待生命一样对待生态环境，形
成绿色发展方式和生活方式，建设美丽中国。本集团一直致力于引领行业绿色发展，最大
限度地节约资源、保护环境和减少污染。2017 年，本集团获得绿色建筑标识的项目面积达
到 4,372.4 万平方米。自 2009 年推广绿色建筑以来，本集团绿色建筑面积已累计达到 1.12
亿平方米。 
积极推广住宅产业化技术应用。住宅产业化通过规模化、集约化、工业化的建筑方式
大幅降低能源与资源消耗，是建筑业践行绿色低碳发展的最佳实践之一。本集团凭借在住
宅产业化领域的先发优势，确定了“两提一减（提高质量、提高效率、减少对人工的依
17                                                                                    万科企业股份有限公司2017年度报告 
赖）”的工业化推广原则，将装配式内隔墙、免抹灰技术、穿插提效等技术和管理工具与
预制技术有效结合，逐渐摸索出一条解决市场需求、符合行业发展、具备领先性的建筑产
业化之路。2017 年本集团工业化开工面积占总开工面积的 84%。主流产品相比传统工艺实
现工期提效20%。 
科技赋能助力项目管理运营。期内，本集团持续推广 BIM（Building Information 
Modeling）建筑信息化技术在项目上的应用，提升图纸质量、减少现场施工的变更，同时，
在设计 BIM模型和设计数据的基础上，开发 BIM 5D工程管理平台，尝试应用在东莞建筑
研究中心基地植物园等项目中，以实现施工过程中产生的工人、工时、工序、工效以及成
本等数据的实时采集固化。在商业项目上推广能源管理系统的应用，实时采集各种用能设
备的实际运行情况和能耗水平，以数据为依据更加有效地开展节能工作，实现真正的绿色
节能运营，并对以后的新项目起到反馈指导作用。 
2、物业服务情况 
2017 年本集团物业服务业务实现合并报表范围内主营业务收入 71.3 亿元，同比增长
67.28%。2017年底万科物业已进入80个城市。 
万科物业以“让更多用户体验物业服务之美好”为使命，报告期内着重提升商业和写
字楼物业管理的能力，并围绕楼宇和业主工作及生活配套提供拎包入住、房屋托管、二次
装修等基于楼宇的服务，以及阳光物业、邻里社交和友邻市集等基于生活的服务，服务品
质持续保持行业领跑。期内，万科物业获“中国物业服务百强企业综合实力TOP1”，连续
八年蝉联百强榜首，并荣获“2017中国物业服务品质领先品牌第一名”、“2017中国物业
服务百强满意度领先企业”和“2017 中国特色物业服务领先企业——企业总部基地”等多
项荣誉。万科物业服务品牌价值持续保持行业领先，连续八年蝉联物业服务品牌价值榜首。 
3、拓展业务情况 
（1）商业开发与运营 
截至2017年底，本集团管理商业项目共计172个，总建面超过1千万平方米。本集团
以印力集团为商业开发与运营平台，秉持为家而建的理念。期内印力集团持续推进商业服
务创新、存量资产管理提升和数字化建设，优化城市空间场景体验，助力城市更新升级，
同时积极探索社区商业运营模式。2018年1月印力集团联合收购凯德20家购物中心，进一
步完善商业布局。截至目前，印力集团管理面积总规模已经达到行业第二。 
2017年10月，印力以深国投广场为标的发起并设立信托受益权资产支持专项计划，实
现商业物业资产证券化。该产品于2017年12月在深交所正式挂牌交易。 
18                                                                                    万科企业股份有限公司2017年度报告 
（2）物流仓储服务 
本集团物流地产主打高标库产品，客户主要为国内主流电商、快递快运、高端制造业、
现代零售业和生鲜食品企业。 
2017年本集团物流地产业务新获取项目36个；于报告期末至本报告披露日，新增8个
物流地产项目。以上44个项目合计规划建筑面积约为 334万平方米。截至本报告披露日，
本集团物流地产业务累计获取 62 个项目，总建筑面积（指可租赁物业的建筑面积）482 万
平方米，其中已建成运营项目共26个，稳定运营项目平均出租率达到96%。 
本集团联合中银集团投资有限公司、厚朴、高瓴资本、SMG 组成财团，共同参与全球
领先的现代物流设施提供商普洛斯（Global Logistic Properties Limited，新加坡交易所上市
公司，股票代码：MC0.SG）私有化。普洛斯已于2018年1月22日从新加坡交易所主板退
市。 
（3）租赁住宅 
本集团致力于成为全球领先的住宅租赁企业，目前已整合形成了集中式长租公寓品牌
“泊寓”。泊寓致力于满足城市青年人群的中长期租住需求。截至报告期末，泊寓业务已
覆盖29个一线及二线城市，累计获取房间数超过10万间，累计开业超过3万间。 
期内，本集团启动“万村计划”，专门从事城中村综合整治及租赁运营业务，升级城
中村公共设施配套，提供规范化的租赁服务。本集团与深圳市人才安居集团有限公司签订
了战略合作协议，双方将在人才安居住房和社会租赁住房的开发建设、房屋租赁、装饰装
修、物业管理等方面展开全方面合作。 
（4）其它业务 
此外，本集团遵循与客户同步发展和与城市同步发展两条主线，继续积极探索冰雪度
假、养老、教育、产业办公等业务。 
在冰雪度假方面，本集团持续提升品质，打造最佳滑雪度假目的地。在 2017 年 11 月
至2018年2月雪季期间，吉林万科松花湖和北京石京龙两个滑雪项目累计到访的客流量超
过 50万人次，创历史新高。万科松花湖度假区运营能力获得业界认可，荣获第五届世界滑
雪大奖颁发的“2017年度中国最佳滑雪度假区”称号。 
在养老业务方面，本集团目前已经布局了 15个城市。截至报告期末，共获取带床位项
目约50个，另有无床位的日照/居家服务中心约120个，杭州“随园嘉树”等项目获得社会
各界高度评价。 
在教育业务方面，本集团通过创新型公办、PPP 模式、民办国际化学校等多种模式探
19                                                                                    万科企业股份有限公司2017年度报告 
索覆盖 K12 的全日制教学体系，同时积极拓展包括城市营地、社区营地、户外营地在内的
素质教育基地。目前本集团在全国参与运营超过 10所学校；营地教育方面，梅沙户外营地
自2015年成立以来，已为超过10万青少年提供素质教育服务。 
报告期内，本集团与新加坡悦榕集团签署战略合作协议，发挥双方优势，共同拓展酒
店等相关业务。本集团还与华人文化控股集团签订战略合作框架协议，以借助华人文化及
其合作方在文化领域的资源和优势，为城市和客户带来更加多元的产品与服务。 
4、融资情况 
报告期内，房地产企业融资渠道逐渐收紧，本集团坚持“以现金流为基础的持续真实
价值创造”理念，强化资金管控。截至报告期末，本集团持有货币资金 1,741.2亿元，远高
于短期借款和一年内到期长期负债的总和622.7亿元。货币资金中，人民币占比85.4%，美
元、港币、英镑和新加坡币等外币合计占比 14.6%。相对充裕的资金状况有利于本集团灵
活把握市场机遇，推动各项业务顺利发展。 
保持行业领先的信用评级。受股权事件影响，标普、穆迪于2016年8月先后下调本集
团评级展望为“负面”。2017年，地铁集团成为本集团第一大股东。2017年 3月穆迪上调
本集团评级展望至“稳定”，并维持“Baa1”的信用评级；6 月标普上调本集团评级展望
至“稳定”，并维持“BBB+”的长期企业信用评级；惠誉维持本集团“BBB+”的信用评
级，评级展望为“稳定”。国内评级机构中诚信证券评估有限公司维持本集团主体信用等
级AAA，评级展望稳定。 
融资成本保持低位。本集团和各类金融机构长期保持良好的合作关系，发挥自身的资
金和信用优势，总体融资成本控制在较低水平。报告期内，本集团实际利息支出合计人民
币 82.1 亿元，其中资本化的利息合计人民币 41.5 亿元。报告期内本集团先后完成 2017 年
面向合格投资者公开发行公司债券第一期和第二期的发行，两期债券均为 5 年期（附第 3
年末公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权）品种，发行规模分别为人民币 30亿元
和 10 亿元，最终发行的票面利率分别为 4.50%和 4.54%，位于同期发债利率低位；本集团
之全资子公司万科地产（香港）有限公司完成金额为 10 亿美元的 10 年期定息票据发行，
票面利率为3.975%。 
5、组织赋能 
党的十九大报告提出“保证全体人民在共建共享发展中有更多获得感，不断促进人的
全面发展、全体人民共同富裕”。“共建共享”已经成为不可阻挡的时代趋势。本集团当
前正在推行的事业合伙人机制，以“共识、共创、共担、共享”为基本理念，将资本、知
20                                                                                    万科企业股份有限公司2017年度报告 
识劳动及企业家精神进行有机结合，通过制度创新调动员工更广泛的积极性，致力于为最
广大的利益相关方创造更长远的真实价值，为现代企业制度的创新升级提供实践样本。报
告期内，本集团通过团队共创的方式，探索形成了系统性阐释万科事业合伙人理论内涵和
机制要义的事业合伙人纲领，同时积极开展事业合伙人实践探索。（1）启动组织重建工作，
各区域和业务单位在架构调整、职级重构、奋斗者培养等层面都进行了积极的探索；（2）
打破职级、岗位、资历等限制，百花齐放探索奋斗者培养体系，鼓励并帮助奋斗者自发涌
现；（3）为鼓励真实价值创造，本集团进一步完善薪酬机制，报告期内董事会审议通过
2017-2019年度奖金方案，2018年1月董事会修订了经济利润奖金方案。 
随着经营规模扩大以及业务场景的增加，管理复杂性与日俱增，本集团通过“沃土计
划”（信息化和数字化建设项目）促进业务发展、推动精益化运营，提高组织协同效率。
报告期内，沃土计划完成多个数字化产品的上线和大范围推广：面向客户推出了移动在线
的客服平台“服务家”，有效节省客户报修处理时间，改善客户体验；面向营销团队和潜
在客户推出“在线家”、“分享家”、“置业神器”等多种数字化营销工具，助力营销推
广；通过筑融（ICP）系统全面打通核心业务流程，促进以业务流程为导向的跨部门、跨
地域协同和信息共享；通过智慧数据平台慧眼（IDP）系统提升了数据的交互效率，助力
业务单元精准分析和快速决策。 
6、社会责任 
在实现业绩增长的同时，本集团亦积极响应党中央、国务院打赢脱贫攻坚战号召，凭
借自身优势，开展产业、教育、就业扶贫，为实现人民同步小康贡献力量；并持续在乡村
振兴、绿色环保、教育发展、儿童疾病、古建筑保护等领域开展公益活动。 
报告期内本集团履行社会责任的情况，详见同日发布的《2017 年企业社会责任报告》。 
（三）经营和财务状况分析 
1、 利润状况 
报告期内，本集团实现净利润人民币372.1亿元，同比增长 31.2%；实现权益净利润人
民币280.5亿元，同比增长33.4%。 
随着一批在市场回暖期销售、盈利情况相对较好的项目进入结算，本集团房地产业务
的结算毛利率为 25.8%，较 2016年提高 6.0 个百分点。本集团全面摊薄的净资产收益率为
21.1%，较2016年上升2.6个百分点。 
2017年本集团实现投资收益人民币 62.4亿元，同比增长 24.5%。其中，来自联营、合
营公司实现的公司权益利润为人民币45.7亿元。  
21                                                                                    万科企业股份有限公司2017年度报告 
2、 负债情况 
（1）负债率 
截至2017年底，本集团净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）为8.8%，继
续保持在行业较低水平。 
（2）有息负债及结构 
截至报告期末，本集团有息负债合计人民币 1,906.2亿元，占总资产的比例为 16.4%。
有息负债以中长期负债为主。有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债合计人民币
622.7亿元，占比为32.7%；一年以上有息负债人民币1,283.5亿元，占比为67.3%。 
分融资对象来看，银行借款占比为 60.5%，应付债券占比为 20.2%，其他借款占比为
19.3%。 
分利率类型来看，有息负债中，固定利率负债占比49.2%，浮动利率负债占比50.8%。
有抵押的有息负债人民币38.5亿元，占总体有息负债的2.0%。 
分境内境外来看，境内负债占比67.3%，境外负债占比32.7%。人民币负债占比70.0%，
外币负债占比30.0%。 
融资情况表（截至2017年12月31日） 
单位：万元 
途径  融资余额  融资成本区间  期限结构 
Libor 按约定利率上浮 短期借款、一年内到期的非流动负债、长期
银行贷款  11,537,327.55  
~6.765%    借款  
债券  3,848,604.83   2.50%-4.54%   一年内到期的非流动负债、应付债券  
 短期借款、一年内到期的非流动负债、长期
其他借款  3,676,508.93   4.75%-7.90%  
借款  
  合计  19,062,441.31   -  -   
3、 存货分析 
截至报告期末，本集团存货金额为5,980.9亿元，较2016年底增长28.0%。其中，拟开
发产品为2,176.6 亿元，占比36.4%；在建开发产品3,290.5 亿元，占比55.0%；已完工开发
产品（现房）499.8 亿元，占比8.4%。 
报告期内，项目存货跌价准备为16.1亿元，较2016年底增加17.3%，公司基于审慎的
市场策略，对仍存在风险的项目计提存货跌价准备。具体情况如下： 
单位：人民币万元 
序号  城市  项目  年初跌价准备余额  年末跌价准备余额 
1  大连  海港城  11,482.8  41,967.5 
2  宁波  万科城  8,698.9  25,900.6 
3  烟台  海云台  30,573.4  22,698.7 
4  南充  金润华府  27,063.3  21,806.9 
5  镇江  蓝山花园  16,890.2  15,217.0 
22                                                                                    万科企业股份有限公司2017年度报告 
序号  城市  项目  年初跌价准备余额  年末跌价准备余额 
6  乌鲁木齐  南山郡  13,587.6  13,587.6 
7  抚顺  金域蓝湾  11,048.0  10,194.5 
8  营口  海港城  6,772.0  6,772.0 
9  温州  龙湾花园  6,839.2  2,524.1 
10  南通  金域蓝湾  1,914.9  516.5 
11  唐山  红郡  1,940.6  69.0 
12  乌鲁木齐  金域缇香  696.2  66.5 
合计  137,507.1  161,320.9 
本年计提的存货减值准备，影响本报告期税后净利润4.4亿元，影响归属于母公司股东
的净利润2.3亿元。 
4、 资本开支承担 
截至报告期末，本集团的资本承担为人民币 1,621.0亿元，主要包括本集团已签订的正
在或准备履行的建安合同，以及已签订的正在或准备履行的土地合同。 
5、 或有负债 
本集团按行业惯例为购房客户的按揭贷款提供担保，主要为阶段性担保，担保期限自
保证合同生效之日起，至客户所购产品的房地产证办出及抵押登记手续办妥并交付银行执
管之日止。截至报告期末，本集团为客户的按揭贷款提供担保总额约人民币 1,406.9亿元。
本集团过去从未因上述担保蒙受任何重大损失。本集团认为无须就该等担保在财务报表中
作出拨备。 
6、 汇率波动风险 
本集团绝大部分业务在中国境内，大部分收入与开支均以人民币计值。 
2017 年人民币兑换美元、港币等外币的汇率走势波动，报告期内本集团产生汇兑损失
约人民币3.6亿元。 
为持续控制汇率波动风险，本集团坚持对资产/负债匹配性、负债期限、境外流动性风
险等进行动态管理，适时采用多种套期保值工具降低汇率波动风险。为降低外币借款汇率
变动产生的风险，截至报告期末，本集团针对15.75亿美元和 35.16亿港币的外币借款及债
券签署了远期外汇契约（DF）。 
7、 主要资产被查封、扣押、冻结的情况 
无。 
8、 主要财务指标变动情况 
单位：人民币万元 
项目  2017-12-31  2016-12-31  变动幅度  说明 
资产总额  116,534,691.78  83,067,421.39  40.29%  经营规模扩大  
货币资金  17,412,100.92  8,703,211.82  100.07%  销售回款增加  
23                                                                                    万科企业股份有限公司2017年度报告 
衍生金融资产  1,249.37  45,867.12  -97.28%  金融资产公允价格变动  
预付款项  7,301,710.69  5,026,254.06  45.27%  预付地价增加 
向合作方及联合营项目
其他应收款  16,324,976.59  10,543,500.49  54.83% 
付款增加 
其他流动资产  72,189.35  867,050.00  -91.67%  投资结构变化  
长期股权投资  8,122,430.53  6,170,198.84  31.64%  对外投资增加  
投资性房地产  2,881,130.03  2,187,442.43  31.71%  投资性物业增加  
长期待摊费用  206,597.59  96,022.63  115.16%  长租公寓业务发展  
土地增值税清算准备金
递延所得税资产  965,100.20  719,853.30  34.07% 
增加  
为取得长期资产支付款
其他非流动资产  1,493,568.60  727,744.06  105.23% 
项增加 
预收款项  40,770,593.99  27,464,555.45  48.45%  销售规模扩大  
应付利息  99,514.43  37,837.49  163.00%  报告期内融资规模增加  
合作方往来增加、土地
其他应付款  18,288,680.29  10,658,025.72  71.60% 
增值税清算准备金增加  
长期借款  9,602,904.47  5,640,606.13  70.25%  融资规模增加  
酬金制物业管理项目预
预计负债  15,986.64  11,867.24  34.71% 
计亏损增加  
收购公司公允价值变动
递延所得税负债  26,529.97  50,404.82  -47.37% 
减少  
项目  2017年1-12月  2016年1-12月  变动幅度  说明 
没收订金及违约金收入
营业外收入  72,328.80  39,676.12  82.30% 
增加  
营业外支出  39,425.17  16,493.40  139.04%  偶然性支出增加 
归属于母公司股东的净
2,805,181.49  2,102,260.63  33.44%  净利润增加  
利润 
9、 资产负债主要构成情况 
单位：人民币万元 
2017-12-31  2016-12-31 
占总资产的比
项目  占总资产的比 占总资产
金额  金额  重增长百分点 
重(％)  的比重(％) 
资产总计  116,534,691.78  100.00  83,067,421.39  100.00  - 
货币资金  17,412,100.92  14.94  8,703,211.82  10.48  4.46 
其他应收款  16,324,976.59  14.01  10,543,500.49  12.69  1.32 
存货  59,808,765.76  51.32  46,736,133.61  56.26  -4.94 
其中：完工开发产品  4,998,111.31   4.29    4,371,222.93   5.26  -0.97 
在建开发产品  32,905,120.21   28.23    28,488,501.41    34.30    -6.07 
拟开发土地  21,766,067.11   18.68    13,691,535.65    16.48    2.20 
建造合同及其他  139,467.13   0.12    184,873.62   0.22  -0.10 
应付账款                 17,343,940.27   14.88  13,804,756.25  16.62  -1.74 
预收款项                 40,770,593.99   34.99  27,464,555.45  33.06  1.93 
其他应付款                 18,288,680.29   15.69  10,658,025.72  12.83  2.86 
一年内到期的非流动负债                   4,616,383.77   3.96  2,677,329.73  3.22  0.74 
长期借款                   9,602,904.47   8.24  5,640,606.13  6.79  1.45 
10、 销售费用、管理费用、投资收益等财务数据变动情况 
单位：人民币万元 
项目  2017年度  2016年度  增减率  变动原因 
销售费用  626,198.13   516,071.59  21.34%  销售规模增长 
24                                                                                    万科企业股份有限公司2017年度报告 
管理费用  886,571.41   680,056.19  30.37%  经营规模增长，人工费用增加 
投资收益  624,456.17   501,383.59  24.55%  处置投资取得的收益增加 
所得税  1,393,356.53   1,090,335.62  27.79%  利润总额增加 
11、 现金流量数据变动情况 
单位：人民币万元 
项目  2017年度  2016年度  同比增减 
经营活动现金流入小计   41,226,088.68    31,283,561.57   31.78% 
经营活动现金流出小计   32,993,805.26    27,326,948.67   20.74% 
经营活动产生的现金流量净额   8,232,283.42    3,956,612.90   108.06% 
投资活动现金流入小计   1,977,156.80    656,476.69   201.18% 
投资活动现金流出小计   7,138,480.10    4,995,381.70   42.90% 
投资活动产生的现金流量净额   -5,161,323.30    -4,338,905.01   18.95% 
筹资活动现金流入小计   12,377,454.95    9,015,558.57   37.29% 
筹资活动现金流出小计   6,850,965.33    5,885,893.51   16.40% 
筹资活动产生的现金流量净额   5,526,489.62    3,129,665.06   76.58% 
现金及现金等价物净增加额   8,483,599.24    2,774,239.38   205.80% 
12、 主要控股、参股企业分析 
□适用  √不适用 
13、 根据《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号—上市公司从事房地产业务》披
露主要项目或营业收入前五的项目 
报告期内，本集团营业收入前五的房地产开发项目如下： 
2017年初可 2017年出售 2017年结算
权益占 最近一期竣工 2017年结算
项目名称  主要业态  地区  供出售面积 面积（平方 面积（平方
比  时间  收入（万元） 
（平方米）  米）  米） 
深圳天誉  100.0%  住宅  深圳  165,824  107,193  209,028  2017年12月  581,878.49 
上海翡翠公园  90.0%  住宅  上海  139,772  54,093  95,653  2017年6月  494,477.70 
上海翡翠滨江  100.0%  住宅  上海  157,081  46,528  67,314  2017年8月  489,039.33 
深圳公园里  65.0%  住宅  深圳  17,073  15,592  129,342  2017年11月  453,809.25 
珠海万科城  40.8%  住宅  珠海  180,942  117,672  161,162  2017年12月  330,925.94 
上述项目所在市场情况： 
（1）深圳市场 
报告期内深圳市持续深化楼市调控，完善土地供应管理，推进租购并举。根据中国指
数研究院数据，2017年深圳市商品住宅销售面积为 259万平方米，同比下降 38%；销售金
额为 1,412亿元，同比下降 37%。截至 2017年末，深圳市商品住宅库存为 339万平方米，
库存去化周期为13.2个月。 
深圳万科持续丰富产品体系，目前已布局长租公寓、商业、产办、酒店、城市更新等
产品线。2017年，深圳万科在当地的市场份额排名第一。 
25                                                                                    万科企业股份有限公司2017年度报告 
（2）上海市场 
报告期内，上海市场坚持调控促进市场稳定，另一方面加快培育住房租赁市场，加大
公开市场纯租赁用地的供应。根据中国指数研究院数据，2017 年上海市商品住宅销售面积
为 1,361万平方米，同比下降 38%；销售金额为 3,558亿元，同比下降 40%。截至 2017年
末，上海商品住宅库存为487万平方米，库存去化周期为10.3个月。 
上海万科坚持为普通人盖好房子，满足城市居民的自住需求，在此基础上，上海万科
围绕“热带雨林”的发展战略，持续丰富产品体系。2017 年上海万科在当地的市场份额排
名第一。 
（3）珠海市场 
2017 年珠海进一步强化限购、限售政策，加强差别化住房信贷政策。根据中原地产数
据，2017年珠海市商品住宅网签成交面积为116万平方米，同比下降80%；销售金额为242
亿元，同比下降78%。截至2017年末，珠海商品住宅库存为173万平方米，库存去化周期
为12.4个月。 
面对市场变化，珠海万科继续坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”，持续提
升产品竞争力。2017年珠海万科销售金额位居珠海市场第五。 
报告期内，本集团营业收入前五的出租项目如下： 
可租赁面积  营业收入 
项目名称  权益占比  业态  地区  出租率 
（平方米）  （万元） 
佛山南海万科广场  51%  商业  佛山  42,640  8,992  96% 
东莞长安万科广场  100%  商业  东莞  44,483  8,188  98% 
香港丽晶中心  75%  办公楼  香港  61,053  8,042  97% 
广州江燕路万科里  68%  商业  广州  26,611  4,652  95% 
Ryder Court  99.95%  办公楼  伦敦  7,000  4,169  100% 
14、 项目跟投情况 
本集团于2014 年推出项目跟投，将项目经营成果与员工利害关系直接挂钩，鼓励跟投
人员为公司和股东创造更大价值。截至2017年12月31日，本集团已有502个项目引入跟
投机制。报告期内新获取的项目中，跟投认购总额为 106.4 亿元，占跟投项目资金峰值的
3.48%，占万科权益资金峰值的5.59%。 
报告期内，本集团开展跟投的项目中，营业收入最高的前五大项目依次为珠海万科城、
东莞虎门万科城、东莞云广场、广州智慧商业广场以及莆田万科城七期项目。以上项目的
跟投情况如下： 
单位：人民币万元 
项目名称  投资主体  实际投资金额  实际投资占比  累计收益  收益占比 
珠海万科城  万科方   28,930.9   40.8%  41,860.8  40.8% 
26                                                                                    万科企业股份有限公司2017年度报告 
项目名称  投资主体  实际投资金额  实际投资占比  累计收益  收益占比 
跟投主体   7,232.7   10.2%  10,465.2  10.2% 
合作方   34,745.4   49.0%  50,274.0  49.0% 
合计   70,909.0   100.0%  102,600.0  100.0% 
万科方   192,892.2   57.4%  100,797.9  57.4% 
跟投主体   8,710.2   2.6%  4,551.6  2.6% 
东莞虎门万科城 
合作方   134,401.6   40.0%  70,233.0  40.0% 
合计   336,004.0   100.0%  175,582.5  100.0% 
万科方   133,359.0   74.4%  81,826.7  74.4% 
跟投主体   10,061.0   5.6%  6,173.3  5.6% 
东莞云广场 
合作方   35,855.0   20.0%  22,000.0  20.0% 
合计   179,275.0   100.0%  110,000.0  100.0% 
万科方   271,980.9   98.9%  41,181.4  98.9% 
广州智慧商业广场  跟投主体   3,019.1   1.1%  457.1  1.1% 
合计   275,000.0   100.0%  41,638.5  100.0% 
万科方   42,051.3   63.6%  23,105.2  63.6% 
跟投主体   7,537.5   11.4%  4,141.5  11.4% 
莆田万科城七期 
合作方   16,529.6   25.0%  9,082.2  25.0% 
合计   66,118.5   100.0%  36,328.9  100.0% 
截至本报告披露日，以上项目跟投主体的收益分配与实际投资保持匹配，以上项目各
股东暂无退出计划。 
（四）未来发展展望 
1、外部环境 
展望2018年，宏观环境、行业格局正在发生深刻变化。 
十九大报告指出，我国社会的主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不
平衡不充分的发展之间的矛盾。在发展方式上，我国已由高速增长阶段转向高质量发展阶
段，正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期，一味追求规模扩张和
增长速度的发展模式已难以为继。  
2018年，政府将继续坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，建立健全促进房地产
市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性。新时代下，
住房回归居住属性，房地产回归实业属性，已经成为不可逆转的趋势，“多主体供给、多
渠道保障、租购并举”将引导资源更多向租赁住房市场配置，多层次的住房供应体系将为
房地产市场稳定奠定更坚实的基础；同时，与人民美好生活需求相关的存量资产运营，以
及相关的消费升级产品和服务，还有相当广阔的发展空间。 
万科必须根据十九大精神的指引，顺应新时代的要求，调整自身的发展战略、经营安
排、管理制度，成为无愧于伟大新时代的好企业。 
27                                                                                    万科企业股份有限公司2017年度报告 
2、经营策略 
面向未来，本集团将深入学习领会贯彻十九大精神，以人民的美好生活为中心，努力
成为美好生活场景师、实体经济生力军、创新探索试验田、和谐生态建设者。 
2018年本集团将积极践行“城乡建设与生活服务商”战略，坚持以客户为中心，以现
金流为基础，为满足人民日益增长的美好生活需要而合伙奋斗，持续创造更多真实价值，
实现有质量的发展。 
（1）在策略上，坚持有质量的增长，以现金流为基础，谨慎投资，持续优化资债结
构 
落实城乡建设和生活服务业务布局，探索可持续发展的模式。在开发业务上保持谨慎
投资，根据销售回款、融资情况决定合理的投资节奏，关注并购机会。拓展资源获取的渠
道，获取价格合理的土地资源，满足可持续发展需要。树立标杆产品、标杆项目、标杆服
务，提升客户口碑和品牌影响力。 
探索投融资更多创新模式，保持安全健康的资债结构以及行业领先的信用评级。 
（2）在业务上，以客户为中心，坚持为普通人盖好房子，大力发展租赁住房业务，
加快培育业务增长新动能，满足居民美好生活需求 
开发业务持续深耕核心城市群，为普通人打造“好产品”，销售金额保持行业领先。
把握区域协调发展战略带来的机遇，深耕核心城市群，保持健康、稳健、可持续发展投资，
在核心城市适量增加持有性物业。以客户为中心，坚持“质量第一”，优化产品品质，保
持绿色建筑发展的标杆地位，推广工业化开发模式，打造有人住、有人用的好房子，提升
项目经营效率。 
2018年，本集团现有项目预计新开工面积3,545.1万平方米，较2017年实际开工面积下
降2.9%；预计项目竣工面积2,630.5万平方米，比2017年实际完成规模增长14.3%。有关本
集团2018年开、竣工计划的详细信息，请见“境内主要项目2017年开发情况和2018年开发
计划”。 
大力发展住房租赁业务。2018年计划新获取10万间以上租赁住宅，新开业5万间以上。
在租赁住房需求巨大的城市加大投资力度，加强与政府、金融机构、社会组织合作，多渠
道获取租赁资产，多业态复合经营，积极参与城中村综合整治和经营。持续完善线上平台
和线下运营机制，提升租赁住宅的经营和服务能力。 
物业服务以“客户口碑与经营效益”继续领跑行业。科技赋能与组织管理并重，开展
智慧物业云建设，巩固并提升物业服务水平；发展商写物业；丰富住宅物业服务内容。 
28                                                                                    万科企业股份有限公司2017年度报告 
商业开发和经营坚持“为家而建”。以印力集团为商业开发和运营管理平台，以消费
者和商户为中心，专注于购物中心和社区商业，为美好生活提供消费场所，通过科技赋能、
智慧营运提升客户体验和经营效率，积极探索包括存量项目资产证券化在内的投融资产品
创新。 
物流仓储持续提升高标仓储业务的规模和盈利能力，探索冷链业务。把握新零售、科
技创新时代下的发展机遇，加大核心城市核心资源的投资布局，加强合作发展力度。坚持
以客户为中心的产品设计，科技赋能提升建设及运营的精细度。探索高标库内运营，优化
客户结构，丰富盈利来源。 
养老业务持续探索基于“城市、社区以及居家三位一体”的养老业务模式，提升已有
项目的服务水平。通过“随园嘉树”、“榕悦”等重点项目打造品牌，探索可复制和推广
的业务模式。 
积极发展教育业务。加强基于全日制、社区、户外的教育业务布局，加快各类素质教
育课程产品开发，完善教育服务体系，提升服务水平。 
冰雪度假打造最佳客户体验，提升客户流量。建设特色体育小镇，发展冰雪运动培训。 
（3）在组织管理上，加强党建工作；大力培养奋斗者，加快事业合伙人机制落地；
通过科技赋能助力业务发展，完善风险管控 
加强党建工作。深入学习贯彻党的十九大精神，持续加强非公党建工作，发挥党组织
的政治核心和政治引领作用。 
加快培养奋斗者。深化事业合伙人机制，加快落地，鼓励奋斗者自发涌现，通过“共
识、共创、共担、共享”创造真实价值。总部及各业务单元结合自身实际重建组织架构，
激发组织活力和创造力。 
强化科技赋能。持续推进数字化、物联网、人工智能等科技解决方案与业务的融合实
践，让科技服务于美好生活场景升级。提升现有数字化平台应用的深度和广度，提升企业
运营管理效率，提升客户体验。 
完善风险管理体系。以业务单元为主体完善风险评估、整改机制，开展以风险控制为
导向的内部审计和风险排查。 
（4）履行社会责任，做企业好公民。 
引领行业绿色环保及工业化。继续加强绿色建筑、建筑工业化研究和实践，确保行业
领先地位。 
加大精准扶贫力度。结合当地优势资源，利用万科资金、市场、管理的优势，因地制
29                                                                                    万科企业股份有限公司2017年度报告 
宜扶持当地特色产业。开展贫困人员培训扶助和就业扶贫，积极参与“乡村振兴计划”。 
大力推广城市“乐跑”、社区“乐跑”，带动更多市民加入健康运动行列。 
30                                                                                                                                                                                                                 万科企业股份有限公司2017年度报告 
境内主要项目2017年开发情况和2018年开发计划 
单位：平方米 
 
 17年   17年   截至17年末   18年计划   18年计划 
项目名称    位置   权益   占地面积    规划建筑面积    17年末储备  
开工面积   竣工面积   竣工面积   开工面积   竣工面积  
 南方区域                                          
 深圳车公庙项目    福田区   90.0%                 5,775                  57,750                    -                       -                           -                        -                      -               57,750  
 深圳瑧山道    福田区   40.0%               16,370                  77,575                    -                       -                           -                        -                      -                      -    
 深圳深南道68号    罗湖区   59.9%               12,841                146,435                    -                       -                           -                        -                      -                      -    
 深圳壹海城    盐田区   50.0%              137,250                354,695                    -                       -                  192,962                      -                      -             148,015  
 深圳臻山府    南山区   100.0%               48,804                232,842             95,766                     -                           -                        -                      -                      -    
 深圳云城    南山区   78.3%              394,044             1,335,510                    -              168,386                205,452             496,000             37,300             56,376  
 深圳臻湾汇    南山区   24.0%               68,285                419,000                    -                       -                           -                 36,000             36,000                    -    
 深圳翡丽郡    宝安区   100.0%               77,045                264,075                    -                       -                  264,075                      -                      -                      -    
 深圳天誉    龙岗区   100.0%              101,374                588,178                    -              217,785                354,498                      -                      -               70,203  
 深圳布吉水径项目    龙岗区   60.0%               82,986                303,745           107,512                     -                   18,416                      -                      -             117,055  
 深圳公园里    龙岗区   65.0%              104,876                478,318                    -              104,973                478,318                      -                      -                      -    
 深圳浪骑项目    大鹏新区   100.0%               55,433                  55,433                    -                       -                           -                        -                      -               55,433  
 深圳三馆项目    龙岗区   34.0%               66,600                250,600                    -                       -                           -                        -                      -             250,600  
 深圳金域九悦花园    龙华新区   88.0%               61,000                144,962                    -                63,260                144,962                      -                      -                      -    
 深圳汇隆商务中心    龙华新区   39.0%               20,339                142,400                    -                       -                           -                        -                      -               35,680  
 深圳蛇口公馆    南山区   100.0%               19,447                141,970                    -                       -                           -                        -                      -                      -    
 深圳富瑞斯项目    福田区   49.5%                 2,200                  21,000                    -                21,000                  21,000                      -                      -                      -    
 深圳沙井上星项目    宝安区   86.7%              122,126                429,383                    -                       -                           -               429,383           429,383                    -    
 深圳万科超级总部基地项目    南山区   100.0%               22,338                166,660                    -                       -                           -               166,660           166,660                    -    
 惠州双月湾    惠东县   100.0%              704,223             1,068,191                    -              152,158                449,762             345,454           126,344             57,775  
 东莞双城水岸    塘厦镇   100.0%              596,786                414,759                    -                       -                  310,711               71,633             56,691             23,519  
 东莞翡丽山    南城区   50.0%              249,534                374,302             60,152              17,714                300,450                      -                      -               34,798  
 东莞香树丽舍    南城区   51.0%               43,851                109,626                    -                 1,332                109,626                      -                      -                      -    
31                                                                                                                                                                                                                 万科企业股份有限公司2017年度报告 
 17年   17年   截至17年末   18年计划   18年计划 
项目名称    位置   权益   占地面积    规划建筑面积    17年末储备  
开工面积   竣工面积   竣工面积   开工面积   竣工面积  
 东莞万科中心    莞城区   55.0%               53,887                215,547                    -                    949                215,547                      -                      -                      -    
 东莞虎门万科城    虎门镇   57.4%              349,805                784,136                    -              323,278                782,295                      -                      -                 1,841  
 东莞虎门花园    虎门镇   88.6%               52,922                116,429                    -              116,429                116,429                      -                      -                      -    
 东莞云广场    虎门镇   74.4%              124,395                373,182                    -              177,225                177,225                      -                      -               87,259  
 东莞城市之光广场    虎门镇   89.6%               29,391                136,422           136,422                     -                           -                        -                      -                      -    
 东莞长安万科中心    长安镇   100.0%               75,653                249,658                    -                       -                  249,658                      -                      -                      -    
 东莞金色悦府    长安镇   69.6%               46,666                116,666                    -                 5,823                116,666                      -                      -                      -    
 东莞松湖传奇    寮步镇   100.0%               68,431                150,548                    -                       -                  150,548                      -                      -                      -    
 东莞湖畔花园    寮步镇   88.6%               21,593                  47,055                    -                47,055                  47,055                      -                      -                      -    
 东莞珠江东岸    麻涌镇   63.6%              303,695                542,650             69,207            209,962                209,962                      -                      -             267,805  
 东莞松朗花园    大朗镇   87.3%               75,663                238,779             76,908                     -                           -                        -                      -               92,946  
 东莞金域缇香    大岭山镇   88.6%               29,692                  74,229                    -                28,699                  28,699                      -                      -               45,530  
 东莞翰林城市花园    东城区   40.8%               74,813                272,318                    -                       -                           -                        -                      -             146,875  
 东莞花园城    东城区   40.8%               51,366                  81,431             81,431                     -                           -                        -                      -               24,776  
 东莞狮龙路项目    东城区   65.9%               32,773                  65,546                    -                       -                           -                 65,546                    -                      -    
 东莞东江之星    南城区   45.1%               59,200                372,175           372,175                     -                           -                        -                      -               27,011  
 东莞东城中路项目    高埗镇   44.9%              102,054                285,751                    -                       -                           -               285,751           285,751                    -    
 东莞金域广场    东坑镇   47.9%               17,420                  78,388             78,388                     -                           -                        -                      -                      -    
 东莞御景湾八号项目    东城区   24.2%              159,856                119,179                    -                       -                           -               119,179           119,179                    -    
 东莞皇马郦宫    东城区   24.2%              180,523                396,378             26,809                     -                           -               369,569           216,567                    -    
 东莞翡翠松湖    寮步镇   93.7%               95,578                191,119             81,305                     -                           -               109,814           109,814             81,305  
 东莞厚沙路项目    厚街镇   64.9%               45,228                  54,053                    -                       -                           -                 54,053                    -                      -    
 东莞东江大道项目    万江区   98.4%               21,505                  64,515                    -                       -                           -                 64,515                    -                      -    
 东莞大朗西站地铁上盖项目    大朗镇   73.5%               36,874                129,060                    -                       -                           -               129,060           129,060                    -    
 东莞财富公馆项目    南城区   60.0%               13,967                  83,479                    -                       -                           -                 83,479             83,479                    -    
 广州峰境花园    白云区   100.0%               24,052                  93,803                    -                       -                   93,803                      -                      -                      -    
32                                                                                                                                                                                                                 万科企业股份有限公司2017年度报告 
 17年   17年   截至17年末   18年计划   18年计划 
项目名称    位置   权益   占地面积    规划建筑面积    17年末储备  
开工面积   竣工面积   竣工面积   开工面积   竣工面积  
 广州海月大厦    荔湾区   100.0%                 7,141                  30,706                    -                       -                           -                        -                      -               30,706  
 广州南方公元花园    南沙区   89.5%              156,555                250,488                    -                93,008                250,488                      -                      -                      -    
 广州兰乔圣菲    花都区   49.0%              210,252                126,172                    -                 3,788                126,172                      -                      -                      -    
 广州热橙花园    花都区   50.0%              126,941                263,624                    -                40,507                146,578                      -                      -             106,191  
 广州东荟城    黄埔区   55.0%              177,588                444,943                    -                       -                  444,943                      -                      -                      -    
 广州金色梦想    黄埔区   100.0%              115,671                289,178                    -                33,740                289,178                      -                      -                      -    
 广州山景园    黄埔区   99.1%              192,923                373,634                    -                81,230                  81,230                      -                      -             292,404  
 广州尚城御府    黄埔区   98.1%              127,226                368,959           215,757                     -                           -                 51,444             51,444             72,600  
 广州里享花园    黄浦区   84.5%              103,306                310,230           121,023              34,192                  34,192                      -                      -             142,740  
 广州黄埔仓    黄埔区   58.0%               26,700                  96,700                    -                54,422                  96,700                      -                      -                      -    
 广州幸福誉花园    黄埔区   14.3%              259,300                543,939           143,870              80,780                248,278               30,025             30,025           127,984  
 广州欧泊    番禺区   100.0%              364,651                591,662                    -                       -                  591,662                      -                      -                      -    
 广州金域华庭    海珠区   100.0%                 9,117                  85,682                    -                       -                   85,682                      -                      -                      -    
 广州万科云广场    天河区   100.0%               30,995                  82,962                    -                       -                   82,962                      -                      -                      -    
 广州云启家园    天河区   25.0%               13,200                  49,236                    -                28,769                  28,769                      -                      -               20,467  
 广州智慧商业广场    天河区   98.9%               89,229                357,433             82,214            165,102                165,102                      -                      -             149,000  
 广州幸福荟花园    黄埔区   16.3%              112,600                161,800           127,838                     -                           -                        -                      -               65,000  
 广州桃源里    增城区   92.3%               16,492                  36,282             36,282                     -                           -                        -                      -                      -    
 广州春风十里    增城区   97.0%               51,950                129,875             77,785                     -                           -                 52,090             52,090                    -    
 广州白鹭郡    南沙区   95.6%               58,121                104,618             22,355                     -                           -                 82,263             82,263                    -    
 广州东环街东升项目    番禺区   95.7%               13,750                  22,000                    -                       -                           -                 22,000             22,000                    -    
 广州文冲旧改项目    黄埔区   89.0%               33,589                  85,813             22,222                     -                   63,591                      -                      -                      -    
 广州世博汇    番禺区   55.4%               82,354                451,682             87,200                     -                           -               364,482           260,177                    -    
 广州桃源里二期    增城区   50.3%              145,736                172,300                    -                       -                           -               172,300           172,300                    -    
 广州鱼苗场项目    白云区   99.7%               27,129                  81,387                    -                       -                           -                 81,387             81,387                    -    
 广州长岭居北项目    黄埔区   99.4%               41,631                  62,447                    -                       -                           -                 62,447             62,447                    -    
33                                                                                                                                                                                                                 万科企业股份有限公司2017年度报告 
 17年   17年   截至17年末   18年计划   18年计划 
项目名称    位置   权益   占地面积    规划建筑面积    17年末储备  
开工面积   竣工面积   竣工面积   开工面积   竣工面积  
 广州广信资产包项目    荔湾区   100.0%              799,743             2,110,000                    -                       -                           -             2,110,000           120,000                    -    
 广州南涌口项目    南沙区   91.3%               92,219                230,548                    -                       -                           -               230,548           230,548                    -    
 广州长岭路以南YH-A3-2项目   黄埔区   97.1%               88,230                  92,395                    -                       -                           -                 92,395             92,395                    -    
 广州东荟城（扩展）    黄埔区   33.0%              109,748                271,463                    -                       -                  271,463                      -                      -                      -    
 清远万科城    清城区   100.0%           1,219,450             2,438,901           153,625            147,801                910,886           1,099,769           253,747           115,020  
 清远万科华府    清城区   100.0%               79,336                316,002                    -                86,186                314,646                      -                      -                 1,356  
 佛山城东花园    南海区   92.7%               30,984                130,000                    -                44,035                109,817                      -                      -               20,183  
 佛山金域中央    南海区   49.9%              188,996                793,784                    -              145,512                412,252                      -                      -               73,742  
 佛山万科大厦    南海区   100.0%               25,178                146,000           146,000                     -                           -                        -                      -                      -    
 佛山金色领域    南海区   50.0%               47,254                354,405                    -                98,838                198,145                      -                      -               55,715  
 佛山万科湖岸    南海区   89.7%                 5,112                  12,781                    -                12,781                  12,781                      -                      -                      -    
 佛山金色城市    南海区   98.7%               70,248                210,744                    -              104,758                104,758                      -                      -             105,986  
 佛山金域国际    南海区   51.0%               89,009                373,821                    -                45,119                247,387                      -                      -               21,969  
 佛山水晶城    顺德区   49.0%              284,036                710,092                    -                95,108                701,366                      -                      -                 8,726  
 佛山金域滨江    顺德区   50.0%              113,224                452,880           277,545            100,864                171,142                      -                      -                      -    
 佛山缤纷西园    顺德区   100.0%               43,748                153,000                    -                 6,399                151,411                      -                      -                 1,589  
 佛山万科广场    禅城区   88.0%              114,429                555,819                    -                       -                  307,950                      -                      -                      -    
 佛山万科城    禅城区   100.0%              337,544                776,350                    -                96,973                656,565                      -                      -             119,785  
 佛山金域缇香    南海区   62.9%               87,157                331,196                    -              179,671                179,671                      -                      -               70,295  
 佛山万科中心    南海区   100.0%               18,023                  99,125                    -                       -                           -                 99,125             99,125                    -    
 佛山城市之光    南海区   90.8%               72,711                228,312           228,312                     -                           -                        -                      -             121,251  
 佛山尚都荟    南海区   97.3%               13,718                  61,340             61,340                     -                           -                        -                      -                      -    
 佛山翡翠滨江    顺德区   98.9%               54,648                163,944           163,944                     -                           -                        -                      -                      -    
 佛山金色里程    禅城区   98.8%               77,562                298,004           298,004                     -                           -                        -                      -               73,754  
 佛山又一城    禅城区   95.0%               30,367                  75,917             75,917                     -                           -                        -                      -               21,671  
 佛山西江悦    高明区   45.4%               97,157                291,378           114,000                     -                           -               177,378                    -                      -    
34                                                                                                                                                                                                                 万科企业股份有限公司2017年度报告 
 17年   17年   截至17年末   18年计划   18年计划 
项目名称    位置   权益   占地面积    规划建筑面积    17年末储备  
开工面积   竣工面积   竣工面积   开工面积   竣工面积  
 佛山悦都荟    禅城区   100.0%                 9,785                  58,710             58,710                     -                           -                        -                      -                      -    
 佛山翡翠江望    顺德区   98.1%               53,795                134,488           134,488                     -                           -                        -                      -                      -    
 佛山平洲C22项目    南海区   99.9%               55,145                165,435                    -                       -                           -               165,435           165,435                    -    
 佛山魅力之城    三水区   92.7%              132,954                332,385               9,924                     -                           -               322,461           322,461                    -    
 佛山壹都荟    南海区   90.0%               13,986                  62,937             62,937                     -                           -                        -                      -                      -    
 佛山天空之城    顺德区   100.0%               86,789                390,552                    -                       -                           -               390,552           390,552                    -    
 佛山金域学府    顺德区   100.0%               45,432                127,210                    -                       -                           -               127,210           127,210                    -    
 佛山凤畔雅苑    南海区   33.0%                 7,804                  23,400                    -                       -                           -                 23,400             23,400                    -    
 珠海海愉半岛花园（续建）    香洲区   50.0%               78,000                196,358                    -                42,320                  42,320             154,038                    -                      -    
 珠海万科城    香洲区   40.8%              193,150                625,358                    -              177,962                177,962                      -                      -             139,950  
 珠海魅力之城    斗门区   100.0%              137,061                274,122                    -                 7,668                274,122                      -                      -                      -    
 珠海唐家红树东岸    香洲区   16.0%              333,668                500,536                    -                       -                           -               266,409                    -               35,566  
 珠海石花66号    香洲区   19.1%                 8,117                  39,610             39,610                     -                           -                        -                      -                      -    
 珠海翡翠中央    香洲区   98.8%               27,077                  81,230                    -                       -                           -                 81,230             81,230                    -    
 中山金色家园    东凤镇   100.0%              260,982                830,524           236,397                     -                  444,619                      -                      -             247,885  
 中山柏悦湾    火炬开发区   65.0%              251,900                469,358             76,091              36,813                213,329               23,104             23,104           141,212  
 中山金域蓝湾    石岐区   73.9%              143,852                418,452           145,606                     -                  107,222               77,154             71,536           171,147  
 中山万科城    古镇   90.0%              139,968                419,808           242,725                     -                           -               177,083           177,083             40,127  
 中山金色梦想    火炬开发区   90.0%                 6,628                  14,635             14,635                     -                           -                        -                      -               14,635  
 厦门湖心岛    湖里区   65.0%               95,098                199,710                    -                       -                  134,159               18,330             18,330             22,493  
 厦门万科云玺    湖里区   99.9%               19,134                151,188                    -                86,732                143,207                      -                      -                 7,981  
 厦门设计公社二期    湖里区   100.0%                 5,609                  18,827                    -                18,827                  18,827                      -                      -                      -    
 厦门金域华府    集美区   100.0%              102,427                446,842                    -                       -                  402,269                      -                      -               44,573  
 厦门万科广场    集美区   100.0%              137,934                710,000                    -              124,104                219,951             158,318           158,318                    -    
 厦门万科云城    集美区   90.0%               47,454                148,110                    -                36,946                  36,946                      -                      -               34,836  
 厦门海沧万科城    海沧区   40.0%              189,752                517,690                    -              167,386                517,690                      -                      -                      -    
35                                                                                                                                                                                                                 万科企业股份有限公司2017年度报告 
 17年   17年   截至17年末   18年计划   18年计划 
项目名称    位置   权益   占地面积    规划建筑面积    17年末储备  
开工面积   竣工面积   竣工面积   开工面积   竣工面积  
 厦门海西智汇城    湖里区   90.0%              136,440                245,592                    -                       -                           -               245,592             37,000                    -    
 厦门五缘万科里    湖里区   100.0%               44,800                  70,020             70,020                     -                           -                        -                      -                      -    
 厦门万科白鹭郡    翔安区   93.5%               86,368                  95,000             95,000                     -                           -                        -                      -                      -    
 厦门首开万科白鹭郡二期    翔安区   47.1%               58,986                  88,500             88,500                     -                           -                        -                      -                      -    
 厦门X2017P03地块    翔安区   97.5%               10,820                  25,900                    -                       -                           -                 25,900             25,900                    -    
 厦门X2017P04地块    翔安区   97.5%                 8,260                  16,300                    -                       -                           -                 16,300             16,300                    -    
 泉州东海项目    丰泽区   30.7%              211,662                849,797           406,123                     -                           -               443,674           200,759                    -    
 厦门万科雅居乐金域缇香    翔安区   49.0%                 7,964                  19,100                    -                       -                           -                 19,100             19,100                    -    
 厦门鼎丰项目    湖里区   100.0%               11,862                  81,591             81,591                     -                           -                        -                      -                      -    
 厦门国投项目    湖里区   98.9%               11,190                  26,613                    -                       -                           -                 26,613                    -                      -    
 厦门T2017P03商住地块项目    同安区   49.0%               33,883                  77,860                    -                       -                           -                 77,860             77,860                    -    
 厦门T2017P01商住地块项目    同安区   32.0%               54,164                119,160                    -                       -                           -               119,160           119,160                    -    
 晋江金域滨江二期    晋江市   40.8%               45,789                192,260           192,260                     -                           -                        -                      -                      -    
 晋江金域滨江三期    晋江市   40.8%               54,074                165,867                    -                       -                           -               165,867           165,867                    -    
 晋江金域滨江一期    晋江市   44.0%               23,488                  77,119             77,119                     -                           -                        -                      -                      -    
 泉州万科城    丰泽区   60.0%              136,741                478,591                    -              198,310                296,607                      -                      -               32,833  
 泉州金域中央    石狮市   70.0%               82,769                211,503                    -                       -                           -                        -                      -             101,327  
 泉州万科悦城    清濛开发区   16.0%               54,864                202,995           202,995                     -                           -                        -                      -                      -    
 漳州万科城    芗城区   38.1%              235,606                805,195           397,572            166,410                166,410                      -                      -               74,547  
 漳州玖龙台    芗城区   10.0%               44,201                114,923           114,923                     -                           -                        -                      -                      -    
 福州金域榕郡    晋安区   100.0%              166,736                375,711                    -                26,741                375,711                      -                      -                      -    
 福州金域华府    仓山区   100.0%               16,168                  37,599                    -                 3,200                  37,599                      -                      -                      -    
 福州金域滨江花园    仓山区   99.0%               80,013                411,292           168,228                     -                           -               185,952           185,952             57,111  
 福州万科九里商务中心    仓山区   100.0%               83,099                105,889                    -                       -                           -               105,889           105,889                    -    
 福州福湾项目    仓山区   100.0%               53,923                  57,400                    -                       -                   57,400                      -                      -                      -    
 福州万科广场    台江区   100.0%               93,360                440,828                    -                       -                  440,828                      -                      -                      -    
36                                                                                                                                                                                                                 万科企业股份有限公司2017年度报告 
 17年   17年   截至17年末   18年计划   18年计划 
项目名称    位置   权益   占地面积    规划建筑面积    17年末储备  
开工面积   竣工面积   竣工面积   开工面积   竣工面积  
 福州金域花园    台江区   60.0%               25,397                128,512                    -                       -                  128,512                      -                      -                      -    
 福州金融港中心    台江区   96.5%               41,761                104,156                    -                       -                           -                        -                      -             104,156  
 福州永泰大樟溪岸    永泰县   51.0%              392,000                420,176             57,982              15,516                  44,364             236,571                    -               21,093  
 福州金域蓝湾    闽侯县   51.0%              213,602                676,655                    -                       -                   98,116             340,585                    -               86,604  
 福州九如府    鼓楼区   96.2%               15,456                  43,277             43,277                     -                           -                        -                      -                      -    
 福州翡翠里    仓山区   45.1%               23,628                  30,627                    -                       -                           -                 30,627             30,627                    -    
 福州霞镜新城项目    仓山区   48.8%               31,442                  39,425             39,425                     -                           -                        -                      -                      -    
 福州百花洲项目    仓山区   48.2%               35,543                  40,428             40,428                     -                           -                        -                      -                      -    
 福州建新南路项目    仓山区   69.3%               34,000                  61,901                    -                       -                           -                 61,901             61,901                    -    
 福州水岸君山北项目    马尾区   38.7%              113,600                156,736                    -                       -                           -               156,736           114,603                    -    
 福州莆田万科城    荔城区   80.0%              250,708                537,279                    -                       -                  537,279                      -                      -                      -    
 莆田万科城七期    荔城区   63.6%               78,420                254,629                    -              254,629                254,629                      -                      -                      -    
 长沙魅力之城    雨花区   95.0%              460,237             1,335,730           361,698            134,879                355,874             577,369           322,034           197,670  
 长沙金域蓝湾    芙蓉区   96.2%              120,208                362,976             86,196            111,806                214,762                      -                      -               83,433  
 长沙金域缇香    岳麓区   100.0%               43,737                128,996                    -                27,293                106,726                      -                      -               22,270  
 长沙金域滨江    岳麓区   58.0%               58,287                207,995                    -                       -                   83,980             113,130             99,104                    -    
 长沙白鹭郡    岳麓区   100.0%              100,351                297,167                    -                       -                  297,167                      -                      -                      -    
 长沙金域国际    岳麓区   51.0%              159,393                587,739             99,008              64,066                166,200             199,576           114,548           122,955  
 长沙梅溪郡    岳麓区   99.4%              129,323                310,517                    -              130,439                284,522                      -                      -               25,995  
 长沙万科城    开福区   70.0%              206,251                489,617                    -                       -                  489,617                      -                      -                      -    
 长沙紫台    天心区   70.0%              116,486                270,177               5,612                2,039                  97,729             166,836           153,723               5,612  
 长沙雄森东日项目    雨花区   90.0%               16,500                  36,300                    -                       -                           -                 36,300                    -                      -    
 长沙谷山村    岳麓区   49.8%              381,000                381,500                    -                       -                           -               381,500           373,475                    -    
 南宁万科大厦    良庆区   100.0%               25,545                117,833                    -                 9,132                  45,888                      -                      -                      -    
 南宁魅力之城    良庆区   43.0%              104,174                329,887                    -              227,624                329,887                      -                      -                      -    
 南宁金域蓝湾    良庆区   69.4%               71,599                224,436             71,405                     -                           -                        -                      -             117,629  
37                                                                                                                                                                                                                 万科企业股份有限公司2017年度报告 
 17年   17年   截至17年末   18年计划   18年计划 
项目名称    位置   权益   占地面积    规划建筑面积    17年末储备  
开工面积   竣工面积   竣工面积   开工面积   竣工面积  
 南宁万科城    青秀区   84.7%              355,063             1,409,935           495,835            124,303                124,303             387,747           168,716           410,307  
 南宁金域中央    良庆区   40.1%              117,729                601,250           128,578                     -                           -               472,342             72,614                    -    
 南宁公园里    良庆区   40.1%               75,941                227,821           227,821                     -                           -                        -                      -                      -    
 南宁澳门园    青秀区   69.3%               26,956                  46,364                    -                       -                           -                 46,364             46,364                    -    
 南宁金域缇香    高新区   90.2%               54,326                217,303             96,938                     -                           -               120,365           120,365                    -    
 南宁悦湾    高新区   41.2%               11,989                  41,962             41,962                     -                           -                        -                      -                      -    
 南宁悦府    高新区   90.8%               14,948                  58,821             58,821                     -                           -                        -                      -                      -    
 南宁悦江南项目    江南区   97.0%               78,589                232,489                    -                       -                           -               232,489           232,489                    -    
 三亚森林度假公园    田独镇   65.0%              942,745                459,414                    -                76,159                328,782               98,864             18,555             31,768  
 三亚高知园    田独镇   65.0%              387,807                349,026                    -                       -                   69,185             279,841           200,000                    -    
 三亚湖畔度假公园    河东区   80.0%              397,080                436,425           106,626                     -                  184,189             115,247           115,247           103,079  
 南方区域小计                22,087,059          54,567,419       8,518,374        5,706,915          20,872,775        15,024,770       8,162,987       5,999,480  
 上海区域                                          
 上海海上传奇    浦东新区   60.0%              140,981                310,159                    -                       -                  231,292                      -                      -               78,867  
 上海金色城市    浦东新区   60.0%              264,646                549,046                    -                37,228                344,799                      -                      -             204,247  
 上海翡翠滨江    浦东新区   100.0%               78,334                233,885                    -                91,192                207,314                      -                      -               26,571  
 上海翡翠公园    浦东新区   90.0%               79,548                227,402                    -              115,232                175,859                      -                      -               51,543  
 上海御河企业公馆    浦东新区   21.4%              137,270                162,141                    -                42,748                  85,422                      -                      -               76,719  
 上海金域澜湾    浦东新区   23.4%              104,361                125,233                    -                41,229                  41,229                      -                      -               28,001  
 上海城花新园    闵行区   51.0%              269,476                451,437                    -                16,770                393,396                      -                      -                      -    
 上海万科城    闵行区   70.0%              210,615                507,636               5,803              64,323                507,636                      -                      -                      -    
 上海徐汇万科中心    徐汇区   51.0%              107,486                493,447                    -                58,599                164,587             328,860           328,860                    -    
 上海赵巷有山    青浦区   8.1%               95,991                102,834                    -                64,497                102,834                      -                      -                      -    
 上海云间传奇    松江区   47.2%               57,433                  80,086                    -                36,254                  80,086                      -                      -                      -    
 上海南桥传奇    奉贤区   17.0%               43,900                  87,752                    -                52,997                  87,752                      -                      -                      -    
 上海金域南桥    奉贤区   83.7%               58,531                134,622                    -              120,044                120,044                      -                      -                      -    
38                                                                                                                                                                                                                 万科企业股份有限公司2017年度报告 
 17年   17年   截至17年末   18年计划   18年计划 
项目名称    位置   权益   占地面积    规划建筑面积    17年末储备  
开工面积   竣工面积   竣工面积   开工面积   竣工面积  
 上海安亭新镇项目    嘉定区   74.5%              624,428                600,904             63,706              87,374                278,228             213,289             72,788                    -    
 上海天空之城    青浦区   49.8%              260,119                455,248             65,771                     -                           -               389,477             45,800             35,771  
 上海翡翠雅宾利    静安区   50.2%               54,499                159,471                    -                       -                  159,471                      -                      -                      -    
 上海中兴路项目    静安区   49.7%               31,034                109,754                    -                       -                           -               109,754           109,754                    -    
 上海金域澜湾鹭语墅    浦东新区   98.6%               40,361                  48,433             48,433                     -                           -                        -                      -                      -    
 上海莘闵项目    闵行区   99.5%                 8,606                  23,042                    -                       -                           -                 23,042             23,042                    -    
 上海龙华项目    徐汇区   54.8%               49,154                  96,780                    -                       -                           -                 96,780             60,000                    -    
 上海108-04项目    宝山区   99.0%               80,805                139,970                    -                       -                           -               139,970           139,970                    -    
 上海七宝生态商务区18-03地
 闵行区   99.8%               30,324                  87,939                    -                       -                           -                 87,939             87,939                    -    
块  
 上海七宝生态商务区17-04地
 闵行区   99.8%               22,890                  80,114                    -                       -                           -                 80,114             80,114                    -    
块  
 上海安亭镇国际汽车城核心区
 嘉定区   99.8%               84,838                199,880                    -                       -                           -               199,880           199,880                    -    
21B-13地块  
 太仓19-2项目    高新区   100.0%               43,004                  90,318                    -                       -                           -                 90,318             90,318                    -    
 南通公园里    港闸区   88.6%               65,009                156,170                    -                82,941                156,170                      -                      -                      -    
 南通濠河传奇    崇川区   100.0%               53,277                139,550                    -                       -                  139,550                      -                      -                      -    
 南通城市之光    崇川区   68.6%              149,409                243,940           108,812              67,402                  67,402                      -                      -               83,637  
 南通白鹭郡    港闸区   88.8%              191,882                194,500           161,160                     -                           -                        -                      -             115,430  
 南通金域蓝湾    港闸区   100.0%               99,910                218,650                    -                       -                  218,650                      -                      -                      -    
 南通大都会    通州区   24.1%              115,610                228,818           228,818                     -                           -                        -                      -               76,259  
 南通海上传奇    开发区   16.9%              180,729                317,372                    -                       -                           -               317,372           147,709                    -    
 南通白鹭郡西项目    港闸区   97.1%               98,003                155,486                    -                       -                           -               155,486           104,100                    -    
 南通吉宝澜岸铭郡项目    开发区   92.9%               85,145                159,870             13,454              13,454                  13,454             146,416           146,416                    -    
 南通R17016复兴东路北地块
 开发区   97.8%              111,862                217,008                    -                       -                           -               217,008             68,912                    -    
项目  
 南通R17018海伦路南地块项
 开发区   17.5%               67,205                  92,811                    -                       -                           -                 92,811             92,811                    -    
目  
 南通湖山源著项目    通州区   33.3%               83,920                134,305                    -                       -                           -               134,305             75,520                    -    
39                                                                                                                                                                                                                 万科企业股份有限公司2017年度报告 
 17年   17年   截至17年末   18年计划   18年计划 
项目名称    位置   权益   占地面积    规划建筑面积    17年末储备  
开工面积   竣工面积   竣工面积   开工面积   竣工面积  
 南通崇州府项目    开发区   50.1%               48,794                  48,308                    -                       -                           -                 48,308             48,308                    -    
 南京安品街    白下区   100.0%               27,325                  22,770                    -                       -                           -                        -                      -                 5,470  
 南京金域蓝湾    江宁区   100.0%              272,298                545,280                    -                       -                  545,280                      -                      -                      -    
 南京新都荟    江宁区   16.0%               36,043                107,275             33,685                     -                   73,589                      -                      -                      -    
 南京翡翠公园    江宁区   49.7%               94,624                262,200               1,708              94,723                  94,723                      -                      -             110,256  
 南京金色半山    浦口区   100.0%               62,291                102,127                    -                       -                  102,127                      -                      -                      -    
 南京璞悦山    浦口区   60.0%              122,645                168,426                    -              106,803                168,426                      -                      -                      -    
 南京九都荟    雨花台区   80.0%              126,058                317,203             24,999              94,122                237,674                      -                      -                      -    
 南京尚都荟    雨花台区   49.0%               55,308                144,316             46,240                     -                   48,413                      -                      -               41,750  
 南京九都荟南    雨花台区   58.8%               42,401                108,934                    -                       -                           -                        -                      -               70,640  
 南京大都会    雨花台区   59.6%               71,334                172,382             96,152                     -                           -                        -                      -                      -    
 南京金域国际    江宁区   98.7%               38,824                132,000           105,659              25,470                  25,470                      -                      -                      -    
 南京G46项目    江宁区   50.9%               23,350                  73,992             73,992                     -                           -                        -                      -                      -    
 南京金域东方    江宁区   32.2%               66,267                131,324           131,324                     -                           -                        -                      -               42,727  
 南京万科城    溧水区   69.5%              218,794                525,400           247,692              86,834                151,797                      -                      -             115,004  
 南京南站西商住综合体项目    江宁区   28.1%              108,522                422,616                    -                       -                           -               422,616           227,061                    -    
 南京中粮鸿云南侧地块    江宁区   19.5%               54,173                  65,793                    -                       -                           -                 65,793             65,793                    -    
 镇江魅力之城    润州区   100.0%              795,100                942,820             23,505            133,502                836,539               37,731             37,731             68,550  
 镇江蓝山花园    润州区   60.0%              285,683                416,285             49,407              30,595                180,199             167,515           167,515             68,571  
 苏州万科城    吴中区   55.0%              144,535                361,338             53,035              34,171                269,870                      -                      -               38,999  
 苏州湖西玲珑    吴中区   55.3%              122,976                270,546                    -                31,102                  31,102                      -                      -             239,444  
 苏州金域平江    姑苏区   95.0%               80,948                189,677                    -                63,368                189,677                      -                      -                      -    
 苏州VC小镇    相城区   100.0%              138,601                415,804                    -                48,045                155,701                      -                      -               45,135  
 苏州遇见山    高新区   44.5%              167,206                234,059                    -              115,194                115,194                      -                      -               76,080  
 苏州樾碧花园    吴江区   40.0%               76,421                213,979                    -                       -                           -                        -                      -             213,979  
 苏州公园里    吴江区   40.0%              173,783                359,337             97,974                     -                           -                        -                      -             259,857  
40                                                                                                                                                                                                                 万科企业股份有限公司2017年度报告 
 17年   17年   截至17年末   18年计划   18年计划 
项目名称    位置   权益   占地面积    规划建筑面积    17年末储备  
开工面积   竣工面积   竣工面积   开工面积   竣工面积  
 苏南麓巷    吴中区   55.1%               79,200                  15,715                    -                       -                     2,046               13,669                    -                      -    
 苏州大家    工业园区   95.1%               51,579                  30,948             30,948                     -                           -                        -                      -                      -    
 苏州东山公园大湖    吴中区   39.3%               38,949                  69,960             69,960                     -                           -                        -                      -                      -    
 苏州丽湾域项目    吴江区   13.3%               16,627                  62,583                    -                       -                           -                 62,583             62,583                    -    
 苏州遇见山二期    高新区   54.8%              138,470                193,664             36,059                     -                           -               157,605             75,756                    -    
 昆山公园大道    周市镇   89.0%              383,117                451,293           138,098                     -                           -               266,780           184,772             49,197  
 昆山海上传奇    锦溪镇   56.3%              163,930                246,067             65,120                     -                           -               180,947           120,428                    -    
 昆山高尔夫    巴城镇   100.0%              433,916                327,891                    -                       -                           -               249,208                    -                      -    
 昆山魅力花园    花桥开发区   92.0%              309,217                773,042                    -              118,662                473,780               54,170             54,170           218,288  
 昆山未来之城    高新区   32.5%              350,761                514,618           162,037                     -                           -               352,582           222,768             69,339  
 昆山中宇    昆山花桥   16.2%               18,068                117,701                    -                       -                           -               117,701           117,701                    -    
 常熟公望    文化片区   42.9%               82,469                197,926                    -                42,891                  42,891                      -                      -             155,035  
 常熟及第阁    虞山镇   18.7%               66,686                146,393           146,393                     -                           -                        -                      -                      -    
 常熟尚湖14号地块    常熟市   31.0%               58,264                  87,396                    -                       -                           -                 87,396             87,396                    -    
 太仓银河湾项目    浏河镇   16.6%               21,183                  21,183                    -                       -                           -                 21,183             21,183                    -    
 无锡魅力之城    滨湖区   60.0%              962,116             1,346,963                    -                40,515             1,267,121               55,854             49,679                    -    
 无锡金域蓝湾    滨湖区   100.0%              154,468                386,170                    -                       -                  216,482             103,277             46,877             50,960  
 无锡信成道    滨湖区   100.0%              154,119                385,299             31,305              82,350                287,984               14,149             14,149             44,949  
 无锡海上传奇    滨湖区   74.0%               51,822                145,091                    -                93,131                  93,131                      -                      -               51,960  
 无锡金域缇香    新吴区   100.0%              224,118                620,713             26,847                     -                  520,807               44,137             44,137             28,716  
 无锡润园    梁溪区   83.6%               18,298                  23,001                    -                       -                   23,001                      -                      -                      -    
 无锡维园    新吴区   88.6%               73,769                138,581             82,237                     -                           -                        -                      -               56,190  
 无锡国信观湖湾项目    新吴区   37.3%              181,761                262,841                    -                       -                           -               262,841             20,448                    -    
 无锡北门塘上    梁溪区   39.2%               55,933                159,788           127,580                     -                           -                 32,208             32,208                    -    
 无锡天一新著    惠山区   19.6%              103,846                269,992             71,623                     -                           -               198,369             44,365                    -    
 无锡天一玖著    惠山区   44.0%               88,173                192,246             95,564                     -                           -                 96,683             96,683                    -    
41                                                                                                                                                                                                                 万科企业股份有限公司2017年度报告 
 17年   17年   截至17年末   18年计划   18年计划 
项目名称    位置   权益   占地面积    规划建筑面积    17年末储备  
开工面积   竣工面积   竣工面积   开工面积   竣工面积  
 无锡有山    惠山区   90.0%               47,717                  59,854                    -                       -                           -                 59,854             59,854                    -    
 无锡太湖新城中心项目    滨湖区   100.0%              108,276                245,256                    -                       -                           -               245,256           245,256                    -    
 靖江晨阳甲第    靖江市   55.0%              370,700                564,917                    -                       -                           -               564,917           283,665                    -    
 江阴南门项目    江阴市   18.5%               68,066                165,869                    -                       -                           -               165,869                    -                      -    
 常州薛冶路西项目    新北区   78.2%               67,225                145,014                    -                       -                           -               145,014           145,014                    -    
 常州万科城    武进区   100.0%               93,994                234,983             48,183            123,831                212,470                      -                      -                 4,881  
 扬州万科城    邗江区   65.0%              297,139                313,970                    -                       -                  313,970                      -                      -                      -    
 扬州金色梦想    邗江区   63.9%               87,325                215,850                    -                98,371                195,832                      -                      -               20,018  
 扬州万科翡翠云山    邗江区   91.3%               78,409                107,449                    -                       -                           -                        -                      -             107,449  
 扬州万科翡翠西岸    邗江区   88.9%               46,927                  78,200                    -                78,200                  78,200                      -                      -                      -    
 扬州文峰879项目    广陵区   55.1%               95,275                140,262             71,348                     -                           -                 68,914             68,914                    -    
 扬州金色梦想西GZ051地块项
 邗江区   27.5%               41,723                  66,757                    -                       -                           -                 66,757             66,757                    -    
目  
 扬州华扬大桥北GZ052地块项 经济技术开
75.0%               94,464                151,142                    -                       -                           -               151,142           144,582                    -    
目   发区  
 扬州930项目    广陵区   51.2%               28,103                  50,585                    -                       -                           -                 50,585             50,585                    -    
 扬州885项目    广陵区   38.0%               64,452                141,795                    -                       -                           -               141,795                    -                      -    
 经济技术开
 扬州816项目   60.0%               28,641                  45,825             45,825                     -                           -                        -                      -                      -    
发区  
 扬州GZ059绿轴北项目    邗江区   100.0%               52,581                  90,965                    -                       -                           -                 90,965             90,965                    -    
 扬州GZ055槐泗    邗江区   34.0%               69,326                110,922                    -                       -                           -               110,922           106,468                    -    
 徐州万科城    鼓楼区   100.0%              692,037             1,351,698           260,806            360,863                887,126                      -                      -             152,798  
 徐州淮海天地    泉山区   85.0%              226,776                818,574           104,246            206,370                376,276             118,154           118,154           147,746  
 徐州北宸天地    鼓楼区   88.6%               28,149                  95,707                    -                95,707                  95,707                      -                      -                      -    
 经济技术开
 徐州璞悦山   39.2%               67,015                  87,108                    -                49,824                  49,824                      -                      -               37,284  
发区  
 徐州尚都会    云龙区   58.6%               53,697                185,616           129,592                     -                           -                 56,025             56,025             68,771  
 徐州未来城    铜山区   39.2%               49,448                  85,702             85,702                     -                           -                        -                      -               46,481  
42                                                                                                                                                                                                                 万科企业股份有限公司2017年度报告 
 17年   17年   截至17年末   18年计划   18年计划 
项目名称    位置   权益   占地面积    规划建筑面积    17年末储备  
开工面积   竣工面积   竣工面积   开工面积   竣工面积  
 徐州翡翠天御    泉山区   58.6%               51,050                150,662           150,662                     -                           -                        -                      -                      -    
 徐州翡翠之光    云龙区   50.0%              122,207                267,045           134,227                     -                           -               132,819           132,819                    -    
 徐州新都会    铜山区   90.0%              132,703                382,414           214,159                     -                           -               168,254             81,119                    -    
 杭州良渚文化村    余杭区   100.0%           3,108,146             2,676,073           174,388            122,969             1,513,789             520,358             41,499             41,499  
 杭州北宸之光    余杭区   50.0%              115,683                293,409                    -                       -                  293,409                      -                      -                      -    
 杭州良渚文化村未来城    余杭区   28.7%               56,286                140,715                    -                47,266                140,715                      -                      -                      -    
 杭州良渚文化村未来城二期    余杭区   97.2%               99,814                249,535                    -                       -                           -                        -                      -             131,067  
 杭州万科星空    余杭区   88.6%               21,760                  43,520                    -                       -                           -                        -                      -               43,520  
 杭州万科杭宸一期    余杭区   88.6%               38,333                  84,333                    -                       -                           -                        -                      -               84,333  
 杭州万科溪望    余杭区   26.4%               68,771                103,157                    -                       -                           -                        -                      -             103,157  
 杭州西庐二期    西湖区   41.3%               30,403                  60,806                    -                60,806                  60,806                      -                      -                      -    
 杭州玉泉    西湖区   45.7%               58,667                  99,734                    -                99,734                  99,734                      -                      -                      -    
 杭州玉泉二期    西湖区   40.0%               17,407                  27,851                    -                       -                           -                        -                      -               27,851  
 杭州大都会79号    江干区   50.0%               21,915                  76,703                    -                       -                           -                        -                      -               76,703  
 杭州万科大家钱塘府    江干区   50.0%               51,945                135,057                    -                       -                           -                        -                      -                      -    
 杭州万科中央公园    江干区   98.1%               59,413                  95,061                    -                       -                           -                        -                      -               95,061  
 杭州金辰之光    萧山区   50.0%               67,425                188,790                    -                       -                           -                        -                      -             182,934  
 杭州世纪之光    萧山区   30.0%              123,505                244,094                    -                       -                           -                        -                      -             144,582  
 杭州万科海上明月    萧山区   33.0%               57,571                143,925                    -                       -                           -                        -                      -                      -    
 杭州公望    富阳区   100.0%              517,900                208,981             55,847                8,239                105,244               38,394             38,394                    -    
 杭州玖望    富阳区   20.0%              129,874                164,845                    -                       -                           -                 93,513                    -                      -    
 杭州君望    富阳区   20.0%              138,233                152,231             29,843                     -                           -                 42,530                    -               17,270  
 杭州杭宸二期    余杭区   89.5%               33,648                  67,296                    -                       -                           -                        -                      -               67,296  
 杭州未来城    余杭区   41.5%               82,834                182,235                    -                       -                           -                        -                      -             182,235  
 杭州劝学里    余杭区   89.3%               78,527                133,496           133,496                     -                           -                        -                      -                      -    
 杭州北宸之光三期    余杭区   88.7%               32,675                  83,354                    -                83,354                  83,354                      -                      -                      -    
43                                                                                                                                                                                                                 万科企业股份有限公司2017年度报告 
 17年   17年   截至17年末   18年计划   18年计划 
项目名称    位置   权益   占地面积    规划建筑面积    17年末储备  
开工面积   竣工面积   竣工面积   开工面积   竣工面积  
 杭州杭行路天马    余杭区   80.0%               27,305                  68,263             68,263                     -                           -                        -                      -                      -    
 杭州黄龙万科中心    西湖区   51.0%               72,448                287,960           146,502                     -                   55,246                      -                      -                      -    
 杭州西雅图    西湖区   48.0%               62,200                174,132           174,132                     -                           -                        -                      -                      -    
 杭州海上明月西    萧山区   26.4%               21,211                  46,665             46,665                     -                           -                        -                      -                      -    
 杭州万科铁建江湾城    萧山区   40.3%               80,340                200,848                    -                       -                           -                        -                      -                      -    
 杭州公园里    拱墅区   40.0%               41,295                103,238                    -                41,766                  41,766                      -                      -               61,472  
 杭州智谷    拱墅区   90.0%               14,513                  50,796             50,796                     -                           -                        -                      -                      -    
 杭州九都会    富阳区   28.0%               30,063                  66,139                    -                       -                           -                        -                      -                      -    
 杭州未来之光    余杭区   100.0%               81,828                245,484           245,484                     -                           -                        -                      -                      -    
 杭州万科新都会1958    下城区   98.2%               24,477                  61,193                    -                       -                           -                        -                      -               61,193  
 杭州祥符东17号地块项目    拱墅区   36.4%               39,950                103,800                    -                       -                           -               103,800           103,800                    -    
 杭州中环公园    经济开发区   91.0%               37,911                  83,404             83,404                     -                           -                        -                      -                      -    
 杭州香樟公寓    经济开发区   52.3%               88,912                222,279           222,279                     -                           -                        -                      -                      -    
 杭州祥符东18号地块项目    拱墅区   99.3%               22,550                  56,900                    -                       -                           -                 56,900             56,900                    -    
 杭州奥体万科中心    萧山区   100.0%               13,969                  69,845                    -                       -                           -                 69,845             69,845                    -    
 嘉兴城市之光    海宁市   50.4%               29,300                  73,250             73,250                     -                           -                        -                      -                      -    
 嘉兴潮起东方    海宁市   44.0%               62,601                137,722                    -                       -                           -               137,722           137,722                    -    
 嘉兴悦中环    经济开发区   88.6%               47,260                113,425                    -                       -                           -                        -                      -             113,425  
 嘉兴金色梦想    秀州新区   100.0%               80,987                144,699             74,938                     -                   69,761                      -                      -               74,938  
 嘉兴新都会    海宁市   42.2%               52,963                158,889           158,889                     -                           -                        -                      -                      -    
 绍兴镜湖8-5号地块项目    绍兴市   100.0%               65,200                136,000                    -                       -                           -               136,000           136,000                    -    
 宁波云鹭湾    江北区   85.0%              314,208                387,966                    -              106,149                339,611                      -                      -               48,355  
 宁波江湾府    鄞州区   92.2%               38,907                  97,266                    -                97,266                  97,266                      -                      -                      -    
 宁波江湾府国宾    鄞州区   89.0%               21,787                  47,931                    -                       -                           -                        -                      -               47,931  
 宁波大都会    鄞州区   85.7%               30,804                  73,930                    -                       -                           -                        -                      -               73,930  
 宁波万科城    镇海区   49.0%              297,572                618,956             47,892            218,265                527,862                      -                      -                      -    
44                                                                                                                                                                                                                 万科企业股份有限公司2017年度报告 
 17年   17年   截至17年末   18年计划   18年计划 
项目名称    位置   权益   占地面积    规划建筑面积    17年末储备  
开工面积   竣工面积   竣工面积   开工面积   竣工面积  
 宁波桂语里    鄞州区   42.7%               69,774                139,548                    -                       -                           -                        -                      -               69,649  
 宁波海月甲第    鄞州区   40.8%               49,977                  79,880                    -                       -                           -                        -                      -               79,880  
 宁波澜湖郡    鄞州区   42.2%              141,377                211,457                    -              123,491                123,491                      -                      -                      -    
 宁波格拉美西    鄞州区   95.8%               53,549                  80,312             80,312                     -                           -                        -                      -                      -    
 宁波白石湖东    鄞州区   72.1%              138,665                140,052           104,843                     -                           -                 35,209                    -                      -    
 宁波玖著里    高新区   43.7%               44,814                  80,659                    -                       -                           -                        -                      -               80,659  
 宁波东晟府    高新区   42.8%               57,413                126,144                    -                       -                           -                        -                      -             126,144  
 宁波官山望花苑    江北区   90.0%               40,219                  46,828             46,828                     -                           -                        -                      -               46,828  
 宁波望庐花苑    海曙区   75.2%               30,247                  60,893             60,893                     -                           -                        -                      -               60,893  
 宁波甲第十七    镇海区   40.3%               21,259                  41,009             41,009                     -                           -                        -                      -               41,009  
 宁波翰林甲第北苑    镇海区   95.4%               35,967                  55,354             55,354                     -                           -                        -                      -                      -    
 宁波翰林甲第南苑    镇海区   60.0%               25,587                  37,901             37,901                     -                           -                        -                      -                      -    
 宁波蓝色东方    镇海区   41.1%               87,051                194,581           194,581                     -                           -                        -                      -                      -    
 宁波未来之光    北仑区   98.4%               87,392                169,667                    -                       -                           -               169,667           169,667                    -    
 温州龙湾花园    龙湾区   60.0%              125,219                179,733                    -                       -                  179,733                      -                      -                      -    
 温州城市之光    鹿城区   25.0%               13,311                  32,125                    -                32,125                  32,125                      -                      -                      -    
 温州学院路七号    鹿城区   67.5%               36,081                  79,833                    -                       -                           -                        -                      -               79,833  
 温州万科时代中心    鹿城区   38.8%               24,017                  96,068                    -                       -                           -                        -                      -               96,068  
 温州时代中心    鹿城区   32.0%                 5,819                  18,037                    -                       -                           -                        -                      -                      -    
 温州鹿岛甲第    鹿城区   37.3%               51,458                113,206           113,206                     -                           -                        -                      -                      -    
 温州新都会    瓯海区   32.0%               61,843                182,859           182,859                     -                           -                        -                      -                      -    
 温州西江月    瓯海区   96.7%               59,678                149,194                    -                       -                           -               149,194           149,194                    -    
 温州中央绿轴组合地块项目    鹿城区   70.2%              158,368                519,921                    -                       -                           -               519,921           519,921                    -    
 温州瑞祥文定路项目    瑞安新区   48.9%               43,253                  95,157                    -                       -                           -                 95,157             95,157                    -    
 温州轨道交通S1线瑶溪北站
 龙湾区   50.0%              136,472                433,411                    -                       -                           -               433,411           433,411                    -    
TOD项目  
45                                                                                                                                                                                                                 万科企业股份有限公司2017年度报告 
 17年   17年   截至17年末   18年计划   18年计划 
项目名称    位置   权益   占地面积    规划建筑面积    17年末储备  
开工面积   竣工面积   竣工面积   开工面积   竣工面积  
 温州永强北片区龙水单元YB-
 龙湾区   96.6%               65,148                168,032                    -                       -                           -               168,032           168,032                    -    
04-J-08a项目  
 合肥金域华府    蜀山区   50.0%              115,628                412,101                    -                       -                  412,101                      -                      -                      -    
 合肥蓝山花园    滨湖区   100.0%              165,584                463,635                    -                77,691                463,635                      -                      -                      -    
 合肥森林城    庐阳区   100.0%              516,459             1,394,439           226,276            312,121                795,780             186,473           186,473           201,305  
 合肥城市公馆    庐阳区   49.0%              151,514                424,239             96,333            252,619                294,082                      -                      -               93,021  
 合肥时代观邸    滨湖新区   40.0%               85,254                218,014             34,921              19,011                  19,011                      -                      -               99,129  
 合肥未来之光    肥东县   59.8%              197,179                433,794           130,284                     -                           -               303,510           151,755                    -    
 合肥中央公馆    北城新区   39.7%              212,512                410,507           113,646                     -                           -               296,861           148,430             14,508  
 合肥万科红郡    肥东县   90.0%               64,328                159,425           159,425                     -                           -                        -                      -                      -    
 合肥都会花园    滨湖区   20.2%              111,380                254,572           179,293                     -                           -                 75,279             75,279                    -    
 合肥时光印象    滨湖区   27.6%              115,492                250,571           175,437                     -                           -                 75,134             75,134                    -    
 合肥CF201707号项目    长丰区   98.7%              122,070                256,262                    -                       -                           -               256,262           128,131                    -    
 芜湖万科城    鸠江区   100.0%              274,404                491,677             47,195              36,669                358,837                      -                      -             132,840  
 芜湖海上传奇    弋江区   48.5%              121,895                421,232           109,494            143,976                199,603                 2,515               2,515                    -    
 南昌公园里    青山湖区   43.5%              110,163                176,260                    -              176,260                176,260                      -                      -                      -    
 南昌万科城    高新区   32.5%              299,708                417,362                    -                       -                  365,826               51,536                    -                      -    
 南昌海上传奇    高新区   50.0%              163,213                355,802                    -                68,999                300,339               23,559                    -                      -    
 南昌粹叠园    红谷滩区   50.0%               80,120                184,273                    -                       -                  156,226                      -                      -                      -    
 南昌时代广场    红谷滩区   30.0%               83,800                293,400                    -                56,591                171,162               84,269             84,269               5,680  
 南昌洪都1951    青云谱区   24.8%               27,879                  94,785             48,394                     -                           -                        -                      -               77,358  
 南昌金域国际    经开区   45.6%              129,142                322,839             46,240            194,850                253,740                      -                      -               64,778  
 南昌金域滨江    青山湖区   16.2%               20,069                  50,172                    -                       -                           -                        -                      -               50,172  
 南昌金域传奇    经开区   36.0%               87,065                174,124                    -                35,968                  35,968                      -                      -             134,428  
 南昌城市花园    南昌县   32.5%               78,733                196,832                    -                       -                           -                        -                      -               81,120  
 南昌璞悦里    湾里区   8.3%              116,115                201,918           201,918                     -                           -                        -                      -               37,368  
 南昌红郡    青山湖区   26.0%              121,873                219,371           101,405                     -                           -               117,966           113,593             38,341  
46                                                                                                                                                                                                                 万科企业股份有限公司2017年度报告 
 17年   17年   截至17年末   18年计划   18年计划 
项目名称    位置   权益   占地面积    规划建筑面积    17年末储备  
开工面积   竣工面积   竣工面积   开工面积   竣工面积  
 南昌汽车城项目    红谷滩区   42.5%               57,493                145,076                    -                       -                           -               145,076           145,076                    -    
 南昌天空之城    南昌县   21.3%              195,547                622,317           337,993                     -                           -               284,324           105,868                    -    
 上海区域小计                27,379,056          50,174,451       8,721,958        5,663,113          19,704,086        12,945,785       8,701,886       6,873,332  
 北方区域                                          
 北京如园C1    海淀区   50.0%               85,099                197,813                    -                97,099                178,316                      -                      -               19,497  
 北京稻香湖    海淀区   100.0%               20,680                  62,041                    -                       -                           -                 62,041             62,041                    -    
 北京北河沿甲77号    东城区   100.0%                 4,103                  14,372                    -                       -                   14,372                      -                      -                      -    
 北京西华府    丰台区   15.0%              233,209                629,170           133,937            243,652                453,446                      -                      -               84,607  
 北京翡翠四季    通州区   50.0%               88,767                210,738                    -                32,573                198,933               11,805             11,805                    -    
 北京城市之光    通州区   35.0%               34,657                122,483                    -                68,290                  68,290                      -                      -               15,845  
 北京公园里005、008、009号
 通州区   50.0%               61,717                124,579                    -                27,263                  27,263                      -                      -               63,901  
地块项目  
 北京云创天地    通州区   49.0%              144,005                258,968             37,760                     -                           -               221,209           105,100                    -    
 北京金域华府    昌平区   50.0%              198,007                559,214                    -                25,000                559,214                      -                      -                      -    
 北京翡翠公园    昌平区   40.9%              255,088                430,900             50,446                     -                           -               198,946             75,728             98,450  
 北京长阳半岛    房山区   50.0%              437,179                859,085                    -                 9,000                853,215                      -                      -                      -    
 北京金域缇香    房山区   40.0%               65,967                155,293                    -                       -                  155,293                      -                      -                      -    
 北京长阳天地    房山区   69.0%              112,673                208,351                    -              173,950                208,351                      -                      -                      -    
 北京长阳半岛·中央城    房山区   34.0%               63,950                156,384                    -                49,814                  49,814                 8,659                    -               73,423  
 北京朗润园    大兴区   50.0%               67,651                173,215                    -                 1,745                173,215                      -                      -                      -    
 北京金域东郡    大兴区   50.0%               57,826                144,564                    -                16,464                144,564                      -                      -                      -    
 北京万科橙    大兴区   50.0%               43,446                155,207                    -                       -                  155,207                      -                      -                      -    
 北京首开万科中心    大兴区   50.0%               41,092                122,923                    -                40,192                  40,192                      -                      -               82,731  
 北京观承别墅    顺义区   35.0%              187,830                170,568                    -                17,493                  27,205                      -                      -             104,767  
 北京香河2012    香河县   50.0%              168,245                261,868                    -              261,868                261,868                      -                      -                      -    
 北京住总万科中心    昌平区   50.0%               68,944                240,089                    -                       -                           -                        -                      -             234,365  
 北京顺义28街区项目    顺义区   49.6%               22,913                  41,200                    -                       -                           -                        -                      -                      -    
47                                                                                                                                                                                                                 万科企业股份有限公司2017年度报告 
 17年   17年   截至17年末   18年计划   18年计划 
项目名称    位置   权益   占地面积    规划建筑面积    17年末储备  
开工面积   竣工面积   竣工面积   开工面积   竣工面积  
 北京万科天地    大兴区   14.4%               47,000                144,385                    -                 8,396                    8,396                      -                      -                      -    
 北京城建万科城    延庆区   20.0%              166,117                232,564             46,245              28,768                  98,640                 5,715                    -               96,300  
 北京翡翠长安    门头沟区   49.4%               65,821                252,082             74,583                     -                           -                 97,910             97,910                    -    
 北京大都会79号    朝阳区   30.0%               16,782                  51,895                    -                       -                           -                        -                      -                      -    
 北京万科时代中心    朝阳区   82.5%                 9,847                  31,506             31,506                     -                           -                        -                      -                      -    
 北京北部0031地块项目    海淀区   50.0%               17,630                  52,889                    -                       -                           -                 52,889             52,889                    -    
 北京永丰0062项目    海淀区   73.6%               83,550                138,825                    -                       -                           -               138,825           138,825                    -    
 北京永丰0132项目    海淀区   80.0%               85,585                162,894                    -                       -                           -               162,894           112,773                    -    
 北京弗农小镇    密云区   40.0%              400,486                384,881             92,580                     -                   95,301             190,216             27,500                    -    
 北京大都会滨江    通州区   88.8%                 9,293                  94,966             94,966                     -                           -                        -                      -                      -    
 北京红领巾桥项目    朝阳区   59.5%               15,593                  90,000                    -                       -                           -                 90,000                    -                      -    
 北京军庄项目    门头沟区   50.0%               74,720                  44,200                    -                       -                           -                 44,200                    -                      -    
 北京青龙湖项目    丰台区   24.9%              230,355                249,999                    -                       -                           -               249,999             85,277                    -    
 北京于庄03-21、03-31地块项
 顺义区   19.8%              155,133                156,761                    -                       -                           -               156,761             91,680                    -    
目  
 北京FS16-0201-0012地块    房山区   19.8%              133,033                210,500                    -                       -                           -               210,500             26,013                    -    
 北京七橡墅    房山区   50.3%               89,132                133,698                    -                       -                           -               133,698             90,034                    -    
 北京翠湖科技园HD00-0303-
 海淀区   89.7%               54,881                104,000                    -                       -                           -               104,000             78,393                    -    
6019、6020项目  
 北京五里坨二组团053等地块   石景山区   50.0%              202,600                346,500                    -                       -                           -               346,500             80,011                    -    
 秦皇岛假日风景    海港区   60.0%               75,526                303,414           114,598                8,849                182,531                      -                      -                      -    
 秦皇岛北戴河小镇    北戴河区   50.0%              238,561                278,286           208,456                8,470                  62,111                      -                      -                 5,140  
 盘锦鸭舌岛项目    辽东湾新区   40.0%              449,889                201,508                    -                       -                           -               201,508                    -                      -    
 廊坊哈洛小镇    香河县   50.0%              218,988                529,000                    -                       -                           -               529,000           118,000                    -    
 廊坊永清项目一期    永清县   25.0%               24,057                  43,302                    -                       -                           -                 43,302                    -                      -    
 唐山红郡    路南区   100.0%              200,534                151,606                    -                       -                  127,720                      -                      -               23,886  
 唐山金域华府    路北区   60.0%               84,194                154,769                    -                       -                  141,413                      -                      -               13,356  
48                                                                                                                                                                                                                 万科企业股份有限公司2017年度报告 
 17年   17年   截至17年末   18年计划   18年计划 
项目名称    位置   权益   占地面积    规划建筑面积    17年末储备  
开工面积   竣工面积   竣工面积   开工面积   竣工面积  
 唐山金域蓝湾    路北区   40.0%               53,440                154,828                    -                       -                  154,828                      -                      -                      -    
 唐山金域华府A-02-02    路北区   40.8%               39,462                110,377                    -                       -                           -                        -                      -             110,377  
 唐山新里程    凤凰新城   48.0%               88,848                273,139                    -                80,825                241,057                      -                      -               32,082  
 唐山南湖春晓    路南区   24.0%              165,834                372,738           108,287                     -                  146,967               31,281                    -               84,868  
 唐山金域缇香    路北区   41.0%               53,400                138,199           138,199                     -                           -                        -                      -                      -    
 唐山翡翠公园    路南区   53.2%               47,824                265,175           119,559                     -                           -               145,616           119,559                    -    
 唐山公园大道    路北区   14.9%              119,244                280,316                    -                       -                           -               280,316           189,962                    -    
 天津东丽湖    东丽区   100.0%           2,708,886             1,763,059           246,129            146,559             1,311,391             110,916             56,613             71,542  
 天津金域华府    东丽区   51.0%              221,217                358,360             37,066              85,939                233,703                      -                      -               53,263  
 天津民和巷    东丽区   87.0%              180,880                282,481                    -                81,414                183,602                      -                      -               71,629  
 天津城市之光    东丽区   20.0%               72,358                144,717                    -                       -                           -                        -                      -               30,296  
 天津四季花城    西青区   51.0%              409,701                502,892                    -                98,722                376,162                      -                      -             126,730  
 天津东第    西青区   41.0%              139,798                293,560             38,251                     -                           -                 48,782                    -             109,125  
 天津海港城    滨海新区   51.0%              149,483                373,053                    -                       -                  332,948                      -                      -               40,105  
 天津金域国际    滨海新区   100.0%              108,389                189,160             76,381              40,118                  88,274               24,504             24,504                    -    
 天津梅江柏翠园    河西区   80.0%               62,205                124,206                    -                62,500                124,206                      -                      -                      -    
 天津天拖北    南开区   49.9%               40,068                139,099             65,500                     -                           -                 73,599                    -                      -    
 天津紫台    滨海新区   40.8%               56,545                136,829             40,864                     -                           -                        -                      -               79,990  
 天津南湖郡    武清区   89.0%               62,440                  76,778                    -                       -                           -                        -                      -               70,758  
 天津海天燕居    蓟县   53.0%               81,935                  82,390             72,087                     -                           -                 10,303                    -                      -    
 天津翡翠大道    西青区   33.9%              167,723                329,000           119,057                     -                           -               209,943                    -                      -    
 天津滨海大都会    滨海新区   26.0%              215,899                685,897             91,137                     -                  100,012             494,747           141,056                    -    
 天津杨伍庄北项目    西青区   50.9%              192,144                372,244                    -                       -                           -               372,244             87,253                    -    
 天津志成路项目    北辰区   27.7%               18,500                  36,937                    -                       -                           -                 36,937             36,937                    -    
 沈阳鹿特丹    和平区   100.0%              120,333                360,999             30,815              34,608                330,184                      -                      -               30,815  
 沈阳金域蓝湾    浑南新区   100.0%              226,356                601,439                    -                       -                  601,439                      -                      -                      -    
49                                                                                                                                                                                                                 万科企业股份有限公司2017年度报告 
 17年   17年   截至17年末   18年计划   18年计划 
项目名称    位置   权益   占地面积    规划建筑面积    17年末储备  
开工面积   竣工面积   竣工面积   开工面积   竣工面积  
 沈阳明天广场    浑南新区   69.5%              199,319                597,957             48,201            241,581                485,503                      -                      -             112,454  
 沈阳柏翠园    沈河区   55.0%               83,229                290,681                    -                62,694                290,681                      -                      -                      -    
 沈阳春河里    沈河区   100.0%               81,378                431,232             87,893              77,052                300,143                      -                      -               42,250  
 沈阳惠斯勒小镇    东陵区   100.0%              285,599                286,141             39,902                     -                   60,717             185,522             55,448             39,902  
 沈阳润园    铁西区   100.0%               57,030                141,594                    -                59,242                141,594                      -                      -                      -    
 沈阳蓝山    铁西区   99.1%               51,832                154,638                    -                69,505                154,638                      -                      -                      -    
 沈阳香湖盛景苑北区    于洪区   100.0%              190,156                342,360                    -                71,432                342,360                      -                      -                      -    
 沈阳公园大道    于洪区   100.0%              169,774                407,374             55,993            117,543                335,992                      -                      -               71,382  
 沈阳假日风景    皇姑区   100.0%              200,000                478,127           208,767            122,271                206,445               62,731             62,731           208,951  
 沈阳紫台    皇姑区   52.7%               67,720                195,450             38,723              79,968                156,728                      -                      -               38,722  
 沈阳城市之光    大东区   94.6%               87,643                350,517           241,934            108,583                108,583                      -                      -             241,934  
 沈阳城市阳光    铁西区   63.9%               54,257                166,356             57,773                     -                           -                        -                      -                      -    
 沈阳翡翠之光    铁西区   10.8%              108,183                486,823           135,807                     -                           -               199,937                    -               71,201  
 沈阳中山公园    和平区   45.0%                 9,444                  75,965                    -                       -                           -                        -                      -               26,410  
 沈阳翡翠公园    于洪区   62.8%              109,776                219,552           121,191                     -                           -                        -                      -               98,896  
 沈阳四季公园    于洪区   89.6%               45,100                  99,220             99,220                     -                           -                        -                      -               36,362  
 沈阳长江府    于洪区   89.0%               24,143                  48,286             48,286                     -                           -                        -                      -               26,227  
 沈阳时代之光    大东区   14.1%               30,742                  91,765             91,765                     -                           -                        -                      -               24,223  
 经济技术开
 沈阳西华府   98.9%              208,177                372,382           112,850                     -                           -               259,532           198,496                    -    
发区  
 沈阳理想新城项目    浑南区   40.1%              198,479                407,939           150,394              17,775                  17,775             239,770           239,770                    -    
 沈阳文萃路项目    沈河区   40.2%               12,051                  41,966                    -                       -                           -                 41,966             41,966                    -    
 沈阳百花集团项目    皇姑区   35.0%               16,247                113,483                    -                       -                           -               113,483           113,483                    -    
 沈阳千山西路39号-1地块项
 于洪区   97.3%               19,105                  66,867                    -                       -                           -                 66,867             66,867                    -    
目  
 抚顺金域蓝湾    开发区   100.0%              300,150                675,968             52,812                     -                  185,763             437,393             50,332             52,812  
 抚顺金域国际    顺城区   100.0%               72,560                293,351               7,544              65,290                228,690                      -                      -               64,661  
50                                                                                                                                                                                                                 万科企业股份有限公司2017年度报告 
 17年   17年   截至17年末   18年计划   18年计划 
项目名称    位置   权益   占地面积    规划建筑面积    17年末储备  
开工面积   竣工面积   竣工面积   开工面积   竣工面积  
 营口海港城    鲅鱼圈区   100.0%              138,990                399,449                    -                55,451                153,765             245,684             74,998                    -    
 鞍山金域国际    铁西区   51.0%              225,715                677,000             74,022                     -                  135,063             434,013           209,812             54,832  
 鞍山惠斯勒小镇    铁东区   100.0%              422,171                713,400           146,889              33,367                360,400             158,394             96,694             96,380  
 鞍山万科城    高新区   100.0%              167,664                374,676                    -                34,061                374,676                      -                      -                      -    
 大连西山别墅    甘井子区   55.0%               90,404                  91,308                    -                24,158                  91,308                      -                      -                      -    
 大连蓝山    甘井子区   100.0%              125,100                214,470                    -                       -                  214,470                      -                      -                      -    
 大连公园里    甘井子区   90.0%               19,131                  37,627                    -                       -                   37,627                      -                      -                      -    
 大连现在城    甘井子区   100.0%               39,224                  71,254                    -                       -                   71,254                      -                      -                      -    
 大连金域华府    甘井子区   87.0%               44,085                  80,337                    -                       -                   80,337                      -                      -                      -    
 大连城市之光    甘井子区   93.4%              153,500                283,975             62,580            174,944                174,944                      -                      -               90,263  
 大连海港城    普兰店区   55.0%              581,172                968,300                    -                51,968                221,166             727,172             67,154             16,351  
 高新技术产
 大连樱花园   100.0%              146,677                342,625             35,841              63,533                156,266             113,165           103,182             21,426  
业园区  
 大连万科城    金州区   100.0%              284,806                620,607           179,574              82,770                342,461               43,419             43,419             78,818  
 大连城花东项目    沙河口区   100.0%               35,757                  64,260                    -                       -                           -                 64,260             64,260                    -    
 大连中南府    中山区   88.6%               15,300                  32,400                    -                       -                           -                        -                      -               32,400  
 大连半山半海    沙河口区   88.6%               12,233                  45,140                    -                       -                           -                        -                      -               45,140  
 大连翡翠公园    甘井子区   22.6%              146,290                248,710           221,998                     -                           -                 26,712             26,712             97,852  
 大连八栋墅    甘井子区   88.6%               36,169                  46,336             46,336                     -                           -                        -                      -               16,600  
 大连翡翠之光    金州区   88.6%               83,330                243,918                    -                       -                           -               243,918             98,970                    -    
 大连翡翠四季    甘井子区   45.5%               73,601                129,292           129,292                     -                           -                        -                      -                      -    
 大连新都会    甘井子区   95.7%               55,138                135,345           104,395                     -                           -                 30,950             30,950             62,538  
 大连八号地项目    甘井子区   98.7%              126,000                134,550                    -                       -                           -               134,550           134,550                    -    
 大连环球金融中心项目    沙河口区   27.0%                 7,399                  76,778                    -                       -                           -                 76,778             76,778                    -    
 高新技术产
 大连华录项目   90.3%               10,955                  26,292                    -                       -                           -                 26,292             26,292                    -    
业园区  
 长春蓝山    二道区   100.0%              228,670                501,678                    -                       -                  444,728               47,053             38,000               5,085  
51                                                                                                                                                                                                                 万科企业股份有限公司2017年度报告 
 17年   17年   截至17年末   18年计划   18年计划 
项目名称    位置   权益   占地面积    规划建筑面积    17年末储备  
开工面积   竣工面积   竣工面积   开工面积   竣工面积  
 长春惠斯勒小镇    净月区   50.0%              399,715                484,714                    -                       -                  317,425             139,731             23,221             27,558  
 长春万科城    净月区   51.0%              350,965             1,068,964             44,238              46,628                329,204             434,028           303,820           245,980  
 长春柏翠园    朝阳区   100.0%              267,981                503,349             49,790              25,675                288,120             145,411             61,323             57,889  
 长春金域长春    南关区   100.0%              121,109                343,058             57,048                9,882                113,149                      -                      -               93,718  
 长春如园    净月区   42.9%              181,283                240,600           137,299              80,269                  80,269               15,858             12,687             39,548  
 长春惠斯勒班芙花园    净月区   36.8%              187,439                243,671             75,672                     -                           -                 50,588             30,353             90,182  
 长春金色里程    汽开区   88.6%               44,154                  75,002                    -                48,793                  48,793                      -                      -               26,209  
 长春城市之光    绿园区   96.4%              181,060                435,039           259,381                     -                           -               175,658           140,526           153,311  
 长春繁荣里    朝阳区   41.2%               16,162                  56,567             56,567                     -                           -                        -                      -                      -    
 长春东湾半岛项目    南关区   93.2%              111,757                702,385                    -              187,385                187,385             515,000           212,200                    -    
 长春金宇大路项目    高新区   95.5%               50,003                103,600                    -                       -                           -               103,600             71,852                    -    
 长春八一公园信达龙湾项目    高新区   50.0%               82,000                153,000                    -                       -                           -               153,000             78,030                    -    
 吉林万科城    高新区   65.0%              728,139             2,001,721           279,325              52,583                825,416             812,675           293,768             74,859  
 吉林水厂项目    丰满区   24.6%               35,476                106,000                    -                       -                           -               106,000             84,800                    -    
 吉林松花湖项目    丰满区   100.0%              531,598                600,000           107,751              58,125                157,434             329,827           123,093             18,865  
 哈尔滨城市之光    香坊区   45.0%              110,669                343,000           213,858                     -                           -               129,142             77,485             16,287  
 青岛玫瑰里    城阳区   51.0%              340,069                535,153             59,460            197,209                400,051                      -                      -             135,102  
 青岛桃花源二期    城阳区   59.4%              134,669                244,046                    -                       -                           -                        -                      -             244,046  
 青岛福州路万科中心    市北区   100.0%               38,775                123,703                    -                       -                  123,703                      -                      -                      -    
 青岛山东路万科中心    市北区   70.0%               23,654                  96,226                    -                25,740                  96,226                      -                      -                      -    
 青岛紫台    市北区   100.0%               68,562                183,943                    -              104,068                183,943                      -                      -                      -    
 青岛万科未来城    市北区   36.5%              139,768                442,421                    -                38,991                  38,991             160,585           160,585           242,845  
 青岛小镇    开发区   34.0%              933,293                947,989                    -                11,979                321,933             526,394           102,089             57,989  
 青岛东郡    即墨市   55.0%              196,446                462,142             55,480            136,082                290,646                      -                      -               94,337  
 青岛平度万科城    平度市   51.0%               59,308                181,845                    -                       -                  113,215               37,071             37,071                    -    
 青岛平度新城    平度市   51.0%               75,701                  80,790                    -                49,098                  80,790                      -                      -                      -    
52                                                                                                                                                                                                                 万科企业股份有限公司2017年度报告 
 17年   17年   截至17年末   18年计划   18年计划 
项目名称    位置   权益   占地面积    规划建筑面积    17年末储备  
开工面积   竣工面积   竣工面积   开工面积   竣工面积  
 青岛生态新城    李沧区   100.0%              110,919                350,385                    -              193,928                193,928                      -                      -             156,457  
 青岛桃花源    城阳区   47.2%              129,032                229,399                    -                67,481                135,677                      -                      -               93,722  
 青岛金域华府    城阳区   58.6%               63,599                127,198                    -                       -                           -                        -                      -             127,198  
 青岛金域华府A1地块    城阳区   59.2%               64,222                128,444           128,444                     -                           -                        -                      -                      -    
 青岛团结路项目    黄岛区   55.2%              123,719                284,109             66,037                     -                           -               218,072           181,855                    -    
 青岛长江首府项目    黄岛区   92.5%               25,836                168,348                    -                       -                           -               168,348           168,348                    -    
 青岛石牛山路项目    李沧区   22.3%              203,831                501,950                    -                       -                           -               501,950             57,692                    -    
 青岛瑞阳路后田B地块项目    城阳区   60.6%               56,286                  95,934                    -                       -                           -                 95,934             95,934                    -    
 青岛长沙路项目    市北区   8.7%               92,517                312,209                    -                       -                           -               312,209                    -                      -    
 青岛台柳路312号地块    市北区   99.0%               11,222                  39,300                    -                       -                           -                 39,300             39,300                    -    
 烟台海云台    芝罘区   100.0%              311,614                444,000           146,560              88,549                277,248                      -                      -             107,313  
 烟台假日风景    福山区   70.0%              190,281                362,813             59,347              81,096                298,457                      -                      -                      -    
 烟台御龙山    芝罘区   51.0%              341,943                422,791           163,821              56,481                187,400               33,660             33,660               9,083  
 烟台万科城    开发区   51.0%              241,467                469,165           181,961              43,956                270,282                      -                      -               12,993  
 烟台翡翠公园    芝罘区   78.6%               57,892                116,000             31,280                     -                           -                   8,745               8,745             95,024  
 烟台城市之光    福山区   32.0%               47,988                129,948             91,836                     -                           -                        -                      -             123,372  
 烟台翡翠湾    莱山区   89.6%               50,620                111,300           111,300                     -                           -                        -                      -                      -    
 烟台天越湾    高新区   100.0%              401,000                401,000                    -                       -                           -               401,000           100,000                    -    
 济南万科中心    高新区   100.0%               15,188                  88,942                    -                       -                           -                        -                      -               88,942  
 济南万科城    历下区   100.0%              191,418                480,980                    -              168,398                480,980                      -                      -                      -    
 济南金域华府    历下区   30.3%              103,870                316,624                    -              102,079                102,079                      -                      -               64,416  
 济南幸福里    历下区   88.6%               87,855                224,718                    -              159,190                224,718                      -                      -                      -    
 济南新里程    历城区   100.0%              113,130                326,856                    -              213,187                326,856                      -                      -                      -    
 济南公园里    槐荫区   42.7%               48,763                152,371                    -              137,915                152,371                      -                      -                      -    
 济南金色悦城    天桥区   49.0%               74,722                250,289                    -              118,695                118,695                      -                      -             131,594  
 济南麓城    高新区   68.6%               20,000                  64,541                    -                       -                           -                        -                      -               64,541  
53                                                                                                                                                                                                                 万科企业股份有限公司2017年度报告 
 17年   17年   截至17年末   18年计划   18年计划 
项目名称    位置   权益   占地面积    规划建筑面积    17年末储备  
开工面积   竣工面积   竣工面积   开工面积   竣工面积  
 济南海右府    历城区   97.9%               35,260                  70,556             70,556                     -                           -                        -                      -                      -    
 济南城市之光    历城区   24.0%              203,151                451,722           312,279                     -                           -               124,405                    -             106,596  
 济南悦峯    市中区   98.0%               16,906                  75,086             41,700                     -                           -                 33,386                    -               41,700  
 济南万科海晏门    历下区   59.4%               31,976                128,038           128,038                     -                           -                        -                      -                      -    
 济南唐城小区南侧A-1、B-1
 历城区   16.1%              100,470                221,034                    -                       -                           -               221,034           105,367                    -    
地块项目  
 济南兴元街以南A地块项目    历城区   98.8%              126,244                265,112                    -                       -                           -               265,112           104,050                    -    
 济南机床四厂项目    历下区   50.0%               87,149                287,671             50,011                     -                           -               237,659             87,792                    -    
 济南贺套庄项目    章丘区   31.1%              110,411                220,822                    -                       -                           -               220,822           143,124                    -    
 济南大都会    历下区   32.3%               78,771                238,780                    -                       -                           -               238,780           127,450                    -    
 太原蓝山    万柏林区   51.0%              198,392                688,392                    -              203,836                537,508                      -                      -               75,857  
 太原公交公司地块    万柏林区   100.0%               37,060                177,415                    -                       -                           -               177,415                    -                      -    
 太原金域华府    万柏林区   87.5%               55,036                192,230                    -              192,230                192,230                      -                      -                      -    
 太原四建万科蓝山    万柏林区   48.7%               14,386                  49,839                    -                49,839                  49,839                      -                      -                      -    
 太原紫郡    万柏林区   24.0%               72,496                201,471                    -                       -                           -                        -                      -             201,471  
 太原新都心    小店区   49.6%               26,433                  97,537             97,537                     -                           -                        -                      -                      -    
 太原万科城    小店区   49.6%              323,777                793,157           104,138            169,570                169,570                      -                      -             350,291  
 太原金域蓝湾    晋源区   88.6%               40,047                148,741                    -                       -                           -                        -                      -             148,741  
 太原公园里    尖草坪区   88.6%               66,179                210,491           210,491                     -                           -                        -                      -                      -    
 太原小镇    尖草坪区   89.1%              263,066                416,045           354,645                     -                           -                 61,400             61,400                    -    
 太原紫院    迎泽区   98.0%               74,373                210,450           210,450                     -                           -                        -                      -                      -    
 太原金域蓝湾二期    晋源区   50.0%               26,400                114,039           114,039                     -                           -                        -                      -                      -    
 太原中央公园    晋源区   50.0%               35,500                141,562                    -                       -                           -               141,562           141,562                    -    
 太原东太堡项目    迎泽区   90.0%               20,149                  90,675                    -                       -                           -                 90,675             90,675                    -    
 太原城市之光HGZ-1723地块   迎泽区   90.0%               11,130                  21,738                    -                       -                           -                 21,738             21,738                    -    
 太原城市之光HGZ-1724地块   迎泽区   90.0%               25,845                116,307                    -                       -                           -               116,307           116,307                    -    
 太原翡翠公园项目    晋源区   36.0%               75,800                257,786                    -                       -                           -               257,786           257,786                    -    
54                                                                                                                                                                                                                 万科企业股份有限公司2017年度报告 
 17年   17年   截至17年末   18年计划   18年计划 
项目名称    位置   权益   占地面积    规划建筑面积    17年末储备  
开工面积   竣工面积   竣工面积   开工面积   竣工面积  
 太原万昌德项目    万柏林区   42.0%               16,300                  56,350                    -                       -                           -                 56,350             56,350                    -    
 石家庄润德天悦城后期项目C3
 桥西区   45.9%               53,100                180,554           180,554                     -                           -                        -                      -                      -    
地块  
 北方区域小计                28,181,338          55,169,190       8,919,284        6,481,696          22,098,251        16,957,543       7,642,765       7,219,956  
 中西部区域                                          
 成都万科华茂广场    成华区   100.0%               29,720                208,037                    -                       -                  208,037                      -                      -                      -    
 成都金色乐府音乐广场    成华区   60.0%              152,852                759,036           292,599                     -                  268,896             197,541           197,541                    -    
 成都金域缇香    新都区   100.0%              111,166                329,000                    -              134,594                227,591             101,409           101,409                    -    
 成都翡翠郡    新都区   100.0%               65,858                118,564                    -              118,564                118,564                      -                      -                      -    
 成都金域名邸    高新区   50.0%               48,345                145,034                    -              109,461                145,034                      -                      -                      -    
 成都公园5号    高新区   50.0%               87,822                263,464                    -                37,647                  76,650             186,814                    -                      -    
 成都金色城市    龙泉驿区   100.0%               72,102                288,410                    -              140,022                288,410                      -                      -                      -    
 成都第五城    双流区   97.8%              274,323                819,126           310,610            174,196                174,196                      -                      -             405,047  
 成都公园九里    双流区   49.0%              136,000                411,842           189,841                7,137                    7,137                      -                      -                      -    
 成都万科城    郫都区   62.0%              167,375                560,963           275,666                     -                  147,617                      -                      -             297,642  
 成都国宾润园    金牛区   97.4%               34,187                  97,432                    -                97,432                  97,432                      -                      -                      -    
 成都翡翠公园    天府新区   51.5%              146,745                409,541           215,457                     -                           -                        -                      -             132,231  
 成都五龙山蓝山    新都区   100.0%              121,000                145,139             53,150              27,431                  27,431                      -                      -             117,708  
 成都理想城    郫都区   95.0%              194,478                617,659           329,365                7,826                    7,826             105,396           101,409           211,043  
 成都兴隆湖68亩项目    天府新区   99.4%               45,067                202,778                    -                       -                           -               202,778           202,778                    -    
 成都兴隆湖52亩项目    天府新区   99.4%               34,501                172,500                    -                       -                           -               172,500           172,500                    -    
 成都玖西堂    郫都区   60.0%               78,671                182,570           182,570                     -                           -                        -                      -                      -    
 成都华阳街道41亩项目    天府新区   93.4%               27,266                  54,531                    -                       -                           -                 54,531             54,531                    -    
 成都正兴街道236亩项目    天府新区   99.3%              157,109                392,773                    -                       -                           -               392,773           130,924                    -    
 成都红光67亩项目    郫都区   91.8%               44,976                  89,951                    -                       -                           -                 89,951             89,951                    -    
 成都中和93亩项目    高新区   21.5%               62,229                165,130                    -                       -                           -               165,130           102,032                    -    
 成都凤凰大道61亩项目    青白江区   44.4%               22,829                  68,488                    -                       -                           -                 68,488             68,488                    -    
55                                                                                                                                                                                                                 万科企业股份有限公司2017年度报告 
 17年   17年   截至17年末   18年计划   18年计划 
项目名称    位置   权益   占地面积    规划建筑面积    17年末储备  
开工面积   竣工面积   竣工面积   开工面积   竣工面积  
 成都凤凰大道34亩项目    青白江区   44.4%               40,565                121,695                    -                       -                           -               121,695           121,695                    -    
 成都天府国际金融中心159亩
 天府新区   49.9%              106,134                594,400                    -                       -                           -               594,400           146,759                    -    
项目  
 南充金润华府    高坪区   100.0%              182,012                518,004           155,941              73,266                267,081                      -                      -               28,413  
 眉山103亩项目    仁寿县   26.8%               68,501                137,002                    -                       -                           -               137,002           137,002                    -    
 西昌邛海项目    西昌市   27.0%              595,021                620,344                    -                       -                           -               620,344           620,344                    -    
 武汉汉阳国际    汉阳区   100.0%              166,817                568,974                    -                72,185                568,974                      -                      -                      -    
 武汉金域湖庭    江汉区   100.0%               59,035                347,236           241,579              68,263                108,986                      -                      -               67,481  
 武汉汉口传奇    江汉区   50.0%              178,881                924,773                    -              168,669                394,895               30,722             30,722           330,694  
 东湖新技术
 武汉花山紫悦湾   50.0%              199,709                299,563                    -              149,313                180,738                      -                      -             110,824  
开发区  
 东湖新技术
 武汉城花璟苑   100.0%               89,665                409,600                    -              100,651                409,600                      -                      -                      -    
开发区  
 东湖新技术
 武汉嘉园   100.0%               63,595                306,445                    -              136,627                306,445                      -                      -                      -    
开发区  
 东湖新技术
 武汉锦程   25.5%               38,286                202,620                    -              179,952                202,620                      -                      -                      -    
开发区  
 武汉金色城市    洪山区   100.0%              272,432                891,842                    -                34,842                891,842                      -                      -                      -    
 武汉长征村    洪山区   100.0%               77,387                239,083                    -                 6,812                239,083                      -                      -                      -    
 经济技术开
 武汉翡翠玖玺   49.9%              160,682                370,755           171,929                     -                           -                        -                      -               41,200  
发区  
 武汉翡翠滨江    汉阳区   54.0%              225,096                938,268                    -              131,604                131,604             770,042           490,777             36,622  
 武汉二七滨江商务区    江岸区   45.0%               40,300                208,576                    -                       -                           -               208,576           146,231                    -    
 武汉翡翠云台    洪山区   41.0%               53,866                  73,299                    -                       -                           -                        -                      -               73,299  
 武汉万科主场    洪山区   99.0%               57,253                262,387           134,447                     -                           -                        -                      -               42,797  
 武汉金银湖项目    东西湖区   96.6%               35,075                  97,146                    -                       -                           -                 97,146                    -                      -    
 武汉金域国际    汉阳区   92.9%              114,629                569,843                    -                       -                           -               569,843           134,384                    -    
 葛店经济技
 鄂州万科五彩城   40.9%              126,026                302,460           131,005                     -                           -               171,455           167,345                    -    
术开发区  
 宜昌郭家湾    夷陵区   93.0%              182,171                437,180                    -                       -                           -               437,180           427,644                    -    
56                                                                                                                                                                                                                 万科企业股份有限公司2017年度报告 
 17年   17年   截至17年末   18年计划   18年计划 
项目名称    位置   权益   占地面积    规划建筑面积    17年末储备  
开工面积   竣工面积   竣工面积   开工面积   竣工面积  
 重庆悦府    北部新区   100.0%              137,996                376,737                    -                       -                  376,737                      -                      -                      -    
 重庆万科城    北部新区   55.0%              278,167                647,378             67,905              17,153                551,402                      -                      -               22,910  
 重庆悦湾    江北区   45.0%              435,499                649,158           284,882              55,275                336,897               10,139                    -               97,960  
 重庆溉澜溪    江北区   100.0%              129,535                652,785           187,199              55,707                129,209             336,365           336,365             54,017  
 重庆金域学府    南岸区   47.5%              241,314                845,611           265,156              41,979                151,404             424,681           201,169             89,310  
 重庆金色悦城    沙坪坝区   80.0%              175,000                700,000           185,120              90,274                448,401                      -                      -             111,362  
 重庆万科西九    九龙坡区   50.0%               27,593                151,620                    -                77,385                146,328                      -                      -                      -    
 重庆万科西城    九龙坡区   100.0%               60,276                271,207             67,927              63,899                203,280                      -                      -                      -    
 重庆锦尚    九龙坡区   94.3%               69,160                167,677           109,814              44,598                  76,927                      -                      -                 8,556  
 重庆万科观承    北碚区   41.6%              195,027                422,818           323,819                     -                           -                 98,999             98,999                    -    
 重庆金域华庭    沙坪坝区   93.1%               26,325                181,642                    -                       -                           -               181,642           181,642                    -    
 重庆金域蓝湾    渝北区   90.7%              105,079                237,000           147,025              60,553                  60,553               89,975             29,422                    -    
 重庆蔡家318亩项目    北碚区   97.8%              212,044                214,165                    -                       -                           -               214,165           214,165                    -    
 重庆天地    渝中区   38.6%              228,476             1,259,300           598,330                     -                           -               660,970           199,726                    -    
 重庆193亩项目    北碚区   62.1%              128,615                257,231                    -                       -                           -               257,231           257,231                    -    
 重庆CDL资产包项目    渝中区   65.9%               43,700                156,636                    -                       -                           -               114,447             69,157             42,189  
 重庆园博园260亩项目    渝北区   69.7%              173,474                312,253                    -                       -                           -               312,253           180,890                    -    
 西安城市之光    雁塔区   78.6%              100,340                311,377                    -              246,077                246,077               40,030             34,944             25,270  
 西安东方传奇    雁塔区   40.5%              109,695                383,985           154,177              94,512                144,504                 4,404               4,404             53,005  
 西安万科城7#地    长安区   85.0%              186,849                619,806                    -                       -                  472,582               81,902             68,000               3,016  
 西安万科城3#地    长安区   60.0%              113,231                352,802                    -                69,801                308,060               36,579                    -                      -    
 西安万科城8#地    长安区   100.0%               89,377                201,569                    -                45,949                181,602               19,967             19,967                    -    
 西安金域华府    经开区   51.0%              106,667                372,461                    -                64,908                372,461                      -                      -                      -    
 西安大明宫    未央区   70.0%               69,052                221,603             63,192              65,683                158,618                      -                      -                      -    
 西安金色悦城    莲湖区   80.0%              193,571                664,643                    -                41,480                489,792                      -                      -             171,606  
 西安金色悦城DK1    莲湖区   100.0%               36,708                146,831                    -                       -                           -                        -                      -                      -    
57                                                                                                                                                                                                                 万科企业股份有限公司2017年度报告 
 17年   17年   截至17年末   18年计划   18年计划 
项目名称    位置   权益   占地面积    规划建筑面积    17年末储备  
开工面积   竣工面积   竣工面积   开工面积   竣工面积  
 西安金域国际    雁塔区   90.6%               23,831                150,132                    -                75,054                  75,054                      -                      -               75,078  
 西安金域东郡    浐灞生态区   100.0%              175,387                686,388                    -              194,354                354,418             156,837             91,809             76,279  
 西安幸福里    未央区   100.0%               65,628                229,698                    -                43,822                182,218                      -                      -               47,480  
 西安高新华府    雁塔区   69.8%              114,745                476,559                    -                72,696                253,962                      -                      -             110,422  
 西安城市之光蜜柚    雁塔区   91.9%               20,000                  70,000                    -                34,472                  34,472                      -                      -               35,528  
 西安城市之光南区    雁塔区   39.6%               60,136                210,771           116,508                     -                           -                 94,263             94,263                    -    
 西安翡翠天誉    雁塔区   88.6%               74,527                303,610           207,349                     -                           -                        -                      -             106,010  
 西安公园华府    雁塔区   78.6%              121,741                340,770           197,137                     -                           -               143,633           138,897                    -    
 西安高新华府（后期）    雁塔区   49.8%               55,255                163,135           124,960                     -                           -                 38,175             38,175                    -    
 西安翡翠国际    雁塔区   41.3%              257,903                932,854           170,743                     -                           -               573,452           151,851           199,854  
 西安万科城润园    长安区   88.6%              144,467                474,458           174,165                     -                           -                 90,695             90,695           155,319  
 西安金域蓝湾    灞桥区   90.0%              144,467                146,590           146,590                     -                           -                        -                      -                      -    
 西安金域未央    未央区   60.0%               41,840                207,302           207,302                     -                           -                        -                      -                      -    
 西安万科城如园    长安区   90.0%               83,289                266,952                    -                       -                           -               266,952           225,367                    -    
 西安万科秦汉新城    西咸新区   80.0%              459,707                901,141                    -                       -                           -               901,141           302,032                    -    
 西安地建滨河四季    富平县   26.5%              160,997                321,598             65,326                     -                           -               256,272           159,474                    -    
 西安幸福臻园    未央区   90.0%               49,197                133,452                    -                       -                           -               133,452           133,452                    -    
 西安中铁建后续38亩项目    雁塔区   51.0%               25,227                  99,376                    -                       -                           -                 99,376             99,376                    -    
 西安翡翠国宾    高新区   75.0%              161,244                681,393                    -                       -                           -               681,393           495,072                    -    
 郑州万科美景龙门龙堂    管城区   51.0%               79,457                286,838             39,662                     -                  207,703               39,473                    -                      -    
 郑州万科美景万科城    高新区   42.8%              508,421             1,560,281           134,999              67,858                850,395                      -                      -             415,639  
 郑州万科美景魅力之城    航空港区   51.0%              309,720                766,217           163,664            115,886                230,936             249,269             60,770           122,925  
 郑州万科天伦紫台    惠济区   42.7%              205,980                567,845           369,002                     -                           -                 29,003             29,003           376,235  
 郑州兰乔圣菲    中牟县   40.8%              181,326                303,582           117,672                     -                           -                 59,439             59,439                    -    
 郑州万科大都会    二七区   88.6%              205,492                608,943           192,749            165,796                165,796                      -                      -             224,338  
 郑州万科福晟万科誉    郑东新区   40.8%               17,923                  71,618             71,618                     -                           -                        -                      -                      -    
58                                                                                                                                                                                                                 万科企业股份有限公司2017年度报告 
 17年   17年   截至17年末   18年计划   18年计划 
项目名称    位置   权益   占地面积    规划建筑面积    17年末储备  
开工面积   竣工面积   竣工面积   开工面积   竣工面积  
 郑州万科美景世玠    金水区   68.2%               62,197                186,346           186,346                     -                           -                        -                      -                      -    
 郑州万科民安星辰    中原区   46.0%               17,754                  72,588             72,588                     -                           -                        -                      -                      -    
 郑州万科溪望    经开区   99.3%               60,374                150,934                    -                       -                           -               150,934           150,934                    -    
 郑州万科民安云城    惠济区   42.1%               51,704                154,836                    -                       -                           -               154,836           154,836                    -    
 郑州万科城七期项目    高新区   41.2%              129,527                453,065                    -                       -                           -               453,065           226,532                    -    
 郑州方顶项目    上街区   42.0%              356,876                426,832                    -                       -                           -               426,832           168,294                    -    
 贵阳金域华府    小河区   100.0%              351,800                581,217               1,830              77,063                581,217                      -                      -                      -    
 贵阳大都会    小河区   100.0%              159,972                649,917             53,275            224,551                615,240                      -                      -               34,677  
 贵阳大都会商业综合体    小河区   97.7%               10,253                  53,651                    -                       -                   53,651                      -                      -                      -    
 贵阳玲珑湾    云岩区   100.0%               80,594                200,705                    -                42,538                200,705                      -                      -                      -    
 贵阳悦城    云岩区   51.0%               85,341                262,728               1,478              92,853                228,962                      -                      -               33,766  
 贵阳万科城    云岩区   70.0%              343,142                902,452           116,711            117,761                494,917               88,121             88,121           218,851  
 贵阳公园5号    云岩区   58.5%               10,927                  98,132                    -                       -                   98,132                      -                      -                      -    
 贵阳云岩大都会    云岩区   20.5%               49,054                318,234           143,096              67,447                  67,447               30,662             30,662           132,922  
 贵阳公园传奇    云岩区   42.7%               34,325                130,087                    -                       -                           -                        -                      -             130,087  
 贵阳翡翠传奇    云岩区   46.0%              109,630                314,021           151,816                     -                           -                 46,037             18,398             57,775  
 贵阳万科贵阳传奇    云岩区   59.0%                 6,555                  58,991                    -                       -                           -                 58,991             58,991                    -    
 贵阳花溪大都会    花溪区   41.8%              173,285                432,277           204,068                     -                           -               228,209           205,255                    -    
 贵阳八匹马项目    观山湖区   35.4%               69,977                260,124                    -                       -                           -               260,124             98,467                    -    
 贵阳万科大都会花样    小河区   90.0%               72,043                371,290             97,658                     -                           -               273,632           240,288                    -    
 贵阳万科理想城    观山湖区   41.0%              287,563                808,494           225,846                     -                           -               582,648           288,002                    -    
 贵阳太慈桥项目    南明区   68.0%               98,327                220,143                    -                       -                           -               220,143           150,000                    -    
 昆明金色领域    五华区   100.0%              105,484                314,642                    -                       -                  256,450               58,192                    -                      -    
 昆明魅力之城    官渡区   100.0%              417,919             1,662,861           305,649            126,801                736,364             591,743           335,478           306,572  
 昆明公园里    官渡区   97.9%              212,139                561,702           147,325              94,517                176,128             164,924                    -             170,020  
 昆明鑫金花园    高新区   88.6%               37,450                145,292                    -                       -                           -                        -                      -             145,292  
59                                                                                                                                                                                                                 万科企业股份有限公司2017年度报告 
 17年   17年   截至17年末   18年计划   18年计划 
项目名称    位置   权益   占地面积    规划建筑面积    17年末储备  
开工面积   竣工面积   竣工面积   开工面积   竣工面积  
 昆明银海泊岸    滇池度假区   29.7%              243,605                435,795           106,832            128,862                128,862             185,041           115,571             66,832  
 昆明城市之光    盘龙区   96.6%               37,916                153,236           153,236                     -                           -                        -                      -             121,263  
 昆明抚仙湖    澄江县   33.6%           2,512,591             1,205,294           184,338            148,494                148,494           1,020,956           129,841                    -    
 昆明星河嘉园    官渡区   60.0%               56,253                177,671           177,671                     -                           -                        -                      -                      -    
 昆明万科汀园    盘龙区   99.8%               65,004                295,487                    -                       -                           -               295,487           295,487                    -    
 昆明白沙润园后期    盘龙区   100.0%               14,932                  51,607                    -                       -                           -                 51,607             51,607                    -    
 乌鲁木齐金域华府    新市区   82.0%               83,366                245,779               7,164              15,112                238,615                      -                      -                 7,164  
 乌鲁木齐南山郡    乌鲁木齐县   100.0%               32,298                  15,947                    -                       -                           -                        -                      -               15,947  
 乌鲁木齐金域缇香    沙依巴克区   100.0%               20,078                  49,033                    -                       -                   49,033                      -                      -                      -    
 乌鲁木齐兰乔圣菲    沙依巴克区   60.0%              204,628                208,972             60,507                     -                  148,465                      -                      -               31,956  
 乌鲁木齐中央公园    水磨沟区   80.0%               80,698                201,745             52,241              74,330                121,099                      -                      -               80,646  
 乌鲁木齐四季花城    高新区   44.5%              188,748                566,243           150,988              70,740                165,585             228,450           143,918           114,753  
 乌鲁木齐中央公园二期    水磨沟区   88.6%               39,065                117,195           117,195                     -                           -                        -                      -               24,007  
 乌鲁木齐都会传奇    沙依巴克区   90.4%               42,851                104,208                    -                       -                           -               104,208           104,208                    -    
 乌鲁木齐会展中央公园三期项
 水磨沟区   80.6%               11,825                  41,386                    -                       -                           -                 41,386             41,386                    -    
目  
 兰州万科城    皋兰县   46.7%              117,549                382,451                    -                       -                           -               382,451           136,520                    -    
 中西部区域小计                19,814,055          51,726,871     10,356,009        5,162,734          17,215,843        18,290,969     10,943,018       6,211,839  
 集团合计                97,461,508        211,637,931     36,515,625      23,014,458          79,890,955        63,219,067     35,450,656     26,304,607  
60                                                                                                                  万科企业股份有限公司2017年度报告 
特别风险提示： 
上述开工计划和竣工计划可能因下列原因而出现相应调整： 
a. 宏观经济以及房地产市场可能发生的变化或单个项目销售出现变化； 
b. 新的法规对项目审批要求进一步严格，使开发项目的证照办理速度滞后而影响开发节奏； 
c. 涉及拆迁的项目拆迁进度可能对开发计划产生影响； 
d. 重大天气变化可能对项目的工期产生影响而影响竣工； 
e. 其他不可预测的重大事项对项目工期产生的影响。 
二、公司投资情况 
（一）募集资金使用情况 
经中国证券监督管理委员会证监许可[2015]1915号的核准，公司获准面向合格投资者公开发行面值总
额不超过人民币90亿元的公司债券。公司2015年公司债券（第一期）债券简称“15万科01”，发行规模
50亿元，期限5年，票面利率3.50%，已于2015年9月28日发行完成。截止2016年12月31日，“15万科01”
的募集资金已使用完毕，募集资金专用账户(账号：010900122510811)尚有余额人民币1,566,759.25元，均
为收到的银行存款利息。 
2017年，公司面向合格投资者公开发行2017年公司债券（第一期）（以下简称“17万科01”），基
础发行规模为人民币20亿元，超额配售人民币10亿元，期限为5年期（3+2年期），票面利率为4.50%，于
2017年7月18日发行完成。截至2017年7月18日止，支付发行费用人民币900万元，实际收到募集资金净额
人民币299,100万元。上述募集资金存放于经公司批准开立的募集资金专用账户(账号：010900122510811)，
已经毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙) 验证并出具毕马威华振验字第1700458号验证报告。 
公司面向合格投资者公开发行2017年公司债券（第二期）（以下简称“17万科02”），发行规模为
人民币10亿元，期限为5年期（3+2年期），票面利率为4.54%，于2017年8月4日发行完成。截至2017年8
月4日止，支付发行费用人民币300万元，实际收到募集资金净额人民币99,700万元。上述募集资金存放于
经公司批准开立的募集资金专用账户(账号：010900122510811)，已经毕马威华振会计师事务所(特殊普通
合伙) 验证并出具毕马威华振验字第1700461号验证报告。 
截至2017年12月31日，报告期内募集资金投资项目的投资进度情况如下： 
单位：人民币万元 
募集资金总额  398,800.00 (注1)  本年度投入募集资金总额  399,076.24 
报告期内变更用途的募集资金总额  0 
累计变更用途的募集资金总额  0  已累计投入募集资金总额  399,076.24   
累计变更用途的募集资金总额比例  0% 
是否已变 项目达到 本年 是否 项目可行
截至期末累 截至期末投资
更项目 募集资金承 调整后投资总 预定可使 度实 达到 性是否发
承诺投资项目  本年度投入金额  计投入金额 进度
（含部分 诺投资总额  额(1)  用状态日 现的 预计 生重大变
(2)  (%)=(2)/(1) 
变更）  期  效益  效益  化 
不适 不适
偿还银行借款  否  398,800.00  398,800.00  399,076.24(注2)   399,076.24  100.07%  不适用  否 
用  用 
不适 不适
合计  否  398,800.00  398,800.00  399,076.24  399,076.24  100.07%  不适用  否 
用  用 
61                                                                                                                  万科企业股份有限公司2017年度报告 
未达到计划进度或预计收益的情况和原因 
不适用 
(分具体项目)  
项目可行性发生重大变化的情况说明  不适用 
超募资金的金额、用途及使用进展情况   不适用 
募集资金投资项目实施地点变更情况   不适用 
募集资金投资项目实施方式调整情况  不适用 
募集资金投资项目先期投入及置换情况   不适用 
用闲置募集资金暂时补充流动资金情况   不适用 
项目实施出现募集资金结余的金额及原因   不适用 
截至2017年12月31日，“17万科01”和““17万科02”的募集资金已使用完毕。募集资金专户剩
尚未使用的募集资金用途及去向  
余人民币777,181.50元，均为收到的银行存款利息。  
募集资金使用及披露中存在的问题或其他情
无 
况  
注 1：2017年，公司发行公司债券共计两期，募集资金总额为人民币400,000万元，支付发行费用人民币1,200万元后，
收到募集资金净额人民币398,800万元。 
注2：本年度投入金额399,076.24万元大于募集资金承诺投资总额，是由于累计投入金额包括募集资金专用账户的年初
余额156.68万元和本年银行存款产生的利息119.56万元。 
 
（二）非募集资金使用情况 
1、金融资产投资 
（1）证券投资情况 
√适用 □不适用  
单位：人民币元 
占该公司股 报告期所有者权
证券代码  证券简称  初始投资金额  期末账面值  报告期损益 
权比例  益变动 
0267.HK  中信股份  298,411,121.89  约0.1%  293,992,099.63  -  (4,419,022.26) 
合计  298,411,121.89  约0.1%  293,992,099.63  -  (4,419,022.26) 
（2）衍生品投资情况 
为降低外币借款汇率变动产生的风险，本年内公司针对
15.75亿美元和35.16亿港币的外币借款及债券签署了远期外汇契
约（DF）。DF 在外币借款的期限和金额范围内，通过锁定远期
汇率，减少汇率变动风险。 
为降低利率变动产生的风险，公司针对50亿港元的浮息借款
签署了相对应的利率互换合约（IRS），公司按照浮动利率向合
约对手方收取利息，以向债权人支付其应收取的浮动利息，同时
报告期衍生品持仓的风险分析及控制措施说明（包括但不
按照固定利率向合约对手方支付利息。IRS 在相关港元借款的期
限于市场风险、流动性风险、信用风险、操作风险、法律
限和金额范围内，通过锁定远期利率，减少利率变动风险。 
风险等） 
为利用香港联系汇率制度下美元与港币的息差降低融资费
用，公司针对12.2亿美元的固息债券签署了相对应的交叉货币互
换合约（CCS）。公司按照固定利率从合约对手方收取美元融资
的部分利息及本金，以向债权人支付其应收取的美元融资的部分
利息及本金，同时按照固定利率向合约对手方支付港元的部分利
息及本金。CCS 在相关美元债券的期限和金额范围内，通过币种
互换，优化融资成本。 
已投资衍生品报告期内市场价格或产品公允价值变动的情 报告期内，本年到期结算的IRS给公司带来74.74万元人民
62                                                                                                                  万科企业股份有限公司2017年度报告 
况，对衍生品公允价值的分析应披露具体使用的方法及相 币的亏损。 
关假设与参数的设定  报告期末DF及IRS公允价值参照同一到期日的产品的市场
报价确定。 
报告期公司衍生品的会计政策及会计核算具体原则与上一
无 
报告期相比是否发生重大变化的说明 
公司独立董事认为通过DF、IRS及CCS等金融工具降低了
独立董事、保荐人或财务顾问对公司衍生品投资及风险控
外币借款由于汇率、利率变动过大可能造成的损失，公司有关安
制情况的专项意见 
排审慎合理。 
 
报告期末衍生品投资的持仓情况表 
单位：人民币万元 
期末合约金额占公司2017年末净资产
合约种类  期初合约金额  期末合约金额  报告期损益情况 
比例（%） 
IRS  701,355.80   416,850.00  -74.74  2.23% 
CCS  -  794,744.60  106.77  4.26% 
DF  802,251.50  1,319,145.75  -  7.07% 
合计  1,503,607.30  2,530,740.35  32.03  13.56% 
 
（3）公允价值计量项目相关情况及持有外币金融资产和金融负债情况 
公允价值计量项目相关情况 
单位：人民币万元 
本期计入权 本期计
本期处
项目  期初金额  本期增加  益的公允价 提的减 期末金额 
置 
值变动  值 
金融资产 
其中：1.以公允价值计量
且其变动计入当期损益 -  -  -  -  -  - 
的金融资产 
其中：衍生
 -  -  -  -  -  - 
金融资产 
2.可供出售金融资产           77,937.28  30,324.57  11,058.93   -  11,908.06  107,412.72  
金融资产小计  77,937.28  30,324.57   11,058.93   -  11,908.06  107,412.72  
 
金融负债  -  -  -  -  -  - 
 
持有外币金融资产和金融负债情况 
单位：人民币万元 
本期计
本期计入权益的
项目  期初金额  本期增加  提的减 本期处置  期末金额 
公允价值变动 
值 
金融资产 
其中：1.以公允
价值计量且其变
-  -  -  -  -  - 
动计入当期损益
的金融资产 
其中：衍
           
生金融资产 
2.贷款和应收款             
63                                                                                                                  万科企业股份有限公司2017年度报告 
3.可供出售金融
 77,937.28  30,324.57   11,058.93  -  11,908.06  107,412.72  
资产 
金融资产小计  77,937.28  30,324.57   11,058.93  -  11,908.06  107,412.72  
 
金融负债 
-  -      -  - 
 
上述公司按照公允价值计量的项目投资，公司参照重大投资项目的控制过程，在经过相关专业部门
认真评审后，履行了必要的审批。 
（4）理财产品投资情况 
单位：人民币万元 
具体类型  委托理财的资金来源  委托理财发生额  未到期余额  逾期未收回的金额 
银行理财产品  自有资金   1,100,000.00     21,006.00   - 
合计  1,100,000.00  21,006.00   - 
单项金额重大或安全性较低、流动性较差、不保本的高风险委托理财具体情况 
□ 适用 √ 不适用  
委托理财出现预期无法收回本金或存在其他可能导致减值的情形。 
□ 适用 √ 不适用  
2、股权投资情况 
（1）  报告期内，新增投资额人民币550.3亿元，主要由以下几项构成： 
①主要发起设立的注册资本在人民币1亿元以上并已实际投资的子公司14家，具体如下： 
序 注册资本（元）  公司实际投资额 
新设公司  币别  经营范围 
号  （原币）  （折合人民币元） 
1  上海万盛房地产有限公司  人民币  2,400,000,000.00  2,400,000,000.00  房地产开发 
2  南通新万房地产有限公司  人民币  1,913,830,000.00  1,913,830,000.00  房地产开发 
3  太仓市万仓置业有限公司  人民币  425,000,000.00  425,000,000.00  房地产开发 
4  无锡市万庄物流有限公司  人民币  260,000,000.00  260,000,000.00  仓储服务 
5  南宁十一仓储有限公司  人民币  184,000,000.00  184,000,000.00  仓储服务 
武汉科开悦城酒店管理有限公
6  人民币  150,000,000.00  150,000,000.00  酒店管理 
司 
7  天津万滨物流服务有限公司  人民币  120,000,000.00  120,000,000.00  仓储服务 
8  上海万海仓储有限公司  人民币  116,000,000.00  93,600,000.00  仓储服务 
安徽合丰新城产业投资发展有
9  人民币  100,000,000.00  100,000,000.00  房地产投资 
限公司 
新土木（天津）建筑科技有限
10  人民币  100,000,000.00  100,000,000.00  建筑安装 
公司 
11  上海乐芷供应链有限公司  人民币  100,000,000.00  100,000,000.00  仓储服务 
12  云南银科房地产开发有限公司  人民币  100,000,000.00  62,000,000.00  房地产开发 
64                                                                                                                  万科企业股份有限公司2017年度报告 
13  兰州万科房地产有限公司  人民币  100,000,000.00  100,000,000.00  房地产开发 
济南万科新城镇建设开发有限
14  人民币  100,000,000.00  100,000,000.00  房地产开发 
公司 
合计  -  -  6,108,430,000.00   - 
除此之外，还发起设立其他公司共659 家，合计投资金额人民币108.2亿元。 
②期内主要收购的公司如下： 
本期总共收购了157家公司，合计收购对价人民币334.5亿元。 
③期内，对15家子公司合计增资人民币46.6亿元，其中万科地产（香港）有限公司增资19.7亿元，
其他公司增资合计26.9亿元。 
（2）项目投资情况 
报告期内，本集团新增加开发项目 216 个，按万科权益计算的规划建筑面积约 2,768.1 万平方米，总
建筑面积约4,615.4万平方米。 
单位：平方米 
 规划   公司权益 
序号   城市  项目名称  位置  权益比例   占地面积   进展 
建筑面积   建筑面积  
1   东莞  皇马郦宫  东城区  24.2%  180,523   396,378   96,082   在建 
2   东莞  御景湾八号项目  东城区  24.2%  159,856   119,179   28,889   前期 
3   东莞  翡翠松湖  寮步镇  93.7%  95,578   191,119   179,098   在建 
4   东莞  厚沙路项目  厚街镇  64.9%  45,228   54,053   35,064   前期 
5   东莞  东江大道项目  万江区  98.4%  21,505   64,515   63,463   前期 
6   东莞  大朗西站地铁上盖项目  大朗镇  73.5%  36,874   129,060   94,911   前期 
7   东莞  财富公馆项目  南城区  60.0%  13,967   83,479   50,087   前期 
8   佛山  西江悦  高明区  45.4%  97,157   291,378   132,370   在建 
9   佛山  悦都荟  禅城区  100.0%  9,785   58,710   58,710   在建 
10   佛山  翡翠江望  顺德区  98.1%  53,795   134,488   131,880   在建 
11   佛山  平洲C22项目  南海区  99.9%  55,145   165,435   165,212   前期 
12   佛山  魅力之城  三水区  92.7%  132,954   332,385   308,217   在建 
13   佛山  壹都荟  南海区  90.0%  13,986   62,937   56,643   在建 
14   佛山  天空之城  顺德区  100.0%  86,789   390,552   390,552   前期 
15   佛山  金域学府  顺德区  100.0%  45,432   127,210   127,210   前期 
16   佛山  凤畔雅苑  南海区  33.0%  7,804   23,400   7,722   前期 
17   福州  霞镜新城项目  仓山区  48.8%  31,442   39,425   19,232   在建 
18   福州  百花洲项目  仓山区  48.2%  35,543   40,428   19,470   在建 
19   福州  建新南路项目  仓山区  69.3%  34,000   61,901   42,916   前期 
20   福州  水岸君山北项目  马尾区  38.7%  113,600   156,736   60,688   前期 
21   广州  世博汇  番禺区  55.4%  82,354   451,682   250,363   在建 
22   广州  桃源里二期  增城区  50.3%  145,736   172,300   86,680   前期 
23   广州  鱼苗场项目  白云区  99.7%  27,129   81,387   81,127   前期 
24   广州  长岭居北项目  黄埔区  99.4%  41,631   62,447   62,047   前期 
25   广州  广信资产包项目  荔湾区  100.0%  799,743   2,110,000  2,110,000   前期 
26   广州  南涌口项目  南沙区  91.3%  92,219   230,548   210,566   前期 
27   广州  长岭路以南YH-A3-2项目  黄埔区  97.1%  88,230   92,395   89,759   前期 
28   南宁  悦湾  高新区  41.2%  11,989   41,962   17,301   在建 
29   南宁  悦府  高新区  90.8%  14,948   58,821   53,404   在建 
30   南宁  悦江南项目  江南区  97.0%  78,589   232,489   225,607   前期 
31   泉州  万科悦城  清濛开发区  16.0%  54,864   202,995   32,479   在建 
32   泉州  东海项目  丰泽区  30.7%  211,662   849,797   260,803   在建 
33   厦门  鼎丰项目  湖里区  100.0%  11,862   81,591   81,591   在建 
65                                                                                                                  万科企业股份有限公司2017年度报告 
 规划   公司权益 
序号   城市  项目名称  位置  权益比例   占地面积   进展 
建筑面积   建筑面积  
34   厦门  国投项目  湖里区  98.9%  11,190   26,613   26,331   前期 
35   厦门  T2017P03商住地块项目  同安区  49.0%  33,883   77,860   38,120   前期 
36   厦门  T2017P01商住地块项目  同安区  32.0%  54,164   119,160   38,131   前期 
37   厦门  X2017P03地块  翔安区  97.5%  10,820   25,900   25,253   前期 
38   厦门  X2017P04地块  翔安区  97.5%  8,260   16,300   15,893   前期 
39   厦门  万科雅居乐金域缇香  翔安区  49.0%  7,964   19,100   9,359   前期 
40   深圳  富瑞斯项目  福田区  49.5%  2,200   21,000   10,395  已完工 
41   深圳  沙井上星项目  宝安区  86.7%  122,126   429,383   372,103   前期 
42   深圳  万科超级总部基地项目  南山区  100.0%  22,338   166,660   166,660   前期 
43   漳州  玖龙台  芗城区  10.0%  44,201   114,923   11,492   在建 
44   长沙  雄森东日项目  雨花区  90.0%  16,500   36,300   32,670   前期 
45   中山  万科城  古镇  90.0%  139,968   419,808   377,827   在建 
46   中山  金色梦想  火炬开发区  90.0%  6,628   14,635   13,172   在建 
47   珠海  石花66号  香洲区  19.1%  8,117   39,610   7,554   在建 
48   珠海  翡翠中央  香洲区  98.8%  27,077   81,230   80,280   前期 
49   常熟  及第阁  虞山镇  18.7%  66,686   146,393   27,405   在建 
50   常熟  尚湖14号地块  常熟市  31.0%  58,264   87,396   27,093   前期 
51   常州  薛冶路西项目  新北区  78.2%  67,225   145,014   113,372   前期 
52   嘉兴  新都会  海宁市  42.2%  52,963   158,889   67,115   在建 
53   杭州  祥符东17号地块项目  拱墅区  36.4%  39,950   103,800   37,731   前期 
54   嘉兴  城市之光  海宁市  50.4%  29,300   73,250   36,918   在建 
55   嘉兴  潮起东方  海宁市  44.0%  62,601   137,722   60,653   前期 
56   杭州  祥符东18号地块项目  拱墅区  99.3%  22,550   56,900   56,524   前期 
57   杭州  奥体万科中心  萧山区  100.0%  13,969   69,845   69,845   前期 
58   合肥  万科红郡  肥东县  90.0%  64,328   159,425   143,483   在建 
59   合肥  都会花园  滨湖区  20.2%  111,380   254,572   51,474   在建 
60   合肥  时光印象  滨湖区  27.6%  115,492   250,571   69,032   在建 
61   合肥  CF201707号项目  长丰区  98.7%  122,070   256,262   252,802   前期 
62   嘉兴  香樟公寓  经济开发区  52.3%  88,912   222,279   116,230   在建 
63   江阴  南门项目  江阴市  18.5%  68,066   165,869   30,686   前期 
64   靖江  晨阳甲第  靖江市  55.0%  370,700   564,917   310,704   前期 
65   昆山  未来之城  高新区  32.5%  350,761   514,618   167,045   在建 
66   昆山  中宇  昆山花桥  16.2%  18,068   117,701   19,091   前期 
67   南昌  红郡  青山湖区  26.0%  121,873   219,371   57,036   在建 
68   南昌  汽车城项目  红谷滩区  42.5%  57,493   145,076   61,643   前期 
69   南昌  天空之城  南昌县  21.3%  195,547   622,317   132,678   在建 
70   南京  南站西商住综合体项目  江宁区  28.1%  108,522   422,616   118,840   前期 
71   南京  中粮鸿云南侧地块  江宁区  19.5%  54,173   65,793   12,803   前期 
72   南通  大都会  通州区  24.1%  115,610   228,818   55,145   在建 
73   南通  海上传奇  开发区  16.9%  180,729   317,372   53,699   前期 
74   南通  白鹭郡西项目  港闸区  97.1%  98,003   155,486   150,899   前期 
75   南通  吉宝澜岸铭郡项目  开发区  92.9%  85,145   159,870   148,535   在建 
76   南通  R17016复兴东路北地块项目  开发区  97.8%  111,862   217,008   212,212   前期 
77   南通  R17018海伦路南地块项目  开发区  17.5%  67,205   92,811   16,205   前期 
78   南通  湖山源著项目  通州区  33.3%  83,920   134,305   44,724   前期 
79   南通  崇州府项目  开发区  50.1%  48,794   48,308   24,202   前期 
80   宁波  翰林甲第北苑  镇海区  95.4%  35,967   55,354   52,819   在建 
81   宁波  翰林甲第南苑  镇海区  60.0%  25,587   37,901   22,725   在建 
82   宁波  蓝色东方  镇海区  41.1%  87,051   194,581   79,934   在建 
83   宁波  未来之光  北仑区  98.4%  87,392   169,667   166,952   前期 
84   上海  金域澜湾鹭语墅  浦东新区  98.6%  40,361   48,433   47,760   在建 
85   上海  莘闵项目  闵行区  99.5%  8,606   23,042   22,915  改造中 
86   上海  龙华项目  徐汇区  54.8%  49,154   96,780   53,064   前期 
66                                                                                                                  万科企业股份有限公司2017年度报告 
 规划   公司权益 
序号   城市  项目名称  位置  权益比例   占地面积   进展 
建筑面积   建筑面积  
87   上海  108-04项目  宝山区  99.0%  80,805   139,970   138,500   前期 
88   上海  七宝生态商务区18-03地块  闵行区  99.8%  30,324   87,939   87,737   前期 
89   上海  七宝生态商务区17-04地块  闵行区  99.8%  22,890   80,114   79,946   前期 
安亭镇国际汽车城核心区21B-13
90   上海  嘉定区  99.8%  84,838   199,880   199,460   前期 
地块 
91   绍兴  镜湖8-5号地块项目  绍兴市  100.0%  65,200   136,000   136,000   前期 
92   苏州  东山公园大湖  吴中区  39.3%  38,949   69,960   27,480   在建 
93   苏州  丽湾域项目  吴江区  13.3%  16,627   62,583   8,349   前期 
94   太仓  19-2项目  高新区  100.0%  43,004   90,318   90,318   前期 
95   太仓  银河湾项目  浏河镇  16.6%  21,183   21,183   3,516   前期 
96   温州  西江月  瓯海区  96.7%  59,678   149,194   144,286   前期 
97   温州  中央绿轴组合地块项目  鹿城区  70.2%  158,368   519,921   365,141   前期 
98   温州  瑞祥文定路项目  瑞安新区  48.9%  43,253   95,157   46,503   前期 
99   温州  龙水单元YB-04-J-08a项目  龙湾区  96.6%  65,148   168,032   162,369   前期 
轨道交通S1线瑶溪北站TOD项
100   温州  龙湾区  50.0%  136,472   433,411   216,706   前期 
目 
101   无锡  国信观湖湾项目  新吴区  37.3%  181,761   262,841   97,987   前期 
102   无锡  北门塘上  梁溪区  39.2%  55,933   159,788   62,653   在建 
103   无锡  天一新著  惠山区  19.6%  103,846   269,992   52,918   在建 
104   无锡  天一玖著  惠山区  44.0%  88,173   192,246   84,550   在建 
105   无锡  有山  惠山区  90.0%  47,717   59,854   53,869   前期 
106   无锡  太湖新城中心项目  滨湖区  100.0%  108,276   245,256   245,256   前期 
107   徐州  翡翠之光  云龙区  50.0%  122,207   267,045   133,523   在建 
108   徐州  新都会  铜山区  90.0%  132,703   382,414   344,173   在建 
109   扬州  文峰879项目  广陵区  55.1%  95,275   140,262   77,242   在建 
110   扬州  金色梦想西GZ051地块项目  邗江区  27.5%  41,723   66,757   18,385   前期 
111   扬州  华扬大桥北GZ052地块项目  经济技术开发区  75.0%  94,464   151,142   113,357   前期 
112   扬州  930项目  广陵区  51.2%  28,103   50,585   25,879   前期 
113   扬州  885项目  广陵区  38.0%  64,452   141,795   53,882   前期 
114   扬州  816项目  经济技术开发区  60.0%  28,641   45,825   27,495   在建 
115   扬州  GZ059绿轴北项目  邗江区  100.0%  52,581   90,965   90,965   前期 
116   扬州  GZ055槐泗  邗江区  34.0%  69,326   110,922   37,713   前期 
117   北京  红领巾桥项目  朝阳区  59.5%  15,593   90,000   53,550   在建 
118   北京  军庄项目  门头沟区  50.0%  74,720   44,200   22,100   前期 
119   北京  青龙湖项目  丰台区  24.9%  230,355   249,999   62,125   前期 
120   廊坊  哈洛小镇  香河县  50.0%  218,988   529,000   264,500   前期 
121   北京  于庄03-21、03-31地块项目  顺义区  19.8%  155,133   156,761   31,101   前期 
122   北京  FS16-0201-0012地块  房山区  19.8%  133,033   210,500   41,721   前期 
123   北京  七橡墅  房山区  50.3%  89,132   133,698   67,304   前期 
翠湖科技园HD00-0303-6019、
124   北京  海淀区  89.7%  54,881   104,000   93,257   前期 
6020项目 
125   北京  五里坨二组团053等地块  石景山区  50.0%  202,600   346,500   173,250   前期 
126   廊坊  永清项目一期  永清县  25.0%  24,057   43,302   10,826   前期 
127   大连  翡翠四季  甘井子区  45.5%  73,601   129,292   58,802   在建 
128   大连  新都会  甘井子区  95.7%  55,138   135,345   129,498   在建 
129   大连  八号地项目  甘井子区  98.7%  126,000   134,550   132,774   前期 
130   大连  环球金融中心项目  沙河口区  27.0%  7,399   76,778   20,761   前期 
高新技术产业园
131   大连  华录项目  90.3%  10,955   26,292   23,729   前期 
区 
132   哈尔滨  城市之光  香坊区  45.0%  110,669   343,000   154,453   在建 
133   吉林  水厂项目  丰满区  24.6%  35,476   106,000   26,076   前期 
134   济南  唐城小区南侧A-1、B-1地块项目 历城区  16.1%  100,470   221,034   35,653   前期 
135   济南  兴元街以南A地块项目  历城区  98.8%  126,244   265,112   261,957   前期 
67                                                                                                                  万科企业股份有限公司2017年度报告 
 规划   公司权益 
序号   城市  项目名称  位置  权益比例   占地面积   进展 
建筑面积   建筑面积  
136   济南  机床四厂项目  历下区  50.0%  87,149   287,671   143,807   在建 
137   济南  贺套庄项目  章丘区  31.1%  110,411   220,822   68,587   前期 
138   济南  大都会  历下区  32.3%  78,771   238,780   77,030   前期 
139   青岛  团结路项目  黄岛区  55.2%  123,719   284,109   156,828   在建 
140   青岛  长江首府项目  黄岛区  92.5%  25,836   168,348   155,756   前期 
141   青岛  石牛山路项目  李沧区  22.3%  203,831   501,950   111,834   前期 
142   青岛  瑞阳路后田B地块项目  城阳区  60.6%  56,286   95,934   58,117   前期 
143   青岛  长沙路项目  市北区  8.7%  92,517   312,209   27,006   前期 
144   青岛  台柳路312号地块  市北区  99.0%  11,222   39,300   38,907   前期 
145   青岛  金域华府A1地块  城阳区  59.2%  64,222   128,444   76,065   在建 
146   沈阳  时代之光  大东区  14.1%  30,742   91,765   12,976   在建 
147   沈阳  西华府  经济技术开发区  98.9%  208,177   372,382   368,292   在建 
148   沈阳  理想新城项目  浑南区  40.1%  198,479   407,938   163,542   在建 
149   沈阳  文萃路项目  沈河区  40.2%  12,051   41,966   16,870   前期 
150   沈阳  千山西路39号-1地块项目  于洪区  97.3%  19,105   66,867   65,028   前期 
151   沈阳  百花集团项目  皇姑区  35.0%  16,247   113,483   39,719   前期 
152   石家庄  润德天悦城后期项目C3地块  桥西区  45.9%  53,100   180,554   82,874   在建 
153   太原  金域蓝湾二期  晋源区  50.0%  26,400   114,039   57,020   在建 
154   太原  中央公园  晋源区  50.0%  35,500   141,562   70,781   前期 
155   太原  东太堡项目  迎泽区  90.0%  20,149   90,675   81,608   前期 
156   太原  城市之光HGZ-1723地块  迎泽区  90.0%  11,130   21,738   19,564   前期 
157   太原  城市之光HGZ-1724地块  迎泽区  90.0%  25,845   116,307   104,676   前期 
158   太原  翡翠公园  晋源区  36.0%  75,800   257,786   92,803   前期 
159   太原  万昌德项目  万柏林区  42.0%  16,300   56,350   23,667   前期 
160   唐山  翡翠公园  路南区  53.2%  47,824   265,175   141,073   在建 
161   唐山  公园大道  路北区  14.9%  119,244   280,316   41,795   前期 
162   天津  杨伍庄北项目  西青区  50.9%  192,144   372,244   189,547   前期 
163   天津  志成路项目  北辰区  27.7%  18,500   36,937   10,224   前期 
164   烟台  天越湾  高新区  100.0%  401,000   401,000   401,000   前期 
165   长春  繁荣里  朝阳区  41.2%  16,162   56,567   23,289   在建 
166   长春  东湾半岛项目  南关区  93.2%  111,757   702,385   654,482   前期 
167   长春  金宇大路项目  高新区  95.5%  50,003   103,600   98,979   前期 
168   长春  八一公园信达龙湾项目  高新区  50.0%  82,000   153,000   76,500   前期 
169   成都  兴隆湖68亩项目  天府新区  99.4%  45,067   202,778   201,561   前期 
170   成都  兴隆湖52亩项目  天府新区  99.4%  34,501   172,500   171,465   前期 
171   成都  玖西堂  郫都区  60.0%  78,671   182,570   109,542   在建 
172   成都  华阳街道41亩项目  天府新区  93.4%  27,266   54,531   50,943   前期 
173   成都  正兴街道236亩项目  天府新区  99.3%  157,109   392,773   389,984   前期 
174   成都  红光67亩项目  郫都区  91.8%  44,976   89,951   82,611   前期 
175   成都  中和93亩项目  高新区  21.5%  62,229   165,130   35,443   前期 
176   成都  凤凰大道61亩项目  青白江区  44.4%  22,829   68,488   30,436   前期 
177   成都  凤凰大道34亩项目  青白江区  44.4%  40,565   121,695   54,081   前期 
178   成都  天府国际金融中心159亩项目  天府新区  49.9%  106,134   594,400   296,784   前期 
葛店经济技术开
179   鄂州  万科五彩城  40.9%  126,026   302,460   123,827   在建 
发区 
180   贵阳  花溪大都会  花溪区  41.8%  173,285   432,277   180,539   在建 
181   贵阳  八匹马项目  观山湖区  35.4%  69,977   260,124   92,188   前期 
182   贵阳  万科大都会花样  小河区  90.0%  72,043   371,290   334,161   在建 
183   贵阳  万科理想城  观山湖区  41.0%  287,563   808,494   331,483   在建 
184   贵阳  太慈桥项目  南明区  68.0%  98,327   220,143   149,675   前期 
185   昆明  星河嘉园  官渡区  60.0%  56,253   177,671   106,603   在建 
186   昆明  万科汀园  盘龙区  99.8%  65,004   295,487   294,748   前期 
187   昆明  白沙润园后期  盘龙区  100.0%  14,932   51,607   51,607   前期 
68                                                                                                                  万科企业股份有限公司2017年度报告 
 规划   公司权益 
序号   城市  项目名称  位置  权益比例   占地面积   进展 
建筑面积   建筑面积  
188   兰州  万科城  皋兰县  46.7%  117,549   382,451   178,719   前期 
189   眉山  103亩项目  仁寿县  26.8%  68,501   137,002   36,717   前期 
190   乌鲁木齐 都会传奇  沙依巴克区  90.4%  42,851   104,208   94,204   前期 
191   乌鲁木齐 会展中央公园三期项目  水磨沟区  80.6%  11,825   41,386   33,370   前期 
192   武汉  金银湖项目  东西湖区  96.6%  35,075   97,146   93,843   前期 
193   武汉  金域国际  汉阳区  92.9%  114,629   569,843   529,384   前期 
194   西安  金域蓝湾  灞桥区  90.0%  144,467   146,590   131,931   在建 
195   西安  金域未央  未央区  60.0%  41,840   207,302   124,464   在建 
196   西安  万科城如园  长安区  90.0%  83,289   266,952   240,257   前期 
197   西安  万科秦汉新城  西咸新区  80.0%  459,707   901,141   720,913   前期 
198   西安  地建滨河四季  富平县  26.5%  160,997   321,598   85,288   在建 
199   西安  幸福臻园  未央区  90.0%  49,197   133,452   120,133   前期 
200   西安  中铁建后续38亩项目  雁塔区  51.0%  25,227   99,376   50,682   前期 
201   西昌  邛海项目  西昌市  27.0%  595,021   620,344   167,431   前期 
202   宜昌  郭家湾项目  夷陵区  93.0%  182,171   437,180   406,621   前期 
203   玉溪  抚仙湖  澄江县  33.6%  2,512,591   1,205,294   404,979   在建 
204   郑州  万科大都会二期  二七区  88.6%  64,313   192,749   170,776   在建 
205   郑州  万科溪望  经开区  99.3%  60,374   150,934   149,938   前期 
206   郑州  万科民安云城  惠济区  42.1%  51,704   154,836   65,217   前期 
207   郑州  万科城七期项目  高新区  41.2%  129,527   453,065   186,527   前期 
208   郑州  方顶项目  上街区  42.0%  356,876   426,832   179,355   前期 
209   重庆  万科观承  北碚区  41.6%  195,027   422,818   175,977   在建 
210   重庆  蔡家318亩项目  北碚区  97.8%  212,044   214,165   209,368   前期 
211   重庆  金域华庭  沙坪坝区  93.1%  26,325   181,642   169,145   前期 
212   重庆  金域蓝湾  渝北区  90.7%  105,079   237,000   214,864   在建 
213   重庆  重庆天地  渝中区  38.6%  228,476   1,259,300   485,586   在建 
214   重庆  193亩项目  北碚区  62.1%  128,615   257,231   159,715   前期 
215   重庆  CDL资产包项目  渝中区  65.9%  43,700   156,636   103,192   在建 
216   重庆  园博园260亩项目  渝北区  69.7%  173,474   312,253   217,515   前期 
总计  21,504,849   46,154,008  27,681,009      
 
 
上述项目公司权益地价和综合改造成本总额合计约人民币2,188.9亿元。 
报告期末至本报告披露日，本集团新增加开发项目29个，按万科权益计算的规划建筑面积约336.1万
平方米，总建筑面积约584.8万平方米。详细情况如下： 
单位：平方米 
 
序 权益  规划  公司权益 
城市  项目名称  位置  占地面积  进展 
号  比例  建筑面积  建筑面积 
1  佛山  城市花园   三水区  75.0%  35,271    98,800   74,100   在建 
2  东莞  太宝路公开地项目   虎门镇  100.0%  16,050   48,086   48,086   前期 
3  福州  臻茂公馆   仓山区  17.6%  156,500   281,700   49,495   前期 
4  宁波  小浃江综合体地块项目   北仑区  100.0%  79,956   175,903   175,903   前期 
5  宿迁  S19、S20项目   工业园区  41.0%  123,848   196,787   80,683   在建 
6  廊坊  永清二期项目   永清县  25.0%  32,178   57,920   14,480   前期 
7  沈阳  鞍钢集团薄板厂项目   铁西区  70.0%  61,217   140,090   98,063   前期 
8  长春  TOD西湖站B地块项目   汽开区  50.0%  154,200   308,500   154,250   前期 
9  郑州  雁鸣湖二批次地块项目   中牟县  51.0%  87,584   121,264   61,844   前期 
10  武汉  豹山村082号地块项目   江夏区  50.0%  64,700   181,200   90,600   前期 
69                                                                                                                  万科企业股份有限公司2017年度报告 
11  武汉  豹山村083号地块项目   江夏区  20.0%  65,500   190,100   38,020   前期 
12  乌鲁木齐  公园里   高新区  70.0%  61,100   171,000   119,700   前期 
13  南宁  金域滨江   邕宁区  35.0%  69,104   172,847   60,496   前期 
14  佛山  星都荟   顺德区  100.0%  23,200   126,400   126,400   前期 
15  杭州  运河万科中心   拱墅区  24.5%  36,592   128,072   31,378   前期 
16  嘉兴  许村17241地块项目   海宁市  25.1%  37,696   83,573   20,994   前期 
17  嘉兴  许村17242地块项目   海宁市  90.0%  63,805  146,752  132,076  前期 
18  宁波  电商园TOD南侧地块-1项目   江北区  100.0%  149,306  223,959  223,959  前期 
19  宁波  电商园TOD南侧地块-2项目   江北区  100.0%  60,556  166,787  166,787  前期 
20  镇江  大港龙湾项目   京口区  50.0%  75,600  113,400  56,700  前期 
21  南通  CR17027汇智路南地块项目   海门市  51.2%  92,886  185,772  95,115  前期 
22  天津  民和巷C地块项目   东丽区  100.0%  76,888  148,650  148,650  在建 
23  太原  万科春和景明   万柏林区  51.0%  240,300  574,098  292,790  前期 
24  沈阳   翡翠书院   浑南区  25.0%  56,325  122,263  30,566  前期 
25  济南   鲁能项目   章丘区  100.0%  201,100  402,200  402,200  前期 
26  烟台   万科西雅图   芝罘区  51.0%  61,499  120,300  61,353  前期 
27  烟台  孔家滩旧改A、B地块项目   莱山区  30.0%  189,041  460,414  138,124  前期 
28  乌鲁木齐  大都会   水磨沟区  100.0%  36,086  162,387  162,387  前期 
29  昆明    翡翠滨江   官渡区  38.3%  161,266  538,693  206,050  前期 
合计  2,569,354  5,847,917  3,361,249   
 
在核心业务之外，本集团积极探索有竞争力的新业务。报告期内，本集团获得 36 个物流地产项目，
总建筑面积约265万平方米。 
单位：平方米 
 
权益比  万科权益建
序号  城市  项目名称  位置  占地面积    总建筑面积   项目进度 
例  筑面积 
宁河产业开
1   天津  天津宁河  40%  61,533   41,637   16,655   已完工出租 
发区 
2   重庆  重庆空港  空港功能区  50%  169,334   129,361   64,681   在建，部分已预租 
3   嘉兴  湘家荡  南湖区  48%  148,667   82,683   39,274   在建 
4   嘉兴  南湖项目  南湖区  50%  74,667   69,836   34,918   在建 
5   西安  沣西项目  西咸新区  50%  72,667   44,000   22,000   在建 
黄圃镇马新
6   中山  黄圃项目  100%  80,000   75,864   75,864   在建 
工业区 
海宁市经济
7   嘉兴  海宁项目  100%  138,533   77,016   77,016   在建 
开发区 
8   上海  金山项目  金山区  70%  75,333   39,798   27,859   在建 
9   北京  大兴项目  大兴区  100%  63,527   95,407   95,407   在建 
10   武汉  江夏项目  江夏区  95%  140,667   94,521   89,795   在建，部分已预租 
11   天津  武清项目  武清区  95%  135,333   85,046   80,794   在建 
12   湖州  德清项目  德清县  95%  85,333   48,335   45,918   在建 
三水区白坭
13   佛山  三水白坭项目  100%  168,467   100,379   100,379   在建，已完全预租 
镇 
洪沙岭工业
14   沈阳  于洪项目  90%  133,333   84,148   75,733   在建 
园区 
高新技术产
15   苏州  苏州普泰  95%  94,414   87,936   83,539   在建 
业开发区 
70                                                                                                                  万科企业股份有限公司2017年度报告 
权益比  万科权益建
序号  城市  项目名称  位置  占地面积    总建筑面积   项目进度 
例  筑面积 
经济技术开
16   杭州  杭州下沙  100%  35,120   41,978   41,978   在建 
发区 
17   昆明  昆明浩源  官渡区  100%  76,667   49,226   49,226   在建 
18   广州  广州从化祥华  从化区  80%  66,667   49,064   39,251   在建 
19   宁波  宁波中兴  北仑保税区  100%  66,670   49,333   49,333   已完工出租 
天津滨海东方兴 滨海新区开
20   天津  100%  40,000   26,294   26,294   已完工出租 
华  发区 
21   昆山  昆山位速  千灯镇  100%  35,867   19,835   19,835   在建，部分已预租 
22   长沙  长沙雨花  雨花区  100%  114,667   133,372   133,372   在建 
23   西安  西安巴夫洛  空港新城  95%  122,001   72,353   68,735   在建 
咸阳机场空
24   西安  空港项目  90%  150,000   95,851   86,266   在建，部分已预租 
港区 
25   南京  栖霞项目  栖霞区  100%  48,000   52,694   52,694   在建 
26   宁波  华途项目  江北区  80%  46,725   39,618   31,694   在建 
27   佛山  高明项目  高明区  100%  53,244   33,983   33,983   在建 
28   沈阳  佳德项目  浑南新区  100%  36,084   22,899   22,899   已完工出租 
29   西安  沣东项目  沣东区  60%  129,153   127,000   76,200   在建 
30   天津  天津港项目  滨海新区  100%  110,687   67,663   67,663   在建 
31   无锡  惠山项目  惠山区  100%  68,467   40,096   40,096   在建 
32   无锡  新吴项目  新吴区  100%  136,667   86,128   86,128   在建 
33   广州  花都项目  花都区  70%  244,700   227,000   158,900   在建 
34   嘉兴  嘉善项目  嘉善县  100%  96,000   81,201   81,201   在建 
萧山（金山）项
35   杭州  萧山区  100%  78,400   139,796   139,796   已完工出租 
目 
36   苏州  望亭项目  相城区  100%  39,300   38,678   38,678   在建 
合计  3,436,894  2,650,029  2,274,054  - 
 
三、重大资产和股权出售 
（一）出售重大资产情况 
公司报告期未出售重大资产。 
（二）出售重大股权情况 
公司报告期未出售重大股权。 
四、公司控制的结构化主体情况 
□ 适用 √不适用  
71                                                                                                                  万科企业股份有限公司2017年度报告 
五、主要供应商、客户情况 
（一）向前5大供应商合计的采购额占全年采购总额的百分比 
报告期内，本集团从前 5 名材料设备供应商的采购额合计人民币 40.87 亿元，占全年采购总额的
2.55%，占采购总额的比例少于30%；其中本集团向最大供应商的采购额约为人民币9.19亿元，占全年采
购总额的0.57%。 
（二）向前5大客户营业额合计占公司营业收入的百分比 
本集团目前主要产品为商品住宅，个人购房者为主力客户群，客户多而且分散。仅部分政府代建项
目，或少数团购现象产生较高营业额。报告期内，前 5 名客户的营业额约为人民币 5.17 亿元，占本集团
全年营业收入的比例为0.21%，占本集团全年营业收入的比例少于30%；其中最大客户的营业额约为人民
币1.41亿元，占本集团全年营业收入的比例0.06%。 
六、投资者互动与投资者保护情况 
本集团一向重视投资者关系。除了及时充分的信息披露，本集团还坚持通过各种方式保持与投资者
的沟通与互动。2017年本集团接待投资者来访或召开电话会议400余次，参加境内外机构组织的见面会51
场，组织月度销售和经营会议12场、境内外业绩推介会4场，进行两次针对中小投资者的网络路演。本集
团将继续通过电话、电子邮件、网上互动平台等方式与投资者交流，维护投资者和公司之间的长期信任
关系。 
本集团于2015年设立投资者教育基地，并被授予“国家级证券期货投资者教育基地”称号。投资者
教育基地欢迎各界投资者来访，通过与投资者的交流互动，帮助投资者提高专业知识水平，增加风险控
制意识。 
2017年本集团投资者接待主要情况如下： 
谈论的内容及
类别  时间  地点  方式  接待对象 
提供的资料 
德意志银行活动  2017.1  北京  见面会  券商、基金等各类投资者 
中泰证券活动  2017.2  杭州  见面会  券商、基金等各类投资者 
平安证券活动  2017.2  深圳  见面会  券商、基金等各类投资者 
1、谈论的主要
深圳（上海、北
年度业绩推介会  2017.3  见面会  券商、基金、个人等各类投资者  内容：公司日
京）、香港 
常经营情况；
摩根斯坦利活动  2017.3  香港  见面会  券商、基金等各类投资者 
公司发展战
花旗活动  2017.3  香港  见面会  券商、基金等各类投资者 
略；公司对行
瑞信证券活动  2017.3  香港  见面会  券商、基金等各类投资者 
业变化的看
瑞银证券活动  2017.4  香港  见面会  券商、基金等各类投资者 
海通证券活动  2017.4  杭州  见面会  券商、基金等各类投资者  法。 
瑞信证券活动  2017.5  深圳  见面会  券商、基金等各类投资者  2、提供的主要
德意志银行活动  2017.5  新加披  见面会  券商、基金等各类投资者  资料：公司定
里昂证券活动  2017.5  天津  见面会  券商、基金等各类投资者  期报告等公开
中信证券活动  2017.5  成都  见面会  券商、基金等各类投资者 
资料。 
摩根斯坦利活动  2017.5  北京  见面会  券商、基金等各类投资者 
 
摩根大通活动  2017.6  北京  见面会  券商、基金等各类投资者 
深圳（上海、北
中期业绩推介会  2017.8  见面会  券商、基金、个人等各类投资者 
京）、香港 
72                                                                                                                  万科企业股份有限公司2017年度报告 
谈论的内容及
类别  时间  地点  方式  接待对象 
提供的资料 
摩根大通活动  2017.8  香港  见面会  券商、基金等各类投资者 
花旗活动  2017.8  香港  见面会  券商、基金等各类投资者 
里昂活动  2017.8  香港  见面会  券商、基金等各类投资者 
德意志银行活动  2017.8  香港  见面会  券商、基金等各类投资者 
瑞信活动  2017.9  香港  见面会  券商、基金等各类投资者 
建银国际活动  2017.9  香港  见面会  券商、基金等各类投资者 
中泰证券活动  2017.9  上海  见面会  券商、基金等各类投资者 
高盛活动  2017.9  深圳  见面会  券商、基金等各类投资者 
野村活动  2017.9  上海  见面会  券商、基金等各类投资者 
华创证券活动  2017.9  北京  见面会  券商、基金等各类投资者 
里昂活动  2017.9  香港  见面会  券商、基金等各类投资者 
东方证券活动  2017.9  厦门  见面会  券商、基金等各类投资者 
海通证券活动  2017.9  深圳  见面会  券商、基金等各类投资者 
中信建投活动  2017.9  佛山  见面会  券商、基金等各类投资者 
摩根大通活动  2017.10  香港  见面会  券商、基金等各类投资者 
花旗活动  2017.10  澳门  见面会  券商、基金等各类投资者 
杰富瑞活动  2017.11  香港  见面会  券商、基金等各类投资者 
瑞信活动  2017.11  深圳  见面会  券商、基金等各类投资者 
美林活动  2017.11  北京  见面会  券商、基金等各类投资者 
大和活动  2017.11  香港  见面会  券商、基金等各类投资者 
摩根斯坦利活动  2017.11  新加坡  见面会  券商、基金等各类投资者 
中信证券活动  2017.11  深圳  见面会  券商、基金等各类投资者 
华创证券活动  2017.11  深圳  见面会  券商、基金等各类投资者 
国泰君安活动  2017.11  深圳  见面会  券商、基金等各类投资者 
申银万国活动  2017.11  上海  见面会  券商、基金等各类投资者 
兴业证券活动  2017.11  上海  见面会  券商、基金等各类投资者 
招商证券活动  2017.11  深圳  见面会  券商、基金等各类投资者 
西南证券活动  2017.12  深圳  见面会  券商、基金等各类投资者 
天风证券活动  2017.12  北京  见面会  券商、基金等各类投资者 
海通证券活动  2017.12  上海  见面会  券商、基金等各类投资者 
国信证券  2017.12  上海  见面会  券商、基金等各类投资者 
中信建投活动  2017.12  深圳  见面会  券商、基金等各类投资者 
注：上述见面会采用一对一、一对多和大会推介的方式进行，见面的投资者一般超过50家。 
深圳、东莞、广 摩根斯坦利、兴业证券、瑞银证券、东兴
州、中山、佛山、 证券、德意志银行、中信建投、三菱日联
珠海、福州、厦 证券、花旗、广发证券、长江证券、美林
门、长沙、上海、 证券、中金、华创证券、安信证券、野村
杭州、南京、苏 证券、星展唯高达、瑞士信贷、平安证
州、无锡、扬州、 券、东方证券、国泰君安、麦格理、高
报告  南通、徐州、宁 小组或  盛、天风证券、申银万国、海通证券、摩
接待券商 
期内  波、温州、南昌、 一对一  根大通、里昂证券、三菱日联摩根士丹利
合肥、芜湖、北 证券、大和证券、中信证券、中金、招商
京、天津、沈阳、 证券、BNP、瑞穗证券、中银国际、平安
唐山、青岛、成 证券、中泰证券、东北证券、西南证券、
都、武汉、重庆、 BLOOMBERG等 
昆明、西安、郑州
等地 
深圳、东莞、广 中信资管、野村资管、交银施罗德基金、
州、珠海、福州、 易方达基金、嘉实基金、华夏基金、中国
长沙、上海、杭 人寿、海富通基金、中欧基金、华泰金
接待基金、其他投 州、南京、苏州、 控、泰康资产、大成基金、东方基金、宝
报告  小组或 
资机构及个人投资 扬州、南通、宁 盈基金、星石投资、社保基金、三井住友
期内  一对一 
者  波、温州、合肥、 资产管理株式会社、东京海上资产管理有
芜湖、北京、沈 限公司、申万菱信基金、广发基金、
阳、唐山、青岛、 RESONA银行、创金合信基金、日本兵库
成都、武汉、昆 县信用农业协同组合联合会、惠理集团有
73                                                                                                                  万科企业股份有限公司2017年度报告 
谈论的内容及
类别  时间  地点  方式  接待对象 
提供的资料 
明、郑州等地  限公司、华宝兴业基金、鹏华基金、博时
基金、未来资产、Pictet、BlackRock、PV 
Capital、Keywise Capital、HSBC Global 
Asset Management、Value Partner、Allianz 
Global、Fidelity、CIC、Aberdeen、Orient 
Finance、BFAM、Torq Capital、BOCHK、
Income Partners、JP Morgan Asset 
Management (Hong Kong) Ltd、Manulife 
Asset Management (Asia)、Pine River 
Capital Management (HK) Ltd、Sunrise 
HK、Gavekal Capital Ltd、Hang Seng Bank 
Hong Kong、Seafarer Capital、GMO、
FMR、BALYASNY AM、Wellington 
Management Co LLP、Point72 Asset 
Management、T Rowe Price international、
Pointstate、Deutsche Asset & Wealth 
Management、Willett Advisor、Tiger 
Pacific、Robeco、Serenity Capital、Libra 
Capital、Owl Creek、Schroder、SMC、
1832 Asset Management、Investec、Capital 
International、Cohen & Steers、
ELECTRON CAPITAL PARTNERS、
CAPITAL WORLD、Aviva Global、UOB 
Group、Tosca fund、New Silk Road 
Investment、Allard Partners Asia Ltd、
Tairen Capital、Ward Ferry Management、
Nektar Asset Management、TX Capital、
Asset One、Herens Partners、GPIF、
Axiom、PIMCO、Oppenheimer、ARGA 
Investment Management、Nomura Asset 
Management Co.,Ltd.、Kimco International 
Pte. Ltd.、Yong Rong (HK) Asset 
Management Limited、UBS Global Asset 
Management、Kynilos Associates、Athena 
Capital、Principal Global、Franklin 
Templeton、Fidelity International、
University Super Scheme等 
七、获准许的弥偿条文 
于报告期及直至本报告刊发日期内，未曾有或现有生效的任何获准许弥偿条文（不论是否由本公司
订立）惠及本公司的董事或监事，亦未曾有或现有生效的任何获准许弥偿条文（如由本公司订立）惠及
本公司之有联系公司的董事或监事。 
本公司已就董事及监事可能面对之有关法律行动安排适当的董事及监事责任保险。 
八、管理合约 
报告期内，本公司概无与董事或本公司任何全职雇员以外的任何人士订立或存在有关本公司全部或
任何重大部分业务的管理及行政的重大合约。 
74                                                                                                                  万科企业股份有限公司2017年度报告 
九、董事及监事服务合约 
各董事及监事已分别与本公司订立服务合约。董事及监事概无与本公司订立不得于一年内免付赔偿
（法定赔偿除外）予以终止的服务合约。   
十、与利益相关方关系  
本集团深明在可持续发展的路上，员工、客户和业务伙伴是本集团可持续发展的关键。本集团致力
与员工紧密联系，为客户提供优质服务，同时与业务伙伴协力同心，支持社会公益事务，以实现可持续
发展。本集团重视人力资源，为员工提供公平的工作环境，营造共融及多元化文化氛围。本集团提供有
具竞争力的薪酬待遇，并按照员工的表现，提供不同的晋升机会。本集团确保所有业务皆按照健康及安
全管理系统的各项原则落实执行。本集团为员工提供定期培训，包括内部培训和由外部专业机构提供的
进修课程，从而使员工对市场及行业的最新发展有所了解。本集团非常重视顾客的意见，通过日常沟通
及定期巡视等作出了解。本集团亦订立了处理客户服务、支持和投诉的机制。当响应客户投诉时，本集
团会将其视作改善与客户关系的良机，遵循国际标准的指引，迅速作出反应。 
十一、董事有关财务报表的责任 
董事知悉编制本集团截至报告期末的财务报表的责任。 
董事并不知悉任何重大不确定因素涉及可能对本集团持续经营能力造成重大影响的事件或情况。 
有关本集团审计师就财务报表的报告责任声明见审计报告。 
75                                                                                                                  万科企业股份有限公司2017年度报告 
第五节  重要事项 
一、利润分配及分红派息预案 
公司利润分配及分红派息基于母公司的可分配利润。2017 年度本公司按照中国企业会计准则之合并
及母公司可分配利润情况如下： 
单位：人民币元 
  公司合并  母公司 
税后可分配利润  80,531,154,604.94   13,907,925,382.04  
其中：2017年度净利润  28,051,814,882.36  13,437,215,980.28 
结转年初可分配利润  61,200,269,803.37  9,191,639,482.55 
分配2016年度股利  -8,720,930,080.79  -8,720,930,080.79 
注：母公司和公司合并利润出现明显差异，主要是因为实施《企业会计准则 2006》后，对子公司的投资只能采用成本
法核算，子公司法人主体根据《公司法》计提盈余公积金留存在其公司本身以及本年度子公司利润尚未分配至母公司所致。 
根据有关法规及《公司章程》规定，综合考虑股东利益及公司长远发展需求，董事会向股东大会提
交2017年度利润分配方案如下： 
1、 母公司公积金已超过公司股本的50%，本年不计提法定公积金； 
2、按照母公司净利润的25%计提任意公积金； 
3、按照母公司净利润的75%和上年度未分配利润共同作为分红基金的来源。 
 
2017年度公司可分配利润分配情况如下： 
单位：人民币元 
占本年公司
占本年母公
合并归属于
  母公司  司净利润比
母公司股东
例 
净利润比例 
2017年度净利润  13,437,215,980.28  100%  47.90% 
计提法定公积金  0  0%  0% 
计提任意盈余公积金  3,359,303,995.07  25.00%  11.98% 
计提2017年度分红基金  10,077,911,985.21  75.00%  35.93% 
年初可分配利润  470,709,401.76         
分配2017年度现金股利*  9,935,236,800.90  73.94%  35.42% 
留转以后年度分配利润  613,384,586.07  -    -   
*以2017年末公司总股份数计算 
公司 2017年度分红派息方案：以分红派息股权登记日股份为基数，每10股派送人民币 9.0元（含税）
现金股息，不送红股，不转增股本。 
以2017年末公司总股份数11,039,152,001股计算，2017年度现金股利计人民币9,935,236,800.90元，
占公司2017年合并归属母公司股东净利润的比例为35.42%。 
 
独立董事认为，公司 2017 年度利润分配及分红派息方案的制定符合《公司章程》及有关规定，充分
76                                                                                                                  万科企业股份有限公司2017年度报告 
考虑各类股东的利益，独立董事一致同意将有关方案提交股东大会审议。 
就本公司所知，概无股东就放弃或同意放弃任何股息订立任何安排。 
 
公司过去三年的分红派息方案为： 
年份  分红派息方案 
2016年度  以分红派息股权登记日股份为基数，每10股派送人民币7.9元（含税）现金股息 
2015年度  以分红派息股权登记日股份为基数，每10股派送人民币7.2元（含税）现金股息 
2014年度  以分红派息股权登记日股份为基数，每10股派送人民币5.0元（含税）现金股息 
公司过去三年现金分红情况： 
单位：人民币元 
公司合并归属于 占公司合并归属 公司合并年度 
现金分红金额 母公司  占母公司净利
年份  母公司股东  于母公司股东净 可分配利润 
（含税）  净利润  润的比例 
净利润  利润的比例 
2016年度  8,720,930,080.79 12,777,146,023.88 21,022,606,256.56  68.25%  41.48%  65,672,270,911.73 
2015年度  7,948,189,440.72  9,949,954,678.46 18,119,406,249.27  79.88%  43.87%  54,587,845,031.57 
2014年度  5,524,400,900.00 11,886,732,139.37 15,745,454,144.70  46.48%  35.09%  47,936,205,751.99 
最近三年累计现金分红金额占公司合并最近三年年均归属于母公司股东净利润
121.30% 
的比例 
二、承诺事项履行情况 
（一）公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告
期末尚未履行完毕的承诺事项 
地铁集团成为本集团第一大股东后，公开表示始终支持万科的混合所有制结构，支持万科城市配套
服务商战略和事业合伙人机制，支持万科管理团队按照既定战略目标，实施运营和管理，支持深化“轨
道+物业”发展模式。地铁集团于 2017年 3月 18日披露详式权益变动报告书做出以下承诺，截止本报告
期末，地铁集团始终遵守其承诺。 
1、关于保持公司独立性的承诺 
为保持上市公司独立性，地铁集团做出如下承诺： 
“一、上市公司的人员独立 
1、上市公司的高级管理人员（总经理、副总经理、董事会秘书及财务负责人等）专职在上市公司工
作，并在上市公司领取薪酬，不在本公司及本公司控制的企业担任除董事、监事以外的职务及领取薪酬。 
2、上市公司的财务人员不在本公司及本公司控制的企业中兼职。 
3、上市公司人事关系、劳动关系及工资管理独立于本公司及本公司控制的企业。 
4、本公司仅通过股东大会行使股东权利，按照法律法规或者上市公司章程及其他规章制度的规定推
荐出任上市公司董事、监事和高级管理人员的人选，本公司不会逾越股东大会或董事会干预上市公司的
人事任免。 
二、上市公司的财务独立 
1、上市公司建立独立的财务会计部门，建立独立的财务核算体系和财务管理制度。 
77                                                                                                                  万科企业股份有限公司2017年度报告 
2、上市公司能够独立作出财务决策，本公司不会逾越上市公司的股东大会或董事会干预上市公司的
资金使用、调度。 
3、上市公司独立开具银行账户，本公司及本公司控制的企业不会与上市公司及其控股子公司共用银
行账户。 
4、上市公司及其控股子公司独立纳税。 
三、上市公司的机构独立 
1、上市公司依法建立和完善法人治理结构，建立独立、完整的组织机构，并与本公司的机构完全分
开；上市公司不会与本公司及本公司控制的企业存在办公机构混同或经营场所混用的情形。 
2、上市公司独立自主地运作，本公司不会逾越股东大会及董事会干预上市公司的经营管理。 
四、上市公司的业务独立 
1、上市公司独立拥有开展经营活动的资产、人员、资质以及具有独立面向市场自主经营的能力。 
2、本公司不会无偿或者以明显不公平的条件要求上市公司为本公司提供商品、服务或者其他资产。
如本公司及本公司控制的企业与上市公司发生关联交易，本公司或本公司控制的企业将遵循公正、公平、
公开的一般商业原则，依照市场经济规则，根据有关法律、法规、规范性文件和公司的有关规定履行合
法程序，依法签订协议，保证交易价格的透明、公允、合理，在股东大会以及董事会对有关涉及本公司
及所控制的其他企业与上市公司的关联交易进行表决时，履行回避表决的义务，并将督促上市公司及时
履行信息披露义务，保证不通过关联交易损害上市公司及其他股东特别是中小股东的利益。 
五、上市公司的资产独立 
1、上市公司拥有与其经营有关的业务体系和独立完整的资产，且该等资产全部处于上市公司的控制
下，并为上市公司独立拥有和运营。 
2、除正常经营性往来外，本公司及本公司控制的企业不违规占用上市公司的资产。 
本公司将确保自身及本公司控制的企业严格遵守中国证券监督管理委员会关于上市公司独立性的相
关规定，不利用股东地位违反上市公司规范运作程序，不会越权干预上市公司及其子公司的经营管理活
动，不侵占上市公司及其子公司的利益，不损害上市公司和其他股东的合法权益。若违反上述承诺，本
公司将承担相应的法律责任，包括但不限于对由此给上市公司及其中小股东造成的全部损失承担赔偿责
任。” 
2、关于避免同业竞争的承诺 
为保持上市公司的独立性，避免因同业竞争问题给上市公司带来不利影响，地铁集团承诺： 
“在本公司拥有万科的股东表决权的比例不低于 20%且本公司为拥有万科的股东表决权比例最高的
股东期间： 
1、本公司将本着有利于上市公司的原则，在本公司及本公司控制的企业与上市公司及其子公司因实
质或潜在的同业竞争产生利益冲突时，在合法合规的前提下优先考虑上市公司及其子公司的利益。 
2、本公司不会利用从上市公司了解或知悉的信息，协助本公司或任何第三方从事或参与与上市公司
从事的业务存在实质性竞争或潜在竞争的任何经营活动。 
78                                                                                                                  万科企业股份有限公司2017年度报告 
3、若因本公司或本公司控制的企业违反上述承诺而导致上市公司权益受到损害的，本公司将依法承
担相应的赔偿责任。” 
3、关于规范关联交易的承诺 
为规范本次权益变动完成后可能与上市公司之间产生的关联交易，地铁集团做出如下承诺： 
“1、本公司及本公司控制的企业将严格按照法律、法规及其他规范性文件的规定行使股东的权利，
履行股东的义务，保持上市公司在资产、财务、人员、业务和机构等方面的独立性。 
2、本公司及本公司控制的企业不利用股东的地位促使上市公司股东大会或董事会通过关联交易做出
侵犯中小股东合法权益的决议。 
3、本公司及本公司控制的企业不以借款、代偿债务、代垫款项或者其他任何方式占用上市公司的资
金。 
4、如本公司及本公司控制的企业与上市公司发生关联交易，本公司或本公司控制的企业将遵循公正、
公平、公开的一般商业原则，依照市场经济规则，根据有关法律、法规、规范性文件和公司的有关规定
履行合法程序，依法签订协议，保证交易价格的透明、公允、合理，在上市公司股东大会以及董事会对
有关涉及本公司及所控制的其他企业与上市公司的关联交易进行表决时，履行回避表决的义务，并将督
促上市公司及时履行信息披露义务，保证不通过关联交易损害上市公司及其他股东特别是中小股东的利
益。 
5、本公司及本公司控制的企业将严格按照相关法律法规的规定以及上市公司的公司章程履行关联交
易决策程序以及相应的信息披露义务。 
本公司将确保自身及本公司控制的企业不通过与上市公司之间的关联交易谋求超出上述规定以外的
特殊利益，不会进行有损上市公司及其中小股东利益的关联交易。若违反上述承诺，本公司将承担相应
的法律责任，包括但不限于对由此给上市公司及其中小股东造成的全部损失承担赔偿责任。 
上述承诺一经签署立即生效，至本公司不再为上市公司的关联方时失效。” 
（二）公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利预
测及其原因做出说明 
□ 适用 √ 不适用  
三、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况 
□ 适用 √ 不适用  
公司报告期不存在控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金。 
四、董事会、监事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明 
□ 适用 √ 不适用 
79                                                                                                                  万科企业股份有限公司2017年度报告 
五、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明 
√ 适用 □ 不适用  
财政部于2017年4月及5月分别颁布了《企业会计准则第 42号——持有待售的非流动资产、处置组
和终止经营》(以下简称 “准则 42号”) 和修订的《企业会 计准则第 16号——政府补助 》(以下简称 “准
则 16号(2017)”)，其中准则 42号 自 2017年 5月 28日起施行 ；准则 16号 (2017) 自 2017年 6月 12日起
施行 。同时，财政部于2017年12月颁布了《关于修订印发一般企业财务报表格式的通知》(财会[2017]30
号) 。本集团按照该规定编制2017年度财务报表。 
本集团采用上述企业会计准则及规定的主要影响如下：  
1、持有待售及终止经营 
本集团根据准则 42号有关持有待售的非流动资产或处置组的分类、计量和列报等规定，对 2017年 5
月 28 日存在的持有待售的非流动资产和处置组进行了重新梳理，采用未来适用法变更了相关会计政策。
采用该准则未对本集团财务状况和经营成果产生重大影响。本年本集团没有终止经营。 
2、政府补助 
本集团根据准则16号 (2017) 的规定，对2017年1月1日存在的政府补助进行了重新梳理，采用未来
适用法变更了相关会计政策。采用该准则未对本集团财务状况和经营成果产生重大影响。 
3、资产处置收益 
本集团根据财会[2017]30 号规定的财务报表格式编制 2017 年度财务报表，并采用追溯调整法对比较
财务报表的列报进行了调整。采用财会[2017]30号的规定未对本集团财务状况和经营成果产生重大影响。 
根据该文件要求，本集团在利润表新增“资产处置收益”项目，反映企业出售划分为持有待售的非
流动资产 (金融工具、长期股权投资和投资性房地产除外) 或处置组时确认的处置利得或损失，以及处置
未划分为持有待售的固定资产、在建工程、生产性生物资产及无形资产而产生的处置利得或损失。上述
项目原在营业外收入及营业外支出反映。 
本报告期会计政策变更对当年财务报表无重大影响、无主要会计估计变更。 
六、报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明 
□ 适用 √ 不适用  
公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。 
七、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明 
√ 适用 □ 不适用  
本报告期内，本公司新增 830 家子公司，减少 50 家子公司，具体情况参见第十二节财务报告附注六。 
80                                                                                                                  万科企业股份有限公司2017年度报告 
八、聘任会计师事务所情况 
2016 年度股东大会决议继续聘请毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）和毕马威会计师事务所
为公司2017年度会计师事务所。下表为聘请会计师事务所情况： 
类型  2017年度  2016年度 
连续服务
审计费用（人 审计费用（人民
审计项目  审计单位  年限  审计单位 
民币万元）  币万元） 
依据中国企业会计准则编毕马威华振 
制的集团合并财务报表以会计师事务所 毕马威华振会计师事务
17年 
及出具内部控制审计报告 （特殊普通合 所（特殊普通合伙） 
1,400.00  1,050.00 
伙） 
依据国际财务报告准则编毕马威会计师事
25年  毕马威会计师事务所 
制的集团合并财务报表  务所 
签字会计师  房炅  2  房炅 
签字会计师  陈泳意  2  陈泳意 
上述审计费用均包含审计过程需支出的差旅费。 
九、年度报告披露后面临暂停上市和终止上市情况 
□ 适用 √ 不适用  
十、破产重整相关事项 
□ 适用 √ 不适用  
公司报告期未发生破产重整相关事项。 
十一、重大诉讼、仲裁事项 
□ 适用 √  不适用  
本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。 
十二、重大收购资产事项 
2017年7月14日，本集团联合中银集团投资有限公司、厚朴、高瓴资本、SMG组成财团，共同参与
全球领先的现代物流设施提供商普洛斯（Global Logistic Properties Limited，新加坡交易所上市公司，股票
代码：MC0.SG）私有化，报价为每股 3.38新加坡元。2018年 1月 22日，私有化普洛斯公司交易完成。
该财团持有普洛斯公司 100%的实益权益，本集团成为该财团权益的单一最大持有人。具体情况可查阅公
司于2017年7月15日和2018年1月23日披露的公告。 
十三、重大关联交易 
本集团报告期内不存在重大关联交易事项。 
81                                                                                                                  万科企业股份有限公司2017年度报告 
十四、重大合同及其履行情况 
（一）托管、承包、租赁事项情况 
1、托管情况 
本集团报告期不存在重大托管情况。 
2、承包情况 
本集团报告期不存在重大承包情况。 
3、租赁情况 
本集团报告期不存在重大租赁情况。 
（二）重大担保 
1、担保情况 
单位：万元 
被担保对象  担保方  报告期末担
序号  担保类型  担保开始日  担保到期日 
(万科所占权益比例)  (万科所占权益比例)  保余额 
Bestgain Real Estate  万科地产（香港）有限
1  527,984.02  连带责任担保  2013-3-13  2018-3-13 
Limited(100%)  公司(100%) 
Vanke Best Gain Holdings  万科置业（香港）有限
2  164,597.78  连带责任担保  2014-12-23  2019-12-23 
Limited(100%)  公司(100%) 
广州黄埔文冲城中村房地产 广州市万科房地产有限
3  36,000.00  连带责任担保  2014-6-13  2019-6-12 
开发有限公司(100%)  公司(100%) 
利亨有限公司（Gain Pioneer 
4  万科企业股份有限公司  416,850.00  连带责任担保  2015-10-30  2020-10-30 
Limited）(100%) 
汇恩有限公司（Alliance  万科置业（香港）有限
5  173,473.66  连带责任担保  2016-2-19  2020-4-19 
Grace Limited）(100%)  公司(100%) 
广州黄埔文冲城中村房地产 广州市万科房地产有限
6  2,700.00  连带责任担保  2016-2-29  2019-6-12 
开发有限公司(100%)  公司(100%) 
科修达有限公司（Fozter 
7  万科企业股份有限公司  75,674.84  连带责任担保  2016-4-14  2021-4-14 
Limited）(100%) 
广州黄埔文冲城中村房地产 广州市万科房地产有限
8  125,000.00  连带责任担保  2017-5-9  2020-5-8 
开发有限公司(100%)  公司(100%) 
汇荣发展有限公司（Allied 
万科置业（香港）有限
9  Glory Development Limited） 57,172.53  连带责任担保  2016-10-5  2021-4-19 
公司(100%) 
（100%） 
10  C Plaza Co., Ltd.（100%）  V Capital Limited(100%)  122,720.64  连带责任担保  2016-9-21  2019-10-28 
上海中区地产有限公司
11  （Shanghai Central Land Estate  V Capital Limited(100%)  5,810.00  连带责任担保  2016-9-21  2019-10-28 
Ltd.）（100%） 
上海申养投资管理股份有限 上海万科投资管理有限
12  2,050.00  连带责任担保  2016-12-16  2024-12-15 
公司（41%）  公司（100%） 
82                                                                                                                  万科企业股份有限公司2017年度报告 
被担保对象  担保方  报告期末担
序号  担保类型  担保开始日  担保到期日 
(万科所占权益比例)  (万科所占权益比例)  保余额 
Champ Shine Limited（发亮有 万科置业（香港）有限
13  36,679.42  连带责任担保  2016-12-21  2018-12-21 
限公司）（100%）  公司(100%) 
22-12 JACKSON AVENUE  VANKE HOLDINGS 
14  3,817.11  连带责任担保  2017-6-30  2020-6-30 
OWNER LLC(70%)   USA LLC(100%) 
深圳市万科滨海房地产有限 深圳市万科房地产有限
15  45,000.00  连带责任担保  2017-2-22  2019-2-20 
公司(50%)  公司(100%) 
广州黄埔文冲城中村房地产 广州市万科房地产有限
16  4,700.00  连带责任担保  2017-3-1  2019-6-12 
开发有限公司(100%)  公司(100%) 
Diamond Huge Limited（丽钻 深圳市万科房地产有限
17  213,600.00  连带责任担保  2017-2-8  2018-2-8 
有限公司）(100%)  公司(100%) 
Diamond Huge Limited（丽钻 深圳市万科房地产有限
18  213,000.00  连带责任担保  2017-2-27  2018-2-27 
有限公司）(100%)  公司(100%) 
广州市万溪房地产有限公司 广州市万科房地产有限
19  428,485.70  连带责任担保  2017-7-4  — 
（100%）  公司(100%) 
云南澄江老鹰地旅游度假村 昆明万科房地产开发有
20  77,976.00  连带责任担保  2017-12-29  2022-12-28 
有限公司（36%）  限公司（100%） 
云南城投华商之家投资开发 昆明万科房地产开发有
21  78,000.00  连带责任担保  2017-7-28  2019-6-13 
有限公司（40%）  限公司（100%） 
深圳市万科房地产有限
22  深圳森懋置地有限公司(30%)  36,000.00  连带责任担保  2017-9-15  2022-9-15 
公司(100%) 
广州黄埔文冲城中村房地产 广州市万科房地产有限
23  80,000.00  连带责任担保  2017-8-4  2020-8-3 
开发有限公司(100%)  公司(100%) 
合肥万科置业有限公司
合肥新辉皓辰地产有限公司 （100%） 
24  20,000.00  连带责任担保  2017-12-22  2019-12-22 
(40%)  合肥新辉裕祥房产投资
有限公司(100%) 
上海闵行区万科双语学校 上海万科房地产有限公
25  3,000.00  连带责任担保  2017-12-27  2021-6-27 
(100%)  司(100%) 
上海浦东新区民办万科学校 上海万科房地产有限公
26  10,000.00  连带责任担保  2017-12-27  2021-6-27 
(100%)  司(100%) 
报告期内，本公司未提供新的担保，本公司控股子公司为其他控股子公司提供257.93亿元担保，为联
营公司及合营公司提供33.08亿元担保。各担保主体严格按照证监会《关于规范上市公司对外担保行为的
通知》（证监发[2005]120 号）规定，履行了相应的审批程序。 
截至2017年12月31日，公司担保余额为人民币296.03亿元，占公司2017年末经审计归属于上市公司股
东净资产的比重为22.3%。其中，公司及控股子公司为其他控股子公司提供担保余额人民币269.75亿元，
公司及控股子公司对联营公司及合营公司提供担保余额为人民币26.28亿元。公司及公司控股子公司不存
在对外担保。公司亦无逾期担保和涉及诉讼的担保。 
2、违规对外担保情况 
公司报告期无违规对外担保情况。 
83                                                                                                                  万科企业股份有限公司2017年度报告 
（三）其他重大合同 
公司报告期不存在其他重大合同。 
十五、处罚及整改情况 
□ 适用 √ 不适用  
公司报告期不存在重大处罚及整改情况。 
十六、公司及其第一大股东的诚信状况 
报告期内，公司及公司第一大股东地铁集团不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的债务到期
未清偿等情况。 
十七、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况 
□ 适用 √ 不适用  
公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。 
十八、购买、出售或赎回本公司之上市证券 
报告期内本公司或本公司附属公司无其他购入、出售或赎回本公司或本公司附属公司的上市证券的
情况。 
十九、报告期内，公司及公司董事、监事、高级管理人员受监管部门处罚等情况 
无。 
二十、优先购买权     
本集团《公司章程》并无有关本集团有责任按比例向现有股东提呈发售新股份的优先购买权规定。 
二十一、《证券法》和《上市公司信息披露管理办法》所规定的需披露的重大事项 
报告期内，按照《证券法》和《上市公司信息披露管理办法》所规定的重大事项，公司已在巨潮资
讯网进行了披露，具体如下： 
序号  公告日期  公告标题 
1  2017-1-13  关于股东签署股份转让协议的提示性公告暨公司股票复牌公告 
2  2017-1-25  关于股东协议转让公司股份完成过户登记的公告 
3  2017-3-17  关于股东签署《战略合作框架协议》、《委托协议》暨公司股东表决权等权利变更的提示性公告 
84                                                                                                                  万科企业股份有限公司2017年度报告 
4  2017-3-18  关于整合商业地产资产的董事会决议公告 
5  2017-6-1  关于监事辞职的公告 
6  2017-6-10  关于股东签署股份转让协议的提示性公告暨公司股票复牌公告 
7  2017-6-21  关于2016年度股东大会增加临时提案的董事会决议公告 
8  2017-6-30  关于竞得广信房产资产包项目的公告 
9  2017-7-1  2016年度股东大会决议公告 
10  2017-7-7  关于股东协议受让公司股份过户登记完成的公告 
11  2017-7-12  2017年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）发行公告 
12  2017-7-18  关于参与私有化普洛斯的投资暨公司股票复牌公告 
13  2017-8-1  2017年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）发行公告 
14  2018-1-23  关于私有化普洛斯交易完成的公告 
二十二、报告期后事项 
2018年1月5日，公司第十八届董事会第四次会议审议通过《关于提请股东大会授权发行债务融资工
具的议案》，公司董事会同意提请股东大会授权公司在不超过人民币350亿元的范围内发行债务融资工具。
2018年2月23日，公司2018年第一次临时股东大会通过了上述议案。 
2018年 1月 10日，本集团参与私有化普洛斯公司的收购方案正式生效并产生约束力，普洛斯公司于
2018年 1月 22日从新加坡交易所主板退市。本次收购完成及普洛斯公司退市后，本集团的联接基金拥有
Nesta Investment Holdings, L.P. 约21.4%的权益（Nesta Investment Holdings, L.P.持有普洛斯公司 100%的实
益权益），以及拥有 21.4%的 Nesta Investment Holdings, L.P.普通合伙人的 A类普通股直接权益。本集团
成为Nesta Investment Holdings, L.P.及其普通合伙人权益的单一最大持有人。 
2018年 1月 31日，公司第十八届董事会第六次会议审议通过《关于变更公司总裁、首席执行官的议
案》，董事会决定聘任祝九胜为公司总裁、首席执行官，任期自董事会审议通过之日起至第十八届董事
会任期届满止。董事会主席郁亮不再兼任公司总裁、首席执行官。 
85                                                                                                                  万科企业股份有限公司2017年度报告 
第六节  股本变动及股东情况 
一、股本变动情况 
（一）公司股份变动情况表（截至2017年12月31日） 
单位：股 
2016年12月31日  增减变动（+，-）  2017年12月31日 
股份类别 
数量（股）  比例  其他（注）  数量（股）  比例 
一、有限售条件股份           
1.国家及国有法人持股           
2.境内法人持股           
3.境内自然人持股  15,128,774  0.14%  -6,102,284  9,026,490  0.08% 
4.外资持股           
有限售条件股份合计  15,128,774  0.14%  -6,102,284  9,026,490  0.08% 
二、无限售条件股份                     
1.人民币普通股  9,709,067,759  87.95%  +6,102,284  9,715,170,043  88.01% 
2.境外上市外资股  1,314,955,468  11.91%  0  1,314,955,468  11.91% 
无限售条件股份合计  11,024,023,227  99.86%  +6,102,284  11,030,125,511  99.92% 
三、股份总数  11,039,152,001  100.00%  0  11,039,152,001  100.00% 
 
（二）报告期内限售股份变动情况表 
                                                                                                                                                                    单位：股 
上年末限售 本年解除 本年增加 本年末限售
股东名称  限售原因  解除限售日期 
股数  限售股数  限售股数  股数 
2017年6月30日
王石  5,712,901  5,712,901  0  0 
不再任公司董
-  事，2017 年 12
月 31 日解除限
孙建一  389,383  389,383  0  0 
售 
郁亮  5,479,684  0  0  5,479,684 
董事、高 中国证券登记结
级管理人 算有限责任公司
员  深圳分公司按规
王文金  1,735,718  0    0  1,735,718      则增加或解除董
事、监事和高管
张旭  678,029  0  0  678,029  人员持有的有限
解冻  1,118,059  0  0  1,118,059  售条件股份 
监事 
周清平  15,000  0  0  15,000 
合计  15,128,774  6,102,284  0  9,026,490  -  - 
 
（三）证券发行与上市情况 
1、此前三年股票及衍生证券发行情况 
86                                                                                                                  万科企业股份有限公司2017年度报告 
2015年5月22日，公司2014年度股东大会授权董事会在不超过人民币150亿元的范围内发行债券。
2015 年 7 月 1 日，公司提交董事会审议通过在境内公开发行不超过人民币 90 亿元的公司债券的议案。
2015年 8月 10日公司获得证监会“证监许可[2015]1915号”文核准，准许公司向合格投资者公开发行面
值总额不超过人民币90亿元的公司债券。 
2015年9月25日，公司公布2015年公司债券（第一期）募集说明书和发行公告，拟发行公司债券人
民币50亿元，债券期限5年。公司的信用等级为AAA，债券的信用等级为AAA。2015年9月28日发行
结束，实际发行规模为人民币 50 亿元，最终票面利率为 3.50%。2015 年 11 月 9 日有关债券在深交所上
市，债券简称“15万科01”，代码“112285”。 
2017年7月12日，公司公布2017年公司债券（第一期）募集说明书和发行公告，拟发行公司债券人
民币 30亿元，债券期限 5年（附第 3年末公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权）。公司的信用
等级为AAA，债券的信用等级为AAA。2017年7月18日发行结束，实际发行规模为人民币30亿元，最
终票面利率为 4.50%。2017 年 8 月 15 日有关债券在深交所上市，债券简称“17 万科 01”，代码
“112546”。 
2017年 8月 1日，公司公布 2017年公司债券（第二期）募集说明书和发行公告，拟发行公司债券人
民币 10亿元，债券期限 5年（附第 3年末公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权）。公司的信用
等级为 AAA，债券的信用等级为 AAA。2017年 8月 4日发行结束，实际发行规模为人民币 10亿元，最
终票面利率为4.54%。2017年9月5日有关债券在深交所上市，债券简称“17万科02”，代码“112561”。 
2、截至报告期末公司无内部职工股。 
二、股东情况介绍（截至 2017年 12月 31日） 
（一）股东情况表 
单位：股 
207,215户（其中A股207,177户， 2018年2月28日  246,770户（其中A股246,735户，H股35
2017年末股东总数 
H股38户）  股东总数  户） 
前10名股东持股情况 
持有有
股东  持股  报告期内增减变 限售条 质押或冻结
股东名称  持股总数 
性质  比例  动情况  件股份 的股份数量 
数量 
地铁集团  国有法人  29.38%  3,242,810,791  +3,242,810,791  0  0 
HKSCC NOMINEES LIMITED注1  境外法人  11.91%  1,314,907,839  -24,510  0  0 
境内非国
钜盛华  8.39%  926,070,472  0  0  926,070,462 
有法人 
国信证券－工商银行－国信金鹏分级1号集合资
其他  4.14%  456,993,190  0  0  0 
产管理计划 
前海人寿保险股份有限公司－海利年年  其他  3.17%  349,776,441  0  0  0 
招商财富－招商银行－德赢1号专项资产管理计
其他  2.99%  329,352,920  0  0  0 
划 
安邦财产保险股份有限公司－传统产品  其他  2.33%  258,167,403  0  0  0 
87                                                                                                                  万科企业股份有限公司2017年度报告 
安邦人寿保险股份有限公司－保守型投资组合  其他  2.21%  243,677,851  0  0  0 
西部利得基金－建设银行－西部利得金裕1号资
其他  2.04%  225,494,379  0  0  0 
产管理计划 
前海人寿保险股份有限公司－聚富产品  其他  1.97%  218,081,383  0  0  0 
战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名
无 
股东的情况 
前10名无限售条件股东持股情况 
股东名称  持有无限售条件股份数量  股份种类 
地铁集团  3,242,810,791  人民币普通股（A股） 
HKSCC NOMINEES LIMITED注1  1,314,907,839  境外上市外资股（H股） 
钜盛华  926,070,472  人民币普通股（A股） 
国信证券－工商银行－国信金鹏分级1号集合资
456,993,190  人民币普通股（A股） 
产管理计划 
前海人寿保险股份有限公司－海利年年  349,776,441  人民币普通股（A股） 
招商财富－招商银行－德赢1号专项资产管理计
329,352,920  人民币普通股（A股） 
划 
安邦财产保险股份有限公司－传统产品  258,167,403  人民币普通股（A股） 
安邦人寿保险股份有限公司－保守型投资组合  243,677,851  人民币普通股（A股） 
西部利得基金－建设银行－西部利得金裕1号资
225,494,379  人民币普通股（A股） 
产管理计划 
前海人寿保险股份有限公司－聚富产品  218,081,383  人民币普通股（A股） 
1、钜盛华持有前海人寿保险股份有限公司51%的股权，钜盛华是“西部利得基金
－建设银行－西部利得金裕 1 号资产管理计划”的委托人，根据协议约定，该计
划所持股份的表决意见依钜盛华意见行使。 
2、安邦财产保险股份有限公司和安邦人寿保险股份有限公司同为安邦保险集团
上述股东关联关系或一致行动的说明 
股份有限公司的子公司。安邦财产保险股份有限公司－传统产品和安邦人寿保险
股份有限公司－保守型投资组合存在关联关系。 
3、除此之外，公司未知上述股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司收购
管理办法》规定的一致行动人。 
参与融资融券业务股东情况说明  无 
参与约定购回交易的股东  无 
注1：HKSCC NOMINEES LIMITED所持股份为其代理的在HKSCC NOMINEES LIMITED交易平台上交易的公司H股股东
账户的股份总和。 
上表中的“A股股东人数”是指合并融资融券信用账户后的股东数量。 
（二）报告期末前10名有限售条件股东持股数量及限售条件 
单位：股 
有限售条件 持有的有限售条件股 可上市  新增可上市交易
序号  限售条件 
股东名称  份数量  交易时间  股份数量 
1  郁亮  5,479,684  中国证券登记结
算有限责任公司
2  王文金  1,735,718 
深圳分公司根据
3  解冻  1,118,059  —  —  有关规定锁定董
事、监事和高管
4  张旭  678,029 
人员持有的公司
5  周清平  15,000  股份 
 
（三）控股股东和实际控制人情况 
公司不存在控股股东及实际控制人，报告期内该情况无变化。 
88                                                                                                                  万科企业股份有限公司2017年度报告 
（四）持股10%以上股东情况 
1、地铁集团 
截止2017年12月31日，地铁集团持有公司A股股份3,242,810,791股，占公司股份总数的29.38%，
为公司的第一大股东。具体如下： 
 
深圳市人民政府国有资产监督管理委员会 
 
 
100% 
 
  深圳市地铁集团有限公司 
 
29.38% 
 
  万科企业股份有限公司 
 
2017年 1月 12日，地铁集团与华润股份有限公司及其全资子公司签署了相关协议，华润股份有限公
司及其全资子公司将合计持有的 1,689,599,817 股公司 A 股股份以协议转让的方式全部转让给地铁集团。
2017年1月24日，上述股份全部完成了过户登记。 
2017年6月9日，地铁集团与中国恒大集团下属企业签署了相关协议，中国恒大集团下属企业将所持
有的1,553,210,974 股公司 A 股股份以协议转让的方式全部转让给地铁集团。2017年7月6日，上述股份
全部完成了过户登记。 
地铁集团基本情况如下： 
注册时间：1998年7月31日 
注册资本：人民币4,407,136万元 
法定代表人：辛杰 
注册地址：深圳市福田区福中一路1016号地铁大厦27-31层 
经营范围：地铁、轻轨交通项目的建设经营、开发和综合利用；投资兴办实业（具体项目另行申
报）；国内商业，物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；经营广告业务；自有物业管理；轨道交
通相关业务咨询及教育培训。 
2、钜盛华及其一致行动人 
截止2017年12月31日，钜盛华及其一致行动人合计持有公司A股股份2,803,897,216股，占公司股
份总数的25.40%。具体如下： 
持有公司A股股票 占公司总股本
序号  股东名称 
数量（股）  比例 
1  钜盛华  926,070,472  8.39% 
2  前海人寿保险股份有限公司－海利年年  349,776,441  3.17% 
3  前海人寿保险股份有限公司－聚富产品  218,081,383  1.98% 
4  前海人寿保险股份有限公司－自有资金  168,007,821  1.52% 
89                                                                                                                  万科企业股份有限公司2017年度报告 
5  前海人寿保险股份有限公司－万能型保险产品  11,800  0.0001% 
6  西部利得基金－建设银行－西部利得金裕1号资产管理计划  225,494,379  2.04% 
7  西部利得基金－建设银行－西部利得宝禄1号资产管理计划  156,350,691  1.42% 
8  泰信基金－民生银行－泰信价值1号特定客户资产管理计划  166,662,583  1.51% 
9  南方资本－广发银行－广钜1号资产管理计划  163,481,676  1.48% 
10  南方资本－平安银行－安盛1号资产管理计划  97,649,123  0.88% 
11  南方资本－平安银行－安盛2号资产管理计划  89,724,515  0.81% 
12  南方资本－平安银行－安盛3号资产管理计划  84,540,563  0.77% 
13  南方资本－广发银行－广钜2号资产管理计划  63,465,898  0.57% 
14  东兴证券－民生银行－东兴信鑫7号集合资产管理计划  94,579,871  0.86% 
合计  2,803,897,216  25.40% 
（1）钜盛华持有前海人寿 51%的股权。前海人寿为前海人寿保险股份有限公司－海利年年、前海人
寿保险股份有限公司－聚富产品、前海人寿保险股份有限公司－自有资金及前海人寿保险股份有限公司
－万能型保险产品的管理人。 
（2）2015年，钜盛华与西部利得基金管理有限公司签订了西部利得宝禄 1号资产管理计划资产管理
合同和西部利得金裕 1号资产管理计划资产管理合同等相关协议；与南方资本管理有限公司签订了安盛 1
号、2号、3号资产管理计划合同及广钜1号、2号资产管理计划合同等相关协议；与泰信基金管理有限公
司签订了泰信价值 1号特定客户资产管理计划合同等相关协议；与东兴证券股份有限公司签订东兴信鑫 7
号集合资产管理计划资产管理合同。 
根据上述相关协议约定，有关资产管理计划可用于投资万科 A 股股票，签约方同意，在资产管理计
划存续期内，如公司召开股东大会，资产管理计划管理人应按照委托人对表决事项的意见行使表决权；
如委托人需要资产管理计划行使提案权、提名权、股东大会召集权等其他股东权利事项，资产管理计划
管理人应按委托人出具的指令所列内容行使相关权利。 
2016年4月6日，钜盛华与前海人寿签署《万科企业股份有限公司表决权让渡协议》，钜盛华将其直
接持有的万科 926,070,472 股股份所对应的全部表决权不可撤销的、无偿让渡给前海人寿；钜盛华将其通
过“南方资本-广发银行-广钜 1 号资产管理计划”控制的万科 163,481,676 股股份、通过“南方资本-广发
银行-广钜 2 号资产管理计划”控制的万科 2,000,000 股股份、通过“西部利得基金-建设银行-西部利得宝
禄 1 号资产管理计划”控制的万科 156,350,691股股份、通过“西部利得基金-建设银行-西部利得金裕 1 号
资产管理计划”控制的万科 225,494,379 股股份（前述各资产管理计划以下合称“资管计划”）所对应的
全部表决权（合计 547,326,746 股）不可撤销的、无偿让渡给前海人寿。 
（3）钜盛华基本情况 
注册时间：2002年1月28日 
注册资本：人民币1,630,354.29万元 
法人代表：叶伟青 
注册地址：深圳市罗湖区宝安北路2088号深业物流大厦八楼802室 
90                                                                                                                  万科企业股份有限公司2017年度报告 
经营范围：投资兴办实业（具体项目另行申报）；计算机软件开发，合法取得土地使用权的房地产
开发、经营；企业营销策划、信息咨询（不含人才中介、证券、保险、基金、金融业务及其它限制项
目）；建材、机械设备、办公设备、通信设备、五金交电、电子产品、家具、室内装修材料的购销；国
内贸易，货物及技术进出口；自有物业租赁；供应链管理；为项目提供咨询、财务顾问服务。（法律、
行政法规禁止的项目除外，法律、行政法规限制的项目须取得许可后方可经营）。 
钜盛华的股东结构如下： 
序号  股东名称  持股比例 
1  深圳市宝能投资集团有限公司  67.4% 
2  深圳宝源物流有限公司  0.68% 
3  深圳市宝能创赢投资企业（有限合伙）  1.92% 
4  深圳市浙商宝能产业投资合伙企业（有限合伙）  30% 
（4）深圳市宝能投资集团有限公司基本情况 
注册时间：2000年3月23日 
注册资本：人民币30,000万元 
企业类型：有限责任公司（自然人独资） 
法人代表：姚振华 
股东结构：姚振华先生持股100%。 
经营范围：投资兴办实业（具体项目另行申报）；投资文化旅游产业（具体项目另行申报）；建筑、
装饰材料的购销及其它国内贸易（法律、行政法规、国务院决定规定在登记前须经批准的项目除外）、
经营进出口业务（法律、行政法规、国务院决定禁止的项目除外，限制的项目须取得许可后方可经营）；
建筑设备的购销与租赁；信息咨询、企业管理咨询（不含人才中介、证券、保险、基金、金融业务及其
它限制项目）；供应链管理。 
钜盛华及其一致行动人与公司股权关系的方框图如下 
91                                                                                                                  万科企业股份有限公司2017年度报告 
姚振华 
100% 
深圳市宝能投资集团有限公司 
合约 
67.4% 
深圳市钜盛华股份有限公司 
西 西 泰
部 部 信 东
利 利 基 兴
51% 
得 得 金 南 南 南 南 南 证
基 基 － 方 方 方 方 方 券
金 金 民 资 资 资 资 资 －
前海人寿保险股份有限公司 
－ － 生 本 本 本 本 本 民
建 建 银 － － － － － 生
设 设 行 平 平 平 广 广 银
银 银 － 安 安 安 发 发 行 管理  8.39% 
行 行 泰 银 银 银 银 银 －
－ － 信 行 行 行 行 行 东
西 西 价 － － － － － 兴
部   部   值 安 安 安 广 广   信
前 前 前 前
利 利 1 盛 盛 盛 钜 钜 鑫
得 得 号 1 2 3 1 2 7 海 海 海 司 海
金 宝 特 号 号 号 号 号 号 司 人 司 人 司 人 － 人
裕 禄 定 资 资 资 资 资 集 － 寿 － 寿 － 寿 万 寿
1 1 客 产 产 产 产 产 合 海 保 聚 保 自 保 能 保
号 号 户 管 管 管 管 管 资 利 险 富 险 有 险 型 险
资 资 资 理 理 理 理 理 产 年 股 产 股 资 股 保 股
产 产 产 计 计 计 计 计 管 年 份 品 份 金 份 险 份
管 管 管 划 划 划 划 划 理   有   有   有 产 有
理 理 理           计 限 限 限 品 限
计 计 计 划 公 公 公   公
划 划 划  
     
3.17%  1.98%  1.52%  0.0001% 
2.04%  1.42%  1.51%  0.88%  0.81%  0.77%  1.48%  0.57% 0.86% 
本公司 
 
 
（五）《证券及期货条例》规定的主要股东及其他人士持股情况 
就本公司董事或监事所知，截止2017年12月31日，按照《证券及期货条例》（香港法例第571章）
相关规定，公司主要股东拥有公司权益或淡仓情况如下： 
占公司已发 占公司已发
占公司已发
股东  身份  股份数量 权益性 股份  行A股股本  行H股股本
行股本总额
名称  （权益类别）  （股）  质  类别  总额的百分 总额的百分
的百分比 
比  比 
地铁集团  实益持有人  3,242,810,791  好仓  A股  33.35%  -  29.38% 
实益持有人  926,070,472  好仓  A股  9.52%  -  8.39% 
所控制法团的权
735,877,445  好仓  A股  7.57%  -  6.67% 
钜盛华  益 
受托人  1,141,949,299  好仓  A股  11.74%  -  10.34% 
合计  2,803,897,216  好仓  A股  28.83%  -  25.40% 
安邦保险集
所控制法团的权
团股份有限 743,106,220  好仓  A股  7.64%  -  6.73% 
益 
公司 
BlackRock,  所控制法团的权
93,232,493  好仓  H股  -  7.09%  0.84% 
Inc.  益 
92                                                                                                                  万科企业股份有限公司2017年度报告 
所控制法团的权
1,823,600   淡仓  H股  -  0.14%  0.02% 
益 
实益持有人  13,598,092  好仓  H股  -  1.03%  0.12% 
实益持有人  2,790,402  淡仓  H股  -  0.21%  0.03% 
JP Morgan  投资经理  19,723,129  好仓  H股    1.50%  0.18% 
Chase & Co.  可供借
保管人 — 法团╱ 
58,465,162  出的股 H股  -  4.44%  0.53% 
核准借出代理人 
份 
除以上信息外，公司未知其他人士（不含公司董事、监事及高级管理人员）根据香港《证券与期货
条例》和《联交所证券上市规则》应披露权益或淡仓等情况。 
 
（六）按照《联交所证券上市规则》关于公众持股量的说明 
截止2017年 12月 31日，公司在联交所主板上市的境外上市外资股（H股）共 1,314,955,468股，全
部为公众持股，占公司总股份的 11.91%，市值约为港币410.27亿元。公司H股在联交所主板上市时已取
得严格遵守《联交所证券上市规则》第 8.08（1）（b）条下的 H 股占公司总股份比例的豁免，2017 年末
公司公众持股量符合要求。 
93                                                                                                                  万科企业股份有限公司2017年度报告 
第七节  董事、监事、高级管理人员及员工情况 
一、董事、监事、高级管理人员 
（一）基本情况及主要经历 
1、董事 
郁亮先生，1965年出生，现任公司董事会主席。郁先生于 1988年毕业于北京大学国际经济学系，获
学士学位；1997年获北京大学经济学硕士学位。郁先生1990年加入万科，1994年起任公司董事，1996年
任公司副总经理，1999年任公司常务副总经理兼财务负责人，2001年-2018年1月任公司总裁、首席执行
官。加入万科之前，郁先生曾供职于深圳外贸集团。郁先生目前兼任中城联盟投资管理股份有限公司董
事，曾任上海美特斯邦威服饰股份有限公司（深交所上市公司，股份代码：002269）独立董事。 
林茂德先生，1956 年出生，现任公司董事会副主席、董事会薪酬与提名委员会委员。林先生于 1983
年毕业于四川财经学院金融专业，获学士学位；现为正高职高级经济师。林先生曾任地铁集团副总经理、
董事总经理、党委副书记、董事长兼党委书记。加入地铁集团之前，林先生先后任四川财经学院金融系
讲师，深圳市振业（集团）股份有限公司（深交所上市公司，股份代码：000006）总经理助理、总经济
师、副总经理。 
孙盛典先生，1955 年出生，现任公司董事、董事会投资与决策委员会委员。孙先生目前还任深圳华
控赛格股份有限公司（深交所上市公司，股份代码：000068）副董事长以及康佳集团股份有限公司（深
交所上市公司，股份代码：000016）独立董事。孙先生于 2005 年获得西安交通大学工学博士学位；现为
高级经济师。孙先生曾任深圳市赛格集团有限公司副总经理、董事、党委委员、党委副书记、总经理、
董事长兼党委书记；深圳市赛格日立彩色显示器件有限公司副总经理、党委副书记、总经理兼党委书记、
董事长；深圳市华星光电技术有限公司董事；创维数码控股有限公司（联交所上市公司，股份代码：
0751）独立董事；深圳市电子行业协会会长。 
肖民先生，1963年出生，现任公司董事，地铁集团董事、总经理、党委副书记。肖先生于 1985年毕
业于同济大学地下建筑工程专业，获学士学位；现为教授级高级工程师。肖先生于 2009 年 3 月调入地铁
集团，任总工程师。加入地铁集团之前，其于1988年8月至2009年3月在铁道部第三勘察设计院(现名中
国铁路设计集团有限公司)工作，历任地铁分院工程师、高工、分院副总工程师、总工程师、副分院长、
副分院长兼城交分院总工程师、院副总工程师；1985年7月至1988年7月在交通部第一航务工程局工作。
肖先生曾兼任深圳市燃气集团股份有限公司（上海证券交易所上市公司，股份代码：601139）董事。 
陈贤军先生，1972 年出生，现任公司董事、董事会审计委员会委员，地铁集团董事、财务总监。陈
先生于 1993 年毕业于杭州电子工业学院(现名杭州电子科技大学)会计学专业，获学士学位；2004 年获得
厦门大学金融学专业硕士学位；现为注册会计师、高级会计师。加入地铁集团之前，陈先生历任杭州江
南电子工程公司财务处会计，金田实业集团股份有限公司审计室主审，深圳市龙岗区燃气有限公司财务
94                                                                                                                  万科企业股份有限公司2017年度报告 
部副部长（主持工作），深圳市深燃石油气有限公司财务部部长，深圳市人民政府国有资产监督管理委
员会产权管理处、业绩考核(审计)处、监督稽查处(审计处)科员、副主任科员，深圳市振业(集团)股份有
限公司（深交所上市公司，股份代码：000006）财务部副经理、经理，深圳市地铁三号线投资有限公司
财务总监。陈先生目前兼任深圳市东部公共交通有限公司董事。 
王文金先生，1966年出生，现任公司董事、执行副总裁、首席风险官。王先生于 1994年获中南财经
政法大学硕士学位；现为中国注册会计师非执业会员。王先生 1993 年加入万科，历任财务管理部总经理、
财务总监、首席财务官。在加入万科之前，王先生先后供职于合肥市塑料十厂、中科院安徽光学精密机
械研究所。 
张旭先生，1963 年出生，现任公司董事、董事会投资与决策委员会委员、执行副总裁、首席运营官。
张先生 1984 年毕业于合肥工业大学工业与民用建筑专业，获学士学位；2001 年获美国特洛伊州立大学
（troy state university）MBA学位。张先生2002年加入万科，历任武汉市万科房地产有限公司工程总监、
副总经理、常务副总经理、总经理、公司副总裁。在加入万科之前，张先生曾供职于中国海外集团。张
先生目前兼任万科置业（海外）有限公司（联交所上市公司，股份代码：1036）执行董事以及悦榕集团
（Banyan Tree Holdings Limited，新加坡交易所上市公司，股份代码：B58.SG）的非执行非独立董事 
2、独立董事 
康典先生，1948 年出生，香港特别行政区居民。现任公司独立董事、董事会薪酬与提名委员会召集
人。康先生于1982年毕业于北京科技大学机械系机械制造专业，获学士学位；于1984年获中国社会科学
院研究生院经济学硕士学位。康先生于2009年至2016年任新华人寿保险股份有限公司（上海证券交易所
上市公司，股份代码：601336；联交所上市公司，股份代码：1336）董事长、首席执行官，兼任新华资
产管理股份有限公司董事长。1984年至 2009年历任中国国际信托投资公司海外项目管理处处长，中国农
村信托投资公司副总裁，中国包装总公司副总经理，香港粤海企业(集团)有限公司集团董事副总经理，粤
海金融控股有限公司董事长兼总经理，粤海证券有限公司董事长和粤海亚洲保险董事长，时瑞投资管理
有限公司董事长，深圳发展银行股份有限公司监事会主席。 
刘姝威女士，1952 年出生，现任公司独立董事、董事会审计委员会委员，中央财经大学中国企业研
究中心主任、研究员。刘女士于 1986 年毕业于北京大学，获经济学硕士学位。刘女士师从我国著名经济
学家陈岱孙教授和厉以宁教授，为金融方面的知名学者。2002 年被评为中央电视台“经济年度人物”和
“感动中国――2002年度人物”。 
吴嘉宁先生，1960 年出生，香港特别行政区居民，现任公司独立董事、董事会审计委员会召集人。
吴先生于1984年、1999年分别获得香港中文大学工商管理学士及工商管理硕士学位。吴先生1984年加入
香港毕马威会计师行，1996 年起担任合伙人，后任毕马威中国副主席，2016 年 3 月退休。吴先生现为香
港执业会计师、澳门执业核数师暨会计师、香港会计师公会资深会计师（FCPA）、英国特许公认会计师
公会资深会员（FCCA）、英格兰及威尔士特许会计师协会会员（AICAEW）。 
李强先生，1972 年出生，现任公司独立董事、董事会投资与决策委员会召集人，前海金融控股有限
公司董事长。李先生于1995年毕业于西安统计学院国民经济管理专业，获学士学位；于2002年获得中南
95                                                                                                                  万科企业股份有限公司2017年度报告 
财经政法大学经济学硕士学位。李先生2014年至2015年任前海金融控股有限公司总经理。 2013至2014
年在深圳市前海管理局挂职担任副局长。1998年至 2013年历任证监会深圳监管局副主任科员、主任科员、
处长。1995年至1998年在中国建设银行陕西省分行工作。 
3、监事 
解冻先生，1965 年出生，现任公司监事会主席、工会主席。1987 年毕业于南京工学院无线电系，获
学士学位；1997 年获上海交通大学管理学院工商管理硕士学位；2007 年获上海交通大学管理学博士学位。
曾供职于中国深圳彩电总公司深圳 RGB电子有限公司。1992年加入万科，历任公司人事部经理、人力资
源部总经理、人力资源总监、公司副总经理、公司执行副总裁；2014 年起任公司监事、监事会主席。解
先生曾于2011年2月至2017年5月兼任深圳市海普瑞药业集团股份有限公司（深交所上市公司，股份代
码：002399）独立董事。 
郑英女士，1970年出生，现任公司监事。郑女士于 1991年毕业于西南财经大学经济信息管理专业，
获学士学位；于 1994年获得西南财经大学数量经济专业硕士学位；现为高级经济师。郑女士于 2013年 6
月调入地铁集团，曾任地铁集团下属的资源开发分公司党支部书记兼副经理、物业开发总部副总经理、
党委书记。加入地铁集团之前，郑女士历任深圳市建设投资控股有限公司经理助理，深圳市振业(集团)股
份有限公司（深交所上市公司，股份代码：000006）投资发展部经理、客户服务部经理、资产管理部经
理。 
周清平先生，1969 年出生，现任公司职工代表监事。1993 年毕业于湖南大学（原湖南财经学院）会
计专业，2011 年毕业于香港科技大学工商管理专业（EMBA），研究生学历，中国注册会计师。曾任职
于湘财证券有限责任公司，1995 年加入万科，任深圳市万科财务顾问有限公司财务经理，2000 年任成都
万科房地产有限公司财务总监，2003 年任公司风险管理部副总经理。2010 年起任公司监事、审计监察部
总经理。 
4、高级管理人员 
祝九胜先生，1969 年出生，现任公司总裁、首席执行官。1993 年获得中南财经大学（现中南财经政
法大学）经济学硕士学位，2003年获得中南财经政法大学经济学博士学位。1993年至2012年祝先生在中
国建设银行股份有限公司（上海证券交易所上市公司，股份代码：601939 /联交所上市公司，股份代码：
0939)深圳市分行工作，历任福田支行副行长（主持工作）、分行信贷部总经理、公司部总经理、分行副
行长等； 2012年加入万科，2012年至 2015年担任公司高级副总裁，2014年至今担任万科全资附属企业
深圳市万科财务顾问有限公司董事长，2016年至 2018年 1月担任万科联营企业深圳市鹏鼎创盈金融信息
服务股份有限公司董事长兼总经理，2018年1月31日起任公司总裁、首席执行官。 
祝先生目前兼任万科投资的徽商银行股份有限公司（联交所上市公司，股份代码：3698）非执行董
事和绿景（中国）地产投资有限公司（联交所上市公司，股份代码：0095）独立非执行董事，以及深圳
市康达尔（集团）股份有限公司（深交所上市公司，股份代码：000048）董事。 
王文金先生，简历请见“董事”部分。 
张旭先生，简历请见“董事”部分。 
96                                                                                                                  万科企业股份有限公司2017年度报告 
孙嘉先生，1978 年出生，现任公司执行副总裁、首席财务官、财务负责人。2001 年毕业于北京大学
经济学院，获学士学位；2007 年毕业于哈佛大学商学院，获工商管理硕士学位。曾先后供职于麦肯锡咨
询公司、中国网络通信集团公司。2007年加入万科，2008 年任公司战略与投资管理部总经理，2010年任
西安万科企业有限公司总经理，2012年任上海万科企业有限公司总经理，2015年任公司副总裁。 
朱旭女士，1975 年出生，现任公司副总裁、董事会秘书。1997 年毕业于湖南财经学院（现湖南大
学），获经济学学士学位；2001 年毕业于中南财经政法大学，获管理学硕士学位；2006 年获伦敦大学学
院公共政策硕士学位。为英国志奋领（CHEVENING）学者，注册税务师。先后供职于深圳市国家税务局、
国民技术股份有限公司（深交所上市公司，股份代码：300077）、深圳广田装饰集团股份有限公司（深
交所上市公司，股份代码：002482）。目前还任深交所第三届上诉复核委员会委员、中国上市公司协会
第二届董事会秘书委员会常务委员。 
（二）2017年度薪酬情况 
报告期末，在公司任职的 7 位董事、监事、高级管理人员 2017 年从本集团获得的税前报酬合计人民
币5,680.3万元；其他董事、监事2017年在担任董事、监事期间从本集团获得的税前报酬合计人民币45.0
万元。公司董事林茂德、肖民、陈贤军，监事郑英于报告期内在地铁集团领取薪酬。 
单位：人民币万元 
2017年税前 2016年税前
姓名  职务  性别  年龄  任期起止日期 
报酬总额  报酬总额 
董事会主席  2017.7~2020 
郁亮  男  53  1,189.9  979.0 
董事  1994~2020 
林茂德  董事会副主席  男  62  2017.7~2020  0  - 
康典  独立董事  男  70  2017.7~2020  15.0  - 
刘姝威  独立董事  女  66  2017.7~2020  15.0  - 
吴嘉宁  独立董事  男  58  2017.7~2020  15.0  - 
李强  独立董事  男  46  2017.7~2020  0  - 
孙盛典  董事  男  63  2017.7~2020  0  - 
肖民  董事  男  55  2017.7~2020  0  - 
陈贤军  董事  男  46  2017.7~2020  0  - 
董事  2014~2020 
王文金  男  52  799.8  703.3 
执行副总裁  2007~2020 
董事  2017.7~2020 
张旭  男  55  904.0  898.3 
执行副总裁  2014~2020 
解冻  监事会主席  男  53  2014~2020  829.2  703.3 
郑英  监事  女  48  2017.7~2020  0  - 
周清平  监事  男  49  2010~2020  232.0  209.9 
总裁、首席执行
祝九胜  男  49  2018-2020  -  - 
官 
执行副总裁、财
孙嘉  男  40  2016~2020  903.9  898.2 
务负责人 
朱旭  董事会秘书  女  43  2016~2020  821.5  731.5 
合计  5,725.3  5,123.5 
注：2018年1月31日起，郁亮不再兼任总裁、首席执行官，继续担任董事会主席职务；祝九胜任总裁、首席执行官。 
报告期内从公司离任的董事、监事，在 2017 年任职期间从本集团获得的税前报酬合计人民币 684.70
97                                                                                                                  万科企业股份有限公司2017年度报告 
万元。原董事乔世波、魏斌、陈鹰及原监事廖绮云在华润股份有限公司之关联单位领取薪酬；原董事会
主席王石在华润股份有限公司之关联单位华润置地有限公司领取独立董事酬金；原独立董事华生自愿不
领取独立董事酬金；原独立董事海闻的酬金自愿捐给了北京大学教育基金会。  
单位：人民币万元 
2017年任职
2016年税前
姓名  职务  性别  年龄  任期起止日期  期间税前报
报酬总额 
酬总额 
王石  原董事会主席  男  67  1988~2017.6  594.7  999.0 
乔世波  原董事会副主席  男  64  2010~2017.6  9.0  18.0 
孙建一  原董事  男  65  1995~2017.6  9.0  18.0 
魏斌  原董事  男  49  2013~2017.6  9.0  18.0 
陈鹰  原董事  男  48  2013~2017.6  9.0  18.0 
张利平  原独立董事  男  60  2010~2017.6  15.0  30.0 
华生  原独立董事  男  65  2011~2017.6  0  0 
罗君美  原独立董事  女  64  2012~2017.6  15.0  30 
海闻  原独立董事  男  66  2014~2017.6  15.0  30 
廖绮云  原监事  女  69  2014~2017.6  9.0  18 
合计     684.7    1,179.0 
 
2017年公司薪酬最高的五位人士的薪酬情况 
从公司领取
是否在股东
的税前报酬
单位或其他
序号  总额 
关联单位领
(人民币万
取薪酬 
元) 
1    1,425.5   否 
2    1,424.9   否 
3    1,307.6   否 
4  1,189.9  否 
5    1,013.0   否 
合计    6,360.9   - 
2017年公司薪酬最高的五位人士中，有1位为董事。 
（三）报告期内持股变化情况 
现任董事、监事和高级管理人员持股情况： 
单位：股 
期末持股
姓名  职务  期初持股数  期末持股数  占总股份
数的比例 
郁亮  董事会主席  7,306,245  7,306,245  0.0662% 
林茂德  董事会副主席  0  0  0 
康典  独立董事  0  0  0 
刘姝威  独立董事  0  0  0 
吴嘉宁  独立董事  0  0  0 
李强  独立董事  0  0  0 
孙盛典  董事  0  0  0 
肖民  董事  0  0  0 
98                                                                                                                  万科企业股份有限公司2017年度报告 
期末持股
姓名  职务  期初持股数  期末持股数  占总股份
数的比例 
陈贤军  董事  0  0  0 
董事、执行副总
王文金  2,314,291  2,314,291  0.0210% 
裁 
董事、执行副总
张旭  904,039  904,039  0.0082% 
裁 
解冻  监事会主席  1,490,745  1,490,745  0.0135% 
郑英  监事  0  0  0 
周清平  监事  20,000  20,000  0.0002% 
总裁、首席执行
祝九胜  0  0  0 
官 
执行副总裁、财
孙嘉  0  0  0 
务负责人 
朱旭  董事会秘书  0  0  0 
合计  12,035,320  12,035,320  0.1090% 
注：报告期末，孙嘉的配偶尉迟玉珩女士持有公司A股股票2,800股；朱旭的配偶赵刚先生持有公司A股股票9,600股。
报告期内，有关情况未发生变化。 
 
离任董事、监事和高级管理人员持股情况： 
单位：股 
期末持股
姓名  职务  期初持股数  期末持股数  占总股份
数的比例 
王石  原董事会主席  7,617,201  7,617,201  0.0690% 
乔世波  原董事会副主席  0  0  0 
孙建一  原董事  389,383  389,383  0.0035% 
魏斌  原董事  0  0  0 
陈鹰  原董事  0  0  0 
张利平  原独立董事  0  0  0 
华生  原独立董事  0  0  0 
罗君美  原独立董事  0  0  0 
海闻  原独立董事  0  0  0 
廖绮云  原监事  0  0  0 
合计  8,006,584  8,006,584  0.0725% 
 
上述人员持有的公司股份全部为实益持有的A股股份，均为好仓。除以上信息外，公司未知公司董事、
监事、高级管理人员及相应联系人根据《证券及期货条例》（香港法例第571章）第352条存置的登记册
之权益及淡仓或根据《联交所证券上市规则》附录十《上市发行人董事进行证券交易的标准守则》应通
知公司及联交所，持有公司及按《证券及期货条例》（香港法例第571章） XV部界定的相联法团的权益
或淡仓。 
（四）报告期内变更的董事、监事及高级管理人员的姓名及变更原因 
2017年6月30日，公司召开2016年度股东大会，选举郁亮、林茂德、肖民、陈贤军、孙盛典、王文
金、张旭为公司第十八届董事会非独立董事，选举康典、刘姝威、吴嘉宁、李强为公司第十八届董事会
独立董事；选举解冻、郑英为第九届监事会非职工代表监事，与经职工代表大会选举产生的职工代表周
99                                                                                                                  万科企业股份有限公司2017年度报告 
清平一起组成第九届监事会。至此，王石不再任公司董事会主席，乔世波不再任公司董事会副主席，孙
建一、魏斌、陈鹰不再任公司董事，张利平、华生、罗君美、海闻不再任公司独立董事，廖琦云不再任
公司监事。 
2017年 6月 30日，公司召开第十八届董事会第一次会议，聘任郁亮为总裁、首席执行官，王文金为
执行副总裁、首席风险官，张旭为执行副总裁、首席运营官，孙嘉为执行副总裁、首席财务官、财务负
责人，朱旭为董事会秘书。 
为充分肯定王石先生过去 33 年对公司做出的不可替代的贡献，经审议，董事会委任王石先生为董事
会名誉主席。作为名誉主席，王石先生并非本公司之董事、监事或高级管理人员，不参与公司治理。 
同日，公司召开第九届监事会第一次会议，选举解冻为第九届监事会主席。  
2018年 1月 31日，经第十八届董事会第六次会议审议通过，公司董事会决定聘任祝九胜为公司总裁、
首席执行官，任期自董事会审议通过之日起至第十八届董事会任期届满止。董事会主席郁亮不再兼任公
司总裁、首席执行官。 
二、员工数量、专业构成 
截至2017年12月31日，本集团共有在册员工77,708人，较上年增长33.3%，平均年龄为30.3岁，
平均司龄2.3年。其中男性员工53,832 人，女性员工23,876 人。分业务系统看，构成如下： 
（一）房地产开发系统 
房地产开发系统共有员工9,672人，较上年增长50.3 %，平均年龄31.5岁，平均司龄3.4 年。学历构
成：博士占0.2%，硕士占19.7%，本科占60.1%，本科以下占20.0%，本科及以上学历占80.0% 。 
0.2%
20.0% 19.7%
博士
硕士
本科
本科以下
60.1%
 
专业构成： 
序号  专业构成  人数  占比  同比增减 
1  市场营销和销售人员      1,020   10.5%  25.8% 
2  专业技术人员  6,532  67.5%  67.4% 
3  管理类人员  2,120  21.9%  22.9% 
100                                                                                                                  万科企业股份有限公司2017年度报告 
注：1、专业技术人员包括工程、设计、成本管理、采购和项目发展人员。 
2、管理类人员包括财务、审计、IT、法律、人力资源、客户关系、信息分析等及高级管理人员。 
（二）物业服务系统 
物业服务系统共有员工62,858 人，较上年增加28.8%，平均年龄30.0岁，平均司龄2.1年。学历构成
如下：博士占0.002%，硕士占0.3%，本科占9.5%，本科以下占90.2%，本科及以上学历占9.8%。 
0.3%
0.002%
9.5%
博士
硕士
本科
本科以下
90.2%
 
（三）其他系统 
其他系统共有员工5,178人，较上年增长69.3 %，平均年龄31.1岁，平均司龄 2.3 年，学历构成如下：
博士占0.03%，硕士占6.8%，本科占37.1%，本科以下占56.1%，本科及以上学历占43.9% 。 
0.03%
6.8%
博士
硕士
37.1%
本科
56.1%
本科以下
 
本集团整体薪酬体系继续贯彻“按照市场化原则，提供业内富有竞争力的薪酬，保有和吸纳优秀人
才”的理念。公司高级管理人员的薪酬，在市场调查的基础上，根据本集团整体经营业绩情况确定。报
告期内，本集团计提职工薪酬福利合计人民币103.3亿元。 
人才是本集团最宝贵的财富，本集团制定了分层分级的员工培训计划，培训内容包含专业能力、管
理能力、企业文化项目及领导力发展项目，定期组织如万科大讲堂、新职员、新动力培训、学徒班、星
101                                                                                                                  万科企业股份有限公司2017年度报告 
战团、鲲鹏班、青年奋斗者训练营、珠峰行动等培训项目。本集团将继续致力于为优秀人才提供充足的
发展空间，创造良好的工作氛围。 
102                                                                                                                  万科企业股份有限公司2017年度报告 
第八节  公司治理报告暨企业管治报告 
作为中国内地首批上市企业之一，公司始终遵循简单、透明、规范及负责的价值观，严格按照法
律、法规以及上市公司规范性文件的要求，不断完善公司治理，规范公司运作。公司股东大会、董事
会、监事会及高级管理人员严格按照公司的《公司章程》赋予的职责，履行各自的权利及义务。 
一、公司治理情况综述 
报告期内，公司严格遵守《公司法》、《证券法》、香港相关法律法规以及《联交所证券上市规
则》，包括附录十四所载的《企业管治守则》中除第A.2.1条外的所有守则条文，按照监管部门颁布的相
关法规要求，开展公司治理活动并不断完善公司治理结构。 
公司董事、监事、高级管理人员遵守《联交所证券上市规则》附录十所载《上市发行人董事进行证
券交易的标准守则》，公司董事、监事、高级管理人员及员工遵守公司的《内幕信息及知情人管理制度》
及《员工买卖公司证券规则》的相关规定，严格内幕信息的防控，报告期内公司并无内幕信息知情人违
规买卖公司证券的行为。 
2017年，公司董事会、监事会完成换届选举。公司将继续遵循“专业化+规范化+透明化”的原则，
不断提高公司治理水平。 
二、公司相对于第一大股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面的独立情况 
公司与第一大股东地铁集团及其下属企业在业务、人员、资产、机构、财务等方面完全独立，公司
具有独立完整的业务及自主经营能力。公司不存在向地铁集团报送未公开信息等违反公司治理准则的行
为。 
三、同业竞争情况 
□ 适用  √ 不适用  
四、股东与股东大会情况 
（一）本报告期股东大会情况 
2017年 6月 30日，公司于中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33号万科中心召开 2016年度股东大会。
公司 A 股、H 股股东通过现场会议、网络投票（仅适用于 A 股股东）方式参加本次股东大会，所持股数
占公司总股本的比例为80.75%，具体详见公司日期为2017年6月30日及2017年7月1日（分别在联交
所及巨潮资讯网披露）的公告。 
103                                                                                                                  万科企业股份有限公司2017年度报告 
（二）表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会 
□ 适用 √ 不适用  
（三） 股东权利 
1、召开临时股东大会 
按照《公司章程》，单独或者合计持有公司 10%以上股份的股东有权向董事会请求召开临时股东大
会。董事会应当根据法律、行政法规和《公司章程》的规定，在收到请求后 10 日内提出同意或不同意召
开临时股东大会的书面反馈意见。董事会不同意召开临时股东大会，或者在收到请求后5日内未作出反馈
的，单独或者合计持有公司 10%以上股份的股东还有权以书面形式向监事会提议召开临时股东大会。监
事会未在规定时间内发出股东大会通知的，连续 90 日以上单独或者合计持有公司 10%以上股份的股东可
以自行召集和主持临时股东大会。 
2、向股东大会提出议案 
公司召开股东大会，单独或合计持有本公司发行在外的有表决权的股份总额 3%以上的股东可以在股
东大会召开 10 日前以书面形式向本公司提出临时提案并提交召集人。召集人应当在收到提案后 2 日内发
出股东大会补充通知，公告临时提案的内容。 
非独立董事候选人名单由上届董事会或连续一百八十个交易日单独或合计持有公司发行在外有表决
权股份总数3%以上的股东提出。 
监事候选人中的股东代表由上届监事会或单独或合计持有公司发行在外有表决权股份总数 3%以上的
股东提出。 
单独或者合并持有本公司发行在外有表决权股份总数 1%以上的股东可以提出独立董事候选人，并经
股东大会选举决定。 
3、召开临时董事会会议 
经代表 10%以上表决权的股东提议，可以召开临时董事会会议。董事会主席应在自接到代表 10%以
上表决权的股东提议后10日内召集董事会会议。 
4、向董事会做出查询 
股东可通过年报之公司简介中的地址向本公司寄发书面查询文件，以向董事会作出查询。股东在向
本公司提供证明其持有本公司股份的种类以及持股数量的书面文件并经本公司核实股东身份后，有权依
据《公司章程》的规定查阅本公司有关信息，包括《公司章程》、财务会计报告等。 
报告期内，本公司未修改《公司章程》。最新的《公司章程》在联交所网站及本公司网站可供查阅。 
（四） 投资者关系 
截止2017年末，公司发行内资股（A股） 9,724,196,533股，占公司总股份的88.09%；发行在联交所
上市的外资股（H股）1,314,955,468股， 占公司总股份的 11.91%。H股全部为公众持股，2017年末总市
值约为港币410.27亿元。 
104                                                                                                                  万科企业股份有限公司2017年度报告 
五、董事会 
（一） 董事会的组成及履职情况 
1、董事会的组成 
公司第十七届董事会由11名董事组成，设主席1名，副主席1名。董事会成员包括：执行董事3名，非
执行董事4名，以及独立董事4名，履职至2017年6月30日止。董事名单如下： 
执行董事：王石先生（主席）、郁亮先生、王文金先生。 
非执行董事：乔世波先生（副主席）、孙建一先生、魏斌先生、陈鹰先生。 
独立董事：张利平先生、华生先生、罗君美女士、海闻先生。 
 
2017年6月30日，公司于中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心召开2016年度股东大会，选举
郁亮先生、林茂德先生、肖民先生、陈贤军先生、孙盛典先生、王文金先生、张旭先生为公司第十八届
董事会非独立董事，选举康典先生、刘姝威女士、吴嘉宁先生、李强先生为公司第十八届董事会独立董
事。至此，王石先生不再担任公司董事会主席，乔世波先生不再担任公司董事会副主席，孙建一先生、
魏斌先生、陈鹰先生不再担任公司董事，张利平先生、华生先生、罗君美女士、海闻先生不再担任公司
独立董事。 
 
公司第十八届董事会由11名董事组成，设主席1名，副主席1名。董事会成员包括：执行董事3名，非
执行董事4名，以及独立董事4名，自2017年6月30日起履职。董事名单如下： 
执行董事：郁亮先生（主席）、王文金先生、张旭先生。 
非执行董事：林茂德先生（副主席）、孙盛典先生、肖民先生、陈贤军先生。 
独立董事：康典先生、刘姝威女士、吴嘉宁先生、李强先生。 
2、董事会履职情况 
2017年6月30日，公司董事会完成换届选举。董事会履职情况分为如下二个阶段： 
第十七届董事会： 
出席董事会  出席专业 出席股东
姓名  职位  委员会会 大会
合计次数 亲自出席 委托出席
缺席(次)  议（次）  （次） 
（次）  (次)  (次) 
董事会主
王石  席、执行 7  7  0  0  0  1 
董事 
董事会副
乔世波  主席、非 7  5  2  0  0  0 
执行董事 
郁亮  执行董事  7  7  0  0  0  1 
非执行董
孙建一  7  5  2  0  4  0 
事 
非执行董
魏斌  7  5  2  0  3  0 
事 
105                                                                                                                  万科企业股份有限公司2017年度报告 
非执行董
陈鹰  7  5  2  0  2  0 
事 
王文金  执行董事  7  7  0  0  2  1 
张利平  独立董事  7  7  0  0  6  0 
华生  独立董事  7  7  0  0  0  0 
罗君美  独立董事  7  7  0  0  3  0 
海闻  独立董事  7  6  1  0  7  0 
第十八届董事会： 
出席董事会  出席专业 出席股东
姓名  职位  委员会会 大会
合计次数 亲自出席 委托出席
缺席(次)  议（次）  （次） 
（次）  (次)  (次) 
董事会主
郁亮  席、执行 5  5  0  0  0  1 
董事 
董事会副
林茂德  主席、非 5  5  0  0  4  1 
执行董事 
康典  独立董事  5  5  0  0  4  1 
刘姝威  独立董事  5  5  0  0  4  1 
吴嘉宁  独立董事  5  5  0  0  8  1 
李强  独立董事  5  5  0  0  1  1 
非执行董
孙盛典  5  5  0  0  1  1 
事 
非执行董
肖民  5  4  1  0  0  1 
事 
非执行董
陈贤军  5  5  0  0  4  1 
事 
王文金  执行董事  5  5  0  0  0  1 
张旭  执行董事  5  5  0  0  1  1 
注：第十八届董事会董事、独立董事分别作为董事、独立董事候选人出席了公司于2017年6月30日召开的2016年度股东
大会。 
（二）董事会及管理层的职责 
董事会对股东大会负责，依法行使经营决策权。公司管理层负责组织实施股东大会及董事会决议事
项，主持公司日常经营工作。 
（三）主席与总裁、首席执行官 
董事会主席和总裁承担不同的职责。根据《公司章程》，董事会主席主要负责主持董事会会议以及
督促检查董事会决议的执行；总裁主要负责主持公司的日常经营管理工作、向董事会报告工作并组织实
施董事会决议。 
公司第十七届董事会主席为王石先生，公司总裁、首席执行官为郁亮先生。公司第十八届董事会主
106                                                                                                                  万科企业股份有限公司2017年度报告 
席为郁亮先生，其曾于2017年6月30日至2018年1月31日期间兼任公司总裁、首席执行官，致使本公司偏
离《联交所证券上市规则》附录十四所载《企业管治守则》第A.2.1条。尽管如此，董事会认为此管理架
构对于制定及执行本公司策略以及本公司的运营方面实属有效，能够为本公司提供有效管理及保障全体
股东的权益。公司于2018年1月31日聘任祝九胜先生为总裁、首席执行官，董事会主席郁亮先生不再兼任
总裁、首席执行官，公司已重新符合《企业管治守则》第A.2.1条的相关规定。 
（四）非执行董事 
公司非执行董事（含独立董事）8名，任期均为3年。 
其中，独立董事4名。每位独立董事已通过提供《联交所证券上市规则》第3.13条规定的独立性确认
函确认其与公司的独立性，而公司亦认可独立董事的独立性。2017年，各位独立董事勤勉履职，出席董
事会会议，听取公司汇报，参加专业委员会讨论，审阅董事会文件，并在公司分红派息、对外担保、衍
生品投资、聘请会计师事务所、聘任高管、内部控制、决策权限等方面发表独立意见，并提出建设性的
建议。 
1、独立董事出席董事会的情况 
独立董事出席董事会情况 
是否连续两次
本报告期应参
独立董事姓名  亲自出席次数 委托出席次数  缺席次数  未亲自参加会
加董事会次数 
议 
第十七届董事会 
张利平  7  7  0  0  否 
华生  7  7  0  0  否 
罗君美  7  7  0  0  否 
海闻  7  6  1  0  否 
第十八届董事会 
康典  5  5  0  0  否 
刘姝威  5  5  0  0  否 
吴嘉宁  5  5  0  0  否 
李强  5  5  0  0  否 
2、独立董事对公司有关事项提出异议的情况 
报告期内独立董事未对公司有关事项提出异议。 
 
（五） 董事会专业委员会 
公司董事会下设审计委员会、薪酬与提名委员会、投资与决策委员会三个专业委员会。各专业委员
会根据《上市公司治理准则》、香港《企业管治守则》、《公司章程》、《董事会议事规则》以及各专
业委员会实施细则，认真履行职责。每个专业委员会均由独立董事担任召集人，涉及专业的事项经过专
业委员会通过后提交董事会审议。 
各位委员参加专业委员会会议情况： 
第十七届董事会专业委员会： 
107                                                                                                                  万科企业股份有限公司2017年度报告 
审计委员会会 薪酬与提名  投资与决策 
姓名  职位 
议  委员会会议  委员会会议 
孙建一  薪酬与提名委员会委员  -  4  - 
魏斌  审计委员会委员  3  -  - 
陈鹰  投资与决策委员会委员  -  -  1 
王文金  投资与决策委员会委员  -  -  1 
张利平  薪酬与提名委员会召集人、投资与决策委员会召集人  -  4  1 
罗君美  审计委员会召集人  3  -  - 
海闻  审计委员会委员、薪酬与提名委员会委员  3  4  - 
 
第十八届董事会专业委员会： 
审计委员会会 薪酬与提名  投资与决策 
姓名  职位 
议  委员会会议  委员会会议 
康典  薪酬与提名委员会召集人  -  4     
刘姝威  审计委员会委员  4  -  - 
吴嘉宁  审计委员会召集人、薪酬与提名委员会委员  4  4  - 
李强  投资与决策委员会召集人  -  -  1 
林茂徳  薪酬与提名委员会委员  -  4  - 
陈贤军  审计委员会委员  4  -  - 
孙盛典  投资与决策委员会委员  -  -  1 
张旭  投资与决策委员会委员  -  -  1 
1、审计委员会 
审计委员会主要负责审核公司的财务信息，审查公司内控，协调公司内、外部审计的沟通、监督和
核查工作等。目前由独立董事吴嘉宁、独立董事刘姝威和董事陈贤军组成，吴嘉宁担任召集人。 
报告期内，审计委员会召开工作会议6次、沟通会1次，审议并讨论了审计工作安排、定期财务报告、
利润分配方案、会计师事务所选聘、担保、衍生品投资、年度经济利润奖金、公司风险管理工作开展情
况、公司内部控制建设和内审情况等事项，并选举了新一届委员会召集人。 
2、薪酬与提名委员会 
薪酬与提名委员会主要负责研究董事、总裁的选择标准和程序并提出建议；广泛搜寻合格的董事和
总裁的人选；对董事候选人和总裁人选进行审查并向董事会提出建议；研究董事与总裁考核的标准，进
行考核并向董事会提出建议；研究和审查董事、高级管理人员的薪酬政策与方案，并向董事会提出建议；
检讨董事会的架构及组成，评估独立董事的独立性等。目前由独立董事康典、独立董事吴嘉宁、董事林
茂德组成，康典担任召集人。 
薪酬与提名委员会2017年评估了公司董事、监事及高级管理人员的薪酬水平。公司高级管理人员的
薪酬，是在市场调查的基础上，根据公司整体经营业绩情况确定；公司非执行董事、独立董事和监事的
报酬由股东大会确定。 
报告期内，薪酬与提名委员会召开工作会议7次、沟通会1次，讨论并审议了年度经济利润奖金、高
管薪酬、修订经济利润奖金方案、调整董事及监事薪酬方案等内容，并选举了新一届委员会召集人。 
3、投资与决策委员会 
投资与决策委员会主要负责对公司长期发展战略规划、重大投资决策进行研究并提出建议。委员会
108                                                                                                                  万科企业股份有限公司2017年度报告 
目前由独立董事李强、董事孙盛典、董事张旭组成，李强担任召集人。 
报告期内，投资与决策委员会召开工作会议2次、沟通会1次，审议并讨论了延长董事会年度相关授
权事项有效期及重要投资事项，并选举了新一届委员会召集人。 
（六）企业管治职能 
董事会负责制订公司之企业管治政策并履行以下企业管治职能： 
(1) 制订、检讨企业管治政策及常规； 
(2) 检讨、监察董事及高级管理人员的培训及持续专业发展； 
(3) 检讨、监察公司在遵守法律及监管规定方面的政策及常规； 
(4) 制订、检讨及监察董事及员工的操守准则；及 
(5) 检讨公司遵守《企业管治守则》及在企业管治报告内的披露。 
报告期内，董事会已检讨、监察董事及高级管理人员的培训及专业发展和遵守相关法律法规等方面
履行企业管治职责，其亦致力完善本公司的企业管治实践。 
（七） 董事的培训情况 
报告期内，公司董事、监事参加了多项培训、学习、考察及交流活动，持续获取专业发展。本公司
董事及监事参加了深交所组织的专业培训；参与了公司组织的董事及监事的权利、义务及责任的培训学
习；实地考察了公司广州、深圳、杭州、吉林松花湖、香港等地的房地产项目及新业务项目，深入了解
公司业务情况；对包括华大基因在内的多家公司开展了考察活动，学习交流先进经验。除上述外，公司
第十八届董事会全体独立董事还参加了由深交所组织的独立董事任职资格培训，并获取了独立董事资格
证书。 
（八）董事及监事的证券交易 
公司制定了《内幕信息及知情人管理制度》及《员工买卖公司证券规则》等规则。公司的有关内部
规则的要求并不低于《联交所证券上市规则》附录十《上市发行人董事进行证券交易的标准守则》（以
下简称“《标准守则》”）的标准。报告期内，董事未买卖公司股份。经向董事和监事查询，公司确认
董事及监事已遵守相关公司内部规范和《标准守则》，没有进行违反《标准守则》的证券交易行为。  
（九） 董事及监事的合约权益 
报告期内，公司董事及监事并无在公司或任何附属公司的交易、安排或合约上拥有重大权益。 
（十）2017年共召开6次董事会会议 
1、第十七届董事会第十五次会议 
第十七届董事会第十五次会议于 2017 年 3 月 24 日召开，会议审议并通过了如下议案。相关公告于
2017年 3月 26日晚在联交所网站（www.hkexnews.hk）发布，并于 2017年 3月 27日刊登于《中国证券
报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》和巨潮资讯网。 
序号  议案 
1  2017年度公司工作重点 
2  2016年度经审计财务报告 
3  2016年度报告及摘要 
109                                                                                                                  万科企业股份有限公司2017年度报告 
4  关于计提和核销2016年度资产减值准备的议案 
5  2016年度利润分配预案 
6  2016年度内部控制评价报告 
7  2016年度企业社会责任报告 
8  关于历次募集资金2016年度存放与使用情况的专项说明 
9  关于2017年续聘会计师事务所的议案 
10  关于确认2016年度经济利润奖金的议案 
11  关于延长第十七届董事会第九次会议相关授权事项有效期的议案 
2、第十七届董事会第十六次会议 
第十七届董事会第十六次会议于2017年4月27日召开，会议审议并通过了《2017年第一季度报告及
财务报表》的议案。相关公告于2017年4月27日晚在联交所网站（www.hkexnews.hk）发布，并于2017
年4月28日刊登于《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》和巨潮资讯网。 
3、第十八届董事会第一次会议 
第十八届董事会第一次会议于2017年6月30日召开，会议审议并通过了以下议案。相关公告于2017
年 6月 30日晚在联交所网站（www.hkexnews.hk）发布，并于 2017年 7月 1日刊登于《中国证券报》、
《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》和巨潮资讯网。 
序号  议案 
1  选举第十八届董事会主席 
2  选举第十八届董事会副主席 
3  举第十八届董事会各专业委员会成员 
4  关于聘任董事会秘书的议案 
5  关于委任王石先生为董事会名誉主席的议案 
6  关于聘任总裁、首席执行官的议案 
7  关于聘任执行副总裁、财务负责人的议案 
8  关于授予总裁投资相关决策权限的议案 
9  关于授予总裁融资相关决策权限的议案 
10  关于授权总裁有效利用短期富余资金的议案 
4、第十八届董事会第二次会议 
第十八届董事会第二次会议于2018年8月24日召开，会议审议并通过了以下议案。相关公告于2017
年8月24日晚在联交所网站（www.hkexnews.hk）发布，并于2017年8月25日刊登于《中国证券报》、
《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》和巨潮资讯网。 
序号  议案 
1  2017年半年度报告、摘要、财务报表和业绩公告 
2  2017年半年度不派息、不进行公积金转增股本的议案 
3  2017-2019年度奖金方案 
5、第十八届董事会第三次会议 
第十八届董事会第三次会议于 2017年 10月 26日召开，会议审议并通过了《2017年第三季度报告及
财务报表》的议案。相关公告于2017年10月26日晚在联交所网站（www.hkexnews.hk）发布，并于2017
年10月27日刊登于《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》和巨潮资讯网。 
6、第十八届董事会第四次会议 
2017年12月29日，以通讯表决方式将以下议案提交公司第十八届董事会第四次会议，会议审议并通
过了以下议案。有关公告于 2018年 1月 5日晚在联交所网站（www.hkexnews.hk）发布，并于 2018年 1
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月6日刊登于《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》和巨潮资讯网。 
序号  议案 
1  关于提请股东大会授权发行债务融资工具的议案 
2  关于调整公司董事和监事薪酬方案的议案 
3  关于修订经济利润奖金方案的议案 
4  关于修订跟投制度的议案 
5  关于召开2018年第一次临时股东大会的议案 
（十一）2017年董事会共进行了6次通讯表决 
序号  提交董事会日期  议案 
1  2017年3月11日  关于万科商业地产资产整合安排及参与组建商业地产投资基金的议案 
2  2017年3月18日  关于提请董事会授权公司参与私有化普洛斯交易的议案 
3  2017年5月9日  关于召开2016年度股东大会的议案 
4  2017年6月19日  关于2016年度股东大会增加临时提案的议案 
5  2017年6月26日  关于参与广信房产资产包竞买的议案 
6  2017年7月20日  关于昆明万科为昆明抚仙湖项目借款提供担保的议案 
公司已根据有关事项的具体进展情况以及重要性原则，按规定于2017年3月17日晚间、7月17日晚
间、5 月 14 日晚间、6 月 20 日晚间、6 月 29 日晚间以及 7 月 26 日晚间在巨潮资讯网和联交所网站
（www.hkexnews.hk）发布，并于2017年3月18日、7月18日、5月15日、6月21日、6月30日以及7
月27日在《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》和《证券日报》披露。 
（十二）董事会对股东大会决议的执行情况 
1、2016年度分红派息方案执行情况 
根据2016年度股东大会决议，董事会组织实施了公司2016年度分红派息方案。2016年度分红派息方
案为：以分红派息股权登记日股份数为基数，向全体股东每10股派现金人民币7.9元（含税）。 
A股个人股东、证券投资基金股东，实际每10股派现金人民币7.9元。股东在转让股票时，中国证券
登记结算有限责任公司（以下简称“中国结算”）将按照财政部、国家税务总局、证监会《关于上市公
司股息红利差别化个人所得税政策有关问题的通知》（财税〔2015〕101 号），根据股东持股期限计算实
际应纳税额，代扣超过已扣缴税款部分，并由公司进行代缴。计算持股期限以股东证券账户为单位，根
据先进先出的原则，转让股票时持股 1个月（含 1个月）以内的股份，每 10股补缴税款 1.58元；持股 1
个月以上至 1年（含1年）的股份，每 10股需补缴税款0.79元；持股超过1年的股份，不需补缴税款。
A 股非居民企业股东（包含合格境外机构投资者和人民币合格境外机构投资者）按 10%的税率代扣所得
税，实际每10股派现金人民币7.11元。 
对于通过深港通持有公司A股的香港市场投资者，由公司按照10%的税率代扣所得税，实际每10股
派现金人民币 7.11 元。香港市场投资者中属于其他国家税收居民且其所在国与中国签订的税收协定规定
股息红利所得税率低于10%的，企业或个人可以自行 或委托本公司，向税务机关提出享受税收协定待遇
退还多缴税款的申请，经查实后，对符合退税条件的，按已征税款和根据税收协定税率计算的应纳税款
的差额予以退税 
H股个人股东属与中国有股息所得税税收协议的国家或地区居民，按相应税率代扣所得税；个人股东
属与中国无股息所得税税收协议的国家或地区居民，按 20%的税率代扣股息所得税。A 股股权登记日为
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2017年 8月28日，除息日为2017年8月29日；H股除净日为 2017年7月25日，派息的股东记录日期
为2017年7月31日，派息日为2017年8月29日。H股现金股息以公司2016年度股东大会决议日后香港
第一个工作日（2017年 7月 3 日）中国人民银行公布的人民币兑换港币的中间价（1港币= 0.86813人民
币）折合港币兑付。 
公司 2016 年度分红派息股权登记日总股份数为 11,039,152,001 股，公司派付现金股息人民币
8,720,930,080.79元（含税）。 
2、关于发行债券的情况 
2015年5月22日，公司2014年度股东大会进一步授权董事会在不超过人民币150亿元的范围内发行
债券，授权有效期自股东大会通过之日起 24个月。2015年 7月经董事会决议，公司向证监会申请公开发
行不超过人民币 90亿元的公司债券，并获得核准。2015年 9月25日公司发行人民币50亿元，期限5年
的公司债券。 
2017年7月12日，公司发行公司债券人民币30亿元，债券期限5年（附第3年末公司调整票面利率
选择权和投资者回售选择权），债券简称“17万科 01”，代码“112546”；2017年 8月 1日，公司发行
公司债券人民币 10亿元，债券期限 5年（附第 3年末公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权），
债券简称“17万科02”，代码“112561”。 
六、高级管理人员相关情况说明 
（一）对高级管理人员的考评、激励及奖励机制的建立和实施情况 
1、薪酬构成 
本集团的薪酬体系包括固定薪酬、年度奖金和经济利润奖金。 
（1）固定薪酬。面向全员，根据岗位重要性和员工基本生活需要确定，职位越高，固定薪酬在全部
收入中占比越低。 
（2）年度奖金。根据年度利润实现完成情况，进行计提；根据净利润、销售收入及事件合伙等进行
分配发放。报告期内，第十八届董事会第二次会议审议通过了《关于制定2017-2019年度奖金方案的议
案》，明确了2017-2019年度集团年度奖金计算方式。 
（3）经济利润奖金。 
2010 年，为落实股东导向，推动经营决策与股东利益的一致性，鼓励持续创造优于社会平均水平的
业绩，本集团对整体薪酬体系进行调整，减少年度奖金计提比例，经第十五届董事会第十二次会议审
议，公司引入了基于经济利润（EP）的经济利润奖金制度。 
经济利润奖金奖励对象包括在公司支取薪酬的董事会、监事会成员，公司高级管理人员，中层管理
人员以及由总裁提名的业务骨干和突出贡献人员。 
每一年度经济利润奖金以公司当年实现的经济利润(EP)作为业绩考核指标和提取或扣减基数，采取正
负双向调节机制，按照10%的固定比例提取或返还。即，如当年公司EP为正数，则按规定比例计提相应
的经济利润奖金；如当年公司EP为负数，则需按相同比例从集体奖金账户中返回相应的金额（简称“或
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有返还”）。每年提取的经济利润奖金，在提取后的三年内需封闭运行（简称“封闭期”），此时其为
奖励对象共同共有的集体奖金（简称“集体奖金”）。奖励对象通过授权委托的方式，委托第三方对
“集体奖金”进行投资管理并获取投资收益，也相应承担投资损失。投资方向包括各种有价证券（含公
司发行的各种有价证券，如公司股票）、私募基金等。 
2010-2016年度，经济利润奖金以公司当年实现的，经独立第三方计算的经济利润（EP）作为业绩考
核指标和提取/扣减基数；奖励对象每年按照当年的业绩表现及对公司的贡献，获得“年功积分”。“年
功积分”是“集体奖金”奖励对象未来兑现其权益的依据。如奖励对象在“封闭期”内出现违反职务行
为准则或导致公司蒙受重大损失的行为等情况，其“年功积分”将被部分甚至全部扣除（简称“或有扣
除”）。 
2018年1月，经第十八届董事会第四次会议审议通过，经济利润奖金方案进行了第5次修订。本次修
订在坚持“或有返还”义务的基础上，一是简化了经济利润的计算方法，以A股全部上市公司加权平均的
全面摊薄净资产收益率作为股权资本机会成本；二是取消了“集体奖金”和“年功积分”安排。 
2、2010-2016年度经济利润奖金情况 
（1）总体情况 
2010-2013年度发放的经济利润奖金包含“个人奖金”和“集体奖金”两个部分。“个人奖金”发放
到个人，当期领取。“集体奖金”发放给奖励对象集体，奖励对象根据其个人绩效获得“年功积分”，
作为其未来分配“集体奖金”的依据。 
2014-2016年度发放的经济利润奖金均为“集体奖金”。奖励对象获得“年功积分”，作为其未来分
配“集体奖金”的依据。 
2010-2016年度，经董事会审议，公司共提取经济利润奖金51.88亿元，并于以往年度年报进行了披露。
每年经济利润奖金的奖励人数在782人至2,205人之间。其中，向具体奖励对象个人发放现金“个人奖金”
8.99亿元，剩余42.89亿元作为“集体奖金”发放给奖励对象集体。各奖励对象根据其个人绩效获得“年
功积分”，作为其未来分配“集体奖金”的依据。 
（2）报告期内担任董事、监事、高级管理人员，2010-2016年度经济利润奖金分配情况 
 
期间年均税后经济利润奖金
序号  姓名  期间  担任职务 
（人民币万元） 
1  王石  2010-2016  董事会主席  1,679.83 
2  郁亮  2010-2016  董事、总裁  1,496.12 
2010-2013年担任执行副总裁 
3  解冻  2010-2016  594.88 
2014-2016年担任监事会主席 
2010-2016年担任执行副总裁 
4  王文金  2010-2016  646.31 
2014-2016年担任董事 
5  张旭  2014-2016  2014-2016年担任执行副总裁  735.73 
6  孙嘉  2016  2016年担任执行副总裁  886.77 
7  朱旭  2016  2016年担任董事会秘书  409.37 
8  周清平  2010-2016  职工监事  193.47 
2010年度，部分经济利润奖金以“个人奖金”方式发放给具体奖励对象，其他经济利润奖金以“集
体奖金”方式发放给奖励对象集体。公司董事、监事和高级管理人员获取了部分现金，且已于2011年报
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披露。 
2011-2013年度，部分经济利润奖金以“个人奖金”方式发放给非董事、监事和高级管理人员的奖励
对象，其他经济利润奖金以“集体奖金”方式发放给奖励对象集体，公司董事、监事和高级管理人员只
获得“年功积分”。 
2014年度发放的经济利润奖金全部为“集体奖金”，所有奖励对象只获得“年功积分”。 
2010-2012年度经济利润奖金的“集体奖金”之奖励对象于2014年集体同意将2010-2012年度经济利润
奖金的“集体奖金”“封闭期”延长，与2013年度经济利润奖金的“集体奖金”同时解除“封闭期”。
解除时间在本报告期内。 
此外，截至本报告发布日，2014年度经济利润奖金也已过封闭期，不适用“或有返还”或“或有扣
除”安排。 
综上，2010-2014年度经济利润奖金目前已不适用“或有返还”和“或有扣除”安排，不再是“集体
奖金”。 
2015-2016 年度经济利润奖金全部为“集体奖金”，所有奖励对象只获得年功积分，目前仍然存在
“或有返还”和“或有扣除”的不确定性。考虑到 2018年 1月经济利润奖金方案进行了第 5次修订，取
消了“集体奖金”和“年功积分”机制，修订后的方案将从 2017 年度经济利润奖金开始适用，公司将于
2018年度报告中披露 2017年度经济利润奖金对董事、监事、高级管理人员的初始分配情况。为了前后更
好衔接，公司此次将 2015-2016年度董事、监事和高级管理人员获得的年功积分，根据 2015-2016年度经
济利润奖金总额折算现金，与2010-2014年度经济利润奖金合并披露。 
3、2017年度经济利润奖金计提情况 
2018年3月26日，经第十八届董事会第七次会议确认，公司2017年度经济利润奖金总额为15.1亿元。
2017年度经济利润奖金计划在2017年度股东大会之后分配，董事、监事和高级管理人员分配情况将在
2018年度年报披露。 
2018 年度第一次临时股东大会审议通过了《关于调整公司董事、监事薪酬方案的议案》，明确在公
司全职工作的董事、监事，不领取董事、监事职务薪酬（酬金），根据其在公司的工作绩效领取薪酬。
会议审议通过了在公司全职工作的董事会主席年度即时现金薪酬方案和经济利润奖金分配比例。其中，
董事会主席经济利润奖金分配比例为公司年度经济利润奖金的 1.8%-2.2%，具体授权董事会薪酬与提名委
员会每年决定。其他在公司全职工作的董事、监事，根据其在公司的工作绩效参与经济利润奖金的分配，
与其董事、监事身份无关。 
4、经济利润奖金之“集体奖金”持有公司股票情况 
2014年，受资本市场整体景气度影响，公司股价持续低迷，资本市场迫切希望公司主要股东、管理
团队增持公司股票，提振市场信心。为回应资本市场的要求，奖励对象自愿将当时“集体奖金”账户的
资金作为劣后级资金，通过国信金鹏分级1号和2号资产管理计划（以下简称“金鹏计划”）购买万科A股
股份。2014年5月28日至2015年1月28日，金鹏计划累计购买了495,934,792股万科A股股票，占公司目前总
股本的4.49%，并进行了自愿披露。2015年1月29日至今，金鹏计划未再增持万科A股股票，也未减持其所
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持的万科A股股票。 
（二）公司秘书 
现任公司秘书为朱旭女士。为了满足《联交所证券上市规则》第3.18条以及第8.17条的要求，报告期
内公司聘请在香港工作的陆治中先生作为助理公司秘书协助朱旭女士。根据《联交所证券上市规则》第
3.29条的要求，2017年，朱旭女士及陆治中先生均接受了超过15个小时之相关专业培训。 
2018年1月29日，陆治中先生辞去助理公司秘书及公司委任的其他一切职务。公司聘任在香港工作的
陈颖杰先生于同日起接替陆治中先生担任助理公司秘书，并接替陆治中先生担任联交所替代授权代表、
根据《联交所上市规则》第19A.13(2)条规定的代公司在香港接受向其送达的法律程序文件及通知书的法
律程序代理人及《公司条例》（香港法例第622章）第十六部规定的获授权代表职务。 
七、内部控制和风险管理 
2017 年，公司在董事会和内部管理层面的风险识别、监控和防范等职能得到进一步完善和强化，由
董事会授权审计委员会具体负责评估并确认公司为达成战略目标所愿意接受的风险及其性质，检查和评
估公司建立起来的风险管理系统是否有效运行；由首席风险官及内部风险管理工作委员会负责公司层面
的风险识别和防控,并逐步在各事业部/区域、一线公司建立风险管理职能，进行风险识别及评估工作。 
同时，本公司董事会负责按照企业内部控制规范体系的规定，建立、健全和有效实施内部控制，并
评价其有效性。董事会下设审计委员会，具体负责风险管理，审查企业内部控制，监督内部控制的有效
实施和内部控制自我评价情况，指导及协调内部审计及其他相关事宜等。 
公司每年开展内部控制自我评价，2017年度的评价时间区间为 2017年 1 月 1 日至 2017年 12 月 31
日，纳入评价范围的事项包括内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督，同时通过风险
检查、内部审计、监事巡视等方式对公司内部控制的设计及运行的效率、效果进行独立评价，并由毕马
威华振会计师事务所（特殊普通合伙）出具内部控制审计报告。  
董事会认为公司已经建立起的内部控制体系在完整性、合规性、有效性等方面不存在重大缺陷，
2017年公司保持了有效的财务报告内部控制，也未发现非财务报告内部控制重大缺陷。 
本公司制定了《万科企业股份有限公司信息披露管理办法》，通过分级审批程序，控制及保证各类
信息以适当的方式及时、准确、完整地向外部信息使用者传递。 
董事会认为并无重大不明朗事件或情况会严重影响公司持续经营的能力，经过认真评估，公司目前
面临的主要风险和有关应对措施如下： 
（一）政策风险 
公司所处的行业与宏观经济和国民生活紧密相关，为了实现经济和社会的发展目标，国家及地方政
府采取各项政策措施，从信贷、土地、住房供应结构、税收、市场秩序等方面对市场进行引导。在“房
子是用来住的、不是用来炒的”定位下，2017年政府加强金融监管和行业监管，加快建立“多主体供给、
多渠道保障、租购并举”的行业长效机制，行业的发展面貌开始发生深刻变化。传统开发业务的增长可
能会面临更大的压力，但住房租赁市场却迎来了历史的机遇。为了更好应对政策变化带来的机遇与挑战，
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公司与有关部门保持紧密沟通，深入研究政策方向，在传统业务进一步坚持“为普通人盖好房子、盖有
人住的房子”，落实“好房子、好服务、好社区”的产品和服务理念，有质量的发展；同时加快长租公
寓布局，大力发展住房租赁业务，充分把握市场机遇。 
 （二）资金及利率风险 
2017年国家实施稳健中性的货币政策，加强金融监管，抑制金融体系杠杆，市场流动相对收紧，行
业融资成本有所上升，客户获取个人住房贷款的难度和利率都有所提高，这对公司的经营和销售都带来
了影响。同时，人民币对美元双边汇率弹性进一步增强，双向浮动的特征更加显著，也对公司资金管理
带来更多的挑战。 
在严峻金融形势下，集团坚持“以现金流为基础”的经营方针，强化资金集中管理，保障资金安全。
全面贯彻“量入为出”、“投融一体”的管理原则，强调积极销售、及时回款，根据经营及融资计划保
障合理投资，实现现金流动态平衡。同时拓展多元化融资渠道，积极推动金融创新，整合金融资源，构
建良好的金融合作生态圈，以应对市场风险，保障集团发展的资金需求。 
 （三） 项目开发风险 
面对多业态的产品设计、复杂的施工环境以及紧迫的建筑工期，要做到严守质量，严控成本，按时
且安全地完成项目开发目标极具挑战。可能会因建筑材料的供应不及时、施工人员的劳动熟练度不足、
劳资纠纷、安全意外事故、自然灾害、恶劣气候等因素，带来工程进度、项目成本、房屋质量和客户满
意度的风险，对公司经营业绩的达成和声誉造成影响。 
公司建立了项目开发过程中的质量、进度、安全、材料、成本管理等体系，区域和一线公司的工程
管理人员实时对工程进度、工程质量和施工等情况进行监控。实行严格的供应商评审和工程变更管控机
制，完善施工安全保障措施，并设置明确的考核指标。此外，公司还积极进行产品创新，持续推进工业
化建造体系及施工技术的应用，在保障施工安全基础上，提高施工质量和施工效率，从而提升客户满意
度。 
（四） 新业务风险 
公司围绕“城乡建设与生活服务商”的发展战略，与城市同步发展，与客户同步发展。逐步丰富产
品服务体系，不断发展包括物业服务、商业地产、物流地产、冰雪度假、长租公寓、养老、教育等新业
务。在业务上多元发展，全力服务“美好生活”的新要求，做“美好生活场景师”。 
不同类型的新业务推进过程中，在业务选择、运作管理、资源配置、评估考核、人员激励等方面都
面临新的要求。同时，如何有效提升新业务的经营能力，提高其回报能力亦是新业务发展过程中的重要
挑战。 
公司要求新业务须围绕战略方向进行拓展与投入，提升新业务的管控水平和经营能力。一方面鼓励
各区域与一线公司根据集团战略，因地制宜地开展新业务创新实践；另一方面，通过并购整合合作的形
式，快速提升重要业务板块的行业优势及业务板块的营运和管理能力。在新业务管理决策体系上，公司
通过设定集团牵头合伙人、明确投资标准的方式，提高集团及区域内新业务的决策和沟通效率。在经营
中，公司系统性地对新业务的发展质量进行持续监控和评估，对运营状况偏离预期的新业务及时提示与
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纠正，制定相应的止损退出机制，并通过三年事业计划书的形式，明确新业务的发展方向和能力建设的
核心，为处于不同发展阶段的新业务设定年度发展目标。在内部管理效率提升方面，通过培训、内部出
版物等形式加强企业内部管理经验的提炼总结，统一业务活动中的数据口径和管理原则。 
（五） 人才风险 
随着经营管理规模快速增加，业务复杂度提高，行业内针对公司人才的挖角现象频繁出现，公司面
临优秀人才流失的风险；同时，新项目的开发和新业务的拓展带来额外的能力需求，原有的人力资源储
备也面临是否可满足业务发展需要的风险。另外，由于公司城市分布广泛，各地人才数量及技能水平的
均衡配置极具挑战，可能对产品或服务的标准统一性及部分项目业绩指标的达成等方面带来挑战。 
为了吸引和留任优秀的员工，公司制定企业可持续发展的人力资源政策与人才培养机制，设置体系
化的培养项目，提升员工能力和素质，并为员工创造更多成长和晋升机会。同时公司通过设立能力中心，
推动知识经验共享，协调配置区域内人才和能力资源，确保各业务均有充足的人才支持。根据不同业务
发展阶段制定符合其业务特点的薪酬体系，秉承“为卓越加薪”的理念向高绩效人才倾斜资源，以激发员工
的潜能。2014年以来公司积极推进事业合伙人机制，提倡奋斗者文化，为员工的成长提供更加广阔的空
间，并建立起更公平、激发奋斗、支持真实价值创造的激励和约束机制，应对可能增加的管理风险。 
（六） 合规风险 
公司的业务受到广泛的政策及法规监管，其中包括所处地区的公司条例、财务及税务法规、房屋销
售及建筑相关法规，以及香港和大陆的上市规则等，且法律法规及政策的要求或变动对公司亦会产生影
响。公司积极遵守法律法规及政策，对合法合规要求的认知水平和管理意识不断提升。 
公司设立了专门人员对新法规和政策进行研究和部署，并将相关法律法规的要求及时反映到业务活
动和运营管理中。公司还邀请内外部专家提供培训和最新资讯，由富有经验的员工及咨询外部专家处理
合规事宜，定期开展内部控制检查和内部审计，以遵守各项相关法规、政策及指引。 
（七） 舞弊风险 
公司倡导“阳光照亮的体制”的价值理念，要求全体员工遵守诚实守信的原则，并设置有效的职责
分离，形成各司其职、各负其责、相互制约的工作机制。 
为进一步完善万科职业道德风险防范体系，公司设立了“万科舞弊举报网”作为专门受理违反职业
道德行为的专业反舞弊网站，宣传公司的反舞弊政策，提供多种举报渠道，收集各类举报信息，以预防
和发现职务舞弊。同时，在各事业部及部分一线公司增加监察审计职能，配备专职人员，加强反舞弊力
量，夯实第三道防线，通过要求全体员工定期进行潜在利益冲突申报、廉正认证及与所有合作伙伴签订
阳光合作协议、形式丰富的廉正教育等手段，共同营造健康廉正环境。监察审计部履行内部反舞弊职能，
开展专项调查，发挥监督作用。 
 
报告期内，公司审计委员会已对本公司的风险管理及内部监控系统及程序是否有效做出检讨。根据
审计委员会的检讨结果，本报告期内的风险管理和内部监控系统及程序有效且足够。 
 
117                                                                                                                  万科企业股份有限公司2017年度报告 
八、审计 
（一）审计师聘任及酬金 
见“第五节 重大事项”之“聘任会计师事务所情况” 。 
（二） 董事及审计师确认 
公司所有董事均确认就编制截至2017年12月31日止年度账目的责任。公司审计师毕马威华振会计师
事务所（特殊普通合伙）确认于截至2017年12月31日止年度财务报表的审计师报告中的申报责任。 
118                                                                                                                  万科企业股份有限公司2017年度报告 
第九节  监事会报告 
2017年，公司监事会按照《公司法》、《公司章程》等有关规定的要求，坚守公司的文化和价值观，
勤勉履职，维护公司、股东和员工的利益。现将2017年度监事会的主要工作汇报如下： 
一、召开会议和进行决议的情况 
2017年监事会共召开5次会议，有关会议及决议情况如下： 
（一）第八届监事会第十八次会议 
第八届监事会第十八次会议于2017年3月24日召开，会议审议并通过了如下议案： 
序号  审议通过事项 
1  2017年度公司工作重点 
2  2016年度经审计财务报告 
3  2016年度报告及摘要 
4  2016年度监事会工作报告 
5  关于计提和核销2016年度资产减值准备的议案 
6  2016年度利润分配预案 
7  2016年度内部控制评价报告 
8  2016年度企业社会责任报告 
9  关于历次募集资金2016年度存放与使用情况的专项说明 
10  关于2017年续聘会计师事务所的议案 
11  关于确认2016年度经济利润奖金的议案 
12  关于延长第十七届董事会第九次会议相关授权事项有效期的议案 
（二）第八届监事会第十九次会议 
第八届监事会第十九次会议于2017年4月27日召开，会议审议并通过了《2017年第一季度报告及财务
报表》。 
（三）第九届监事会第一次会议 
第九届监事会第一次会议于2017年6月30日召开，会议审议并通过了《选举第九届监事会主席》的议
案。 
（四）第九届监事会第二次会议 
第九届监事会第二次会议于2017年8月24日召开，会议审议并通过了以下议案： 
序号  事项 
1  2017年半年度报告、摘要、财务报表和业绩公告 
2  2017年半年度不派息、不进行公积金转增股本的议案 
3  2017-2019年度奖金方案 
（五）第九届监事会第三次会议 
第九届监事会第三次会议于2017年10月26日召开，会议审议并通过了《2017年第三季度报告和财务
报表》。 
119                                                                                                                  万科企业股份有限公司2017年度报告 
二、巡查和巡视情况 
2017年，公司监事会在对一线地产、物业公司进行巡视的基础上，增加对租赁住宅、产业园、冰雪等
新业务的检查和巡视。通过现场走访、约谈、座谈、风险培训、审计与专项调查等方式，对一线公司和
各业务单元经营管理、风险管理、内部控制、管理层履职、股东及员工权益保护等情况进行检查和督导，
涵盖财务、投资、营销、招商、工程成本、合作方等多领域，督促有关管理人员认真尽职，控制风险，
完善内部控制建设，防范职业道德风险。 
三、对公司有关事项的独立意见 
（一）公司依法运作情况 
2017年，监事会成员继续通过列席董事会会议和经营决策会议，审阅专项报告，以及现场巡视、访
谈等方式对公司运营情况进行监督。对照各项规定，监事会认为，公司决策履行了必要程序，内部控制
有效，董事及高级管理人员勤勉履职，维护公司和股东利益。监事会审阅了公司2017年度内部控制自我
评价报告、毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）内部控制审计报告和公司企业管治报告，认为报
告如实反映了公司治理、风险管理和内部控制的现状，同意披露有关报告。 
（二）检查公司财务的情况 
2017年，监事会继续通过审阅财务报告、巡视等方式检查公司财务状况，对公司经营和风险情况进
行监控。监事会对定期报告出具了审核意见，认为公司财务报告如实反映了公司的财务状况和经营成果。 
（三）募集资金使用情况 
2017年，公司监事会对公司募集资金存放与使用情况进行了检查。公司募集资金严格按照有关法律
法规管理和使用，不存在变相改变募集资金用途和损害股东利益的情况，不存在擅自挪用或违规使用募
集资金的情况。 
（四）内部控制评价报告 
监事会认为，公司内部控制评价报告反映了公司治理和内部控制的实际情况，公司内部控制建设有
序进行。 
 
2017年，公司完成董事会、监事会换届。监事会将和董事会、管理团队一起更加勤勉尽责，推动公
司事业合伙人机制的深化，加快践行“城乡建设与生活服务商”战略，更好维护股东和员工的利益。 
 
 
120                                                                                                                  万科企业股份有限公司2017年度报告 
第十节 内部控制情况 
在董事会、监事会、管理层及全体员工的持续努力下，公司已经建立起一套比较完整且运行有效的
内部控制体系，从公司层面到各业务流程层面均建立了系统的内部控制及必要的内部监督机制，为公司
经营管理的合法合规、资产安全、财务报告及相关信息的真实、完整提供了合理保障。 
公司坚持以风险导向为原则，进一步加强覆盖总部、事业部/区域、一线公司的三级自我评估体系，
持续组织总部各专业部门及各一线公司对内控设计及执行情况进行系统的自我评价。公司结合香港联交
所《企业管治守则》要求，设立了风险管理工作委员会，建立总部、事业部/区域、一线公司三级风险管
理架构，发布风险管理手册，通过对总部及各业务单位开展风险调研、风险走访，对来自外部环境和公
司内部的主要风险进行识别和评估，持续监控风险管理体系的健全性、合理性和有效性，提升风险控制
和防范能力。 
一、内部控制评价范围 
公司纳入评价范围的事项包括内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督；纳入评价
范围的主要业务包括销售、成本、资金、财务、采购、投资、关联交易、对外担保、募集资金、信息披
露。同时通过风险检查、内部审计、监事巡查等方式对公司内部控制的设计及运行的效率、效果进行独
立评价。 
二、内部控制评价工作依据及内部控制缺陷认定标准 
公司依据财政部、中国证监会等五部委联合发布的《企业内部控制基本规范》及《企业内部控制应
用指引》、《企业内部控制评价指引》、深圳证券交易所《上市公司内部控制指引》等相关规定，结合
本公司的经营管理实际状况，组织开展内部控制评价工作并对公司的内部控制体系进行持续的改进及优
化，以适应不断变化的外部环境及内部管理的要求。 
公司董事会根据企业内部控制规范体系对重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷的认定要求，结合公司规
模、行业特征、风险偏好和风险承受度等因素，区分财务报告内部控制和非财务报告内部控制，采用定
量和定性相结合的方法研究确定了适用于本公司的内部控制缺陷具体认定标准，并与以前年度保持一致。
公司确定的内部控制缺陷认定标准如下： 
（一） 财务报告内部控制缺陷认定标准 
公司确定的财务报告内部控制缺陷评价的定量标准如下（不同量化指标采用孰低原则确认缺陷）： 
定量标准  一般缺陷  重要缺陷  重大缺陷 
121                                                                                                                  万科企业股份有限公司2017年度报告 
合并会计报表经营收入
经营收入潜在错报金 潜在错报金额≤合并会 的 0.5%<潜在错报金额 潜在错报金额>合并会
额  计报表经营收入的0.5%  ≤合并会计报表经营收 计报表经营收入的1% 
入的1% 
合并会计报表利润总额
利润总额潜在错报金 潜在错报金额≤合并会 的 1.5%<潜在错报金额 潜在错报金额>合并会
额  计报表利润总额的1.5%  ≤合并会计报表利润总 计报表利润总额的3% 
额的3% 
合并会计报表资产总额
资产总额潜在错报金 潜在错报金额≤合并会 的 0.5%<潜在错报金额 潜在错报金额>合并会
额  计报表资产总额的0.5%  ≤合并会计报表资产总 计报表资产总额的1% 
额的1% 
公司确定的财务报告内部控制缺陷评价的定性标准如下： 
重大缺陷：公司会计报表、财务报告及信息披露等方面发生重大违规事件；公司审计委员会和内部
审计机构未能有效发挥监督职能；注册会计师对公司财务报表出具无保留意见之外的其他三种意见审计
报告； 
重要缺陷：公司会计报表、财务报告编制不完全符合企业会计准则和披露要求，导致财务报表出现
重要错报；公司以前年度公告的财务报告出现重要错报需要进行追溯调整；  
一般缺陷：未构成重大缺陷、重要缺陷标准的其他内部控制缺陷。 
（二） 非财务报告内部控制缺陷认定标准 
公司非财务报告内部控制缺陷认定的标准主要依据业务性质的严重程度、直接或潜在负面影响、影
响的范围等因素来确定，公司确定的非财务报告内部控制缺陷评价的定量标准如下： 
缺陷类型  直接财产损失金额 
重大缺陷  直接财产损失金额>合并会计报表资产总额的3‰ 
合并会计报表资产总额的 1‰<直接财产损失金额≤合并会计报表资产总
重要缺陷 
额的3‰ 
一般缺陷  直接财产损失金额≤合并会计报表资产总额的1‰ 
公司确定的非财务报告内部控制缺陷评价的定性标准如下： 
重大缺陷：公司重要业务缺乏制度控制或制度体系失效；信息系统的安全存在重大隐患；内控评价
重大缺陷未完成整改； 
重要缺陷：公司一般业务缺乏制度控制或制度体系失效；信息系统的安全存在隐患；内控评价重要
缺陷未完成整改；  
一般缺陷：未构成重大缺陷、重要缺陷标准的其他内部控制缺陷。 
三、内部控制具体评价结果 
（一） 内部环境 
1、治理结构 
公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《关于在上市公司建立独立董事制度
的指导意见》、《深圳证券交易所上市公司规范运作指引》、《香港联合交易所有限公司证券上市规则》
附录十四《企业管治守则》等法律、行政法规、部门规章的要求，建立了规范的公司治理结构和科学的
122                                                                                                                  万科企业股份有限公司2017年度报告 
议事规则，制定了符合公司发展要求的各项规则和制度，明确决策、执行、监督等方面的职责权限，形
成了科学有效的职责分工和制衡机制。股东大会、董事会、监事会分别按其职责行使决策权、执行权和
监督权。股东大会享有法律法规和公司章程规定的合法权利，依法行使对公司经营方针、筹资、投资、
利润分配等重大事项的决定权。董事会对股东大会负责，执行股东大会决议，依法行使企业的经营管理
权。董事会下设审计委员会、薪酬与提名委员会、投资与决策委员会三个专业委员会，提高运作效率。
董事会 11 名董事中，有 4 名独立董事。独立董事担任各个专业委员会的召集人，并在审计委员会和薪酬
与提名委员会占据多数，涉及专业领域的事务须经过专业委员会审议后提交董事会，以利于独立董事更
好地发挥作用。监事会对股东大会负责，除了通常的对公司财务和高管履职情况进行检查监督外，还通
过组织对子公司的巡视，加强对各子公司业务监督。管理层根据董事会的授权，负责组织实施股东大会、
董事会决议事项，主持企业日常经营管理工作。 
公司坚持与主要股东及其关联企业在业务、人员、资产、机构及财务等方面完全分开，保证了公司
具有独立完整的业务及自主经营能力。 
2、机构设置及权责分配 
公司结合自身业务特点和内部控制要求设置内部机构，明确职责权限，将权利与责任落实到各责任
单位。 
董事会负责公司内部控制和风险管理职能的建立健全和有效实施。董事会下设立审计委员会，具体
负责风险管理，审查企业内部控制，监督内部控制的有效实施和内部控制自我评价情况，指导及协调内
部审计及其他相关事宜等。监事会对董事会建立与实施内部控制进行监督。管理层负责组织领导企业内
部控制的日常运行。 
公司在内控责任方面明确事业部/区域及各一线公司第一负责人为内控第一负责人，落实事业部/区域
和各一线公司的内控责任，在总部统一的管理框架下，自我能动地制定内控工作计划并监督落实。总部、
事业部/区域及一线公司持续进行内控宣传培训工作，提升各级员工的内控意识、知识和技能。 
公司总部设立财务与内控中心具体负责组织协调内部控制的建立、实施及完善等日常工作，通过梳
理业务流程、编制内部控制评估表、内控检查表、调查问卷、专项研讨会等，组织总部各专业部门、各
事业部/区域、各一线公司、进行自我评估及定期检查，推进内控体系的建立健全。总部各专业部门、各
事业部/区域及各一线公司均设有内控专员等相关内控管理岗位，负责本单位内部控制的日常管理工作。 
总部财务与内控中心下设二级部门财务共享中心，负责总部及各一线公司款项支付审核与核算。财
务共享中心通过统一的系统平台、规范的业务流程、标准的作业程序，促进集团财务核算规范化水平的
提升。财务共享中心未来职能将不断拓展，并为集团经营及管控提供有力支撑。 
3、内部审计 
公司监察审计部负责内部监察及内部审计工作，通过开展综合审计、专项审计或专项调查等业务，
评价内部控制设计和执行的效率与效果，对公司内部控制设计及运行的有效性进行监督检查，促进集团
内控工作质量的持续改善与提高。对在审计或调查中发现的内部控制缺陷，依据问题严重程度向监事会、
审计委员会或管理层报告，并督促相关部门采取积极措施予以整改。 
123                                                                                                                  万科企业股份有限公司2017年度报告 
4、人力资源政策 
公司制定和实施有利于企业可持续发展的人力资源政策，将职业道德和专业能力作为选拔和聘用员
工的重要标准，切实加强员工培训和继续教育，不断提升员工素质。 
人力资源部每年制定相关培训计划，组织具体培训活动，培养专业人员全面的知识和技能。 
为进一步完善万科职业道德风险防范体系，公司设立了“万科阳光网”作为举报职务舞弊的专门网站，
用于宣传万科的反舞弊政策，收集各类举报信息，预防和发现职务舞弊。公司建立并完善了员工奖惩信
息管理系统，严重违法违纪行为可通过集团外部网站进行查询。公司每年组织全体员工进行潜在利益冲
突申报、廉正认证考试，发布了《职员职务行为准则》、《员工内部购房制度》等制度，并对员工购置
万科物业的情况进行公示。 
5、企业文化 
公司秉承“创造健康丰盛的人生”的核心价值观，倡导“客户是我们永远的伙伴”、“人才是万科
的资本”、“阳光照亮的体制”及“持续的增长和领跑”等价值理念，专注于为客户提供优质的生活空
间和服务，充分尊重人才，追求开放透明的体制和公平的回报，积极促进公司业绩的持续增长和市场地
位的提升，推动公司向绿色企业转型，在投资者、客户、员工等各方面，实现产品和服务的均好发展。
2014 年以来，公司积极建设事业合伙人文化，坚守“共识、共创、共担、共享”理念，推动更多持续创造
真实价值的新时代奋斗者涌现。 
公司高度重视企业文化的宣传和推广，每年组织全公司范围内的“目标与行动”专题活动，由公司管理
层进行公司目标和价值观的宣讲。在任用和选拔优秀人才时，把持续培养专业化、富有激情和创造力的
职业经理队伍作为公司发展的一项重要使命。 
（二） 风险评估 
为促进公司持续、健康、稳定发展，实现经营目标，公司根据既定的发展策略，结合不同发展阶段
和业务拓展情况，全面系统持续地收集相关信息，及时进行风险评估，动态进行风险识别和风险分析，
并相应调整风险应对策略。 
随着董事会风险管理职能的建立，公司设立风险管理工作委员会，在外部专业机构的协助下，公司
由总部、事业部/区域、一线公司相关部门负责对经济形势、产业政策、市场竞争、资源供给等外部风险
因素以及财务状况、资金状况、资产管理、运营管理等内部风险因素进行收集研究，并采用定量及定性
相结合的方法进行风险识别及评估，为管理层制订风险应对策略提供依据。 
2014 年开始，为了进一步激发管理团队的主动性和创造性，强化管理团队与股东之间的利益纽带，
提升组织绩效，改善公司治理，公司推出事业合伙人机制。在项目层面，建立跟投机制，员工在一定比
例内可以投资公司的新项目，项目的管理人员必须投资，并承担劣后责任。新的机制将员工利益和项目
发展结合在一起，员工在销售推进、成本节约、运营效率提升等方面体现更大的主人翁意识；在公司层
面，推出事业合伙人持股计划。公司合伙人通过券商集合计划购入股票，从而将公司管理层的利益和股
东利益更紧密地结合在一起。事业合伙人制度把公司员工和公司的未来联系起来，为公司的发展和转型
提供有力的组织机制支持。2017 年公司凝聚共识初步形成事业合伙人纲领，并在总部、各事业部/区域、
124                                                                                                                  万科企业股份有限公司2017年度报告 
一线公司推进事业合伙人建设大纲落地。 
（三） 控制活动 
本公司的主要控制措施包括： 
1、职责分离控制 
公司对岗位设置按照职责分离的控制要求，形成各司其职、各负其责、相互制约的工作机制。 
2、 授权审批控制 
公司各项需审批业务有明确的审批权限及流程，明确各岗位办理业务和事项的权限范围、审批程序
和相应责任。公司及各子公司的日常审批业务通过在信息化平台上进行自动控制以保证授权审批控制的
效率和效果。 
3、会计系统控制 
公司严格遵照国家统一的会计准则和会计制度，建立了规范的会计工作秩序，制定了《万科集团会
计管理及核算规范》及各项具体业务核算制度，加强集团会计管理，提高会计工作的质量和水平。与此
同时，公司通过不断加强财务信息系统的建设和完善，提高财务核算工作信息化程度，有效保证了会计
信息及资料的真实、完整。 
4、财产保护控制 
公司建立了财产日常管理制度和定期清查制度，通过设立台账对各项实物资产进行记录、管理，坚
持采取定期盘点以及账实核对等措施，保障公司财产安全。 
5、经营监控 
公司通过编制营运计划及成本费用预算等实施预算管理控制，明确各责任单位在预算管理中的职责
权限，规范预算的编制、审定、下达和执行程序，并通过对营运计划的动态管理强化预算约束，评估预
算的执行效果。 
6、绩效考评控制 
公司制定了《万科集团绩效考核管理办法》以明确规范绩效考核工作，坚持客观公正、规范透明、
绩效导向原则，按期组织季度考核、年度考核，使绩效考核结果能为薪酬分配、人才甄选与培养、团队
优化、薪金福利调整等提供决策依据。 
公司将上述控制措施在下列主要业务活动中综合运用，并重点关注销售、成本、资金、财务、采购、
投资等高风险领域，同时对各种业务及事项实施有效控制，促进内部控制有效运行。 
（1）销售 
2017 年公司持续深化销售管理各领域管控措施。在项目销售管理方面，针对国家对房地产行业销售
合规性要求的日益提升，公司对全部首开项目开展全覆盖飞行风险检查，保障项目在价格制定、客户承
诺等各方面符合风险控制要求。与此同时，公司利用IT技术为业务流程风险控制赋能，进一步提升IT平
台对业务风险性与合规性的控制能力；在营销费用与采购方面，进一步明确管理要求，保障营销费率合
理性与营销采购合规性。 
（2）成本 
125                                                                                                                  万科企业股份有限公司2017年度报告 
公司成本管理部负责成本相关流程的管控。目前已制定包括《万科集团房地产开发企业成本核算指
导》等在内的成本管理制度，不断推动成本适配，实施成本对标管理，严格管控成本。公司使用成本管
理软件，对项目运作全过程成本信息进行计划管理和动态跟踪记录。成本现场业务上重点关注合约管理，
设定了完整的合约业务标准和管理规则，强调合约策划、招标、变更、结算一系列前置和过程规范化管
理。成本量价管理上以竞争充分性、市场价匹配度、价格充分对标等为衡量标准。此外，各公司财务部
和成本部通过定期的成本清查、成本核对工作，保障子公司动态成本数据准确性，总部与区域通过开展
成本检查等工作对子公司成本信息反映的及时性和准确性进行监督。 
（3）资金 
公司的融资与结算业务由总部统一管理。目前公司已制定包括《万科集团资金管理制度》、《万科
集团资金业务操作指引》等在内的制度，明确公司资金管理、结算要求，加强资金业务管理和控制，从
而降低资金使用成本并保证资金安全。各子公司银行账户开销户均需由资金中心审批确认；付款方面，
公司主要经营付款由资金中心统一结算。同时，资金中心通过定期编制月度动态资金计划、年度资金计
划以加强资金管理的计划性，并对计划完成情况进行跟踪，及时调整资金安排。 
（4）财务 
集团执行统一的会计政策，总部财务与内控中心制定了包括《万科集团会计管理及核算规范》等一
系列财务核算管理制度，指导各一线公司的财务核算工作。财务报告期末，各一线公司须按照总部财务
与内控中心发布的结算通知要求报送各项财务报表及管理报表，每季度末由总部财务与内控中心对各一
线公司的核算质量进行考核与评价。 
（5）采购 
公司建筑研究与工程采购中心负责采购业务的管理控制，制定了包括《工程采购管理办法》、《工
程采购实施细则》、《供应商管理细则》等在内的工程采购管理制度，以规范采购业务操作。为进一步
提升采购透明度，在万科集团内网建立了采购公示平台；每一次采购均严格进行资质预审、经济标和技
术标评审，在公平、公正、充分竞争的基础上择优选择供应商，以保证质量、服务和性价比的合理性；
完善集中采购机制，整合内部需求和外部资源，扩大集中采购的范围，最大限度发挥采购规模优势，实
现规模效益；为进一步把控材料质量，建立了从采购技术标准制定到招标采购再到质量飞行检查的新常
态化采购质量管理体系。集团各子公司均使用采购平台进行采购业务和供应商管理，将工程质量综合评
估、质量飞行检查、客户维修与供应商评估、分级挂钩，并对外发布万科合格供应商名录。 
（6）重大投资 
公司事业发展部负责管控投资业务，目前已制定包括《万科集团新项目发展制度》、《万科集团投
融资管理办法》等在内的投资管理制度，定期发布投资策略指引，并使用新项目决策平台对新项目投资
进行管理。公司始终坚持“精挑细选、坚持投资主流市场”的策略，重点考虑价格的合理性和风险的可
控性，严格评估项目收益的可行性，通过严格的分级授权审批程序对新项目投资实施全程监控，确保新
项目获取安全、合法、审慎、有效，并建立项目跟投制度，员工将根据跟投制度要求同步跟投。集团总
部把握投资战略和原则，统筹资源配置及风险管控，由区域主导新进入城市、非传统住宅业务的投资，
126                                                                                                                  万科企业股份有限公司2017年度报告 
由集团决策；区域本部在集团投资额度管理办法及投资管理制度引导下，负责本区域各一线公司普通新
项目的投资决策，所决策新项目经总部相关专业部门联合评审后，报由公司管理层组成的集团投资决策
委员会在董事会授权范围内进行决策备案；项目投资金额超过公司董事会对公司授权的，需在报董事会
决议通过后方可实施。 
（7）关联交易 
公司关联交易采取公平、公开、公允、自愿、诚信原则，关联交易按照公平市场价格定价，充分保
护所有投资者的利益，必要时聘请独立财务顾问或专业评估师对相关交易进行评价并按规定披露，所有
关联交易均履行必要的授权批准程序。根据《深圳证券交易所股票上市规则》、《香港联合交易所有限
公司证券上市规则》和《公司章程》的相关规定，公司明确划分股东大会和董事会对关联交易的审批权
限。重大关联交易在经独立董事事前认可后，方提交董事会和股东大会审议。披露关联交易时，同时披
露独立董事的意见。 
（8）对外担保 
公司严格按照证监会《关于规范上市公司对外担保行为的通知》、《深圳证券交易所股票上市规则》
等相关规定，制定了《万科企业股份有限公司担保管理制度》，明确股东大会和董事会关于对外担保的
审批权限，规定担保业务评审、批准、执行等环节的控制要求，规范对外担保业务，严格控制对外担保
风险。公司所有担保事项由总部统一控制并做后续管理，原则上公司除因住宅销售业务对部分业主提供
按揭担保外，不对外（非关联公司）提供担保。由于并购产生的无法避免的担保业务，需履行必要的内
部审批程序，董事会授权范围之外的担保事项须提公司董事会审议通过，特定担保事项则提交股东大会
审议通过后，方可实施。必要时对外提供的担保要求被担保方提供反担保，以规避由担保可能给公司造
成的损失。 
（9）募集资金使用 
公司根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《上市公司证券发行管理办法》
等法律法规的相关规定，制定《万科企业股份有限公司募集资金管理办法》，对募集资金的存储、使用、
变更、监督等进行明确规定，严格规范募集资金管理。公司对募集资金采取专户存储、专款专用的原则
进行统一管理，并聘请外部审计师对募集资金存放和使用情况进行审计，审计结果和投资项目进展情况
在定期报告中予以披露。 
（10）信息披露 
公司根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《上市公司信息披露管理办
法》、《深圳证券交易所股票上市规则》、《香港联合交易所有限公司证券上市规则》、《公司章程》
等有关规定，制定了《万科企业股份有限公司信息披露管理办法》。制度通过分级审批控制保证各类信
息以适当的方式及时准确完整地向外部信息使用者传递。公司董事会办公室负责及时跟踪法律法规和监
管机构的披露要求以及公司须披露的信息。公司公开披露的信息文稿由董事会办公室负责起草，在咨询
律师等专业服务机构意见后，对于常规事项由董事会秘书进行审核，履行必要的程序后进行披露。对于
需要董事会、监事会审议事项，披露文稿也须经董事会、监事会审核后进行发布。公司设立信息披露委
127                                                                                                                  万科企业股份有限公司2017年度报告 
员会对于重大、疑难、无先例事项需经信息披露委员会审核，履行必要的程序后进行披露。公司选择
《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》、巨潮网站和香港联合交易所有限公
司披露网站等媒体作为信息披露的渠道，所披露的任何信息均首先在上述指定媒体披露。公司董事会办
公室设专人负责回答投资者所提的问题，相关人员以已公开披露的信息作为回答投资者提问的依据。同
时通过公司外部网络中的投资者关系栏目及时更新相关信息，与投资者进行广泛交流。 
公司相关制度规定，信息披露相关当事人对所披露的信息负有保密义务，在未对外公开披露前不得
以任何方式向外界透露相关内容。公司对所披露信息的解释由董事会秘书执行，其他当事人在得到董事
会授权后可对所披露信息的实际情况进行说明。董事会办公室根据规定对全公司范围需要披露的信息进
行汇总，在该等信息未公开披露前，所有相关人员均应履行保密职责，凡违反信息披露要求的，对相关
责任人给予批评、警告处罚，情节严重的给予行政和经济处分，并视情形追究法律责任。 
（四） 信息与沟通 
公司制定了包括《万科集团信息管理办法》、《万科集团信息保密制度》等在内的各项制度，规范
公司经营管理信息传递活动。日常经营过程中，建立了定期与不定期的业务与管理快报、专项报告等信
息沟通制度，便于全面及时了解公司经营管理信息。 
公司致力于信息安全管理体系建设，制定了一系列信息安全方针、策略和制度，以保护公司信息资
产安全。通过持续运用信息化手段、优化信息流程、整合信息系统，不断提高管理决策及运营效力。变
革管理与流程信息中心作为信息化工作的执行及管理机构,负责公司财务系统、业务运营系统和办公管理
系统的规划、开发与管理，组织公司各类信息系统的开发与维护，在全公司范围内提供信息系统共享服
务。 
在与客户、合作伙伴、投资者和员工关系方面，公司已建立起较完整透明的沟通渠道，在完善沟通
的同时发挥了对公司管理的监督作用。对客户，公司本着“与客户一起成长，让万科在投诉中完美”的
客户理念，设立了覆盖总部、地产、物业及网络方式的多种投诉沟通渠道，与客户进行良性互动；对投
资者，公司除了通过法定信息披露渠道发布公司信息外，投资者还可以通过电话、电子邮件、访问公司
网站、直接到访公司、参与公司组织的网络路演和见面会等方式了解公司信息，公司建立网络辅助系统
及时响应投资者的各类需求，保证投资者及时了解公司的经营动态，通过互动加强对公司的理解和信任；
对员工，设立多条内部沟通渠道，保证沟通顺畅有效；对合作伙伴，倡导合作共生共赢，保持良好的合
作关系。公司统一要求签订阳光合作协议，表明万科价值观和对员工的廉洁要求，明确举报渠道。各子
公司重大节日主动向合作伙伴发出廉洁提示，维护与合作伙伴的健康商业合作关系。 
（五） 内部监督 
公司已经建立起涵盖总部、事业部/区域、一线公司多层级的监督检查体系，通过常规审计、专项调
查以及聘请第三方检查等多种形式对各业务领域的控制执行情况进行评估和督查，有利于提高内控工作
质量。公司设立受理违反职业道德行为的投诉和举报的万科反舞弊网站 （http://5198.vanke.com），并
在公司内外公示，鼓励实名举报，实行查实有奖政策。监察审计部履行内部反舞弊职能，开展专项调查，
发挥监督作用。监事会建立了对各子公司的巡查机制，通过现场走访、员工约谈等方式，共同促进内控
128                                                                                                                  万科企业股份有限公司2017年度报告 
管理水平提高。 
上述纳入评价范围的单位、业务和事项涵盖了公司经营管理的主要方面，不存在重大遗漏。 
四、内部控制缺陷认定及整改情况 
根据上述财务报告及非财务报告内部控制缺陷的认定标准，报告期内公司不存在内部控制重大缺陷、
重要缺陷。  
公司针对内部管理风险，提出了实质内控的内控管理模式，关注内控建设，强调对风险的实质性消
除或降低，避免内控缺陷的重复发生。同时，注重通过 IT 或流程方法根本性地解决问题，最终提升内控
管理水平。通过公司自我评价及整改，截至 2017年 12月 31 日，本公司风险管理及内控体系基本健全，
未发现对公司治理、经营管理及发展有重大影响之缺陷及异常事项。 
五、内部控制评价结论 
根据公司财务报告内部控制重大缺陷的认定情况，于内部控制评价报告基准日，未发现财务报告内
部控制重大缺陷。董事会认为，公司已按照企业内部控制规范体系和相关规定的要求在所有重大方面保
持了有效的财务报告内部控制。  
根据公司非财务报告内部控制重大缺陷认定情况，于内部控制评价报告基准日，公司未发现非财务
报告内部控制重大缺陷。 
自内部控制评价报告基准日至内部控制评价报告发出日之间未发生影响内部控制有效性评价结论的
因素。公司已经建立的内部控制体系在完整性、合规性、有效性等方面不存在重大缺陷。 
 
 
129                                                                                                                  万科企业股份有限公司2017年度报告 
第十一节  公司债券情况 
一、公司债券基本信息 
债券余额
债券名称  债券简称  债券代码  发行日  到期日  利率  还本付息方式 
（万元） 
万科企业股份
2015年9月
有限公司2015 2020年9月
15万科01  112285  25日至2015 500,000  3.50% 
年公司债券 25日 
年9月28日 
（第一期） 
万科企业股份 采用单利按年计息，不计复
2017年7月
有限公司2017 2022年7月 利，每年付息一次，到期一
17万科01  112546  14日至2017 300,000  4.50% 
年公司债券 18日  次还本，最后一期利息随本
年7月18日 
（第一期）  金的兑付一起支付。 
万科企业股份
2017年8月3
有限公司2017 2022年8月
17万科02  112561  日至2017年 100,000  4.54% 
年公司债券 4日 
8月4日 
（第二期） 
公司债券上市或转让的交易
深交所 
场所 
公司债券面向符合《公司债券发行与交易管理办法》规定且在中国证券登记结算有限责任公
投资者适当性安排 
司深圳分公司开立合格A股证券账户的合格投资者公开发行。 
报告期内公司债券的付息兑
按时足额付息 
付情况 
公司债券附发行人或投资者
选择权条款、可交换条款等
17万科01、17万科02均附第3年末公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权。报告期
特殊条款的，报告期内相关
内，未执行上述选择权条款。 
条款的执行情况（如适
用）。 
二、债券受托管理人和资信评级机构信息 
债券受托管理人： 
广东省深圳市
福田区中心三
中信证券股份 聂磊、杨芳、
名称  办公地址  路8号卓越时 联系人  联系人电话  010-60838888 
有限公司  朱鸽 
代广场（二
期）北座 
报告期内对公司债券进行跟踪评级的资信评级机构： 
名称  中诚信证券评估有限公司  办公地址  上海市黄浦区西藏南路760号安基大厦8楼 
报告期内公司聘请的债券受托管理人、
资信评级机构发生变更的，变更的原
不适用 
因、履行的程序、对投资者利益的影响
等（如适用） 
三、公司债券募集资金使用情况 
公司严格按照本期债券募集说明书的约定、 《公司债券发行与交易管理办
法》、《上市公司证券发行管理办法》、《上市公司监管指引第2号——上市公
公司债券募集资金使用情况及履行的程
司募集资金管理和使用的监管要求》、《深圳证券交易所股票上市规则》、《深
序 
圳证券交易所主板上市公司规范运作指引》及《万科企业股份有限公司募集资金
管理办法》的有关规定和要求使用募集资金，并及时、真实、准确、完整的对相
130                                                                                                                  万科企业股份有限公司2017年度报告 
关信息进行了披露，不存在募集资金使用及管理的违规情形。 
截至2017年12月31日止，“15万科01”、“17万科01”和“17万科02”的
期末余额（万元）  募集资金已使用完毕。募集资金专户余额为人民币777,181.50元，均为收到的银
行存款利息。 
根据《深圳证券交易所主板上市公司规范运作指引》等有关制度规定和本公司募
募集资金专项账户运作情况  集资金管理办法，公司对募集资金实行专户存储。公司对募集资金的使用严格履
行内部审批程序，确保专款专用。 
募集资金使用是否与募集说明书承诺的
本期公司债券募集资金使用与募集说明书的约定一致。 
用途、使用计划及其他约定一致 
四、公司债券信用评级情况 
2015年，中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”）对万科企业股份有限公司 2015年公
司债券（第一期）（以下简称“15万科01”）进行了评级，并于2015年9月18日出具了信用评级报告，
评定公司主体信用等级为AAA，公司债券信用等级为AAA，评级展望为稳定。 
2016年 5月 9日，中诚信证评出具了《万科企业股份有限公司 2015年公司债券（第一期）跟踪评级
报告（2016）》（信评委函字【2016】跟踪 071 号），维持公司主体信用等级 AAA，评级展望稳定，维
持“15万科01”公司债券信用等级为AAA。详情请见公司2016年5月11日在巨潮资讯网公布的《万科
企业股份有限公司2015年公司债券（第一期）跟踪评级报告（2016）》。 
2017年5月25日，中诚信证评出具了《万科企业股份有限公司2015年公司债券（第一期）跟踪评级
报告（2017）》（信评委函字【2017】跟踪 174 号），维持公司主体信用等级 AAA，评级展望稳定，维
持“15万科01”公司债券信用等级为AAA。详情请见公司2017年5月27日在巨潮资讯网公布的《万科
企业股份有限公司2015年公司债券（第一期）跟踪评级报告（2017）》 
中诚信证评对万科企业股份有限公司2017年公司债券（第一期）（以下简称“17万科01”）进行了
评级，并于 2017年 6月 16日出具了信用评级报告，评定公司主体信用等级为 AAA，公司债券信用等级
为AAA，评级展望为稳定。 
中诚信证评对万科企业股份有限公司2017年公司债券（第二期）（以下简称“17万科02”）进行了
评级，并于 2017年 7月 21日出具了信用评级报告，评定公司主体信用等级为 AAA，公司债券信用等级
为AAA，评级展望为稳定。 
五、公司债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施 
报告期内，公司发行的公司债券未采取增信措施。 
公司债券的偿债资金主要来源于本集团日常经营所产生的现金流。报告期内，本集团财务结构维持
稳健，货币资金对短期债务的保障充足，稳定的现金流入对公司债券的本息偿付提供了有力的保障。 
报告期内，公司债券的增信机制、偿债计划及偿债保障措施未发生重大变化。 
六、报告期内债券持有人会议的召开情况 
截至本报告披露日，本期债券未曾召开债券持有人会议。 
131                                                                                                                  万科企业股份有限公司2017年度报告 
七、报告期内债券受托管理人履行职责的情况 
公司债券的债券受托管理人为中信证券股份有限公司。报告期内，中信证券股份有限公司严格按照
《债券受托管理人协议》约定履行受托管理人职责，包括但不限于持续关注公司的资信状况，对公司指
定专项账户用于公司债券募集资金的使用和管理情况进行监督。 
2017年6月28日，公司在巨潮资讯网披露了《万科企业股份有限公司2015年公司债券（第一期）受
托管理事务报告（2016年度）》，对发行债券基本情况、发行人 2016年度经营和财务状况、发行人募集
资金使用情况、债券跟踪评级情况等内容进行了披露。 
八、截至报告期末近 2年的主要会计数据和财务指标 
 
项目  2017年  2016年  同期变动率 
息税折旧摊销前利润（万 32.27% 
5,478,748.04   4,142,114.19  
元） 
流动比率   1.20     1.24   -3.44% 
资产负债率   83.98%  80.54%  增加3.44个百分点 
速动比率   0.50     0.44   5.72% 
EBITDA全部债务比   0.056    0.062   -9.58% 
利息保障倍数   9.01     9.48   -4.94% 
现金利息保障倍数   17.04     12.42   37.20% 
EBITDA利息保障倍数   9.34     7.87   18.78% 
贷款偿还率  100%  100%  - 
利息偿付率  100%  100%  - 
九、报告期内对其他债券和债务融资工具的付息兑付情况 
报告期内，本集团对其他债券和债务融资工具均按期付息兑付，无违约情况发生。 
十、报告期内获得的银行授信情况、使用情况以及偿还银行贷款 
的情况 
本集团在各大银行等金融机构的资信情况良好。截止2017年12月末，本集团获得银行授信2,920.50
亿元，已使用1,396.69亿元。报告期内，本集团严格按照银行贷款要求合规使用资金，按时足额偿还银
行贷款本息。 
十一、报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况 
报告期内，公司严格履行公司债券募集说明书相关内容，合规使用募集资金，无损害债券投资者利
益的情况发生。 
132                                                                                                                  万科企业股份有限公司2017年度报告 
十二、报告期内发生的重大事项 
序号  公告日期  公告标题 
1  2017-1-13  关于股东签署股份转让协议的提示性公告暨公司股票复牌公告 
2  2017-1-25  关于股东协议转让公司股份完成过户登记的公告 
3  2017-3-17  关于股东签署《战略合作框架协议》、《委托协议》暨公司股东表决权等权利变更的提示性公告 
4  2017-3-18  关于整合商业地产资产的董事会决议公告 
5  2017-6-1  关于监事辞职的公告 
6  2017-6-10  关于股东签署股份转让协议的提示性公告暨公司股票复牌公告 
7  2017-6-21  关于2016年度股东大会增加临时提案的董事会决议公告 
8  2017-6-30  关于竞得广信房产资产包项目的公告 
9  2017-7-1  2016年度股东大会决议公告 
10  2017-7-7  关于股东协议受让公司股份过户登记完成的公告 
11  2017-7-12  2017年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）发行公告 
12  2017-7-18  关于参与私有化普洛斯的投资暨公司股票复牌公告 
13  2017-8-1  2017年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）发行公告 
14  2018-1-23  关于私有化普洛斯交易完成的公告 
十三、公司债券是否存在保证人 
不存在。
133                                                                                                                  万科企业股份有限公司2017年度报告 
第十二节  财务报告 
134  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
万科企业股份有限公司 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
自2017年1月1日 
至2017年12月31日止年度财务报表 
 
 
135  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
审计报告 
 
毕马威华振审字第1801238号 
 
万科企业股份有限公司全体股东： 
 
一、审计意见 
 
我们审计了后附的万科企业股份有限公司 (以下简称“贵公司”) 财务报表，包括 2017 年 12
月 31 日的合并及母公司资产负债表，2017 年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量
表、合并及母公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。 
 
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照中华人民共和国财政部颁布的企业会计准则 
(以下简称“企业会计准则”) 的规定编制，公允反映了贵公司 2017年 12月 31日的合并及母公司
财务状况以及2017年度的合并及母公司经营成果和现金流量。 
 
二、形成审计意见的基础 
 
我们按照中国注册会计师审计准则 (以下简称“审计准则”) 的规定执行了审计工作。审计报告
的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注
册会计师职业道德守则，我们独立于贵公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们
获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。 
 
 
136  
 
 
 
审计报告 (续) 
 
毕马威华振审字第1801238号 
 
三、关键审计事项 
 
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应
对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。 
 
存货的可变现净值的评估 
请参阅财务报表附注“三、公司重要会计政策、会计估计”注释 11 所述的会计政策及“五、合并
财务报表项目附注”注释6。 
关键审计事项  在审计中如何应对该事项 
2017年12月31日，贵公司及其子公司 (以下合 与评价存货的可变现净值相关的审计程序中包括
称“贵集团”) 已完工开发产品、在建开发产品 以下程序： 
及拟开发产品 (以下统称“存货”) 的账面价值
  评价管理层与编制和监督管理预算及预测各
合计金额重大。该等存货按照成本与可变现净值
存货项目的建造和其他成本相关的关键内部
孰低计量。 
控制的设计和运行有效性； 
管理层确定资产负债表日每个存货项目的可变现
  在抽样的基础上对存货项目进行实地观察，
净值。 
并询问管理层这些存货项目的进度和各项目
在确定存货可变现净值过程中，管理层需对每个 最新预测所反映的总开发成本预算； 
拟开发产品和在建开发产品达到完工状态时将要
  评价管理层所采用的估值方法，并将估值中
发生的建造成本作出最新估计，并估算每个存货
采用的关键估计和假设，包括与平均净售价
项目的预期未来净售价 (参考附近地段房地产项
有关的关键估计和假设，与市场可获取数据
目的最近交易价格) 和未来销售费用以及相关销
和贵集团的销售预算计划进行比较； 
售税金等，该过程涉及重大的管理层判断和估
  将各存货项目的估计建造成本与贵集团的最
计。 
新预算进行比较，并将截止2017年12月31
由于存货对贵集团资产的重要性，且估计存货项
日发生的成本与截止 2016 年 12 月 31 日的
目达到完工状态时将要发生的建造成本和未来净
预算进行比较，以评价管理层预测的准确性
售价存在固有风险，特别是考虑到当前的经济环
和预算过程； 
境在各个城市推出的各种应对房地产市场的措
  进行敏感性分析，以确定关键估计和假设单
施，我们将对贵集团存货的可变现净值的评估识
独或组合出现何种程度的变化会导致存货发
别为关键审计事项。 
生重大错报，并考虑关键估计和假设出现此
类变动的可能性以及潜在的管理层偏向。 
   
137  
 
 
 
审计报告 (续) 
 
毕马威华振审字第1801238号 
 
三、关键审计事项 (续) 
 
土地增值税的计提 
请参阅财务报表附注“四、税项”注释1及“五、合并财务报表项目附注”注释24、26、38。 
关键审计事项  在审计中如何应对该事项 
贵集团应缴纳的主要税项之一为土地增值税。  与评价土地增值税的计提相关的审计程序中包括
以下程序： 
贵集团销售开发的房地产需要就土地增值额按照
超率累进税率30% - 60%缴纳土地增值税。在每   评价管理层与计量预计的土地增值税相关的
个财务报告期末，管理层需要对土地增值税的计 关键内部控制的设计和运行有效性； 
提金额进行估算，在作出估算的判断时，主要考
  利用本所内部税务专家的工作，评价贵集团
虑的要素包括相关税务法律法规的规定和解释，
于2017年12月31日的土地增值税的计提，
预计的销售房地产取得的收入减去预计可扣除的
包括基于我们的经验、知识和对各地方税务
土地成本、房地产开发成本、利息费用、开发费
机关就相关税法应用的实务操作的理解，评
用等。贵集团在土地增值税汇算清缴时，实际应
估贵集团的假设和判断； 
付税金可能与贵集团预估的金额存在差异。 
  评价管理层对预计销售房地产取得的收入及
由于土地增值税的计提对合并财务报表的重要
可扣除项目金额的估计，评估管理层的假设
性，且管理层作出估计时的判断包括对相关税务
和判断； 
法律法规和实务做法的理解等考虑要素，因此，
  重新计算贵集团计提的土地增值税，并将我
我们将贵集团土地增值税的计提识别为关键审计
们的计算结果与贵集团所记录的金额进行比
事项。 
较。 
 
 
   
138  
 
 
 
审计报告 (续) 
 
毕马威华振审字第1801238号 
 
三、关键审计事项 (续) 
 
房地产开发项目的收入确认 
请参阅财务报表附注“三、公司重要会计政策、会计估计”注释26及“五、合并财务报表项目附
注”注释37。 
关键审计事项  在审计中如何应对该事项 
房地产开发项目的收入占贵集团2017年度营业 与房地产开发项目的收入确认的评价相关的审计
收入总额的96% 。  程序中包括以下程序： 
贵集团在以下所有条件均已满足时确认房地产开   评价与房地产开发项目的收入确认相关的关
发项目的收入：  键内部控制的设计和运行有效性； 
(1)  与客户签署了买卖合同；    检查贵集团的房产标准买卖合同条款，以评
价贵集团有关房地产开发项目的收入确认政
(2)  取得了买方的首期款并且已确认余下房款的
策是否符合相关会计准则的要求； 
付款安排；及 
  就本年确认房产销售收入的项目，选取样
(3)  房产达到了买卖合同约定的交付条件。 
本，检查买卖合同及可以证明房产已达到交
由于房地产开发项目的收入对贵集团的重要性，
付条件的支持性文件，以评价相关房产销售
以及单个房地产开发项目销售收入确认上的细小
收入是否已按照集团的收入确认政策确认； 
错误汇总起来可能对贵集团的利润产生重大影
  就资产负债表日前后确认房产销售收入的项
响，因此，我们将贵集团房地产开发项目的收入
目，选取样本，检查可以证明房产已达到交
确认识别为关键审计事项。 
付条件的支持性文件，以评价相关房产销售
收入是否在恰当的期间确认； 
  对于房地产开发项目中本年确认的房产销售
收入，选取样本，将其单方平均售价与从公
开信息获取的单方售价相比较。 
 
   
139  
 
 
 
审计报告 (续) 
 
毕马威华振审字第1801238号 
 
四、其他信息 
 
贵公司管理层对其他信息负责。其他信息包括贵公司 2017 年年度报告中涵盖的信息，但不包
括财务报表和我们的审计报告。 
 
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结
论。 
 
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与
财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。 
 
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方
面，我们无任何事项需要报告。  
 
五、管理层和治理层对财务报表的责任 
 
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护
必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。 
 
在编制财务报表时，管理层负责评估贵公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项 (如
适用)，并运用持续经营假设，除非贵公司计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。 
 
治理层负责监督贵公司的财务报告过程。 
 
 
 
 
 
 
 
   
140  
 
 
 
审计报告 (续) 
 
毕马威华振审字第1801238号 
 
六、注册会计师对财务报表审计的责任 
 
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出
具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在
某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来
可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。 
 
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也
执行以下工作： 
 
(1)  识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风
险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪
造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高
于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。 
 
(2)  了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序 。 
 
(3)  评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。 
 
(4)  对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对贵
公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出
结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中
的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日
可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致贵公司不能持续经营。 
 
(5)  评价财务报表的总体列报、结构和内容 (包括披露)，并评价财务报表是否公允反映相关交易和
事项。 
 
(6)  就贵集团中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表审计意
见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。 
 
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在
审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。 
 
   
141  
 
 
审计报告 (续) 
 
毕马威华振审字第1801238号 
 
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理
认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施 (如适用) 。 
 
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键
审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情
形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我
们确定不应在审计报告中沟通该事项。 
 
 
 
 
毕马威华振会计师事务所 (特殊普通合伙)  中国注册会计师 
 
 
 
 
 
 
  房炅 (项目合伙人) 
 
 
 
 
 
 
中国 北京  陈泳意 
 
  2018年3月26日 
 
 
 
 
 
 
142  
财务报表 
 
合并资产负债表 
 
编制单位：万科企业股份有限公司  2017年12月31日  单位：元  币种：人民币 
资产  附注五  2017年12月31日  2016年12月31日  负债及股东权益  附注五  2017年12月31日  2016年12月31日 
流动资产：         流 动负债：       
货币资金  1  174,121,009,199.93  87,032,118,210.63  短期借款  19  16,108,858,651.31  16,576,589,202.38 
衍生金融资产  2  12,493,711.40  458,671,184.10  衍生金融负债  2  1,019,940,196.03  - 
应收账款  3  1,432,734,013.84  2,075,256,823.79  应付票据  20  3,330,183,222.91  3,603,839,089.85 
预付款项  4  73,017,106,922.21  50,262,540,606.60  应付账款  21  173,439,402,739.67  138,047,562,476.06 
其他应收款  5  163,249,765,907.66  105,435,004,894.59  预收款项  22  407,705,939,864.83  274,645,554,496.88 
存货  6  598,087,657,618.33  467,361,336,133.57  应付职工薪酬  23  4,930,413,960.98  3,839,926,643.43 
持有待售的资产  7  6,910,171,274.98  -  应交税费  24  10,774,906,265.56  9,553,084,094.38 
其他流动资产  8  721,893,499.95  8,670,500,000.00  应付利息  25  995,144,331.41  378,374,906.63 
流动资产合计    1,017,552,832,148.30  721,295,427,853.28  其他应付款  26  182,886,802,898.36  106,580,257,219.71 
一年内到期的 
非流动资产：        非流动负债  27  46,163,837,744.75  26,773,297,333.75 
可供出售金融资产  9  1,340,749,439.60  1,328,014,343.92  流动负债合计    847,355,429,875.81  579,998,485,463.07   
长期股权投资  10  81,224,305,346.59  61,701,988,409.62  非流动负债：       
投资性房地产  11  28,811,300,333.55  21,874,424,322.70  长期借款  28  96,029,044,735.04  56,406,061,283.42 
固定资产  12  7,098,808,083.40  6,810,793,073.58  应付债券  29  32,322,671,927.21  29,108,375,807.96 
在建工程  13  1,022,410,893.84  765,312,561.26  预计负债  30  159,866,431.34  118,672,382.72 
无形资产  14  1,437,504,847.54  1,260,363,652.26  其他非流动负债  31  2,540,666,010.15  2,861,999,502.12 
商誉  15  206,342,883.92  201,689,835.80  递延所得税负债  17  265,299,666.71  504,048,203.85 
长期待摊费用  16  2,065,975,906.72  960,226,293.11  非流动负债合计    131,317,548,770.45  88,999,157,180.07 
递延所得税资产  17  9,651,001,968.26  7,198,532,974.16  负债合计    978,672,978,646.26  668,997,642,643.14 
其他非流动资产  18  14,935,685,952.83  7,277,440,604.45  股东权益：       
非流动资产合计    147,794,085,656.25  109,378,786,070.86  股本  32  11,039,152,001.00  11,039,152,001.00 
        资本公积  33  8,329,263,089.01  8,268,267,782.15 
         其他综合收益  34  234,977,764.41  396,309,302.16 
           盈余公积  35  35,900,071,829.04  32,540,767,833.97 
           未分配利润  36  77,171,850,609.87  61,200,269,803.37 
归属于母公司股东 
         权益合计    132,675,315,293.33  113,444,766,722.65    
           少数股东权益    53,998,623,864.96  48,231,804,558.35 
           股东权益合计    186,673,939,158.29  161,676,571,281.00   
资产总计    1,165,346,917,804.55  830,674,213,924.14  负债和股东权益总计    1,165,346,917,804.55    830,674,213,924.14  
 
 
此财务报表已于2018年3月26日获董事会批准 
  
 
 
法定代表人：______________主管会计工作负责人 (会计机构负责人)：______________ (公司盖章) 
 
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。 
143  
母公司资产负债表 
 
 
编制单位：万科企业股份有限公司  2017年12月31日  单位：元  币种：人民币 
附注  附注 
资产  2017年12月31日  2016年12月31日  负债及股东权益  2017年12月31日  2016年12月31日 
十五  十五 
流动资产：         流 动负债：       
货币资金  1  84,438,255,934.40  44,949,123,886.54  短期借款  6  6,574,750,000.00  6,503,168,535.21 
其他应收款  2  225,897,281,604.24   151,387,511,216.84  应付票据  7  807,811,408.88  2,035,446,346.17 
其他流动资产    -  6,500,000,000.00  应付职工薪酬  8  1,133,945,344.66  1,076,203,487.04 
流动资产合计    310,335,537,538.64   202,836,635,103.38  应交税费  9  128,361,701.83   63,821,820.57 
非流动资产：        应付利息  10  499,711,180.23  224,057,217.11 
可供出售金融资产  3  211,560,000.00  203,560,000.00  其他应付款  11  139,177,007,120.95  84,887,056,114.31 
一年内到期的 
长期股权投资  4  19,477,093,077.34  17,253,117,151.57  非流动负债  12  38,568,200,000.00  22,526,294,558.99 
投资性房地产    2,270,553.52  2,733,818.92  流动负债合计    186,889,786,756.55    117,316,048,079.40 
固定资产    43,208,215.37  56,395,055.48  非流动负债：       
递延所得税资产  5  160,834,282.64  160,834,282.64  长期借款  13  61,365,200,000.00  29,949,000,000.00 
非流动资产合计    19,894,966,128.87   17,676,640,308.61  应付债券  14  14,913,958,216.60  10,902,954,537.72 
        非流动负债合计    76,279,158,216.60  40,851,954,537.72 
        负债合计    263,168,944,973.15   158,168,002,617.12 
        股东权益：       
        股本  15  11,039,152,001.00  11,039,152,001.00 
        资本公积  16  9,573,713,477.35  9,573,713,477.35 
        盈余公积  17  35,900,071,829.04  32,540,767,833.97 
        未分配利润  18  10,548,621,386.97  9,191,639,482.55 
        股东权益合计    67,061,558,694.36  62,345,272,794.87 
资产总计    330,230,503,667.51   220,513,275,411.99  负债及股东权益总计    330,230,503,667.51   220,513,275,411.99 
 
 
此财务报表已于2018年3月26日获董事会批准 
 
 
 
 
 
法定代表人：______________主管会计工作负责人 (会计机构负责人)：______________ (公司盖章) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。 
144  
合并利润表 
 
 
编制单位：万科企业股份有限公司  2017年度  单位：元  币种：人民币 
项目  附注五  2017年  2016年 
一、营业总收入  37  242,897,110,250.52   240,477,236,923.34 
二、营业总成本    198,323,839,985.10  206,467,293,987.86 
其中：营业成本  37  160,079,915,903.43   169,742,403,431.77 
  税金及附加  38  19,722,230,687.35  21,978,754,590.73 
  销售费用  39  6,261,981,320.76  5,160,715,903.60 
  管理费用  40  8,865,714,082.09  6,800,561,936.62 
  财务费用  41  2,075,256,781.28  1,592,067,967.14 
  资产减值损失  42  1,318,741,210.19   1,192,790,158.00 
  加：投资收益  43  6,244,561,688.39  5,013,835,862.38 
  其中：对联营企业和合营企业的投资收益    4,569,160,048.02   4,930,715,977.10 
  资产处置损益  44  (4,915,545.41)  (1,994,277.63) 
三、营业利润    50,812,916,408.40    39,021,784,520.23 
加：营业外收入  46  723,287,994.91  396,761,212.13 
减：营业外支出  47  394,251,737.90  164,934,006.08 
四、利润总额    51,141,952,665.41   39,253,611,726.28 
减：所得税费用  48  13,933,565,335.34   10,903,356,245.62 
五、净利润    37,208,387,330.07     28,350,255,480.66 
  归属于母公司股东的净利润    28,051,814,882.36     21,022,606,256.56 
  少数股东损益    9,156,572,447.71   7,327,649,224.10 
六、每股收益       
  (一) 基本每股收益  49  2.54  1.90 
  (二) 稀释每股收益  49  2.54  1.90 
七、其他综合收益的税后净额  34  (200,529,284.97)  (38,944,155.12) 
归属于母公司股东的其他综合收益的税后净额    (161,331,537.75)  (54,325,892.06) 
其中：以后将重分类进损益的其他综合收益       
1. 权益法下在被投资单位以后将重分类 
进损益的其他综合收益中享有的份额    (51,022,240.00)  - 
2. 可供出售金融资产公允价值变动损益    110,589,311.43  33,501,689.40 
3. 现金流量套期损益的有效部分    (163,304,028.97)  220,382,386.14 
4. 外币财务报表折算差额    (57,594,580.21)  (308,209,967.60) 
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额    (39,197,747.22)  15,381,736.94 
八、综合收益总额    37,007,858,045.10     28,311,311,325.54 
  归属于母公司股东的综合收益总额    27,890,483,344.61    20,968,280,364.50 
  归属于少数股东的综合收益总额    9,117,374,700.49  7,343,030,961.04 
 
此财务报表已于2018年3月26日获董事会批准 
 
法定代表人：__________主管会计工作负责人 (会计机构负责人)：___________ (公司盖章) 
 
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。 
145  
母公司利润表 
 
 
编制单位：万科企业股份有限公司  2017年度  单位：元  币种：人民币 
项目  附注十五  2017年  2016年 
一、营业总收入  19  1,855,798,486.64  1,091,463,712.91 
二、营业总成本    2,442,418,087.88   1,685,900,610.36 
其中：营业成本  19  463,265.40  463,265.40 
  税金及附加  20  20,326,877.07  7,277,867.63 
  管理费用    1,092,875,914.60   1,263,143,479.47 
  财务费用  21  1,328,757,786.01  415,016,508.17 
  资产减值损失    (5,755.20)  (510.31) 
加：投资收益  22  14,024,404,122.95  13,341,461,549.36 
其中：对联营企业和合营企业的 
投资 (损失) / 收益    3,226,761.29  (152,295,581.77) 
资产处置损益     (294,807.50)  (8,733.04) 
三、营业利润    13,437,489,714.21    12,747,015,918.87 
加：营业外收入    15,000,000.00  30,706,074.34 
减：营业外支出    15,273,733.93  575,969.33 
四、利润总额    13,437,215,980.28   12,777,146,023.88 
减：所得税费用    -  - 
五、净利润    13,437,215,980.28   12,777,146,023.88 
六、其他综合收益的税后净额    -  - 
七、综合收益总额    13,437,215,980.28   12,777,146,023.88 
 
 
此财务报表已于2018年3月26日获董事会批准 
 
 
 
 
 
法定代表人：___________主管会计工作负责人 (会计机构负责人)：___________(公司盖章) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。 
146  
合并现金流量表 
 
 
编制单位：万科企业股份有限公司  2017年度  单位：元  币种：人民币 
项目  附注五  2017年  2016年 
一、经营活动产生的现金流量       
销售商品、提供劳务收到的现金    368,405,223,395.36  286,532,938,270.71  
收到其他与经营活动有关的现金  51(1)  43,855,663,432.50  26,302,677,472.79  
经营活动现金流入小计    412,260,886,827.86  312,835,615,743.50  
购买商品、接受劳务支付的现金    234,876,355,213.08  178,468,699,955.36  
支付给职工以及为职工支付的现金    9,243,602,564.22  6,689,013,465.82  
支付的各项税费    39,759,746,765.40  33,760,312,000.18  
支付其他与经营活动有关的现金  51(2)  46,058,348,068.66  54,351,461,300.45  
经营活动现金流出小计    329,938,052,611.36   273,269,486,721.81  
经营活动产生的现金流量净额  52(1)  82,322,834,216.50  39,566,129,021.69  
二、投资活动产生的现金流量       
收回投资收到的现金    3,367,297,383.85  493,101,153.44  
取得投资收益收到的现金    1,251,494,572.60  2,582,729,064.14  
处置固定资产、无形资产、投资性房地产和 
其他长期资产收回的现金净额    141,605,787.75  247,376,847.50  
处置子公司或其他营业单位收到的现金净额  52(3)  3,191,189,237.68  419,725,190.03  
收到其他与投资活动有关的现金  51(3)  11,819,981,019.69  2,821,834,610.21  
投资活动现金流入小计    19,771,568,001.57  6,564,766,865.32  
购建固定资产、无形资产和其他 
长期资产所支付的现金    2,360,481,196.99  2,146,785,574.67  
投资支付的现金    46,833,228,034.38  31,771,132,896.71  
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额  52(3)  21,315,728,901.15  14,646,744,872.86  
支付的其他与投资活动有关的现金  51(4)  875,362,911.56  1,389,153,665.39  
投资活动现金流出小计    71,384,801,044.08  49,953,817,009.63  
投资活动产生的现金流量净额    (51,613,233,042.51)  (43,389,050,144.31)   
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。 
147  
合并现金流量表 (续) 
 
 
编制单位：万科企业股份有限公司  2017年度  单位：元  币种：人民币 
项目  附注五  2017年  2016年 
       
三、筹资活动产生的现金流量       
吸收投资收到的现金    14,253,822,653.98  9,735,250,248.56 
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金    14,253,822,653.98  9,735,098,848.56 
取得借款收到的现金    94,575,766,875.15  68,774,573,215.13 
发行债券所收到的现金    10,620,400,000.00  11,645,762,254.38 
收到的其他与筹资活动有关的现金  51(5)  4,324,560,000.00  - 
筹资活动现金流入小计    123,774,549,529.13   90,155,585,718.07 
归还投资支付的现金    8,120,957,372.03  4,006,258,178.13 
偿还债务支付的现金    41,254,319,676.17  38,826,219,711.44 
分配股利、利润或偿付利息支付的现金    19,134,376,263.23  16,026,457,227.88 
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润    3,201,890,558.24  3,309,795,622.61 
筹资活动现金流出小计    68,509,653,311.43  58,858,935,117.45 
筹资活动产生的现金流量净额    55,264,896,217.70  31,296,650,600.62 
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响    (1,138,504,966.08)  268,664,301.75 
五、现金及现金等价物净增加额  52(2)  84,835,992,425.61   27,742,393,779.75 
加： 年初现金及现金等价物余额  52(2)  79,490,014,945.69   51,747,621,165.94 
六、年末现金及现金等价物余额  52(4)  164,326,007,371.30  79,490,014,945.69 
 
 
此财务报表已于2018年3月26日获董事会批准 
 
 
 
 
 
法定代表人：_________主管会计工作负责人 (会计机构负责人)：___________ (公司盖章) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。 
148  
母公司现金流量表 
 
编制单位：万科企业股份有限公司  2017年度  单位：元  币种：人民币 
项目    2017年  2016年 
一、经营活动产生的现金流量       
收到其他与经营活动有关的现金    219,108,479,321.41    188,907,645,982.23 
经营活动现金流入小计     219,108,479,321.41   188,907,645,982.23 
支付给职工以及为职工支付的现金    575,417,231.27  620,605,778.80 
支付的各项税费    44,738,127.15  63,217,202.39 
支付其他与经营活动有关的现金     232,619,831,806.71  182,535,958,490.30 
经营活动现金流出小计    233,239,987,165.13   183,219,781,471.49 
经营活动产生的现金流量净额    (14,131,507,843.72)   5,687,864,510.74 
二、投资活动产生的现金流量       
取得投资收益收到的现金    10,833,879,856.70  9,257,743,497.28 
处置固定资产、无形资产和其他 
长期资产收回的现金净额    -  1,200.00 
收到其他与投资活动有关的现金    7,028,146,342.99  430,444,462.53 
投资活动现金流入小计    17,862,026,199.69   9,688,189,159.81 
购建固定资产、无形资产和其他 
长期资产所支付的现金    7,877,198.02  2,787,227.35 
投资支付的现金    1,788,041,760.00  85,000,000.00 
支付的其他与投资活动有关的现金    -  190,000,000.00 
投资活动现金流出小计    1,795,918,958.02  277,787,227.35 
投资活动产生的现金流量净额    16,066,107,241.67  9,410,401,932.46 
三、筹资活动产生的现金流量       
取得借款收到的现金    69,575,950,000.00  35,321,108,535.21 
发行债券所收到的现金    3,988,000,000.00  3,000,000,000.00 
筹资活动现金流入小计    73,563,950,000.00  38,321,108,535.21 
偿还债务支付的现金    22,046,263,094.20  24,763,789,623.85 
分配股利或偿付利息支付的现金    13,962,584,616.22   10,799,660,228.00 
筹资活动现金流出小计    36,008,847,710.42  35,563,449,851.85 
筹资活动产生的现金流量净额    37,555,102,289.58  2,757,658,683.36 
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响    (569,639.67)  1,288,857.32 
五、现金及现金等价物净增加额    39,489,132,047.86  17,857,213,983.88 
加：年初现金及现金等价物余额    44,949,123,886.54  27,091,909,902.66 
六、年末现金及现金等价物余额    84,438,255,934.40  44,949,123,886.54 
 
此财务报表已于2018年3月26日获董事会批准 
 
 
法定代表人：___________主管会计工作负责人 (会计机构负责人)：___________ (公司盖章) 
 
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。 
149  
合并股东权益变动表 
2017年度 
 
 
编制单位：万科企业股份有限公司  单位：元  币种：人民币 
归属于母公司股东权益     
项目  附注五  股本  资本公积  其他综合收益  盈余公积  未分配利润  小计  少数股东权益  股东权益合计 
一、本年年初余额    11,039,152,001.00  8,268,267,782.15  396,309,302.16  32,540,767,833.97  61,200,269,803.37  113,444,766,722.65  48,231,804,558.35  161,676,571,281.00 
二、本年增减变动金额  
(减少以“( )“号填列)    -  60,995,306.86  (161,331,537.75)  3,359,303,995.07  15,971,580,806.50  19,230,548,570.68  5,766,819,306.61  24,997,367,877.29 
(一) 综合收益总额    -  -  (161,331,537.75)  -  28,051,814,882.36  27,890,483,344.61  9,117,374,700.49  37,007,858,045.10 
(二) 股东投入和减少资本    -  60,995,306.86  -  -  -  60,995,306.86  793,981,401.45  854,976,708.31 
1、股东投入的普通股  32, 33  -  -  -  -  -  -  14,605,247,018.14  14,605,247,018.14 
2、股东减少资本  32  -  -  -  -  -  -  (13,811,265,616.69)  (13,811,265,616.69) 
3、其他  33  -  60,995,306.86  -  -  -  60,995,306.86  -  60,995,306.86 
(三) 利润分配    -  -  -  3,359,303,995.07  (12,080,234,075.86)  (8,720,930,080.79)  (4,144,536,795.33)  (12,865,466,876.12) 
1、提取盈余公积  35, 36  -  -  -  3,359,303,995.07  (3,359,303,995.07)  -  -  - 
2、对股东的分配  36  -  -  -  -  (8,720,930,080.79)  (8,720,930,080.79)  (4,144,536,795.33)  (12,865,466,876.12) 
三、本年年末余额    11,039,152,001.00  8,329,263,089.01  234,977,764.41  35,900,071,829.04  77,171,850,609.87  132,675,315,293.33  53,998,623,864.96  186,673,939,158.29 
 
 
此财务报表已于2018年3月26日获董事会批准 
 
 
 
 
法定代表人：_____________主管会计工作负责人 (会计机构负责人)：_____________ (公司盖章) 
 
 
 
 
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。 
150  
合并股东权益变动表  
2016年度 
 
 
编制单位：万科企业股份有限公司  单位：元  币种：人民币 
归属于母公司股东权益     
项目  股本  资本公积  库存股  其他综合收益  盈余公积  未分配利润  小计  少数股东权益  股东权益合计 
一、本年年初余额  11,051,612,300.00  8,174,812,609.65  (160,163,103.04)  450,635,194.22  28,068,766,725.61  52,597,854,095.89  100,183,517,822.33  36,126,099,498.69  136,309,617,321.02 
二、本年增减变动金额  
(减少以“( )“号填列)  (12,460,299.00)  93,455,172.50  160,163,103.04  (54,325,892.06)  4,472,001,108.36  8,602,415,707.48  13,261,248,900.32  12,105,705,059.66  25,366,953,959.98 
(一) 综合收益总额  -  -  -  (54,325,892.06)  -  21,022,606,256.56  20,968,280,364.50  7,343,030,961.04  28,311,311,325.54 
(二) 股东投入和减少资本  (12,460,299.00)  93,455,172.50  160,163,103.04  -  -  -  241,157,976.54  8,560,465,770.86  8,801,623,747.40 
1、股东投入的普通股  20,000.00  131,400.00  -  -  -  -  151,400.00  12,992,613,616.12  12,992,765,016.12 
2、股东减少资本  (12,480,299.00)  (147,682,804.04)  160,163,103.04  -  -  -  -  (4,432,147,845.26)  (4,432,147,845.26) 
3、其他  -  241,006,576.54  -  -  -  -  241,006,576.54  -  241,006,576.54 
(三) 利润分配  -  -  -  -  4,472,001,108.36  (12,420,190,549.08)  (7,948,189,440.72)  (3,797,791,672.24) (11,745,981,112.96) 
1、提取盈余公积  -  -  -  -  4,472,001,108.36  (4,472,001,108.36)  -  -  - 
2、对股东的分配  -  -  -  -  -  (7,948,189,440.72)  (7,948,189,440.72)  (3,797,791,672.24) (11,745,981,112.96) 
三、本年年末余额  11,039,152,001.00  8,268,267,782.15  -  396,309,302.16  32,540,767,833.97  61,200,269,803.37  113,444,766,722.65  48,231,804,558.35  161,676,571,281.00 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。 
151  
母公司股东权益变动表 
2017年度 
 
 
编制单位：万科企业股份有限公司  单位：元  币种：人民币 
附注 
项目  十五  股本  资本公积  盈余公积  未分配利润  股东权益合计 
一、本年年初余额    11,039,152,001.00  9,573,713,477.35  32,540,767,833.97  9,191,639,482.55  62,345,272,794.87 
二、本年增减变动金额  
(减少以“( )”号填列)     -  -  3,359,303,995.07  1,356,981,904.42  4,716,285,899.49  
(一) 综合收益总额    -  -  -  13,437,215,980.28   13,437,215,980.28  
(二) 股东投入和减少资本    -  -  -  -  - 
(三) 利润分配    -  -  3,359,303,995.07  (12,080,234,075.86)  (8,720,930,080.79) 
1、提取盈余公积  17, 18  -  -  3,359,303,995.07  (3,359,303,995.07)  - 
2、对股东的分配  18  -  -  -  (8,720,930,080.79)  (8,720,930,080.79) 
三、本年年末余额    11,039,152,001.00  9,573,713,477.35  35,900,071,829.04  10,548,621,386.97    67,061,558,694.36 
 
 
此财务报表已于2018年3月26日获董事会批准 
 
 
 
法定代表人：_____________主管会计工作负责人 (会计机构负责人)：_____________ (公司盖章) 
 
 
 
 
 
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。 
152  
母公司股东权益变动表  
2016年度 
 
 
编制单位：万科企业股份有限公司  单位：元  币种：人民币 
项目  股本  资本公积  库存股  盈余公积  未分配利润  股东权益合计 
一、本年年初余额  11,051,612,300.00  9,718,972,641.94  (160,163,103.04)  28,068,766,725.61  8,834,684,007.75  57,513,872,572.26 
二、本年增减变动金额  
(减少以“( )”号填列)   (12,460,299.00)  (145,259,164.59)  160,163,103.04  4,472,001,108.36  356,955,474.80  4,831,400,222.61 
(一) 综合收益总额  -  -  -  -  12,777,146,023.88  12,777,146,023.88 
(二) 股东投入和减少资本  (12,460,299.00)  (145,259,164.59)  160,163,103.04  -  -  2,443,639.45 
1、股东投入的普通股  20,000.00  131,400.00  -  -  -  151,400.00 
2、股东减少资本  (12,480,299.00)  (147,682,804.04)  160,163,103.04  -  -  - 
3、其他  -  2,292,239.45  -  -  -  2,292,239.45 
(三) 利润分配  -  -  -  4,472,001,108.36  (12,420,190,549.08)  (7,948,189,440.72) 
1、提取盈余公积  -  -  -  4,472,001,108.36  (4,472,001,108.36)   - 
2、对股东的分配  -  -  -  -  (7,948,189,440.72)  (7,948,189,440.72) 
三、本年年末余额  11,039,152,001.00  9,573,713,477.35  -  32,540,767,833.97  9,191,639,482.55  62,345,272,794.87 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。 
153  
万科企业股份有限公司 
财务报表附注 
(除特别注明外，金额单位为人民币元) 
 
 
一  公司基本情况 
 
万科企业股份有限公司 (“本公司”) 原系经深圳市人民政府深府办 (1988) 1509号文批
准，于 1988年 11月 1日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司，原
名为“深圳万科企业股份有限公司”。 
 
1991年1月29日，本公司发行之A股在深圳证券交易所上市。 
 
1993年5月28日，本公司发行之B股在深圳证券交易所上市。 
 
1993年12月28日经深圳市工商行政管理局批准更名为“万科企业股份有限公司”。 
 
2014 年 6 月 25 日，本公司 B 股以介绍方式转换上市地在香港联合交易所有限公司主板 
(H股) 上市。 
 
本公司子公司相关信息参见附注七。 
 
本公司经营范围为：兴办实业 (具体项目另行申报)；国内商业；物资供销业 (不含专营、
专控、专卖商品)；进出口业务 (按深经发审证字第 113号外贸企业审定证书规定办理)；
房地产开发。控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。 
 
本报告期内，本集团新增830家子公司，减少50家子公司，具体情况参见附注六。 
 
二  财务报表编制基础 
 
本公司及子公司 (“本集团”) 合并财务报表以公司持续经营假设为基础，根据实际发生
的交易和事项，并基于以下所述的编制基础、重要会计政策、会计估计进行编制，具体
政策参见相关附注。 
 
 
154 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
三  公司重要会计政策、会计估计 
 
1  遵循企业会计准则的声明 
 
本财务报表符合中华人民共和国财政部 (以下简称“财政部”) 颁布的企业会计准则的要
求，真实、完整地反映了本公司 2017 年 12 月 31 日的合并财务状况和财务状况、2017
年度的合并经营成果和经营成果以及合并现金流量和现金流量。 
 
此外，本公司的财务报表同时符合中国证券监督管理委员会 (以下简称“证监会”) 2014
年修订的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号——财务报告的一般规定》有
关财务报表及其附注的披露要求。 
 
2  会计期间 
 
会计年度自公历1月1日起至12月31日止。 
 
3  营业周期 
 
本公司的主要业务包括开发用于出售及出租的房地产产品，其营业周期通常从购买土地
起到建成开发产品并出售或出租且收回现金或现金等价物为止的期间。该营业周期通常
大于12个月。 
 
4  记账本位币 
 
本公司的记账本位币为人民币。编制合并财务报表采用的货币为人民币。本公司及子公
司选定记账本位币的依据是主要业务收支的计价和结算币种。本公司的部分子公司采用
本公司记账本位币以外的货币作为记账本位币，在编制本财务报表时，这些子公司的外
币财务报表按照附注三、8进行了折算。 
 
5  同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法 
 
(1)  同一控制下的企业合并 
 
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的，
为同一控制下的企业合并。合并方在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在最终
控制方合并财务报表中的账面价值计量。取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面
价值 (或发行股份面值总额) 的差额，调整资本公积中的股本溢价 (或资本溢价)；资本公
积中的股本溢价 (或资本溢价) 不足冲减的，调整留存收益。为进行企业合并发生的相关
费用，于发生时计入当期损益。合并日为合并方实际取得对被合并方控制权的日期。 
155 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
(2)  非同一控制下的企业合并 
 
参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企
业合并。本集团作为购买方，为取得被购买方控制权而付出的资产 (包括购买日之前所持
有的被购买方的股权)、发生或承担的负债以及发行的权益性证券在购买日的公允价值之
和，减去合并中取得的被购买方可辨认净资产于购买日公允价值份额的差额，如为正数
则确认为商誉 (参见附注三、17)；如为负数则计入当期损益。本集团将作为合并对价发
行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金
额。本集团为进行企业合并发生的其他各项直接费用计入当期损益。付出资产的公允价
值与其账面价值的差额，计入当期损益。本集团在购买日按公允价值确认所取得的被购
买方符合确认条件的各项可辨认资产、负债及或有负债。购买日是指购买方实际取得对
被购买方控制权的日期。 
 
通过多次交易分步实现非同一控制企业合并时，对于购买日之前持有的被购买方的股
权，本集团会按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的
差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及的以后可重分类进损益
的其他综合收益及权益法核算下的其他所有者权益变动于购买日转入当期投资收益。 
 
6  合并财务报表的编制方法 
 
(1)  总体原则 
 
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定，包括本公司及本公司控制的子公司。
控制，是指本集团拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回
报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。在判断本集团是否拥有对被投
资方的权力时，本集团仅考虑与被投资方相关的实质性权利 (包括本集团自身所享有的及
其他方所享有的实质性权利)。子公司的财务状况、经营成果和现金流量由控制开始日起
至控制结束日止包含于合并财务报表中。 
 
子公司少数股东应占的权益、损益和综合收益总额分别在合并资产负债表中的股东权益
中和合并利润表的净利润及综合收益总数项目后单独列示。 
 
如果子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享
有的份额的，其余额仍冲减少数股东权益。 
 
156 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
当子公司所采用的会计期间或会计政策与本集团不一致时，合并时已按照本集团的会计
期间或会计政策对子公司财务报表进行必要的调整。合并时所有集团内部交易及余额，
包括未实现内部交易损益及往来余额均已抵销。集团内部交易发生的未实现损失，有证
据表明该损失是相关资产减值损失的，则全额确认该损失。 
 
(2)  合并取得子公司 
 
对于通过同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并当期财务报表时，以被合并子
公司的各项资产、负债在最终控制方财务报表中的账面价值为基础，视同被合并子公司
在本集团最终控制方对其开始实施控制时纳入本集团合并范围，并对合并财务报表的年
初数以及前期比较报表进行相应调整。 
 
对于通过非同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并当期财务报表时，以购买日
确定的被购买子公司各项可辨认资产、负债的公允价值为基础自购买日起将被购买子公
司纳入本集团合并范围。 
 
(3)  处置子公司 
 
本集团丧失对原有子公司控制权时，由此产生的任何处置收益或损失，计入丧失控制权
当期的投资收益。对于剩余股权投资，本集团按照其在丧失控制权日的公允价值进行重
新计量，由此产生的任何收益或损失，也计入丧失控制权当期的投资收益。 
 
(4)  少数股东权益变动 
 
本集团因购买少数股权新取得的长期股权投资成本与按照新增持股比例计算应享有子公
司的净资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的股权
投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额，均调整合
并资产负债表中的资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。 
 
7  现金及现金等价物的确定标准 
 
现金和现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及持有期限短、流动性
强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。 
 
8  外币业务和外币报表折算 
 
本集团收到投资者以外币投入资本时按当日即期汇率折合为人民币，其他外币交易在初
始确认时按交易发生日的即期汇率折合为人民币。 
 
157 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
于资产负债表日，外币货币性项目采用该日的即期汇率折算。除与购建符合资本化条件
资产有关的专门借款本金和利息的汇兑差额 (参见附注三、15) 外，其他汇兑差额计入当
期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算。以
公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，由此产生的
汇兑差额，属于可供出售金融资产的外币非货币性项目的差额，计入其他综合收益；其
他差额计入当期损益。 
 
对境外经营的财务报表进行折算时，资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表
日的即期汇率折算，股东权益项目中除未分配利润及其他综合收益中的外币报表折算项
目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发
生日的即期汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，在其他综合收益中
列示。处置境外经营时，相关的外币财务报表折算差额自股东权益转入处置当期损益。 
 
9  金融工具 
 
本集团的金融工具包括货币资金、应收款项、除长期股权投资 (参见附注三、12) 以外的
股权投资、应收款项、可供出售金融资产、衍生金融工具、应付款项、借款、应付债券
及股本等。 
 
(1)  金融资产及金融负债的分类确认和计量 
 
金融资产和金融负债在本集团成为相关金融工具合同条款的一方时，于资产负债表内确
认。 
 
本集团在初始确认时按取得资产或承担负债的目的，把金融资产和金融负债分为不同类
别：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债、贷款及应收款项、
可供出售金融资产和其他金融负债。 
 
在初始确认时，金融资产及金融负债均以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融资产或金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别
的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。初始确认后，金融资产和金
融负债的后续计量如下： 
 
-  以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债 (包括交易性金融资产
和金融负债) 
 
本集团持有为了近期内出售或回购的金融资产和金融负债及衍生工具属于此类。但是
被指定且为有效套期工具的衍生工具除外。 
 
158 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
初始确认后，以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债以公允价
值计量，公允价值变动形成的利得或损失计入当期损益。 
 
-  应收款项 
 
应收款项是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。 
 
初始确认后，应收款项以实际利率法按摊余成本计量。 
 
-  可供出售金融资产 
 
本集团将在初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产以及没有归类到其他类
别的金融资产分类为可供出售金融资产。 
 
对公允价值不能可靠计量的可供出售权益工具投资，初始确认后按成本计量；其他可
供出售金融资产，初始确认后以公允价值计量，公允价值变动形成的利得或损失，除
减值损失和外币货币性金融资产形成的汇兑差额计入当期损益外，其他利得或损失计
入其他综合收益，在可供出售金融资产终止确认时转出，计入当期损益。可供出售权
益工具投资的现金股利，在被投资单位宣告发放股利时计入当期损益。按实际利率法
计算的可供出售金融资产的利息，计入当期损益 (参见附注三、26 (5))。 
 
-  其他金融负债 
 
其他金融负债是指除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债以外的金融负
债。 
 
其他金融负债包括财务担保合同负债。财务担保合同指本集团作为保证人与债权人约
定，当债务人不履行债务时，本集团按照约定履行债务或者承担责任的合同。财务担
保合同负债以初始确认金额扣除累计摊销后的余额与按照或有事项原则 (参见附注
三、23) 确定的预计负债金额较高者进行后续计量。 
 
除上述以外的其他金融负债，初始确认后采用实际利率法按摊余成本计量。 
 
(2)  金融资产及金融负债的列报 
 
金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，没有相互抵消。但是，同时满足下列条
件的，以相互抵消后的净额在资产负债表内列示： 
 
-  本集团具有抵消已确认金额的法定权力，且该种法定权力是当前可执行的； 
-  本集团计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。 
159 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
(3)  金融资产和金融负债的终止确认 
 
满足下列条件之一时，本集团终止确认该金融资产： 
 
-  收取该金融资产现金流量的合同权利终止； 
-  该金融资产已转移，且本集团将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入
方； 
-  该金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的
风险和报酬，但是放弃了对该金融资产控制。 
 
金融资产整体转移满足终止确认条件的，本集团将下列两项金额的差额计入当期损益： 
 
-  所转移金融资产的账面价值； 
-  因转移而收到的对价与原直接计入股东权益的公允价值变动累计额之和。 
 
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，本集团终止确认该金融负债或其一部分。 
 
(4)  金融资产的减值 
 
本集团在资产负债表日对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融
资产的账面价值进行检查，有客观证据表明该金融资产发生减值的，计提减值准备。 
 
金融资产发生减值的客观证据，包括但不限于： 
 
(a)  发行方或债务人发生严重财务困难； 
(b)  债务人违反了合同条款，如偿付利息或本金发生违约或逾期等； 
(c)  债务人很可能倒闭或进行其他财务重组； 
(d)  因发行方发生重大财务困难，该金融资产无法在活跃市场继续交易； 
(e)  权益工具发行方经营所处的技术、市场、经济或法律环境等发生重大不利变化，使
权益工具投资人可能无法收回投资成本； 
(f)  权益工具投资的公允价值发生严重下跌或非暂时性下跌等。 
 
有关应收款项减值的方法，参见附注三、10，可供出售金融资产的减值方法如下： 
 
可供出售金融资产运用个别方式和组合方式评估减值损失。可供出售金融资产发生减值
时，即使该金融资产没有终止确认，本集团将原直接计入股东权益的因公允价值下降形
成的累计损失从股东权益转出，计入当期损益。 
 
160 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后的会计期间公允价值已上升且客观上
与确认原减值损失后发生的事项有关的，本集团将原确认的减值损失予以转回，计入当
期损益。可供出售权益工具投资发生的减值损失，不通过损益转回。但是，在活跃市场
中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，不得转回。 
 
(5)  权益工具 
 
本公司发行权益工具收到的对价扣除交易费用后，计入股东权益。回购本公司权益工具
支付的对价和交易费用，减少股东权益。 
 
10  应收款项的坏账准备 
 
本集团及本公司应收款项主要包括应收账款和其他应收款。应收款项按下述原则运用个
别方式和组合方式评估减值损失。 
 
运用个别方式评估时，当应收款项的预计未来现金流量 (不包括尚未发生的未来信用损
失) 按原实际利率折现的现值低于其账面价值时，本集团将该应收款项的账面价值减记至
该现值，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益。 
 
当运用组合方式评估应收款项的减值损失时，减值损失金额是根据具有类似信用风险特
征的应收款项 (包括以个别方式评估未发生减值的应收款项) 的以往损失经验，并根据反
映当前经济状况的可观察数据进行调整确定的。 
 
在应收款项确认减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确
认该损失后发生的事项有关，本集团将原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。该
转回后的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该金融资产在转回日的摊余成本。 
 
本集团及本公司对单项金额重大及单项金额不重大的应收款项坏账准备确认标准、计提
方法如下： 
 
(a)  单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项 
 
单项金额大于人民币 1,000万元的应收账款，及单项金额大于人民币 3,000万元的
其他应收款视为重大。单项金额重大的应收款项，当应收款项的预计未来现金流量 
(不包括尚未发生的未来信用损失) 按原实际利率折现的现值低于其账面价值时，本
集团对该部分差额确认减值损失，计提应收款项坏账准备。 
 
161 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
(b)  单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项 
 
单项金额不重大的应收款项，如果出现账龄过长、与债务人产生纠纷或者债务人出
现严重财务困难等减值迹象，如实行酬金制的物业服务中心发生的其他应收款，按
个别方式评估减值损失。 
 
(c)  按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项 
 
对于上述 (a) 和 (b) 中单项测试未发生减值的应收款项，本集团也会将其包括在具
有类似信用风险特征的应收款项组合中再进行减值测试。 
 
组合一按债务单位的信用风险特征划分，主要为经单独测试后未减值的应收款项，
此类款项发生坏账损失的可能性极小，不计提坏账准备。 
 
组合二为除组合一及单项计提坏账准备的应收款项之外的应收款项，本集团结合历
史经验，按账龄分析法对本组合的应收款项计提坏账准备。 
 
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的： 
 
应收账款  其他应收款 
组合名称  计提比例 (%)  计提比例 (%) 
     
1年以内 (含1年)  1%  1% 
1 - 3年 (含3年)  5%  5% 
3年以上  30%  30% 
 
11  存货 
 
(1)  存货的分类和成本 
 
存货按房地产开发产品、非开发产品分类。房地产开发产品包括已完工开发产品、在建
开发产品和拟开发产品。非房地产开发产品为库存商品及其他。 
 
已完工开发产品是指已建成、待出售的物业；在建开发产品是指尚未建成、以出售为目
的的物业；拟开发产品是指所购入的、已决定将之发展为已完工开发产品的土地。项目
整体开发时，拟开发产品全部转入在建开发产品；项目分期开发时，将分期开发用地部
分转入在建开发产品，后期未开发土地仍保留在拟开发产品。 
 
162 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
存货按成本进行初始计量，房地产开发产品成本包括土地成本、施工成本和其他成本。
符合资本化条件的借款费用，亦计入房地产开发产品成本 (参见附注三、15)。非房地产
开发产品成本包括采购成本、加工成本和使存货达到目前场所和状态所发生的其他支
出。非房地产开发产品在取得时按实际成本入账。 
 
建造合同的成本包括从合同签订开始至合同完成止所发生的、与执行合同有关的直接费
用和间接费用。在建合同累计已发生的成本和累计已确认的毛利 (或亏损) 与在建合同已
办理结算的价款金额在资产负债表中以抵销后的差额反映。在建合同累计已发生的成本
和已确认的毛利 (或亏损) 大于已结算的价款金额，其差额在存货中列示；在建合同已结
算的价款大于在建合同累计已发生的成本和已确认的毛利 (或亏损)，其差额在预收款项
中列示。 
 
(2)  存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法 
 
资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。 
 
可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估
计的销售费用以及相关税费后的金额。存货跌价准备按单项存货成本高于其可变现净值
的差额计提。 
 
12  长期股权投资及共同经营 
 
(1)  长期股权投资投资成本确定 
 
(a)  通过企业合并形成的长期股权投资 
 
-  对于同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，本公司按照合并日取得
的被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权
投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付对价账面价值之间的差额，
调整资本公积中的股本溢价；资本公积中的股本溢价不足冲减时，调整留存收益。 
 
-  对于非同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，本公司按照购买日取
得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公
允价值，作为该长期股权投资的初始投资成本。 
 
163 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
(b)  其他方式取得的长期股权投资 
 
对于通过企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资，在初始确认时，对于以支付现
金取得的长期股权投资，本集团按照实际支付的购买价款作为初始投资成本；对于发行
权益性证券取得的长期股权投资，本集团按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资
成本。 
 
原持有的对被投资单位的股权投资 (不具有控制、共同控制或重大影响的)，按照金融工
具确认和计量准则进行会计处理的，因被投资单位的表决权改变等原因能够对被投资单
位施加重大影响但不构成控制的，在转权益法核算时，本集团按照金融工具确认和计量
准则确定的原股权投资的公允价值，作为改按权益法核算的初始投资成本。 
 
(2)  长期股权投资后续计量及损益确认方法 
 
(a)  对子公司的投资 
 
在本公司个别财务报表中，本公司采用成本法对子公司的长期股权投资进行后续计量，
除非投资符合持有待售的条件 (参见附注三、29)。对被投资单位宣告分派的现金股利或
利润由本公司享有的部分确认为当期投资收益，但取得投资时实际支付的价款或对价中
包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润除外。 
 
对子公司的投资按照成本减去减值准备后在资产负债表内列示。 
 
对子公司投资的减值测试方法及减值准备计提方法参见附注三、21。 
 
在本集团合并财务报表中，对子公司按附注三、6进行处理。 
 
(b)  对合营企业和联营企业的投资 
 
合营企业是指本集团与其他合营方共同控制且仅对其净资产享有权利的一项安排。联营
企业是指本集团能够对其施加重大影响 (附注三、12(3)) 的企业。 
 
后续计量时，对合营企业和联营企业的长期股权投资采用权益法核算，除非投资符合持
有待售的条件。本集团在采用权益法核算时的具体会计处理包括： 
 
-  对于长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价
值份额的，以前者作为长期股权投资的成本；对于长期股权投资的初始投资成本小于
投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，以后者作为长期股权投资的
成本，长期股权投资的成本与初始投资成本的差额计入当期损益。 
 
164 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
-  取得对合营企业和联营企业投资后，本集团按照应享有或应分担的被投资单位实现的
净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资损益和其他综合收益并调整长期股权投
资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，相应
减少长期股权投资的账面价值。对合营企业或联营企业除净损益、其他综合收益和利
润分配以外所有者权益的其他变动 (以下简称“其他所有者权益变动”)，本集团按照
应享有或应分担的份额计入股东权益，并同时调整长期股权投资的账面价值。 
 
-  在计算应享有或应分担的被投资单位实现的净损益、其他综合收益及其他所有者权益
变动的份额时，本集团以取得投资时被投资单位各项可辨认资产的公允价值为基础，
按照本集团的会计政策或会计期间进行必要调整后确认投资收益和其他综合收益等。
本集团与联营企业及合营企业之间内部交易产生的未实现损益按照应享有的比例计算
归属于本集团的部分，在权益法核算时予以抵销。内部交易发生的未实现损失，有证
据表明该损失是相关资产减值损失的，则全额确认该损失。 
 
-  本集团对合营企业或联营企业发生的净亏损，除本集团负有承担额外损失义务外，以
长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对合营企业或联营企业净投资的长期权
益减记至零为限。合营企业或联营企业以后实现净利润的，本集团在收益分享额弥补
未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。 
 
本集团对合营企业和联营企业投资的减值测试方法及减值准备计提方法参见附注三、
21。 
 
(3)  确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的判断标准 
 
共同控制是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动 (即对安排
的回报产生重大影响的活动) 必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。 
 
本集团在判断对被投资单位是否存在共同控制时，通常考虑下述事项： 
 
-  是否任何一个参与方均不能单独控制被投资单位的相关活动； 
-  涉及被投资单位相关活动的决策是否需要分享控制权参与方一致同意。 
 
重大影响是指本集团对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控
制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。 
 
(4)  共同经营 
 
共同经营是指本集团与其他合营方共同控制且本集团享有该安排相关资产且承担该安排
相关负债的一项安排。 
165 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
本集团主要按照下述原则确认与共同经营中利益份额相关的项目： 
 
-  确认单独所持有的资产，以及按份额确认共同持有的资产； 
-  确认单独所承担的负债，以及按份额确认共同承担的负债； 
-  确认出售享有的共同经营产出份额所产生的收入； 
-  按份额确认共同经营因出售产出所产生的收入； 
-  确认单独所发生的费用，以及按份额确认共同经营发生的费用。 
 
13  投资性房地产 
 
本集团将持有的为赚取租金或资本增值，或两者兼有的房地产 (包括正在建造或开发过程
中将来用于出租的建筑物) 划分为投资性房地产。本集团采用成本模式计量投资性房地
产，即以成本减累计折旧摊销及减值准备 (参见附注三、21) 在资产负债表内列示。本集
团将投资性房地产的成本扣除预计净残值 (残值率0 - 7%) 和累计减值准备后在使用寿命
内 (20年 - 70年) 按年限平均法计提折旧或进行摊销。 
 
14  固定资产及在建工程 
 
固定资产指本集团为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一
个会计年度的有形资产。 
 
外购固定资产的初始成本包括购买价款、相关税费以及使该资产达到预定可使用状态前
所发生的可归属于该项资产的支出。自行建造固定资产的初始成本包括工程用物资、直
接人工、符合资本化条件的借款费用 (参见附注三、15) 和使该项资产达到预定可使用状
态前所发生的必要支出。 
 
对于构成固定资产的各组成部分，如果各自具有不同使用寿命或者以不同方式为本集团
提供经济利益，适用不同折旧率或折旧方法的，本集团分别将各组成部分确认为单项固
定资产。 
 
对于固定资产的后续支出，包括与更换固定资产某组成部分相关的支出，在与支出相关
的经济利益很可能流入本集团时资本化计入固定资产成本，同时将被替换部分的账面价
值扣除；与固定资产日常维护相关的支出在发生时计入当期损益。 
 
固定资产以成本减累计折旧及减值准备 (参见附注三、21) 在资产负债表内列示，在建工
程以成本减减值准备 (参见附注三、21) 在资产负债表内列示。 
 
自行建造的固定资产的成本包括工程用物资、直接人工、符合资本化条件的借款费用 (参
见附注三、15) 和使该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出。 
166 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
自行建造的固定资产于达到预定可使用状态时转入固定资产，此前列于在建工程，且不
计提折旧。 
 
本集团将固定资产的成本扣除预计净残值和累计减值准备后在其使用寿命内按年限平均
法计提折旧，除非固定资产符合持有待售的条件。租赁资产在租赁期与租赁资产使用寿
命两者中较短的期间内计提折旧。各类固定资产的使用寿命、年折旧率和残值率分别
为： 
 
  使用寿命  年折旧率  残值率 
       
酒店、房屋及建筑物  可使用年限 - 70年  1.37%以上  4% 
房屋、建筑物及酒店物业装修费*  5年   20.00%  0% 
机器设备及运输工具  5 - 20年  4.80% - 19.20%  4% 
电子设备  3 - 5年  19.20% - 32.00%  4% 
其他设备  5年  19.20%  4% 
 
*  如果在下次装修时，装修费的明细科目仍有余额，该余额将一次全部计入当期营业外
支出。 
 
本集团至少在每年年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。 
 
固定资产满足下述条件之一时，本集团会予以终止确认： 
 
-  固定资产处于处置状态； 
-  该固定资产预期通过使用或处置不能产生经济利益。 
 
报废或处置固定资产项目所产生的损益为处置所得款项净额与项目账面金额之间的差
额，并于报废或处置日在损益中确认。 
 
15  借款费用 
 
本集团发生的可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，予以资
本化并计入相关资产的成本，其他借款费用均于发生当期确认为财务费用。 
 
在资本化期间内，本集团按照下列方法确定每一会计期间的利息资本化金额 (包括折价或
溢价的摊销)： 
 
-  对于为购建符合资本化条件的资产而借入的专门借款，本集团以专门借款当期按实际
利率计算的当期利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进
行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定专门借款予以资本化的利息金额。 
167 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
-  对于为购建符合资本化条件的资产而占用的一般借款，本集团根据累计资产支出超过
专门借款部分的资产支出的加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一
般借款应予资本化的利息金额。资本化率是根据一般借款加权平均的实际利率计算确
定。 
 
本集团确定借款的实际利率时，是将借款在预期存续期间或适用的更短期间内的未来现
金流量，折现为该借款初始确认时确定的金额所使用的利率。 
 
在资本化期间内，外币专门借款本金及其利息的汇兑差额，予以资本化，计入符合资本
化条件的资产的成本。而除外币专门借款之外的其他外币借款本金及其利息所产生的汇
兑差额作为财务费用，计入当期损益。 
 
资本化期间是指本集团从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用
暂停资本化的期间不包括在内。当资本支出和借款费用已经发生及为使资产达到预定可
使用或可销售状态所必要的购建活动已经开始时，借款费用开始资本化。当购建符合资
本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。对于符合资
本化条件的资产在购建过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月的，本集团
暂停借款费用的资本化。 
 
16  无形资产 
 
无形资产，是指本集团拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产，包括为建
造自用物业所取得的土地使用权。为日常经营活动取得的土地使用权作为存货核算。外
购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途
所发生的其他支出。 
 
无形资产以成本减累计摊销 (仅限于使用寿命有限的无形资产) 及减值准备 (参见附注三、
21) 后在资产负债表内列示。对于使用寿命有限的无形资产，本集团将无形资产的成本扣
除预计净残值和累计减值准备后按直线法在预计使用寿命期内进行摊销，除非该无形资
产符合持有待售的条件。 
 
项目  摊销年限 
   
土地使用权  剩余租赁年限 
特许经营权  项目运营期 
待执行物业管理合同  剩余合约期 
 
本集团于年终时，对无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。截至资产负债表日，本
集团没有使用寿命不确定的无形资产。 
168 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
本集团采用建设经营移交方式 (BOT)，参与特定业务，项目公司从国家行政部门 (合同授
予方) 获取特定项目的特许经营权，参与项目的建设和运营。在特许经营权期满后，项目
公司需要将有关项目移交还国家行政部门。 
 
若项目公司可以无条件地自合同授予方收取确定金额的货币资金或其他金融资产的；或
在项目公司提供经营服务的收费低于某一限定金额的情况下，合同授予方按照合同规定
负责将有关差价补偿给项目公司的，项目公司在发生相关建造成本时同时确认金融资
产，并进行相关处理 (参见附注三、9)；若合同规定项目公司在有关基础设施建成后，从
事经营的一定期间内有权利向获取服务的对象收取费用，但收费金额不确定的，该权利
不构成一项无条件收取现金的权利，项目公司在发生相关建造成本时确认无形资产，该
无形资产在从事经营期限内按直线法摊销。 
 
17  商誉 
 
因非同一控制下企业合并形成的商誉，其初始成本是合并成本大于合并中取得的被购买
方可辨认净资产公允价值份额的差额。 
 
本集团对商誉不摊销，以成本减累计减值准备 (参见附注三、21) 在资产负债表内列示，
商誉在其相关资产组或资产组组合处置时予以转出，计入当期损益。 
 
18  长期待摊费用 
 
长期待摊费用在受益期限内分期平均摊销。各项费用的摊销期限分别为： 
 
项目  摊销年限 
   
租赁费  租赁期内 
装修费  5年或10年 
 
19  质量保证金 
 
施工单位应留置的质量保证金根据施工合同规定的金额，列入“应付账款”，待保证期
过后根据实际情况和合同约定支付。 
 
20  维修基金 
 
本集团物业管理公司收到业主委托代为管理的公共维修基金，计入“其他非流动负债 - 
代管基金”，专项用于住宅共同部位、共同设备和物业管理区域公共设施的维修、更
新。 
 
169 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
21  除存货及金融资产外的其他资产减值 
 
本集团在资产负债表日根据内部及外部信息以确定下列资产是否存在减值的迹象，包
括： 
 
-  固定资产 
-  在建工程 
-  无形资产 
-  采用成本模式计量的投资性房地产 
-  长期股权投资 
-  商誉，及 
-  长期待摊费用等 
 
本集团对存在减值迹象的资产进行减值测试，估计资产的可收回金额。此外，无论是否
存在减值迹象，本集团于每年年度终了对商誉估计其可收回金额。本集团依据相关资产
组或者资产组组合能够从企业合并的协同效应中的受益情况分摊商誉账面价值，并在此
基础上进行商誉减值测试。 
 
可收回金额是指资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值
两者之间较高者。 
 
资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计
未来现金流量，综合考虑资产的预计未来现金流量、使用寿命和折现率等因素选择恰当
的税前折现率对其进行折现后的金额加以确定。 
 
可收回金额的估计结果表明，资产的可收回金额低于其账面价值的，资产的账面价值会
减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的
资产减值准备。 
 
资产减值损失一经确认，在以后会计期间不会转回。 
 
22  公允价值的计量 
 
除特别声明外，本集团按下述原则计量公允价值： 
 
公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移
一项负债所需支付的价格。 
 
170 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
本集团估计公允价值时，考虑市场参与者在计量日对相关资产或负债进行定价时考虑的
特征 (包括资产状况及所在位置、对资产出售或者使用的限制等)，并采用在当前情况下
适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术。使用的估值技术主要包括市场
法、收益法和成本法。 
 
23  预计负债 
 
如果与或有事项相关的义务是本集团承担的现时义务，且该义务的履行很可能会导致经
济利益流出本集团，以及有关金额能够可靠地计量，则本集团会确认预计负债。 
 
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量。对于货币时间价
值影响重大的，预计负债以预计未来现金流量折现后的金额确定。在确定最佳估计数
时，本集团综合考虑了与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。所需
支出存在一个连续范围，且该范围内各种结果发生的可能性相同的，最佳估计数按照该
范围内的中间值确定；在其他情况下，最佳估计数分别下列情况处理： 
 
-  或有事项涉及单个项目的，按照最可能发生金额确定。 
 
-  或有事项涉及多个项目的，按照各种可能结果及相关概率计算确定。 
 
本集团在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，并按照当前最佳估计数对该账
面价值进行调整。 
 
24  政府补助 
 
政府补助是本集团从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，但不包括政府以投资
者身份向本集团投入的资本。 
 
政府补助在能够满足政府补助所附条件，并能够收到时，予以确认。 
 
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，
按照公允价值计量。 
 
25  所得税 
 
除因企业合并和直接计入所有者权益 (包括其他综合收益) 的交易或者事项产生的所得税
外，本集团将当期所得税和递延所得税计入当期损益。 
 
当期所得税是按本年度应税所得额，根据税法规定的税率计算的预期应交所得税，加上
以往年度应付所得税的调整。 
171 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
资产负债表日，如果本集团拥有以净额结算的法定权利并且意图以净额结算或取得资
产、清偿负债同时进行，那么当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列示。 
 
递延所得税资产与递延所得税负债分别根据可抵扣暂时性差异和应纳税暂时性差异确
定。暂时性差异是指资产或负债的账面价值与其计税基础之间的差额，包括能够结转以
后年度的可抵扣亏损和税款抵减。递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣
暂时性差异的应纳税所得额为限。 
 
如果不属于企业合并交易且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额 (或可抵
扣亏损)，则该项交易中产生的暂时性差异不会产生递延所得税。 
 
商誉的初始确认导致的暂时性差异也不产生相关的递延所得税。 
 
资产负债表日，本集团根据递延所得税资产和负债的预期实现或结算方式，依据已颁布
的税法规定，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量该递延所得税资产
和负债的账面金额。 
 
资产负债表日，本集团对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无
法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的
账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。 
 
资产负债表日，递延所得税资产及递延所得税负债在同时满足以下条件时以抵销后的净
额列示： 
 
-  纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利； 
 
-  递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得
税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及
负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时
取得资产、清偿负债。 
 
26  收入 
 
收入是本集团在日常活动中形成的、会导致股东权益增加且与股东投入资本无关的经济
利益的总流入。收入在其金额及相关成本能够可靠计量、相关的经济利益很可能流入本
集团并且同时满足以下不同类型收入的其他确认条件时，予以确认。 
 
172 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
(1)  销售商品收入 
 
当同时满足上述收入的一般确认条件以及下述条件时，本集团确认销售商品收入： 
 
-  本集团将商品所有权上的主要风险和报酬已转移给购货方； 
 
-  本集团既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有
效控制。 
 
本集团按已收或应收的合同或协议价款的公允价值确定销售商品收入金额。 
 
房地产销售在房产完工并验收合格，达到了销售合同约定的交付条件，取得了买方按销
售合同约定交付房产的付款证明时 (通常收到销售合同首期款及已确认余下房款的付款安
排) 确认销售收入的实现。 
 
本集团将已收到但未达到收入确认条件的房款计入预收款项科目，待符合上述收入确认
条件后转入营业收入科目。 
 
(2)  物业出租 
 
物业出租按与承租方签定的合同或协议规定按直线法确认房屋出租收入的实现。 
 
(3)  提供劳务收入 
 
本集团对外提供劳务，于劳务已实际提供时确认相关的收入，在确认收入时，以劳务已
提供，与交易相关的价款能够流入，并且与该项劳务有关的成本能够可靠计量为前提。 
 
物业管理在物业管理服务已提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，与物
业管理服务有关的成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的实现。 
 
(4)  建造合同收入 
 
在资产负债表日，建造合同的结果能够可靠估计的，根据完工百分比法确认合同收入和
合同费用。 
 
本集团根据已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例确定合同完工进度。 
 
173 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
建造合同的结果不能可靠估计的，本集团分下列情况处理： 
 
-  合同成本能够收回的，合同收入根据能够收回的实际合同成本予以确认，合同成本在
其发生的当期确认为合同费用； 
 
-  合同成本不可能收回的，在发生时立即确认为合同费用，不确认合同收入。 
 
(5)  利息收入 
 
利息收入是按借出货币资金的时间和实际利率计算确定的。 
 
27  职工薪酬 
 
(1)  短期薪酬 
 
本集团在职工提供服务的会计期间，将实际发生或按规定的基准和比例计提的职工工
资、奖金、医疗保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费和住房公积金，确认为
负债，并计入当期损益或相关资产成本。 
 
(2)  离职后福利 - 设定提存计划 
 
本集团所参与的设定提存计划是按照中国有关法规要求，本集团职工参加的由政府机构
设立管理的社会保障体系中的基本养老保险。基本养老保险的缴费金额按国家规定的基
准和比例计算。本集团在职工提供服务的会计期间，将应缴存的金额确认为负债，并计
入当期损益或相关资产成本。 
 
(3)  辞退福利 
 
本集团在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工自愿接受裁减
而提出给予补偿的建议，在下列两者孰早日，确认辞退福利产生的负债，同时计入当期
损益： 
 
-  本集团不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时； 
 
-  本集团有详细、正式的涉及支付辞退福利的重组计划；并且，该重组计划已开始实
施，或已向受其影响的各方通告了该计划的主要内容，从而使各方形成了对本集团将
实施重组的合理预期时。 
 
174 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
28  经营租赁、融资租赁 
 
租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁是指无论所有权最终是否转移但实质上转移了
与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。经营租赁是指除融资租赁以外的其他租
赁。 
 
(1)  经营租赁租入资产 
 
经营租赁租入资产的租金费用在租赁期内按直线法确认为相关资产成本或费用。 
 
(2)  经营租赁租出资产 
 
经营租赁租出的房地产按附注三、14所述的折旧政策计提折旧，按附注三、21所述的会
计政策计提减值准备。经营租赁的租金收入在租赁期内按直线法确认为收入。经营租赁
租出资产发生的初始直接费用，金额较大时应当资本化，在整个租赁期内按照与确认租
金收入相同的基础分期计入当期损益；金额较小时，直接计入当期损益。或有租金在实
际发生时计入当期损益。 
 
29  持有待售 
 
本集团主要通过出售而非持续使用一项非流动资产或处置组收回其账面价值时，将该非
流动资产或处置组划分为持有待售类别。 
 
处置组，是指在一项交易中作为整体通过出售或其他方式一并处置的一组资产，以及在
该交易中转让的与这些资产直接相关的负债。 
 
本集团将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别： 
 
-  根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，该非流动资产或处置组在其当前状况
下即可立即出售； 
 
-  出售极可能发生，即本集团已经就一项出售计划作出决议且已与其他方签订了具有法
律约束力的购买协议，预计出售将在一年内完成。 
 
本集团按账面价值与公允价值 (参见附注三、22) 减去出售费用后净额之孰低者对持有待
售的非流动资产 (不包括金融资产 (参见附注三、9)、递延所得税资产 (参见附注三、25)) 
或处置组进行初始计量和后续计量，账面价值高于公允价值 (参见附注三、22) 减去出售
费用后净额的差额确认为资产减值损失，计入当期损益。 
 
175 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
30  套期会计 
 
套期会计方法，是指在相同会计期间将套期工具和被套期项目公允价值变动的抵销结果
计入当期损益的方法。 
 
被套期项目是使本集团面临现金流量变动风险，且被指定为被套期对象的项目。本集团
指定为被套期项目有使本集团面临外汇风险和利率风险的借款。 
 
套期工具是本集团为进行套期而指定的、其现金流量变动预期可抵销被套期项目的现金
流量变动的衍生工具。 
 
本集团持续地对套期有效性进行评价，判断该套期在套期关系被指定的会计期间内是否
高度有效。套期同时满足下列条件时，本集团认定其为高度有效： 
 
-  在套期开始及以后期间，该套期预期会高度有效地抵销套期指定期间被套期风险引起
的公允价值或现金流量变动； 
 
-  该套期的实际抵销结果在80%至125%的范围内。 
 
现金流量套期 
 
现金流量套期是指对现金流量变动风险进行的套期。套期工具利得或损失中属于有效套
期的部分，本集团直接将其计入股东权益，并单列项目反映。有效套期部分的金额为下
列两项的绝对额中较低者： 
 
-  套期工具自套期开始的累计利得或损失； 
 
-  被套期项目自套期开始的预计未来现金流量现值的累计变动额。 
 
对于套期工具利得或损失中属于无效套期的部分，则计入当期损益。 
 
被套期项目为预期交易，且该预期交易使企业随后确认一项金融资产或金融负债的，本
集团将原直接在股东权益中确认的相关利得或损失，在该金融资产或金融负债影响企业
损益的相同期间转出，计入当期损益。但当本集团预期原直接在股东权益中确认的净损
失全部或部分在未来会计期间不能弥补时，则会将不能弥补的部分转出并计入当期损
益。 
 
176 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
当套期工具已到期、被出售、合同终止或已行使时或套期不再满足套期会计方法的条件
时，本集团终止使用套期会计，在套期有效期间直接计入股东权益中的套期工具利得或
损失不转出，直至预期交易实际发生时，再按上述现金流量套期的会计政策处理。如果
预期交易预计不会发生，在套期有效期间直接计入股东权益中的套期工具利得或损失立
即转出，计入当期损益。 
 
31  关联方 
 
一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以上同受一方控
制、共同控制的，构成关联方。关联方可为个人或企业。仅仅同受国家控制而不存在其
他关联方关系的企业，不构成关联方。 
 
此外，本公司同时根据证监会颁布的《上市公司信息披露管理办法》确定本集团或本公
司的关联方。 
 
32  分部报告 
 
本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部。如果两个或多
个经营分部存在相似经济特征且同时在各单项产品或劳务的性质、生产过程的性质、产
品或劳务的客户类型、销售产品或提供劳务的方式、生产产品及提供劳务受法律及行政
法规的影响等方面具有相同或相似性的，可以合并为一个经营分部。本集团以经营分部
为基础考虑重要性原则后确定报告分部。 
 
本集团在编制分部报告时，分部间交易收入按实际交易价格为基础计量。编制分部报告
所采用的会计政策与编制本集团财务报表所采用的会计政策一致。 
 
33  股利分配 
 
资产负债表日后，经审议批准的利润分配方案中拟分配的股利或利润，不确认为资产负
债表日的负债，在附注中单独披露。 
 
34  主要会计估计及判断 
 
编制财务报表时，本集团管理层需要运用估计和假设，这些估计和假设会对会计政策的
应用及资产、负债、收入的金额产生影响。实际情况可能与这些估计不同。本集团管理
层对估计涉及的关键假设和不确定因素的判断进行持续评估，会计估计变更的影响在变
更当期和未来期间予以确认。 
 
177 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
除投资性房地产、固定资产及无形资产等资产的折旧及摊销 (参见附注三、13、14和16) 
和各类资产减值 (参见附注五、3、4、5、6、11、12、15以及附注十五、2) 涉及的会计
估计外，其他主要的会计估计如下： 
 
(i)  附注五、17 - 递延所得税资产的确认；  
(ii)  附注九 - 金融工具公允价值估值。 
 
本集团在运用会计政策过程中做出的重要判断如下： 
 
(i)  附注五、6、11和12 –  投资性房地产与存货、固定资产的划分；及 
(ii)  附注七、1和3 - 披露对其他主体实施控制、共同控制或重大影响的重大判断和假设。 
 
35  主要会计政策和会计估计变更 
 
(1)  会计政策变更 
 
(a)  变更的内容及原因 
 
财政部于2017年4月及5月分别颁布了《企业会计准则第 42号——持有待售的非流动
资产、处置组和终止经营》(以下简称 “准则42号”) 和修订的《企业会计准则第16号
——政府补助》(以下简称“准则16号 (2017)”)，其中准则42号自2017年5月28日
起施行；准则 16号 (2017) 自2017年6月12日起施行。 
 
采用上述企业会计准则后的主要会计政策已在附注三中列示。 
 
同时，财政部于2017年12月颁布了《关于修订印发一般企业财务报表格式的通知》(财
会 [2017] 30号)。本集团按照该规定编制2017年度财务报表。 
 
本集团采用上述企业会计准则及规定的主要影响如下：  
 
(i)  持有待售及终止经营 
 
本集团根据准则 42 号有关持有待售的非流动资产或处置组的分类、计量和列报等
规定，对 2017 年 5 月 28 日存在的持有待售的非流动资产和处置组进行了重新梳
理，采用未来适用法变更了相关会计政策。采用该准则未对本集团财务状况和经营
成果产生重大影响。本年本集团没有终止经营。 
   
178 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
(ii)  政府补助 
 
本集团根据准则16号 (2017) 的规定，对2017年1月1日存在的政府补助进行了
重新梳理，采用未来适用法变更了相关会计政策。采用该准则未对本集团财务状况
和经营成果产生重大影响。 
 
(iii)  资产处置收益 
 
本集团根据财会 [2017] 30 号规定的财务报表格式编制 2017 年度财务报表，并采
用追溯调整法对比较财务报表的列报进行了调整。采用财会 [2017] 30 号的规定未
对本集团财务状况和经营成果产生重大影响。 
 
根据该文件要求，本集团在利润表新增“资产处置收益”项目，反映企业出售划分
为持有待售的非流动资产 (金融工具、长期股权投资和投资性房地产除外) 或处置
组时确认的处置利得或损失，以及处置未划分为持有待售的固定资产、在建工程、
生产性生物资产及无形资产而产生的处置利得或损失。上述项目原在营业外收入及
营业外支出反映。 
 
(b)  变更对当年财务报表的影响 
 
本期会计政策变更对当年财务报表无重大影响。 
 
(2)  主要会计估计变更 
 
本期无主要会计估计变更。 
 
179 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
四  税项 
 
1  主要税种及税率 
 
本集团及其子公司适用的主要税种及税率列示如下： 
 
税种  计税基础  税率 
     
(i) 
企业所得税  按应纳税所得额计征 
增值税  按税法规定计算的销售货物、提供应税劳 3%、5%、6% 
务、销售服务、无形资产或者不动产的销售 11%、17%  
额为基础计算销项税额，在扣除当期允许抵
扣的进项税额后，差额部分为应交增值税。 
营业税  2016年5月1日前，按应税营业收入计征。 3% 、5% 
根据财政部和国家税务总局联合发布的财税 
[2016] 36号文，自 2016年5月1日起全国
范围内全部营业税纳税人纳入营业税改征增
值税试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值
税。 
城市维护建设税  按实际缴纳营业税和增值税计征  按公司所在地政策缴纳 
3% 
教育费附加  按实际缴纳营业税和增值税计征 
2% 
地方教育附加  按实际缴纳营业税和增值税计征 
土地增值税  按转让房地产所取得的增值额和规定的税率 按超率累进税率 
30% - 60% 
计征 
3% - 5% 
契税  按土地使用权的出让金额计征 
 
(i)  根据《中华人民共和国企业所得税法》以及企业所得税法实施条例，除个别享受优
惠税率的子公司外，本公司及设立于中国境内其余子公司适用所得税税率为
25% 。 
 
本公司设立于香港地区的子公司适用16.5%所得税税率。本公司设立于美国的子公
司适用联邦所得税率 (35%) 及各州所得税率 (0%至10%不等)。 
 
2  税收优惠及批文  
 
本年度，本集团及其子公司适用的税率和税率优惠政策与上年度没有发生变化。 
 
180 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
五  合并财务报表项目附注 
 
1  货币资金 
 
    2017年      2016年   
项目    原币    折算汇率  折合人民币    原币    折算汇率  折合人民币 
                 
现金  人民币  4,198,277.66  1.0000   -----4-,1-9-8-,2-7-7.-6-6   人民币  4,051,189.15  1.0000   -----4-,0-5-1-,1-8-9.-1-5  
             
                 
银行存款  人民币  148,514,255,314.74  1.0000  148,514,255,314.74  人民币  78,178,071,376.68  1.0000  78,178,071,376.68 
  美元  3,704,851,650.98  6.5143  24,134,515,109.97  美元  925,745,521.39  6.9761  6,458,093,331.79 
  港币  1,341,208,234.95  0.8337  1,118,167,386.39  港币  2,434,614,602.12  0.8988  2,188,230,759.73 
  新加坡币  6,132,203.82  4.8755  29,897,559.70  新加坡币  697,137.68  4.8223  3,361,807.06 
  英镑  8,064,582.46  8.7994  70,963,486.88  英镑  14,757,998.35  8.5978  126,886,318.25 
  马来西亚币  923,296.83  1.6040    1,480,968.12             
             
小计        1 -7-3-,8-6-9-,2-7-9-,8-2-5.-8-0            -8-6-,9-5-4-,6-4-3-,5-9-3.-5-1  
             
                 
其他货币资金  人民币  247,531,096.47  1.0000   ---2-4-7-,5-3-1-,0-9-6.-4-7   人民币  73,423,427.97  1.0000   ----7-3-,4-2-3-,4-2-7.-9-7  
 
           
合计        1 74,121,009,199.93            87,032,118,210.63  
       
 
其他货币资金主要为物业管理项目代管基金 (见附注五、31)。银行存款中含有受限使用
资金为人民币9,795,001,828.63元 (2016年：人民币7,542,103,264.94元)，其中因质押
或冻结对使用有限制的资金为人民币 8,265,000,000.00 元  (2016 年：人民币
6,182,500,000.00 元)。存放境外货币资金共计折合人民币 26,461,257,390.03 元 (2016
年：人民币 11,635,033,629.99 元)。本集团无抵押等对使用有限制的款项。本集团年末
存于珠海华润银行及徽商银行的存款分别为人民币492,765,952.01元 (2016年：人民币
1,758,089,287.37 元) 和人民币 143,008,953.23 元 (2016 年：人民币 111,002,979.69
元)。 
 
2  衍生金融资产、衍生金融负债 
 
于2017年12月31日，本集团持有的衍生金融资产主要为以公允价值计价的利率互换合
约 (IRS) 及交叉货币互换合约 (CCS) 形成的资产，衍生金融负债主要为以公允价值计价
的未到期的远期外汇合约 (DF) 形成的负债。本集团持有的 IRS 及 DF 符合套期会计要
求，有关套期的披露详见附注五、54。有关CCS的披露，详见附注八（1）。 
181 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
3  应收账款 
 
(1)  应收账款分类披露： 
 
      2017年   
      账面余额      坏账准备    账面价值 
计提比例
类别  注  金额  比例 (%)  金额  (%)   
             
按信用风险特征组合计提 
坏账准备的应收账款             
组合一  (a)  262,854,533.07  17.72  -  -   262,854,533.07 
组合二  (b)  1,215,829,587.27  81.95  46,039,804.71  3.79   1,169,789,782.56 
               
     
组合小计    1,478,684,120.34  99.67  46,039,804.71    1,432,644,315.63 
             
单项金额不重大但单独计提了 
坏账准备的应收账款      4,893,097.50     0.33     4,803,399.29   98.17     89,698.21  
     
合计      1,483,577,217.84    100.00     50,843,204.00       1,432,734,013.84  
     
 
      2016年   
      账面余额      坏账准备    账面价值 
计提比例
类别  注  金额  比例 (%)  金额  (%)   
             
按信用风险特征组合计提 
坏账准备的应收账款             
组合一  (a)  549,825,393.71  25.84  -  -  549,825,393.71 
组合二  (b)    1,569,449,009.45     73.75     45,805,281.47   2.92    1,523,643,727.98  
     
组合小计    2,119,274,403.16  99.59  45,805,281.47    2,073,469,121.69 
             
单项金额不重大但单独计提了 
坏账准备的应收账款      8,729,389.58     0.41     6,941,687.48   79.52    1,787,702.10  
     
合计    2,128,003,792.74  100.00  52,746,968.95    2,075,256,823.79 
               
     
 
以上应收账款主要为待收取的购房款，并包括建造合同业务应收款人民币84,670,796.50
元 (2016年：人民币55,879,000.00元)。 
 
(a)  组合一中包含已经单项测试未发生减值的应收账款，本集团将其包括在具有类似信
用风险特征的应收账款组合中再进行减值测试。 
182 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
(b)  组合二中，年末按账龄分析法计提坏账准备的应收账款： 
 
账龄  账面余额  坏账准备  计提比例 
       
1年以内 (含1年)  678,076,627.38  6,780,766.27  1.00% 
1 - 3年 (含3年)  488,267,398.08  24,413,369.90  5.00% 
3年以上  49,485,561.81  14,845,668.54  30.00% 
       
   
合计  1,215,829,587.27  46,039,804.71   
       
   
 
账龄自应收账款确认日起开始计算。 
 
(2)  本年计提、收回或转回的坏账准备情况如下： 
 
  2017年  2016年 
     
年初余额  52,746,968.95  52,550,752.18 
本年增加  13,206,277.24  14,007,177.14 
本年收回或转回  (17,516,728.63)  (13,810,960.37) 
合并范围变化  2,406,686.44  - 
       
 
年末余额  50,843,204.00  52,746,968.95 
       
 
 
(3)  应收账款金额前五名单位情况 
 
本集团 2017 年应收账款前五名总额为人民币 208,660,150.69 元 (2016：人民币
260,270,831.00元)，占应收账款总额比例14.06% (2016：12.23%)，相应计提的坏账准
备年末余额为人民币2,793,950.00元 (2016：人民币2,094,739.31元)。 
 
本集团本年度无因金融资产转移而终止确认的应收账款情况 (2016年：无)。 
183 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
4  预付款项 
 
(1)  预付款项账龄分析如下： 
 
    2017年      2016年   
账龄  金额  比例 (%)  金额  比例 (%) 
         
1年以内 (含1年)  69,392,427,521.87  94.72  46,391,264,868.94  92.15 
1 - 2年 (含2年)  1,305,884,002.19  1.78  817,587,424.08  1.62 
2 - 3年 (含3年)  518,359,285.79  0.71  1,768,900,769.46  3.51 
3年以上  2,042,235,844.40  2.79  1,368,327,011.91  2.72 
               
 
小计  73,258,906,654.25    100.00  50,346,080,074.39  100.00 
           
 
减：坏账准备  241,799,732.04    83,539,467.79   
           
 
合计  73,017,106,922.21     50,262,540,606.60   
           
 
 
账龄自预付款项确认日起开始计算。 
 
预付款项主要包括预付地价款、土地保证金、预缴税费、工程款及设计费等。账龄超过
一年的预付款项，主要为土地未交付的预付地价款。 
 
本集团本年末超过一年且金额重大的预付款项主要是预付武汉市子湖实业有限公司的鲩
子湖前期项目款人民币9.68亿元 (2016年：人民币13.65亿元)，本集团正在积极有序的
推进相关工作，促进项目地块、股权的转让早日完成。 
 
(2)  本集团 2017 年预付款项前五名总额为人民币 30,789,237,540.70 元 (2016 年：人民币
13,783,952,341.69元)，占预付款项总额比例 42.03% (2016年：27.38%)。 
 
(3)  本年计提的减值准备情况如下： 
 
  2017年  2016年 
     
年初余额  83,539,467.79  - 
本年增加  158,260,264.25  83,539,467.79 
       
 
年末余额  241,799,732.04  83,539,467.79 
       
 
 
184 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
5  其他应收款 
 
(1)  其他应收款分类： 
 
  2017年  2016年 
     
土地及其他保证金  18,465,484,628.48  17,604,449,440.98 
合作方经营往来款  65,862,761,053.47  42,569,426,348.15 
应收联营 / 合营企业款  76,143,757,981.63  42,925,234,549.47 
其他  3,987,631,589.88  2,973,426,588.18 
       
 
小计  164,459,635,253.46   106,072,536,926.78 
     
减：坏账准备  1,209,869,345.80   637,532,032.19 
       
 
合计  163,249,765,907.66     105,435,004,894.59 
       
 
 
(2)  其他应收款分类披露 
 
      2017年   
      账面余额      坏账准备    账面价值 
计提比例
类别  注  金额  比例 (%)  金额  (%)   
             
按信用风险特征组合计提 
坏账准备的其他应收款             
组合一  (a)  157,769,163,611.18    95.93  -  -  157,769,163,611.18  
组合二  (b)  5,073,660,544.96  3.08   472,200,453.61  9.31   4,601,460,091.35  
               
     
组合小计    162,842,824,156.14   99.01   472,200,453.61     162,370,623,702.53  
             
单项金额重大并单独计提 
坏账准备的其他应收款  (c)  1,045,432,475.77  0.64   300,457,309.78   28.74   744,975,165.99  
             
单项金额虽不重大但单独 
计提了坏账的其他应收款  (d)  571,378,621.55  0.35  437,211,582.41   76.52   134,167,039.14  
               
     
合计    164,459,635,253.46  100.00  1,209,869,345.80    163,249,765,907.66 
               
     
 
 
 
185 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
      2016年   
      账面余额      坏账准备    账面价值 
计提比例
类别  注  金额  比例 (%)  金额  (%)   
             
按信用风险特征组合计提 
坏账准备的其他应收款             
组合一  (a)  101,666,181,470.95  95.84  -  -  101,666,181,470.95 
组合二  (b)  3,034,493,185.63  2.86  211,417,146.22  6.97  2,823,076,039.41 
               
     
组合小计    104,700,674,656.58  98.70  211,417,146.22    104,489,257,510.36 
             
单项金额重大并单独计提 
 
坏账准备的其他应收款   885,738,819.89  0.84  82,230,000.00  9.28  803,508,819.89 
             
单项金额虽不重大但单独 
计提了坏账的其他应收款  (d)  486,123,450.31  0.46  343,884,885.97  70.74  142,238,564.34 
               
     
合计    106,072,536,926.78  100.00  637,532,032.19    105,435,004,894.59 
               
     
 
(a)  组合一中包含已经单项测试未发生减值的其他应收款，本集团将其包括在具有类似
信用风险特征的其他应收款组合中再进行减值测试。 
 
(b)  组合二中，年末按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款 
 
账龄  账面余额  坏账准备  计提比例 
       
1年以内 (含1年)  2,254,183,299.41  22,541,832.99    1% 
1 - 3年 (含3年)  1,584,738,212.19  79,236,910.61  5% 
3年以上  1,234,739,033.36  370,421,710.01  30% 
       
   
合计  5,073,660,544.96  472,200,453.61   
       
   
 
(c)  单项金额重大的款项主要为合作项目开发所需垫付的资金。年末单项金额重大且单
独计提了坏账准备的其他应收款主要来自于获取进度较慢的项目。 
 
(d)  单项金额不重大但单独计提了坏账准备的其他应收款主要为因实行酬金制的物业服
务项目产生的亏损应向所服务客户收取的款项，该款项的信用风险较大，本集团对
此类款项按个别方式评估减值损失。 
 
186 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
(3)  本年计提、收回或转回的坏账准备情况如下： 
 
  2017年  2016年 
     
年初余额  637,532,032.19  425,441,975.73 
本年增加  577,577,337.45   219,047,773.44 
本年收回或转回  (6,800,324.25)  (5,716,477.68) 
本年转销  -  (1,750,000.00) 
合并范围变化  1,560,300.41  508,760.70 
       
 
年末余额  1,209,869,345.80   637,532,032.19 
       
 
 
(4)  按交易方归集的年末余额前五名其他应收款情况： 
 
    2017年   
占其他应收款 
年末余额 
合计数的  坏账准备 
单位名称  款项的性质  年末余额  账龄  比例 (%)  年末余额 
           
北京万龙华开房地产开发有限公司  联营企业往来  4,225,000,000.00  一年以内 (含一年)   2.57  - 
深圳市创双投资管理有限公司  合营企业往来  3,869,657,692.61  一年以内 (含一年)   2.35  - 
青岛昌明置业有限公司  合营企业往来  3,622,373,947.82  一年以内 (含一年)   2.20  - 
北京宁溪房地产开发有限责任公司  合营企业往来  3,245,000,000.00  一年以内 (含一年)   1.97  - 
北京万越辉置业有限公司  合营企业往来  3,120,000,000.00  一年以内 (含一年)   1.90  - 
      
       
合计    18,082,031,640.43    10.99  - 
      
       
 
(5)  本集团本年未发生因金融资产转移而予终止确认的其他应收款项的情况 (2016年：无)。 
 
187 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
6  存货 
 
(1)  存货分类 
 
    2017年   
  账面余额  跌价准备  账面价值 
       
已完工开发产品   50,173,669,668.85    192,556,601.73    49,981,113,067.12  
在建开发产品   330,166,917,477.63    1,115,715,328.49   329,051,202,149.14  
拟开发产品   217,965,608,560.51    304,937,445.14   217,660,671,115.37  
建造合同形成的已 
完工未结算资产  692,809,067.43  -  692,809,067.43 
其他  701,862,219.27  -  701,862,219.27 
           
 
合计  599,700,866,993.69  1,613,209,375.36  598,087,657,618.33 
           
 
 
    2016年   
  账面余额  跌价准备  账面价值 
       
已完工开发产品   43,854,321,165.81    142,091,873.42    43,712,229,292.39  
在建开发产品   285,602,752,649.19    717,738,545.06   284,885,014,104.13  
拟开发产品   137,430,596,653.26    515,240,160.93   136,915,356,492.33  
建造合同形成的已 
完工未结算资产  1,311,268,920.10  -  1,311,268,920.10 
其他  537,467,324.62  -  537,467,324.62 
           
 
合计  468,736,406,712.98  1,375,070,579.41  467,361,336,133.57 
           
 
 
本集团存货年末余额中含有借款费用资本化的金额为人民币12,184,686,163.69元 (2016
年：人民币 11,169,509,620.14 元)。本集团本年度用于确定借款利息费用的资本化率为
5.04% (2016年：4.91%)。 
 
本 集 团 上 述 存 货 中 ， 预 期 在 资 产 负 债 表 日 一 年 后 收 回 的 金 额 为 人 民 币
278,464,805,764.85元 (2016年：人民币195,540,227,607.59元)。 
 
于2017年12月31日，上述存货中用于长期借款、一年内到期的非流动负债及短期借款
抵押的存货账面价值为人民币 4,986,705,737.15元 (2016年：人民币 6,511,631,264.80
元)。 
 
188 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
(2)  存货跌价准备 
 
  年初账面余额  本年计提额    本年减少额    年末账面余额 
      转回  转销   
           
大连海港城  114,827,986.73  306,526,138.92  -  1,679,715.69  419,674,409.96 
宁波万科城  86,988,748.61  213,370,096.97  -  41,353,190.06  259,005,655.52 
烟台海云台  305,733,712.82  -  -  78,746,265.26  226,987,447.56 
南充金润华府  270,633,384.03  -  -  52,564,048.85  218,069,335.18 
镇江蓝山花园  168,901,877.45  -  -  16,732,098.56  152,169,778.89 
乌鲁木齐南山郡  135,876,423.76  -  -  -  135,876,423.76 
抚顺金域蓝湾  110,479,808.12  -  -  8,535,323.71  101,944,484.41 
营口海港城  67,720,367.03  -  -  -  67,720,367.03 
温州龙湾花园  68,391,459.83  -  -  43,150,042.62  25,241,417.21 
南通金域蓝湾  19,148,681.23  -  -  13,983,493.10  5,165,188.13 
唐山红郡  19,406,095.67  -  -  18,715,995.67  690,100.00 
乌鲁木齐金域缇香  6,962,034.13  -  -  6,297,266.42  664,767.71 
                   
 
合计  1,375,070,579.41  519,896,235.89  -  281,757,439.94  1,613,209,375.36 
                   
 
 
本集团按照目前市场价格状况和项目实际销售情况，对项目可变现净值进行测试后，对
上述项目计提了存货跌价准备。 
 
计算存货可变现净值时所采用的估计售价区分已预售及未售，已预售部分按照实际签约
金额确认估计售价，未售部分结合近期平均签约价格和类似产品的市场销售价格确定估
计售价。 
 
(3)  存货明细表： 
 
i  已完工开发产品 
 
最近一期 
  竣工时间  期初数  增加数  减少数  期末数  跌价准备 
             
鞍山金域国际  2016年6月  82,277,630.93  497,167.04  -  82,774,797.97  - 
北京金域东郡  2017年6月  4,494,379.81  163,901,979.76  55,672,256.89  112,724,102.68  - 
北京金域华府  2017年12月  129,463,203.44  1,275,068,136.60  470,394,576.25  934,136,763.79  - 
北京金域缇香  2015年12月  159,079,091.15  -  79,265,604.35  79,813,486.80  - 
北京首开万科中心  2017年12月  -  1,143,117,849.00  674,569,974.17  468,547,874.83  - 
北京万科橙  2016年2月  272,111,503.40  -  152,599,476.76  119,512,026.64  - 
北京长阳天地  2017年11月  155,586,235.07  2,766,159,341.99  1,144,220,675.11  1,777,524,901.95  - 
常州万科城  2017年12月  2,979,824.67  400,719,856.79  333,945,203.95  69,754,477.51  - 
成都翡翠郡  2017年11月  -  876,327,150.20  789,405,358.50  86,921,791.70  - 
成都国宾润园  2017年12月  -  879,570,952.87  808,153,389.21  71,417,563.66  - 
成都金色城市  2017年11月  103,216,847.91  1,049,475,577.63  1,049,082,230.53  103,610,195.01  - 
成都金色乐府音乐广场  2016年9月  696,049,099.18  -  160,720,247.45  535,328,851.73  - 
成都金域缇香  2017年8月  176,980,996.03  789,340,184.99  523,577,299.99  442,743,881.03  - 
成都理想城  2017年12月  -  73,732,976.85  -  73,732,976.85  - 
成都万科城  2016年12月  -  305,558,528.48  97,620,149.16  207,938,379.32  - 
成都万科华茂广场  2016年4月  1,437,101,563.60  -  26,215,476.45  1,410,886,087.15  - 
大连城市之光  2017年12月  -  1,557,160,401.82  1,284,045,974.18  273,114,427.64  - 
大连海港城  2017年7月  153,487,442.19  291,020,800.00  80,889,170.05  363,619,072.14  2,379,518.06 
189 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
最近一期 
  竣工时间  期初数  增加数  减少数  期末数  跌价准备 
             
大连金域华府  2016年11月  255,239,908.67  7,675,803.55  78,404,544.68  184,511,167.54  - 
大连蓝山  2016年11月  287,201,756.70  7,678,159.48  13,936,239.88  280,943,676.30  - 
大连万科城  2017年10月  42,053,395.43  674,500,061.47  580,066,297.07  136,487,159.83  - 
大连西山别墅  2017年9月  133,146,216.73  476,291,354.15  420,771,014.89  188,666,555.99  - 
大连现在城  2016年6月  57,866,014.34  22,373,574.01  1,833,374.00  78,406,214.35  - 
东莞翡丽山  2017年3月  297,085,411.70  264,284,229.72  393,813,210.15  167,556,431.27  - 
东莞虎门花园  2017年12月  -  1,026,735,440.20  920,554,838.38  106,180,601.82  - 
东莞虎门万科城  2017年12月  81,355,475.51  2,713,861,258.52  1,958,979,924.51  836,236,809.52  - 
东莞双城水岸  2017年7月  108,937,832.87  30,840,202.60  -  139,778,035.47  - 
东莞松湖传奇  2016年12月  102,102,878.54  -  30,915,818.33  71,187,060.21  - 
东莞香树丽舍  2017年11月  42,083,595.24  16,297,975.18  -  58,381,570.42  - 
东莞云广场  2017年12月  -  1,703,351,856.73  1,312,833,413.84  390,518,442.89  - 
东莞长安万科中心  2016年12月  605,399,024.69  8,538,075.40  392,901,356.99  221,035,743.10  - 
佛山城东花园  2017年9月  9,350,452.55  399,498,411.52  333,430,779.04  75,418,085.03  - 
佛山金色城市  2017年12月  -  832,640,214.95  719,811,712.05  112,828,502.90  - 
佛山金色领域  2017年8月  59,375,723.25  615,484,716.78  595,912,629.14  78,947,810.89  - 
佛山金域滨江  2017年12月  20,244,730.10  665,507,272.01  538,593,138.32  147,158,863.79  - 
佛山金域国际  2017年9月  1,311,536,900.19  1,546,323,657.83  2,072,158,826.15  785,701,731.87  - 
佛山水晶城  2017年12月  211,520,314.06  753,573,645.61  835,418,435.56  129,675,524.11  - 
福州金域花园  2015年12月  439,709,233.86  -  53,185,467.14  386,523,766.72  - 
福州莆田万科城  2016年12月  128,140,807.88  2,806,219.60  39,173,857.80  91,773,169.68  - 
福州万科广场  2016年12月  884,948,385.70  973,223.94  690,867,363.97  195,054,245.67  - 
广州东荟城  2017年4月  86,466,193.53  13,903,890.44  38,356,646.12  62,013,437.85  - 
广州峰境花园  2016年11月  198,988,960.61  5,213,080.53  84,536,163.78  119,665,877.36  - 
广州黄埔仓  2017年11月  246,134,136.47  614,148,381.65  598,772,440.36  261,510,077.76  - 
广州金色梦想  2017年9月  190,281,215.89  424,287,325.74  431,216,637.30  183,351,904.33  - 
广州金域华庭  2015年12月  130,078,809.56  34,984,898.41  63,201,255.71  101,862,452.26  - 
广州南方公元花园  2017年9月  84,769,014.67  614,544,775.46  534,235,450.35  165,078,339.78  - 
广州欧泊  2017年9月  11,441,575.43  165,373,428.85  35,991,910.05  140,823,094.23  - 
广州万科云广场  2016年12月  206,885,675.53  -  45,977,914.58  160,907,760.95  - 
广州智慧商业广场  2017年12月  -  2,255,677,213.38  2,020,699,743.80  234,977,469.58  - 
贵阳大都会  2017年12月  33,255,843.11  989,662,674.55  929,786,473.92  93,132,043.74  - 
贵阳大都会商业综合体  2017年10月  111,824,029.02  91,946,192.22  144,093,896.75  59,676,324.49  - 
贵阳公园5号  2017年12月  158,281,845.72  52,695,016.68  86,718,843.19  124,258,019.21  - 
贵阳玲珑湾  2017年7月  54,158,329.84  250,831,686.98  250,191,112.70  54,798,904.12  - 
贵阳万科城  2017年12月  41,796,695.39  831,810,594.42  814,486,460.56  59,120,829.25  - 
杭州北宸之光  2016年9月  201,999,595.82  865,512.84  56,109,469.51  146,755,639.15  - 
杭州公望  2017年12月  20,463,731.37  310,643,539.00  226,411,868.16  104,695,402.21  - 
杭州良渚文化村  2017年12月  660,550,475.84  1,976,768,325.63  2,267,527,490.03  369,791,311.44  - 
合肥森林城  2017年12月  97,987,085.94  1,954,056,338.47  1,520,293,546.34  531,749,878.07  - 
惠州双月湾  2017年11月  133,809,503.42  908,273,662.36  917,789,345.98  124,293,819.80  - 
吉林万科城  2017年12月  435,346,979.04  364,764,732.88  458,815,853.85  341,295,858.07  - 
济南万科城  2017年6月  281,457,341.92  1,599,200,504.61  1,679,327,935.44  201,329,911.09  - 
济南新里程  2017年12月  90,914,046.26  1,676,404,578.97  1,663,953,154.58  103,365,470.65  - 
昆山魅力花园  2017年12月  39,710,626.26  819,283,139.15  647,980,298.45  211,013,466.96  - 
南昌公园里  2017年11月  -  1,181,393,573.77  1,105,996,583.04  75,396,990.73  - 
南昌海上传奇  2017年8月  26,153,470.37  648,001,561.16  528,826,776.99  145,328,254.54  - 
南昌万科城  2016年9月  80,474,513.01  -  16,213,030.81  64,261,482.20  - 
南充金润华府  2017年12月  137,651,682.12  438,253,074.44  454,002,536.85  121,902,219.71  64,897,238.44 
南京金域国际  2017年9月  -  713,402,001.92  295,110,143.43  418,291,858.49  - 
南京金域蓝湾  2016年6月  358,118,940.89  -  73,138,331.63  284,980,609.26  - 
南京九都荟  2017年12月  219,101,005.29  1,439,675,046.90  1,402,905,897.55  255,870,154.64  - 
南京璞悦山  2017年12月  34,921,838.80  1,086,039,283.09  1,056,074,224.16  64,886,897.73  - 
南宁魅力之城  2017年12月  144,633,435.20  1,259,434,565.95  1,023,937,836.02  380,130,165.13  - 
南宁万科大厦  2017年3月  94,894,732.95  55,479,798.54  62,511,016.81  87,863,514.68  - 
南通金域蓝湾  2014年12月  107,108,718.31  -  97,280,290.24  9,828,428.07  5,165,188.13 
宁波江湾府  2017年11月  -  1,208,716,369.58  1,117,327,289.64  91,389,079.94  - 
宁波万科城  2017年12月  179,439,563.00  2,131,147,693.23  2,196,579,884.05  114,007,372.18  45,635,558.55 
秦皇岛北戴河小镇  2017年8月  26,866,081.60  201,119,201.60  156,914,490.36  71,070,792.84  - 
秦皇岛假日风景  2015年6月  90,867,541.19  58,379,857.77  9,431,922.17  139,815,476.79  - 
青岛东郡  2017年12月  49,955,135.14  599,425,360.86  582,043,427.30  67,337,068.70  - 
青岛福州路万科中心  2016年1月  432,502,990.47  -  177,138,136.68  255,364,853.79  - 
青岛玫瑰里  2017年11月  76,850,518.32  1,249,996,782.32  635,142,578.62  691,704,722.02  - 
190 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
最近一期 
  竣工时间  期初数  增加数  减少数  期末数  跌价准备 
             
青岛山东路万科中心  2017年12月  539,175,713.52  244,382,977.11  731,913,634.39  51,645,056.24  - 
青岛紫台  2017年9月  233,182,000.79  1,211,596,381.87  1,282,949,409.69  161,828,972.97  - 
清远万科城  2017年12月  238,444,242.72  584,252,800.67  589,148,847.89  233,548,195.50  - 
清远万科华府  2017年12月  113,263,462.33  324,036,906.50  357,957,089.21  79,343,279.62  - 
泉州万科城  2017年7月  16,072,023.58  1,050,362,170.13  878,037,356.56  188,396,837.15  - 
三亚湖畔度假公园  2016年12月  652,826,317.40  -  474,460,056.30  178,366,261.10  - 
三亚森林度假公园  2017年7月  1,062,206,728.45  266,425,221.23  461,446,746.47  867,185,203.21  - 
厦门海沧万科城  2017年12月  338,772,270.78  808,813,459.57  769,998,574.77  377,587,155.58  - 
上海安亭新镇项目  2017年12月  379,316,981.58  1,249,620,753.59  638,676,645.94  990,261,089.23  - 
上海翡翠滨江  2017年8月  -  4,987,171,013.45  2,619,707,011.53  2,367,464,001.92  - 
上海城花新园  2017年6月  424,275,141.09  199,963,792.68  287,954,579.70  336,284,354.07  - 
上海翡翠公园  2017年6月  863,891,036.71  3,510,015,826.52  3,841,650,043.23  532,256,820.00  - 
上海翡翠雅宾利  2016年7月  1,918,638,348.64  388,249,606.63  747,410,021.99  1,559,477,933.28  - 
上海金域南桥  2017年7月  -  1,670,370,155.02  1,425,889,099.90  244,481,055.12  - 
上海万科城  2017年11月  225,433,662.71  900,999,601.01  339,344,291.58  787,088,972.14  - 
上海徐汇万科中心  2017年10月  205,034,778.11  1,675,283,134.88    1,880,317,912.99  - 
深圳翡丽郡  2016年6月  128,592,497.45  -  26,326,942.02  102,265,555.43  - 
深圳公园里  2017年11月  190,665,551.30  1,802,379,946.49  1,855,307,281.00  137,738,216.79  - 
深圳天誉  2017年12月  116,491,991.59  3,521,618,268.68  3,496,753,531.34  141,356,728.93  - 
沈阳柏翠园  2017年12月  102,813,429.39  693,643,906.21  613,201,367.32  183,255,968.28  - 
沈阳城市之光  2017年12月  -  747,935,429.90  407,190,739.31  340,744,690.59  - 
沈阳春河里  2017年12月  76,522,602.31  833,529,768.78  801,467,531.34  108,584,839.75  - 
沈阳公园大道  2017年10月  25,985,991.47  745,729,048.28  703,920,395.38  67,794,644.37  - 
沈阳蓝山  2017年8月  77,012,275.91  567,748,857.71  527,972,533.72  116,788,599.90  - 
沈阳理想新城项目  2016年10月  -  235,211,813.76  -  235,211,813.76  - 
沈阳明天广场  2017年12月  152,721,586.22  1,203,588,018.59  1,253,063,454.05  103,246,150.76  - 
沈阳紫台  2017年12月  44,796,551.33  564,217,374.38  502,734,794.52  106,279,131.19  - 
苏州VC小镇  2017年11月  45,864,453.45  547,418,413.51  503,045,197.39  90,237,669.57  - 
苏州万科城  2017年9月  84,752,877.03  289,608,883.22  310,521,107.73  63,840,652.52  - 
太原金域华府  2017年10月  -  1,155,069,612.21  1,086,007,887.04  69,061,725.17  - 
太原蓝山  2017年12月  7,471,768.49  1,466,104,085.26  1,331,428,252.93  142,147,600.82  - 
唐山红郡  2014年12月  56,744,779.58  19,061,474.13  59,472,003.47  16,334,250.24  690,100.00 
唐山金域华府  2015年8月  70,271,856.33  19,956,504.05  19,364,208.71  70,864,151.67  - 
唐山新里程  2017年12月  269,830,737.16  348,515,402.67  513,395,167.84  104,950,971.99  - 
天津东丽湖  2017年7月  242,637,845.87  840,131,561.45  814,979,509.58  267,789,897.74  - 
天津海港城  2016年11月  101,424,587.29  4,856,803.45  52,883,338.10  53,398,052.64  - 
天津梅江柏翠园  2017年7月  35,342,574.72  974,672,551.75  926,600,621.93  83,414,504.54  - 
天津民和巷  2017年8月  79,141,139.03  736,780,107.03  741,538,392.35  74,382,853.71  - 
天津四季花城  2017年10月  30,242,784.07  778,154,061.88  731,998,867.72  76,397,978.23  - 
温州龙湾花园  2015年4月  260,959,874.83  -  183,795,077.33  77,164,797.50  25,241,417.21 
乌鲁木齐金域缇香  2015年12月  97,138,220.94  -  72,911,730.87  24,226,490.07  664,767.71 
乌鲁木齐兰乔圣菲  2015年6月  138,861,871.75  10,125,452.27  84,494,793.88  64,492,530.14  - 
乌鲁木齐中央公园  2017年11月  93,928,390.74  586,400,680.57  535,129,268.99  145,199,802.32  - 
无锡海上传奇  2017年12月  -  673,455,514.11  584,625,118.57  88,830,395.54  - 
无锡金域缇香  2016年12月  179,702,504.14  16,369,701.12  86,973,210.30  109,098,994.96  - 
无锡魅力之城  2017年6月  162,254,272.06  251,599,228.68  317,433,094.07  96,420,406.67  - 
无锡信成道  2017年12月  95,141,932.13  716,736,620.06  484,284,480.91  327,594,071.28  - 
芜湖万科城  2017年12月  107,706,657.97  166,123,410.84  198,343,094.62  75,486,974.19  - 
武汉城花璟苑  2017年9月  112,889,670.80  820,934,630.79  828,905,920.63  104,918,380.96  - 
武汉汉阳国际  2017年3月  189,394,770.49  201,773,198.45  303,468,859.91  87,699,109.03  - 
武汉金域湖庭  2017年12月  45,288,047.70  894,817,233.11  639,238,347.05  300,866,933.76  - 
西安城市之光  2017年12月  -  1,699,734,458.82  1,506,986,020.72  192,748,438.10  - 
西安高新华府  2017年12月  30,661,271.87  741,636,523.08  644,774,335.82  127,523,459.13  - 
西安金色悦城  2017年9月  138,397,490.44  337,811,571.20  359,383,086.35  116,825,975.29  - 
西安金域东郡  2017年12月  36,507,594.09  1,935,720,075.04  1,306,990,324.89  665,237,344.24  - 
西安金域国际  2017年12月  -  737,799,228.53  526,023,211.25  211,776,017.28  - 
西安金域华府  2017年10月  174,664,244.28  314,785,824.70  7,047,103.25  482,402,965.73  - 
西安万科城3#地  2017年10月  10,960,094.49  549,679,483.98  429,561,802.55  131,077,775.92  - 
西安万科城8#地  2017年10月  9,171,693.63  368,816,961.21  323,103,588.91  54,885,065.93  - 
西安幸福里  2017年10月  62,964,035.28  242,841,448.45  234,946,687.29  70,858,796.44  - 
徐州万科城  2017年12月  199,874,051.00  1,960,306,571.07  1,854,004,239.03  306,176,383.04  - 
烟台海云台  2017年9月  83,060,147.37  695,967,719.21  688,113,243.17  90,914,623.41  24,199,430.34 
烟台假日风景  2017年6月  110,267,763.31  610,877,778.61  536,315,271.75  184,830,270.17  - 
191 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
最近一期 
  竣工时间  期初数  增加数  减少数  期末数  跌价准备 
             
烟台万科城  2017年6月  95,821,952.88  308,913,427.09  269,416,749.22  135,318,630.75  - 
扬州金色梦想  2017年12月  439,425.73  580,627,755.11  524,201,498.15  56,865,682.69  - 
扬州万科城  2017年9月  59,534,620.55  111,613,398.86  54,259,550.02  116,888,469.39  - 
长春八一公园信达龙湾
项目  2017年12月  -  203,195,835.55  -  203,195,835.55  - 
长春柏翠园  2017年12月  310,234,332.04  440,513,591.36  398,891,765.96  351,856,157.44  - 
长春东湾半岛项目  2017年11月  -  1,530,066,616.94  447,060,140.58  1,083,006,476.36  - 
长春金色里程  2017年12月  239,960,130.72  287,264,533.69  334,220,654.89  193,004,009.52  - 
长春金域长春  2017年12月  97,699,048.85  73,247,527.57  114,951,932.17  55,994,644.25  - 
长春蓝山  2016年12月  218,450,507.16  20,853,688.89  62,087,782.13  177,216,413.92  - 
长春如园  2017年12月  -  573,216,451.36  458,073,001.23  115,143,450.13  - 
长春万科城  2017年12月  68,087,359.11  314,751,121.02  302,939,745.40  79,898,734.73  - 
长沙白鹭郡  2016年11月  118,288,578.98  27,947,717.69  53,705,335.60  92,530,961.07  - 
长沙金域国际  2017年12月  47,539,297.22  500,429,778.74  487,596,877.75  60,372,198.21  - 
长沙金域蓝湾  2017年11月  2,044,265.27  730,772,169.96  595,213,033.84  137,603,401.39  - 
长沙金域缇香  2017年6月  11,369,817.59  203,772,987.99  161,263,585.31  53,879,220.27  - 
长沙梅溪郡  2017年12月  105,867,538.31  854,290,566.76  841,666,590.50  118,491,514.57  - 
长沙魅力之城  2017年12月  75,694,607.66  905,239,323.12  767,969,184.70  212,964,746.08  - 
长沙万科城  2015年11月  224,831,942.35  -  9,486,075.31  215,345,867.04  - 
长沙紫台  2017年5月  137,699,477.34  12,828,266.16  76,499,722.84  74,028,020.66  - 
镇江蓝山花园  2017年12月  146,370,925.54  149,793,292.60  190,863,831.63  105,300,386.51  23,683,383.29 
镇江魅力之城  2017年10月  207,867,442.10  708,471,356.11  731,139,644.02  185,199,154.19  - 
郑州万科大都会  2017年7月  -  1,231,893,338.78  1,107,659,336.46  124,234,002.32  - 
郑州万科美景龙门龙堂  2017年11月  348,011,766.23  53,556,389.98  128,564,754.82  273,003,401.39  - 
郑州万科美景魅力之城  2017年6月  79,366,368.48  679,210,303.29  618,406,430.12  140,170,241.65  - 
郑州万科美景万科城  2017年10月  754,342,183.17  522,851,197.20  388,592,192.51  888,601,187.86  - 
中山柏悦湾  2017年12月  24,621,873.25  653,592,253.15  418,366,330.39  259,847,796.01  - 
中山金色家园  2017年8月  147,849,922.17  41,881,581.91  110,839,189.52  78,892,314.56  - 
中山金域蓝湾  2017年11月  159,298,204.57  46,255,904.55  102,479,629.56  103,074,479.56  - 
重庆溉澜溪  2017年12月  648,443,443.13  601,860,256.21  943,963,679.35  306,340,019.99  - 
重庆金色悦城  2017年11月  194,591,703.10  530,342,429.50  560,104,517.28  164,829,615.32  - 
重庆金域蓝湾  2017年2月  -  566,867,338.18  488,557,522.42  78,309,815.76  - 
重庆锦尚  2017年9月  100,918,916.66  570,328,809.03  590,641,472.69  80,606,253.00  - 
重庆万科城  2017年8月  181,938,533.63  332,151,685.24  330,049,013.38  184,041,205.49  - 
重庆万科西城  2017年12月  63,008,685.19  883,598,480.09  826,732,599.90  119,874,565.38  - 
重庆万科西九  2017年11月  18,263,742.28  534,558,547.53  455,053,168.12  97,769,121.69  - 
重庆悦府  2014年12月  125,918,825.10  -  43,059,247.71  82,859,577.39  - 
其他汇总     13,324,022,789.05   45,303,181,506.16   52,360,938,009.82    6,266,266,285.39    - 
             
合计     43,854,321,165.81  1 64,358,418,357.14 1 58,039,069,854.10  50,173,669,668.85    192,556,601.73 
             
 
192 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
ii  在建开发产品 
 
最近一期  预计下批 
  开工时间  竣工时间  预计总投资  期初数  期末数  跌价准备 
             
鞍山惠斯勒小镇  2016年10月  2018年6月  950,888,559.60  452,747,069.79  743,419,449.25  - 
鞍山金域国际  2016年5月  2018年6月  519,719,144.00  116,200,663.99  347,464,632.30  - 
北京大都会滨江  2017年8月  2019年1月  3,159,650,000.00  -  2,260,916,036.36  - 
北京公园里005、008、
009号地块项目  2016年11月  2018年12月  2,927,670,266.60  1,813,564,275.50  2,595,511,082.96  - 
北京首开万科中心  2014年12月  2018年1月  1,386,986,136.64  2,026,179,909.36  1,383,836,136.34  - 
常州万科城  2017年7月  2018年1月  627,352,623.84  365,889,766.37  395,783,872.09  - 
成都第五城  2017年10月  2018年6月  4,200,772,488.46  1,062,384,391.68  1,703,402,681.36  - 
成都翡翠公园  2017年12月  2018年11月  3,975,012,637.16  1,933,207,751.87  2,596,703,960.69  - 
成都金色乐府音乐广场  2017年10月  2019年12月  4,143,799,883.42  570,261,599.79  1,625,744,221.67  - 
成都玖西堂  2017年10月  2019年6月  1,706,058,500.00  -  640,080,296.45  - 
成都理想城  2017年8月  2018年6月  4,143,083,969.31  1,936,561,078.03  1,988,755,425.49  - 
成都万科城  2017年9月  2018年6月  3,213,778,828.00  -  2,397,712,157.29  - 
成都五龙山蓝山  2016年9月  2018年12月  1,187,652,183.56  397,069,192.71  625,640,553.29  - 
大连八栋墅  2017年3月  2018年10月  825,760,000.00  -  608,036,333.13  - 
大连半山半海  2016年5月  2018年6月  568,645,900.00  474,462,052.43  512,363,448.42  - 
大连城市之光  2017年3月  2018年3月  1,550,000,000.00  1,795,880,865.43  883,857,158.33  - 
大连海港城  2017年11月  2018年12月  1,550,905,476.00  533,744,855.71  326,410,247.33  180,077,813.79 
大连万科城  2017年7月  2018年12月  1,790,250,000.00  1,081,530,967.37  542,593,910.05  - 
大连新都会  2017年3月  2018年11月  1,013,214,500.00  -  587,505,928.63  - 
大连樱花园  2017年9月  2018年3月  907,200,000.00  851,740,516.54  683,901,520.11  - 
大连中南府  2016年6月  2018年6月  787,121,900.00  321,023,605.99  394,173,523.46  - 
东莞城市之光广场  2017年7月  2019年11月  1,408,146,172.25  -  692,035,352.03  - 
东莞东江之星  2017年10月  2018年12月  3,620,955,227.27  -  2,046,292,094.50  - 
东莞翡翠松湖  2017年3月  2018年12月  676,883,531.58  -  397,442,726.44  - 
东莞翡丽山  2017年7月  2018年10月  652,640,360.68  177,928,282.93  384,172,586.75  - 
东莞翰林城市花园  2016年12月  2018年8月  2,399,508,610.02  1,266,491,633.42  1,824,399,628.50  - 
东莞花园城  2017年7月  2018年12月  863,164,317.75  -  522,416,789.96  - 
东莞金域广场  2017年5月  2019年3月  792,852,132.24  -  255,703,583.79  - 
东莞金域缇香  2016年12月  2018年6月  812,294,951.55  584,383,275.97  400,526,307.19  - 
东莞双城水岸  2016年4月  2018年1月  432,000,000.00  257,925,834.73  339,416,552.97  - 
东莞松朗花园  2016年3月  2018年6月  2,401,977,200.00  1,041,198,018.29  2,055,599,139.57  - 
东莞云广场  2016年7月  2018年6月  1,820,898,709.21  2,200,922,410.81  1,166,626,409.49  - 
东莞珠江东岸  2017年8月  2018年9月  1,823,772,053.00  1,318,142,996.81  953,652,971.73  - 
佛山城市之光  2017年6月  2018年12月  2,600,419,346.62  -  1,982,405,184.24  - 
佛山翡翠滨江  2017年8月  2019年8月  2,768,048,764.81  -  2,059,654,898.14  - 
佛山翡翠江望  2017年11月  2019年4月  2,768,048,764.81  -  1,604,282,878.39  - 
佛山金色城市  2016年6月  2018年4月  2,850,680,200.00  2,266,408,279.93  2,019,129,131.77  - 
佛山金色里程  2017年1月  2018年8月  3,231,958,871.18  -  2,340,683,747.14  - 
佛山金色领域  2016年8月  2018年4月  2,348,277,756.15  891,408,552.99  564,587,936.90  - 
佛山金域滨江  2017年1月  2019年3月  2,284,008,298.77  302,465,431.01  871,942,501.61  - 
佛山金域国际  2015年11月  2018年1月  222,198,041.69  1,404,559,069.16  215,726,254.07  - 
佛山尚都荟  2017年12月  2019年5月  997,770,000.00  -  616,985,371.62  - 
佛山万科城  2016年1月  2018年4月  805,958,548.75  1,249,525,180.75  685,233,969.23  - 
佛山万科大厦  2017年12月  2019年12月  1,562,284,473.40  -  648,232,856.25  - 
佛山万科广场  2016年8月  2019年2月  3,024,011,242.94  936,023,464.29  1,329,665,649.33  - 
佛山西江悦  2017年6月  2019年3月  2,018,820,739.35  -  1,005,712,400.51  - 
佛山壹都荟  2017年9月  2019年12月  746,306,907.61  -  234,881,558.36  - 
佛山又一城  2017年6月  2018年10月  927,454,690.27  -  691,433,525.24  - 
佛山悦都荟  2017年7月  2019年6月  920,770,000.00  -  504,436,835.76  - 
福州金融港中心  2015年12月  2018年1月  1,195,500,000.00  710,808,439.46  868,594,329.23  - 
福州金域滨江花园  2017年12月  2018年12月  1,948,668,467.00  278,768,729.73  780,414,630.79  - 
福州金域蓝湾  2016年4月  2018年6月  1,816,043,945.38  824,925,645.28  1,011,974,062.01  - 
福州九如府  2017年10月  2019年12月  931,547,270.58  -  707,106,709.73  - 
福州永泰大樟溪岸  2017年9月  2018年6月  1,043,483,847.23  260,745,904.00  361,183,398.51  - 
抚顺金域国际  2016年4月  2018年8月  324,763,618.28  355,081,512.06  227,518,050.56  - 
抚顺金域蓝湾  2017年5月  2018年12月  427,441,317.50  -  241,047,127.46  101,944,484.41 
广州白鹭郡  2017年7月  2019年4月  764,689,164.00  -  598,896,446.28  - 
广州春风十里  2017年9月  2019年1月  1,592,355,887.84  -  1,148,084,270.46  - 
广州海月大厦  2016年8月  2018年12月  951,218,616.77  713,542,014.38  768,280,771.39  - 
193 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
最近一期  预计下批 
  开工时间  竣工时间  预计总投资  期初数  期末数  跌价准备 
             
广州里享花园  2017年12月  2018年4月  2,556,987,108.19  2,105,610,010.71  2,225,526,511.30  - 
广州山景园  2016年1月  2018年4月  4,434,778,090.00  3,698,023,926.64  3,224,647,727.49  - 
广州尚城御府  2016年3月  2018年12月  5,637,416,049.13  4,349,572,352.25  4,400,928,732.38  - 
广州世博汇  2017年12月  2020年12月  1,570,533,712.40  -  758,473,298.42  - 
广州桃源里  2017年12月  2019年5月  364,980,928.73  -  201,663,884.81  - 
广州智慧商业广场  2016年9月  2018年3月  2,886,989,060.13  3,466,820,401.96  1,815,203,292.20  - 
贵阳花溪大都会  2017年4月  2019年12月  1,253,332,044.00  -  861,124,122.03  - 
贵阳万科城  2017年6月  2018年6月  1,682,522,510.40  1,232,519,709.64  1,186,794,157.88  - 
贵阳万科大都会花样  2017年7月  2019年6月  1,160,778,546.48  -  275,343,643.55  - 
贵阳万科理想城  2017年12月  2019年12月  2,609,879,880.00  -  784,251,819.98  - 
贵阳悦城  2016年5月  2018年9月  491,168,761.42  281,908,622.72  341,513,641.42  - 
杭州公望  2017年2月  2019年3月  663,984,736.33  406,848,236.20  378,081,659.77  - 
杭州杭宸二期  2016年3月  2018年12月  905,117,400.00  557,683,837.86  614,748,426.52  - 
杭州杭行路天马  2017年7月  2019年12月  892,740,000.00  -  391,856,486.67  - 
杭州良渚文化村  2017年10月  2018年6月  1,888,722,210.94  2,100,675,435.22  783,007,468.92  - 
杭州良渚文化村未来城
二期  2015年7月  2018年3月  2,665,326,670.00  1,725,647,448.84  2,155,802,075.47  - 
杭州劝学里  2017年1月  2019年9月  1,542,400,000.00  -  853,792,479.15  - 
杭州万科杭宸一期  2016年3月  2018年4月  1,044,510,600.00  665,465,956.74  851,062,266.17  - 
杭州万科新都会1958  2016年3月  2018年10月  1,728,760,000.00  1,390,892,069.57  1,424,237,457.31  - 
杭州万科星空  2016年3月  2018年1月  603,670,000.00  366,756,087.18  506,067,684.10  - 
杭州万科中央公园  2016年3月  2018年8月  1,879,344,353.23  1,423,731,741.85  1,587,356,653.30  - 
杭州未来城  2016年3月  2018年8月  1,917,262,000.00  950,508,978.35  1,202,790,576.70  - 
杭州未来之光  2017年11月  2019年3月  2,118,720,000.00  -  532,693,276.46  - 
杭州智谷  2017年8月  2019年4月  681,838,421.09  -  360,091,408.06  - 
杭州中环公园  2017年6月  2019年6月  723,659,200.00  -  470,837,104.43  - 
合肥森林城  2017年8月  2018年3月  3,268,907,702.91  2,980,781,402.64  2,240,116,259.61  - 
合肥时代观邸  2017年8月  2018年3月  2,441,543,766.04  1,236,210,709.67  1,456,664,777.78  - 
合肥万科红郡  2017年10月  2019年6月  1,310,568,026.00  -  839,882,522.88  - 
合肥未来之光  2017年12月  2019年9月  1,931,563,353.97  -  1,682,269,040.21  - 
惠州双月湾  2016年6月  2018年4月  1,922,022,607.45  870,602,561.89  813,684,843.85  - 
吉林万科城  2017年4月  2018年6月  2,100,000,000.00  536,527,849.61  1,076,771,236.54  - 
济南海右府  2017年3月  2019年6月  1,360,000,000.00  -  915,003,514.53  - 
济南机床四厂项目  2017年9月  2019年11月  1,049,406,006.00  -  503,631,288.14  - 
济南金色悦城  2016年4月  2018年6月  831,000,000.00  898,329,824.80  729,065,707.74  - 
济南麓城  2016年5月  2018年8月  572,293,700.00  -  440,564,237.98  - 
济南万科海晏门  2017年4月  2019年6月  1,282,250,000.00  -  690,979,271.99  - 
济南万科中心  2016年3月  2018年2月  775,460,000.00  356,116,406.72  591,637,521.31  - 
济南悦峯  2017年6月  2018年9月  580,630,000.00  -  391,657,597.54  - 
嘉兴城市之光  2017年8月  2019年12月  693,729,552.73  -  455,407,040.47  - 
嘉兴金色梦想  2016年6月  2018年6月  413,697,781.00  137,369,092.12  300,247,308.19  - 
嘉兴悦中环  2016年1月  2018年3月  869,401,174.00  630,926,641.61  651,534,159.49  - 
晋江金域滨江二期  2017年4月  2019年9月  1,268,095,700.00  278,032,675.09  521,052,517.69  - 
晋江金域滨江一期  2017年7月  2019年9月  681,815,200.00  -  224,008,684.99  - 
昆明城市之光  2017年3月  2018年12月  1,013,429,000.00  -  589,545,750.20  - 
昆明公园里  2016年11月  2018年5月  1,027,535,000.00  596,513,381.38  867,177,316.91  - 
昆明魅力之城  2017年10月  2018年7月  3,245,137,154.78  542,492,420.88  1,779,291,959.75  - 
昆明鑫金花园  2016年4月  2018年3月  850,600,799.82  622,224,077.55  798,300,665.56  - 
昆明星河嘉园  2017年9月  2019年5月  1,509,715,200.00  -  846,293,374.14  - 
昆山公园大道  2016年12月  2018年1月  1,241,150,533.18  299,135,043.02  800,474,189.67  - 
昆山海上传奇  2017年5月  2019年6月  1,680,000,000.00  -  1,331,102,316.48  - 
昆山魅力花园  2016年12月  2018年5月  2,265,110,000.00  1,193,395,712.48  697,513,419.65  - 
昆山未来之城  2017年1月  2018年7月  850,350,000.00  -  675,856,023.63  - 
南昌城市花园  2017年6月  2018年6月  1,203,060,000.00  534,110,348.00  910,365,998.84  - 
南昌红郡  2017年11月  2018年12月  1,118,510,000.00  -  1,073,977,354.96  - 
南昌金域滨江  2016年8月  2018年11月  401,778,154.24  251,542,774.34  308,649,430.32  - 
南昌金域传奇  2016年3月  2018年8月  902,500,000.00  777,920,037.71  751,802,826.32  - 
南昌金域国际  2016年4月  2018年5月  381,760,000.00  1,138,209,412.64  228,359,318.94  - 
南昌天空之城  2017年11月  2019年11月  2,063,642,900.00  -  900,402,698.48  - 
南充金润华府  2017年9月  2018年4月  1,997,956,106.08  603,296,646.68  720,244,056.13  153,172,096.74 
南京安品街  2016年3月  2018年4月  1,144,876,100.00  789,429,980.11  917,011,519.00  - 
南京大都会  2017年4月  2019年3月  4,571,927,800.00  -  3,781,576,177.88  - 
南京金域国际  2017年3月  2019年3月  1,766,221,328.94  873,585,824.93  1,211,436,838.01  - 
194 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
最近一期  预计下批 
  开工时间  竣工时间  预计总投资  期初数  期末数  跌价准备 
             
南京九都荟  2016年4月  2019年3月  1,135,510,731.21  1,722,339,738.47  565,376,179.66  - 
南京九都荟南  2016年8月  2018年4月  2,333,483,100.00  1,744,451,817.76  1,848,332,263.58  - 
南京万科城  2017年11月  2018年1月  2,728,553,687.30  766,192,491.86  1,364,651,957.93  - 
南宁公园里  2017年10月  2019年5月  1,724,153,400.00  -  977,542,800.24  - 
南宁金域蓝湾  2016年1月  2018年6月  1,412,810,000.00  706,921,243.67  1,006,299,984.55  - 
南宁金域缇香  2017年5月  2019年8月  802,790,229.45  -  558,281,419.44  - 
南宁金域中央  2017年8月  2019年7月  2,380,215,735.51  -  848,546,383.56  - 
南宁万科城  2017年12月  2018年1月  9,380,702,428.30  2,490,449,426.21  3,862,732,347.23  - 
南宁万科大厦  2016年2月  2019年1月  473,418,000.00  198,539,926.77  201,691,210.08  - 
南通白鹭郡  2017年5月  2018年6月  1,482,730,000.00  381,667,665.22  984,080,186.40  - 
南通城市之光  2016年1月  2018年4月  1,477,553,987.25  593,042,290.47  423,029,280.70  - 
宁波白石湖东  2017年7月  2019年6月  2,198,810,000.00  -  1,255,641,036.67  - 
宁波大都会  2015年12月  2018年4月  735,820,583.00  589,904,563.67  693,000,363.89  - 
宁波东晟府  2016年7月  2018年7月  1,541,146,153.00  999,377,130.35  1,185,923,605.69  - 
宁波格拉美西  2017年7月  2019年1月  1,658,462,743.00  -  1,097,879,372.37  - 
宁波官山望花苑  2017年3月  2018年7月  550,740,000.00  -  382,815,382.11  - 
宁波翰林甲第北苑  2017年7月  2019年1月  827,020,000.00  -  584,887,122.16  - 
宁波翰林甲第南苑  2017年9月  2019年4月  570,890,000.00  -  385,751,660.80  - 
宁波江湾府国宾  2016年8月  2018年5月  706,280,178.00  471,555,013.81  560,770,231.37  - 
宁波玖著里  2016年9月  2018年5月  1,306,275,322.00  1,119,117,642.08  1,216,541,156.19  - 
宁波万科城  2015年12月  2019年6月  695,645,832.00  2,050,951,740.80  228,506,980.09  213,370,096.97 
宁波望庐花苑  2017年2月  2018年9月  841,621,628.81  -  658,599,518.02  - 
宁波云鹭湾  2016年5月  2018年6月  524,784,592.00  1,468,327,003.39  512,657,299.38  - 
青岛东郡  2016年9月  2018年6月  888,357,784.76  448,339,981.70  372,877,255.16  - 
青岛金域华府  2016年7月  2018年3月  843,692,264.82  354,577,769.29  572,914,695.67  - 
青岛金域华府A1地块  2017年6月  2019年6月  983,200,000.00  -  435,284,541.92  - 
青岛玫瑰里  2017年4月  2018年9月  765,049,930.16  1,003,032,782.39  466,077,568.71  - 
青岛生态新城  2016年6月  2018年9月  1,374,378,034.34  1,924,962,240.42  943,987,126.19  - 
青岛桃花源  2014年6月  2018年9月  409,881,897.16  455,949,588.04  230,420,133.66  - 
青岛桃花源二期  2016年9月  2018年3月  1,557,909,900.00  672,591,110.20  1,153,159,220.36  - 
青岛万科未来城  2017年12月  2018年6月  4,256,620,100.00  2,276,739,907.30  3,484,495,776.68  - 
清远万科城  2017年8月  2018年4月  2,246,837,073.56  1,487,946,380.84  710,897,434.92  - 
泉州金域中央  2016年9月  2018年12月  2,128,444,964.93  875,444,731.03  1,067,126,997.98  - 
泉州万科城  2016年9月  2018年6月  1,354,305,564.93  1,559,598,564.75  686,053,575.11  - 
三亚湖畔度假公园  2017年6月  2018年12月  2,144,437,405.43  996,872,522.70  1,531,574,020.75  - 
三亚森林度假公园  2016年10月  2018年11月  662,064,014.21  583,725,771.35  585,369,331.16  - 
厦门鼎丰项目  2017年10月  2019年5月  2,077,128,599.38  -  1,869,415,739.44  - 
厦门东海项目  2017年8月  2019年6月  4,426,730,000.00  -  2,242,353,772.11  - 
厦门金域华府  2014年3月  2018年12月  638,808,010.33  402,782,985.23  472,692,432.63  - 
厦门万科白鹭郡  2017年8月  2020年9月  3,380,787,500.00  -  2,741,364,534.51  - 
厦门万科广场  2017年9月  2020年12月  3,167,716,500.00  2,160,647,331.14  686,614,430.78  - 
厦门万科云城  2016年4月  2018年12月  901,411,996.12  552,428,075.53  755,403,402.42  - 
厦门五缘万科里  2017年9月  2020年3月  1,137,610,000.00  -  550,760,477.73  - 
上海安亭新镇项目  2017年8月  2019年12月  2,393,070,000.00  1,075,670,159.89  1,065,822,368.13  - 
上海翡翠滨江  2017年12月  2018年6月  1,023,260,450.65  -  575,688,883.12  - 
上海城花新园  2016年4月  2019年1月  933,376,285.97  519,326,234.13  310,410,992.31  - 
上海翡翠公园  2016年4月  2018年12月  2,018,346,673.29  5,113,309,326.88  1,370,543,500.94  - 
上海海上传奇  2016年4月  2018年6月  4,601,306,753.96  2,254,916,685.19  1,743,447,457.94  - 
上海金域澜湾鹭语墅  2017年7月  2019年3月  1,565,247,609.18  -  1,217,213,667.29  - 
深圳布吉水径项目  2017年3月  2018年1月  5,189,882,661.00  1,481,576,062.54  3,532,507,028.52  - 
深圳车公庙项目  2016年1月  2018年12月  2,497,972,468.40  1,554,582,832.08  1,777,169,280.55  - 
深圳蛇口公馆  2016年4月  2019年3月  9,917,771,175.00  7,016,176,607.11  7,709,932,551.19  - 
深圳深南道68号  2015年7月  2019年5月  4,065,014,585.88  3,341,958,254.87  3,324,167,183.68  - 
深圳天誉  2017年11月  2018年12月  2,931,746,645.34  4,614,099,307.32  1,524,443,678.47  - 
深圳云城  2016年6月  2018年4月  3,123,530,000.00  1,430,438,730.33  1,138,625,574.19  - 
深圳臻山府  2017年2月  2019年5月  8,618,534,616.29  1,686,061,831.18  3,972,933,944.19  - 
沈阳城市阳光  2016年9月  2019年12月  1,369,232,577.51  625,559,193.61  763,443,064.59  - 
沈阳城市之光  2016年4月  2018年10月  1,657,999,596.47  1,791,097,284.30  1,453,195,128.38  - 
沈阳春河里  2017年3月  2018年6月  1,857,370,732.26  1,041,706,310.29  959,548,843.92  - 
沈阳翡翠公园  2016年9月  2018年9月  1,770,730,462.84  386,262,317.73  1,056,557,207.69  - 
沈阳公园大道  2016年4月  2018年10月  442,621,287.99  886,185,390.85  340,852,755.59  - 
沈阳假日风景  2016年11月  2018年6月  1,115,007,322.52  909,835,053.41  839,070,277.05  - 
沈阳理想新城项目  2017年10月  2019年12月  1,347,315,342.90  -  487,522,751.17  - 
195 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
最近一期  预计下批 
  开工时间  竣工时间  预计总投资  期初数  期末数  跌价准备 
             
沈阳明天广场  2016年3月  2018年12月  1,123,575,435.00  1,533,846,370.49  456,491,642.42  - 
沈阳四季公园  2017年3月  2018年12月  788,874,837.51  -  503,853,963.10  - 
沈阳西华府  2017年1月  2019年12月  1,629,095,500.00  -  383,056,499.93  - 
沈阳长江府  2017年4月  2018年10月  509,611,228.96  -  334,266,751.59  - 
沈阳中山公园  2017年1月  2018年12月  753,590,331.02  -  567,464,911.11  - 
石家庄润德天悦城后期
项目C3地块  2017年7月  2020年6月  2,255,015,010.00  -  1,025,217,862.38  - 
苏州VC小镇  2016年10月  2018年6月  4,042,957,025.00  1,968,729,108.77  1,818,363,727.72  - 
苏州大家  2017年4月  2019年1月  1,294,556,000.00  -  810,610,613.81  - 
苏州公园里  2017年7月  2018年4月  3,162,360,000.00  710,051,715.09  1,542,334,993.66  - 
苏州湖西玲珑  2016年7月  2018年3月  2,943,725,322.17  2,390,708,892.63  2,154,280,743.59  - 
苏州万科城  2016年3月  2018年12月  768,345,700.00  505,035,128.88  559,341,481.24  - 
太原公园里  2017年1月  2019年9月  1,308,474,449.46  -  531,424,947.53  - 
太原金域蓝湾  2016年6月  2018年7月  1,149,135,358.71  603,045,237.22  877,930,689.54  - 
太原金域蓝湾二期  2017年7月  2019年12月  1,001,298,364.45  -  404,837,733.54  - 
太原蓝山  2016年10月  2018年3月  1,705,032,247.30  1,833,547,427.63  914,855,044.89  - 
太原万科城  2017年3月  2018年3月  5,597,164,870.76  3,356,268,068.09  4,325,915,127.61  - 
太原小镇  2017年7月  2019年5月  2,767,635,916.72  -  1,130,311,200.97  - 
太原新都心  2017年3月  2019年9月  1,244,193,081.72  -  429,054,713.70  - 
太原紫院  2017年1月  2019年10月  2,280,149,962.60  -  1,374,218,993.00  - 
唐山翡翠公园  2017年12月  2019年12月  1,342,866,600.00  -  891,933,148.38  - 
唐山金域华府A-02-02  2015年12月  2018年6月  718,802,100.00  291,563,503.22  449,941,592.84  - 
唐山金域缇香  2017年5月  2019年5月  1,144,677,900.00  -  577,461,493.71  - 
天津东丽湖  2017年6月  2018年8月  2,014,498,460.78  1,509,313,798.54  1,255,432,935.38  - 
天津海天燕居  2017年4月  2019年4月  839,461,569.00  -  344,012,268.15  - 
天津金域国际  2017年7月  2019年11月  423,057,500.00  131,055,288.22  231,927,397.69  - 
天津金域华府  2017年12月  2018年12月  1,996,535,800.00  1,176,882,552.98  690,216,640.06  - 
天津民和巷  2016年4月  2018年6月  906,428,100.00  1,236,343,746.94  802,032,424.67  - 
天津南湖郡  2015年4月  2018年9月  809,640,857.00  530,959,865.97  679,010,081.03  - 
天津四季花城  2016年6月  2018年11月  1,974,261,702.78  869,878,384.72  635,606,122.35  - 
天津紫台  2016年9月  2018年6月  2,169,065,802.00  1,074,559,259.61  1,620,722,367.97  - 
温州学院路七号  2016年4月  2018年6月  1,938,000,000.00  1,534,384,566.01  1,909,099,789.02  - 
乌鲁木齐兰乔圣菲  2017年8月  2018年12月  452,624,300.00  88,810,928.31  213,170,979.98  - 
乌鲁木齐南山郡  2013年8月  2018年6月  234,070,000.00  213,047,715.87  208,337,859.09  135,876,423.76 
乌鲁木齐中央公园  2017年7月  2018年12月  586,192,854.52  677,996,652.83  314,157,256.74  - 
乌鲁木齐中央公园二期  2017年3月  2018年12月  845,055,600.00  -  421,657,687.84  - 
无锡海上传奇  2016年5月  2018年6月  372,469,129.95  531,914,145.05  262,399,227.41  - 
无锡金域蓝湾  2017年1月  2018年9月  758,465,187.22  228,715,544.48  398,382,330.29  - 
无锡金域缇香  2017年7月  2018年12月  1,680,933,626.94  152,309,856.56  1,323,967,143.85  - 
无锡魅力之城  2016年6月  2019年1月  430,278,875.26  98,656,060.02  415,781,708.39  - 
无锡维园  2017年10月  2018年6月  705,163,960.61  225,176,670.42  502,088,007.60  - 
无锡信成道  2017年3月  2018年5月  1,424,728,531.22  1,282,904,944.66  978,406,482.89  - 
芜湖万科城  2016年4月  2018年4月  864,972,295.25  379,737,766.61  678,906,659.20  - 
武汉翡翠滨江  2016年4月  2018年9月  456,640,618.12  956,269,911.02  281,146,650.93  - 
武汉翡翠云台  2017年3月  2018年4月  924,952,757.11  -  788,386,828.48  - 
武汉汉口传奇  2017年10月  2018年6月  5,858,130,000.00  4,311,186,191.58  2,890,851,376.61  - 
武汉金域湖庭  2017年5月  2018年10月  2,416,199,786.00  786,374,406.01  1,943,219,376.36  - 
武汉万科主场  2017年4月  2018年6月  4,228,286,399.00  1,285,728,073.91  2,972,718,134.80  - 
西安城市之光蜜柚  2016年5月  2018年4月  236,106,631.03  341,590,727.87  214,691,943.99  - 
西安城市之光南区  2017年9月  2019年10月  822,382,219.95  -  279,387,922.30  - 
西安大明宫  2017年11月  2019年12月  848,739,178.00  602,290,390.33  209,206,381.20  - 
西安翡翠天誉  2017年8月  2018年6月  2,397,680,630.92  469,447,789.10  1,294,243,187.89  - 
西安高新华府  2017年11月  2018年4月  2,736,972,451.52  1,190,913,794.80  1,497,873,037.08  - 
西安公园华府  2017年12月  2019年12月  1,104,870,544.00  -  640,600,424.56  - 
西安金色悦城  2017年1月  2018年6月  1,230,962,322.65  906,122,450.77  833,413,021.62  - 
西安金色悦城DK1  2016年4月  2019年6月  923,082,908.00  538,169,277.46  574,220,992.05  - 
西安金域国际  2016年10月  2018年6月  703,710,495.00  615,122,170.01  535,185,189.72  - 
西安金域蓝湾  2017年3月  2019年9月  966,075,646.00  -  531,955,216.48  - 
西安金域未央  2017年9月  2020年6月  1,439,373,599.00  -  467,337,871.84  - 
西安万科城润园  2017年8月  2018年12月  2,375,465,870.25  500,545,471.40  1,228,584,086.33  - 
西安幸福里  2016年3月  2018年1月  342,881,893.99  632,591,052.83  335,146,803.33  - 
徐州翡翠天御  2017年7月  2019年6月  1,354,172,206.45  -  896,637,625.90  - 
徐州翡翠之光  2017年6月  2020年5月  999,404,300.00  -  622,393,745.63  - 
196 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
最近一期  预计下批 
  开工时间  竣工时间  预计总投资  期初数  期末数  跌价准备 
             
徐州淮海天地  2017年10月  2018年6月  3,330,365,800.00  2,687,102,822.69  1,941,293,057.56  - 
徐州尚都会  2017年3月  2018年12月  1,354,172,206.45  -  476,769,361.04  - 
徐州万科城  2016年12月  2018年6月  1,093,583,757.85  983,754,674.68  254,258,223.70  - 
徐州新都会  2017年6月  2019年6月  2,641,773,800.00  -  626,128,504.68  - 
烟台城市之光  2016年10月  2018年12月  767,379,415.36  196,409,313.86  432,927,483.91  - 
烟台翡翠公园  2016年7月  2018年6月  1,178,443,154.08  497,692,243.30  772,188,381.69  - 
烟台翡翠湾  2017年9月  2019年10月  873,450,000.00  -  395,345,033.06  - 
烟台海云台  2017年12月  2018年9月  1,541,012,823.78  1,028,826,266.19  1,406,331,412.06  202,788,017.22 
烟台万科城  2017年10月  2018年12月  1,157,172,188.14  515,831,010.73  261,326,698.46  - 
烟台御龙山  2017年12月  2018年5月  2,639,588,900.00  1,442,525,143.31  1,840,460,945.26  - 
扬州万科翡翠云山  2016年6月  2018年4月  781,580,739.48  490,607,999.89  695,468,562.97  - 
扬州文峰879项目  2017年12月  2019年12月  1,272,270,000.00  -  475,349,664.54  - 
长春柏翠园  2017年3月  2018年6月  963,488,400.00  284,921,870.62  746,478,119.24  - 
长春城市之光  2017年4月  2018年10月  2,151,240,000.00  16,486,028.13  1,181,630,604.29  - 
长春繁荣里  2017年9月  2019年9月  513,520,000.00  -  241,298,135.22  - 
长春金域长春  2017年5月  2018年12月  2,081,200,000.00  593,232,908.01  902,813,318.23  - 
长春如园  2017年4月  2018年12月  1,483,284,198.00  191,750,096.27  532,799,181.61  - 
长春万科城  2017年3月  2018年12月  2,135,270,142.03  1,836,814,210.54  1,906,615,701.89  - 
长沙金域国际  2016年11月  2018年6月  1,884,038,595.11  740,793,386.87  1,053,280,132.51  - 
长沙金域蓝湾  2017年6月  2018年11月  982,465,347.32  626,456,119.14  627,570,611.80  - 
长沙魅力之城  2017年11月  2018年6月  2,601,896,125.84  4,014,071,156.71  2,263,662,099.05  - 
镇江蓝山花园  2016年10月  2018年6月  660,779,128.82  309,094,699.61  282,044,454.20  128,486,395.60 
郑州万科大都会  2017年4月  2018年12月  3,028,296,303.66  1,763,542,773.76  1,956,040,762.81  - 
郑州万科美景魅力之城  2017年7月  2018年4月  2,588,136,177.32  829,695,956.20  1,710,694,282.95  - 
郑州万科美景世玠  2017年8月  2019年4月  3,650,679,400.00  -  2,821,159,081.47  - 
郑州万科美景万科城  2017年3月  2018年4月  5,986,535,316.90  3,162,793,470.42  4,717,800,616.01  - 
郑州万科民安星辰  2017年5月  2019年3月  699,703,500.00  46,409,164.45  372,781,803.69  - 
郑州万科天伦紫台  2017年4月  2018年11月  5,358,277,226.26  1,386,553,999.15  4,764,491,279.92  - 
中山柏悦湾  2017年5月  2018年4月  1,890,907,241.76  888,719,532.92  1,279,210,487.60  - 
中山金色家园  2017年8月  2018年6月  1,966,203,243.08  366,217,649.48  1,066,532,086.45  - 
中山金域蓝湾  2017年11月  2018年4月  1,674,006,911.37  509,221,051.75  1,072,733,263.55  - 
中山万科城  2017年11月  2018年3月  1,814,524,454.23  -  1,097,821,240.79  - 
重庆CDL资产包项目  2017年9月  2018年5月  1,170,000,000.00  -  1,126,728,119.82  - 
重庆溉澜溪  2017年5月  2018年3月  1,231,335,950.22  803,101,836.34  914,569,566.75  - 
重庆金色悦城  2017年9月  2018年3月  1,938,591,797.56  1,269,128,074.23  885,091,716.77  - 
重庆金域蓝湾  2017年4月  2019年10月  694,441,702.53  -  610,991,514.32  - 
重庆万科城  2017年11月  2018年12月  1,508,381,600.00  568,383,881.74  1,106,935,970.84  - 
珠海万科城  2017年12月  2018年3月  2,244,683,600.00  998,853,218.01  398,711,964.34  - 
其他汇总        53,796,272,181.96  30,965,778,787.52  - 
在建转已完工         24,055,335,105.01       -      -   
       
合计        2 85,602,752,649.19  3 30,166,917,477.63    1,115,715,328.49  
       
197 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
iii  拟开发产品 
 
预计  预计下一期 
  开工时间  竣工时间  预计总投资  期初数  期末数  跌价准备 
             
北京稻香湖  2018年1月  2019年8月  1,517,726,200.47  838,193,015.77  846,399,065.43  - 
常州薛冶路西项目  2018年3月  2020年3月  1,586,165,035.68  -  715,289,592.45  - 
成都红光67亩项目  2018年3月  2019年12月  1,000,000,000.00  -  626,684,250.00  - 
成都华阳街道41亩项目  2018年5月  2021年5月  1,300,000,000.00  -  688,737,969.45  - 
成都金色乐府音乐广场  2018年3月  2020年3月  4,027,115,565.69  1,882,415,019.52  1,178,153,545.06  - 
成都金域缇香  2018年6月  2020年5月  968,064,400.00  426,106,118.70  431,562,712.55  - 
成都理想城  2018年3月  2020年9月  700,000,000.00  -  260,924,050.12  - 
成都兴隆湖68亩项目  2018年5月  2019年4月  1,218,084,615.24  -  241,994,691.64  - 
成都正兴街道236亩项目  2018年5月  2019年10月  7,754,860,000.00  -  3,960,997,653.25  - 
大连八号地项目  2018年4月  2019年12月  4,201,449,600.00  -  2,583,900,000.00  - 
大连城花东项目  2018年6月  2021年6月  980,000,000.00  314,587,811.89  314,587,811.89  - 
大连翡翠之光  2018年1月  2019年12月  1,628,560,000.00  537,777,114.20  678,925,270.95  - 
大连海港城  2018年6月  2020年12月  3,580,220,476.00  1,149,251,343.27  825,152,935.49  237,217,078.11 
大连华录项目  2018年3月  2021年6月  515,200,000.00  -  251,680,000.00  - 
东莞财富公馆项目  2018年6月  2019年9月  689,500,264.00  -  326,619,745.98  - 
东莞大朗西站地铁上盖项目  2018年6月  2020年6月  2,654,564,746.54  -  2,154,042,809.00  - 
东莞东城中路项目  2018年5月  2020年6月  2,105,148,500.00  503,894,134.08  617,682,323.20  - 
东莞翡翠松湖  2018年8月  2019年12月  2,142,812,394.73  -  1,156,688,935.30  - 
东莞双城水岸  2018年7月  2020年12月  2,295,660,857.07  1,091,588,996.89  1,091,088,817.00  - 
东莞长安莲湖路项目  2018年12月  2020年9月  1,485,583,060.06  507,785,245.69  508,205,269.69  - 
佛山金域学府  2018年4月  2020年4月  1,605,208,048.62  -  940,000,000.00  - 
佛山魅力之城  2018年1月  2020年5月  2,018,820,000.00  -  1,163,880,466.03  - 
佛山平洲C22项目  2018年4月  2019年10月  3,906,090,526.79  -  2,626,034,272.64  - 
佛山天空之城  2018年3月  2020年9月  4,400,000,000.00  -  1,403,082,876.58  - 
佛山万科中心  2018年1月  2020年9月  1,125,400,134.00  405,793,000.00  439,986,891.75  - 
福州翡翠里  2018年4月  2019年6月  990,000,000.00  -  735,103,663.15  - 
福州金域滨江花园  2018年6月  2021年6月  1,589,431,489.00  878,285,067.27  487,898,242.58  - 
福州万科九里商务中心  2018年5月  2019年6月  2,715,748,400.00  -  1,719,119,588.81  - 
广州白鹭郡  2018年4月  2020年6月  979,305,042.00  -  524,189,525.00  - 
广州春风十里  2018年4月  2020年12月  1,077,332,188.36  1,571,813,666.67  648,583,168.66  - 
广州东环街东升项目  2018年4月  2020年6月  680,717,458.00  -  411,493,861.64  - 
广州南涌口项目  2018年6月  2020年12月  3,775,534,709.08  -  2,051,921,165.56  - 
广州尚城御府  2018年5月  2020年12月  886,730,905.12  -  630,650,770.10  - 
广州世博汇  2018年6月  2020年12月  6,564,588,097.21  -  3,449,280,944.56  - 
广州桃源里二期  2018年4月  2019年6月  1,466,608,920.41  -  588,293,628.06  - 
广州文冲旧改项目  2018年12月  2020年12月  19,034,306,224.59  9,551,740,122.38  13,337,214,863.02  - 
广州鱼苗场项目  2018年4月  2020年12月  3,567,223,779.34  -  2,506,462,511.61  - 
广州长岭居北项目  2018年5月  2020年12月  1,945,925,135.56  -  1,344,257,667.81  - 
贵阳太慈桥项目  2018年2月  2020年9月  1,703,800,853.38  -  226,056,733.43  - 
贵阳万科大都会花样  2018年2月  2019年6月  1,639,827,495.27  -  372,016,734.96  - 
贵阳万科贵阳传奇  2018年6月  2020年6月  780,953,213.00  523,919,791.27  582,199,674.48  - 
贵阳万科理想城  2018年2月  2019年12月  3,400,780,548.00  -  641,951,446.45  - 
杭州奥体万科中心  2018年3月  2020年12月  906,135,742.34  -  380,404,422.35  - 
杭州公望  2018年12月  2020年12月  820,532,761.15  478,943,731.06  378,665,480.58  - 
杭州良渚文化村  2018年6月  2019年12月  4,313,487,567.39  745,917,306.93  1,209,864,578.68  - 
杭州祥符东18号地块项目  2018年7月  2020年12月  1,773,003,639.66  -  1,453,890,000.00  - 
合肥CF201707号项目  2018年1月  2019年10月  3,399,273,364.22  -  2,104,861,816.66  - 
合肥森林城  2018年5月  2020年7月  1,652,083,723.23  840,677,518.50  471,830,598.25  - 
合肥未来之光  2018年1月  2019年10月  4,817,445,844.77  4,880,180,250.00  3,537,190,532.98  - 
惠州双月湾  2018年11月  2020年6月  1,964,057,392.55  390,870,231.15  245,540,566.30  - 
吉林松花湖项目  2018年4月  2020年9月  1,360,536,375.00  186,099,405.09  200,949,178.29  - 
吉林万科城  2018年4月  2019年12月  3,533,333,333.33  1,096,269,466.94  440,000,000.00  - 
济南机床四厂项目  2018年4月  2019年12月  4,981,662,994.00  163,400.00  2,235,315,776.92  - 
济南兴元街以南A地块项目  2018年4月  2019年12月  4,588,230,000.00  -  2,706,807,100.00  - 
济南悦峯  2019年1月  2020年6月  389,850,000.00  513,060,145.00  206,759,204.45  - 
晋江金域滨江三期  2018年1月  2019年9月  1,251,518,800.00  254,606,806.83  302,194,826.23  - 
靖江晨阳甲第  2018年1月  2019年11月  4,744,746,705.85  -  1,486,223,955.79  - 
昆明公园里  2021年1月  2022年12月  1,244,030,400.00  928,950,799.74  374,985,090.93  - 
昆明金色领域  2020年1月  2021年12月  362,285,700.00  130,429,705.93  237,533,264.93  - 
昆明魅力之城  2018年4月  2019年12月  3,534,218,304.36  2,238,913,144.69  858,903,114.77  - 
昆明万科汀园  2018年3月  2019年11月  3,733,407,300.00  -  1,927,485,593.57  - 
昆山公园大道  2018年1月  2019年12月  1,647,219,466.82  676,864,956.98  621,384,222.80  - 
昆山未来之城  2018年2月  2020年11月  4,337,011,643.31  -  1,594,625,702.49  - 
兰州万科城  2018年1月  2019年12月  2,379,237,000.00  -  248,276,507.87  - 
廊坊哈洛小镇  2018年6月  2019年12月  7,000,000,000.00  16,941,458.27  477,031,180.47  - 
南昌汽车城项目  2018年1月  2019年11月  1,765,530,000.00  -  1,039,451,512.36  - 
198 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
预计  预计下一期 
  开工时间  竣工时间  预计总投资  期初数  期末数  跌价准备 
             
南昌时代广场  2018年7月  2021年8月  1,180,000,000.00  552,359,314.75  406,850,880.35  - 
南昌天空之城  2018年9月  2020年7月  1,988,530,000.00  -  733,375,292.45  - 
南宁金域缇香  2018年5月  2020年5月  887,116,670.55  910,679,648.97  480,238,450.40  - 
南宁金域中央  2018年1月  2020年5月  3,949,722,517.76  2,800,275,355.25  2,185,456,566.00  - 
南宁万科城  2018年3月  2020年5月  3,344,514,859.00  2,132,277,580.78  888,289,356.67  - 
南宁悦江南项目  2018年1月  2020年6月  1,741,118,300.00  -  860,704,093.57  - 
南通R17016复兴东路北 
地块项目  2018年1月  2019年12月  2,759,716,400.00  -  1,565,060,374.84  - 
南通白鹭郡西项目  2018年2月  2019年12月  2,554,220,000.00  -  1,665,712,636.14  - 
南通崇州府项目  2018年1月  2019年10月  1,155,816,888.99  -  789,110,910.43  - 
南通吉宝澜岸铭郡项目  2018年2月  2020年2月  2,232,930,000.00  -  1,492,110,157.82  - 
宁波未来之光  2018年3月  2019年12月  2,683,711,055.57  -  1,256,592,089.60  - 
青岛瑞阳路后田B地块项目  2018年3月  2019年12月  1,067,173,700.00  -  356,139,796.34  - 
青岛台柳路312号地块  2018年3月  2020年3月  610,132,600.00  -  255,308,040.00  - 
青岛团结路项目  2018年1月  2020年3月  2,080,000,000.00  -  462,307,537.46  - 
青岛长江首府项目  2018年3月  2020年9月  2,890,000,000.00  -  1,194,833,232.08  - 
清远万科城  2018年4月  2019年12月  4,948,960,635.00  -  559,144,418.26  - 
厦门T2017P03商住地块 
项目  2018年2月  2019年10月  1,484,120,000.00  -  1,098,008,928.57  - 
厦门东海项目  2018年6月  2021年12月  3,502,120,000.00  -  1,408,318,248.04  - 
厦门万科广场  2018年1月  2020年8月  2,684,588,600.00  -  643,464,970.74  - 
上海108-04项目  2018年3月  2020年3月  4,523,305,556.25  -  2,920,651,407.82  - 
上海安亭新镇项目  2018年3月  2020年6月  949,300,000.00  1,203,171,455.53  538,414,997.46  - 
上海安亭镇国际汽车城核心
区21B-13地块  2018年3月  2020年3月  7,592,010,000.00  -  4,888,452,564.09  - 
上海七宝生态商务区17-04
地块  2018年7月  2020年7月  2,396,783,500.00  -  1,589,867,250.78  - 
上海七宝生态商务区18-03
地块  2018年10月  2020年10月  2,625,770,000.00  -  1,744,200,000.00  - 
上海莘闵项目  2018年1月  2019年6月  713,250,000.00  -  464,396,665.81  - 
上海新樵项目  2018年10月  2020年5月  935,590,000.00  -  326,478,636.14  - 
上海徐汇万科中心  2018年8月  2021年12月  9,543,240,000.00  4,303,569,854.41  4,338,549,489.07  - 
绍兴镜湖8-5号地块项目  2018年4月  2020年12月  2,404,998,148.37  -  1,510,526,050.75  - 
深圳坂田自行车  2018年12月  2020年12月  5,800,254,052.46  6,307,136.49  363,941,765.36  - 
深圳沙井上星项目  2018年2月  2020年6月  15,820,880,000.00  -  1,980,606,697.65  - 
深圳天誉  2018年9月  2021年11月  5,684,804,875.00  4,271,823,003.29  4,334,290,373.31  - 
深圳云城  2018年8月  2020年10月  1,702,320,000.00  535,112,715.67  793,060,015.33  - 
沈阳百花集团项目  2018年3月  2020年9月  1,535,399,481.81  -  668,060,461.50  - 
沈阳惠斯勒小镇  2018年4月  2019年6月  1,398,985,381.50  314,575,119.57  447,062,517.42  - 
沈阳假日风景  2018年3月  2021年6月  587,937,715.03  -  306,254,755.66  - 
沈阳理想新城项目  2018年4月  2020年12月  1,695,111,312.39  -  315,946,354.80  - 
沈阳千山西路39号-1地块
项目  2018年1月  2020年12月  669,340,000.00  -  333,050,752.89  - 
沈阳文萃路项目  2018年3月  2019年12月  576,970,715.24  -  404,554,581.91  - 
沈阳西华府  2018年3月  2020年6月  2,430,413,515.65  -  1,437,690,847.76  - 
太仓19-2项目  2018年4月  2020年6月  1,442,000,000.00  -  652,720,000.00  - 
太原东太堡项目  2018年3月  2020年12月  2,667,300,000.00  8,239,312.74  827,304,851.67  - 
太原中央公园  2018年3月  2021年6月  1,298,937,446.59  -  387,232,122.67  - 
温州轨道交通S1线瑶溪北
站TOD项目  2018年1月  2020年7月  6,464,428,700.00  -  3,371,000,000.00  - 
温州西江月  2018年1月  2020年1月  2,944,573,400.00  -  1,735,625,657.93  - 
温州永强北片区龙水单元
YB-04-J-08a项目  2018年1月  2020年5月  2,700,356,000.00  -  1,501,438,500.00  - 
温州中央绿轴组合地块项目  2018年4月  2020年2月  11,419,750,700.00  -  5,328,850,683.75  - 
乌鲁木齐都会传奇  2018年3月  2019年6月  1,163,400,000.00  -  568,374,865.93  - 
无锡金域蓝湾  2018年2月  2019年2月  1,093,625,588.66  355,007,320.11  284,458,190.29  - 
无锡太湖新城中心项目  2018年5月  2020年5月  6,279,936,623.78  -  4,120,102,148.11  - 
无锡有山  2018年1月  2019年11月  651,135,581.75  -  246,495,520.25  - 
武汉翡翠滨江  2018年3月  2019年12月  6,980,000,000.00  423,690,463.29  1,502,808,477.36  - 
武汉汉口传奇  2018年3月  2021年3月  4,466,070,000.00  2,477,650,477.16  2,194,708,881.07  - 
武汉金域国际  2018年5月  2020年5月  6,300,000,000.00  2,336,925,144.20  2,713,733,353.18  - 
西安城市之光南区  2018年4月  2020年4月  651,797,272.05  23,630.00  221,435,095.73  - 
西安翡翠国宾  2018年5月  2020年5月  8,821,620,000.00  3,418,929,682.26  3,540,710,248.70  - 
西安公园华府  2018年5月  2020年5月  1,163,105,991.82  96,009,425.24  364,536,178.06  - 
西安万科城如园  2018年3月  2020年3月  2,278,310,000.00  -  789,237,427.48  - 
西安万科秦汉新城  2018年4月  2020年9月  6,928,795,574.00  -  1,341,614,353.15  - 
西安幸福臻园  2018年3月  2020年6月  1,203,310,000.00  -  280,000,000.00  - 
西昌邛海项目  2018年3月  2019年7月  7,100,000,000.00  -  1,529,145,012.13  - 
烟台天越湾  2018年4月  2020年9月  4,730,000,000.00  -  1,800,000,000.00  - 
199 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
预计  预计下一期 
  开工时间  竣工时间  预计总投资  期初数  期末数  跌价准备 
             
扬州885项目  2019年10月  2021年12月  1,332,630,000.00  -  598,761,011.41  - 
扬州930项目  2018年3月  2020年5月  538,104,000.00  -  277,240,180.18  - 
扬州华扬大桥北GZ052地块
项目  2018年1月  2019年7月  1,505,800,000.00  -  658,869,450.57  - 
营口海港城  2018年3月  2019年12月  753,187,500.00  192,344,038.36  261,783,393.03  67,720,367.03 
长春八一公园信达龙湾项目  2018年3月  2019年10月  1,155,298,700.00  -  669,541,585.90  - 
长春柏翠园  2018年5月  2019年12月  2,277,569,649.36  618,574,593.25  292,000,000.34  - 
长春东湾半岛项目  2018年4月  2020年9月  4,050,000,000.00  -  2,166,372,288.67  - 
长春金宇大路项目  2018年6月  2021年10月  951,712,267.85  -  457,388,861.85  - 
长春万科城  2018年4月  2020年4月  2,765,569,920.35  64,138,598.00  642,040,087.75  - 
长沙谷山村  2018年6月  2020年12月  4,097,222,800.00  992,458,643.79  1,175,442,962.21  - 
长沙金域滨江  2018年3月  2020年6月  928,873,500.00  144,796,596.14  213,938,661.31  - 
长沙金域国际  2018年1月  2019年9月  1,102,206,000.00  648,794,708.61  348,949,549.03  - 
长沙魅力之城   2018年4月  2020年12月  2,875,260,783.18  48,271,408.37  1,210,878,663.67  - 
长沙紫台   2018年3月  2019年5月  1,216,358,478.55  428,611,320.31  512,050,079.77  - 
镇江蓝山花园  2018年1月  2019年12月  1,267,426,303.44  531,868,657.89  519,939,534.34  - 
郑州方顶项目  2018年3月  2020年5月  3,303,301,140.97  -  255,488,490.04  - 
郑州万科美景万科城  2018年5月  2020年5月  3,931,062,867.66  1,814,575,386.68  2,146,393,839.53  - 
郑州万科民安云城  2018年2月  2020年2月  5,650,000,000.00  -  2,076,337,085.53  - 
郑州万科溪望  2018年4月  2020年5月  1,750,595,199.07  -  1,182,951,617.25  - 
中山万科城  2018年3月  2019年12月  974,343,762.90  -  301,500,194.99  - 
重庆193亩项目  2018年1月  2020年6月  2,400,000,000.00  -  950,892,401.55  - 
重庆CDL资产包项目  2018年5月  2020年12月  2,055,476,400.00  -  992,695,153.70  - 
重庆蔡家318亩项目  2018年6月  2020年6月  2,500,000,000.00  -  864,022,814.59  - 
重庆溉澜溪  2018年1月  2019年9月  5,658,675,942.35  2,302,959,033.90  1,907,925,001.41  - 
重庆金域华庭  2018年2月  2019年3月  1,851,792,441.18  -  904,981,985.08  - 
重庆金域蓝湾  2018年8月  2020年9月  942,385,722.20  -  222,158,579.05  - 
重庆园博园260亩项目  2018年4月  2019年11月  4,571,700,000.00  -  2,342,539,981.13  - 
珠海翡翠中央  2018年3月  2020年6月  2,264,000,000.00  -  1,520,642,729.16  - 
其他汇总        16,517,200,070.50  27,954,098,271.74  - 
拟开发转在建           53,4 17,338,183.04       -        -   
     
合计         1 37,4 30,596,653.26  2 17,9 65,608,560.51     3 04,937,445.14  
     
 
(4)  年末建造合同形成的已完工未结算资产情况： 
 
    金额 
     
累计已发生成本    2,686,961,325.25 
累计已确认毛利    52,124,478.10 
减：已办理结算的金额    2,046,276,735.92 
   
   
建造合同形成的已完工未结算资产    692,809,067.43 
   
   
200 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
7  持有待售的资产 
 
    2017年12月31日   
  账面价值  公允价值 
     
投资性房地产  5,059,927,847.71  5,982,200,000.00 
存货  1,850,243,427.27  2,021,948,519.36 
       
 
持有待售的资产合计  6,910,171,274.98  8,004,148,519.36 
       
 
 
2017 年 3月，由于整合商业资产的原因，董事会批准了本集团将部分商业地产项目权益 
(“拟出售项目”) 以一揽子交易的方式出售予本集团参与组建的商业地产投资基金，该
商业地产投资基金为本集团的合营企业。于批准日后，本集团已经与该商业地产投资基
金签署了出售资产组的框架协议，并已于 2017 年完成了部分拟出售项目的出售 (参见附
注十(6))，剩余拟出售项目预计将在未来一年内完成，该部分剩余拟出售的项目作为持有
待售资产列报。 
 
于本报告期内，持有待售资产未发生减值；本集团不存在与持有待售资产相关的其他综
合收益。 
 
8  其他流动资产 
 
本集团的其他流动资产主要为向银行购买的短期理财产品及项目获取进程中支付的款
项。 
 
9  可供出售金融资产 
 
(1)  可供出售金融资产情况 
 
    2017年      2016年   
  账面余额  跌价准备  账面价值  账面余额  跌价准备  账面价值 
可供出售权益工具             
- 按公允价值计量的 (2)  1,074,127,159.63  -  1,074,127,159.63  779,372,754.38  -  779,372,754.38 
- 按成本计量的 (3)    266,622,279.97     -     266,622,279.97    548,641,589.54    -     548,641,589.54  
 
合计   1,340,749,439.60    -    1,340,749,439.60   1,328,014,343.92    -    1,328,014,343.92  
 
 
201 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
(2)  年末按公允价值计量的可供出售金融资产： 
 
  可供出售权益工具 
   
权益工具的成本   877,145,296.51 
累计计入其他综合收益的公允价值变动金额  196,981,863.12 
   
 
年末余额  1,074,127,159.63 
   
 
 
注：  按公允价值计量的可供出售金融资产于本年收到现金红利为人民币 12,890,250.00
元 (2016年：无)。 
 
(3)  年末按成本计量的可供出售金融资产： 
 
     账面余额       
在被投资单位 
被投资单位  年初  本年增加  本年减少  年末  持股比例 (%)  本年现金红利 
             
上海中城联盟投资 
管理有限公司  53,560,000.00  -  -  53,560,000.00  3.06%  4,000,000.00 
上海伍翎投资中心  
(有限合伙)  75,000,000.00  -  -  75,000,000.00  8.65%  10,233,236.15 
中城新产业控股  
(深圳) 有限公司  20,000,000.00  -  -  20,000,000.00  12.50%  - 
中小企业发展基金  
(深圳南山有限合伙)  75,000,000.00  -  -  75,000,000.00  6.67%  - 
广州合锦嘉苑房地产开
发有限公司  -  18,750,000.00  -  18,750,000.00  15.00%  - 
易居 (中国) 企业集团 
有限公司  280,000,000.00  -  (280,000,000.00)  -  -  - 
其他  45,081,589.54  9,000,000.00  (29,769,309.57)  24,312,279.97    22,000.00 
                     
 
合计  548,641,589.54  27,750,000.00  (309,769,309.57)  266,622,279.97    14,255,236.15 
                     
 
 
本集团持有的金额人民币266,622,279.97元 (2016年：人民币548,641,589.54元) 可供
出售金融资产在活跃市场中没有报价，公允价值未能可靠计量，初始确认后按成本计
量。 
 
本集团本年度可供出售权益工具无须计提减值准备。 
 
202 万科企业股份有限公司 
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10  长期股权投资 
 
(1)  长期股权投资分类如下： 
 
  2017年  2016年 
     
对合营企业的投资  41,550,412,042.09  31,924,611,119.29 
对联营企业的投资  39,673,893,304.50  29,777,377,290.33 
       
 
合计  81,224,305,346.59  61,701,988,409.62 
       
 
 
(2)  长期股权投资本年变动情况分析如下： 
 
    自2017年1月1日至12月31日   
被投资单位  联营企业  合营企业  合计 
       
年初余额  29,777,377,290.33  31,924,611,119.29  61,701,988,409.62 
本年变动       
- 追加投资  10,681,980,776.02  15,701,144,409.94  26,383,125,185.96 
- 减少投资  (7,925,704.61)  (7,268,160,049.18)  (7,276,085,753.79) 
- 权益法下确认的投资收益  486,438,613.17  4,082,721,434.85  4,569,160,048.02 
- 权益法下确认的其他综合
收益及权益变动  (887,431,589.04)  -  (887,431,589.04) 
- 宣告发放现金股利或利润  (236,719,168.15)  (1,737,736,229.82)  (1,974,455,397.97) 
- 合并抵消  (139,826,913.22)  (1,152,168,642.99)  (1,291,995,556.21) 
           
 
年末余额  39,673,893,304.50  41,550,412,042.09  81,224,305,346.59 
           
 
减值准备年末余额  -  -  - 
           
 
 
203 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
11  投资性房地产 
 
按成本计量的投资性房地产 
  房屋、建筑物  在建工程  合计 
原值       
年初余额  15,676,771,162.50  6,988,895,413.86  22,665,666,576.36 
本年增加       
- 存货转入  3,008,118,853.52  74,471,831.76  3,082,590,685.28 
- 购置  383,980,149.96  1,662,107,899.50  2,046,088,049.46 
- 建筑成本  -  2,287,910,098.81  2,287,910,098.81 
在建工程转入  1,062,793,426.41  (1,062,793,426.41)  - 
汇兑调整  (38,940,942.99)  (86,792,792.46)  (125,733,735.45) 
持有待售资产转出  (7,480,779,847.99)  (136,400,795.24)  (7,617,180,643.23) 
合并范围变化  5,872,104,650.09  1,588,635,025.85  7,460,739,675.94 
           
 
年末余额  18,484,047,451.50  11,316,033,255.67  29,800,080,707.17 
 ----------------------   ----------------------   ---------------------- 
 
累计折旧       
年初余额  734,219,929.18  -  734,219,929.18 
本年计提  680,191,622.59  -  680,191,622.59 
汇兑调整  (10,493,342.19)  -  (10,493,342.19) 
持有待售资产转出  (646,490,549.79)  -  (646,490,549.79) 
合并范围变化  100,212,241.11  -  100,212,241.11 
           
 
年末余额  857,639,900.90  -  857,639,900.90 
 ----------------------   ----------------------   ---------------------- 
 
投资性房地产减值       
年初余额  57,022,324.48  -  57,022,324.48 
本年增加  74,118,148.24  -  74,118,148.24 
           
 
年末余额  131,140,472.72  -  131,140,472.72 
 ----------------------   ----------------------   ---------------------- 
 
账面价值       
年末账面价值  17,495,267,077.88  11,316,033,255.67  28,811,300,333.55 
           
 
年初账面价值  14,885,528,908.84  6,988,895,413.86  21,874,424,322.70 
           
 
 
本集团本年用于银行借款抵押的投资性房地产账面价值为人民币 3,904,658,032.67 元 
(2016年：人民币1,923,319,516.67元)。 
 
本集团本年未办妥产权证的投资性房地产账面价值为人民币 3,153,171,370.48 元 (2016
年：无)，本集团正在为该等投资性房地产办理产权证。 
 
本集团本年无因担保使用受限的投资性房地产(2016年：人民币409,380,963.00元)。 
204 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
12  固定资产 
 
酒店、房屋及  机器设备及 
  建筑物  装修费  运输工具  电子设备  其他设备  合计 
账面原值             
年初余额   7,055,062,293.12  134,804,742.21  507,692,657.28  322,589,644.30  201,115,435.30  8,221,264,772.21 
本年增加  552,843,525.21   32,433,198.40  85,141,804.99  138,454,123.79  66,166,319.29  875,038,971.68 
- 购置  335,363,374.38  32,433,198.40  80,289,454.99  138,454,123.79  66,166,319.29    652,706,470.85   
- 在建工程 / 存货转入  217,480,150.83   -  4,852,350.00  -  -  222,332,500.83  
本年减少  (179,231,025.84)  (11,910,177.32)  (29,877,852.26)  (25,445,981.46)  (17,235,686.48)  (263,700,723.36) 
合并范围变化  45,355,352.86  (3,364,369.78)  2,141,275.57  1,795,921.36  10,246,736.35  56,174,916.36 
汇兑调整  -  (348,311.03)  -  (83,161.73)  (8,316,655.41)  (8,748,128.17)  
                       
 
年末余额  7,474,030,145.35  151,615,082.48  565,097,885.58  437,310,546.26     251,976,149.05  8,880,029,808.72 
---------------------- ---------------------- ---------------------- ---------------------- ---------------------- ---------------------- 
 
累计折旧             
年初余额  852,302,431.48  70,452,277.18  167,198,717.67  220,683,936.89  99,834,335.41  1,410,471,698.63 
本年计提  258,945,501.29  17,190,775.48  44,992,925.51  53,626,558.98     46,168,006.62  420,923,767.88   
本年处置或报废  (3,777,315.09)  (10,075,817.71)  (19,669,752.57)  (18,566,631.44)  (11,206,220.60)  (63,295,737.41) 
合并范围变化  4,901,854.53  (2,373,605.53)  857,968.44  2,297,029.96  8,290,801.91  13,974,049.31 
汇兑调整  -  (182,594.56)  -  (41,276.84)  (628,181.69)  (852,053.09) 
                       
 
年末余额  1,112,372,472.21  75,011,034.86   193,379,859.05  257,999,617.55  142,458,741.65  1,781,221,725.32 
---------------------- ---------------------- ---------------------- ---------------------- ---------------------- ---------------------- 
 
账面价值             
年末账面价值  6,361,657,673.14  76,604,047.62   371,718,026.53  179,310,928.71  109,517,407.40  7,098,808,083.40 
                       
 
年初账面价值  6,202,759,861.64  64,352,465.03  340,493,939.61  101,905,707.41  101,281,099.89  6,810,793,073.58 
                       
 
 
205 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
本集团本年没有用于银行借款抵押或对外担保的使用权受限的固定资产 (2016年：无)。 
 
本集团本年没有暂时闲置的固定资产 (2016年：无)。 
 
本集团本年没有通过融资租赁租入的固定资产 (2016年：无)。 
 
本集团本年没有通过经营租赁租出的固定资产 (2016年：无)。 
 
本集团本年末没有持有待售的固定资产 (2016年：无)。 
 
本集团本年未办妥产权证的固定资产账面价值为人民币 1,976,394,499.91 元 (2016 年：
人民币1,642,742,956.75元)，主要包括： 
 
  账面价值  未办妥产权证书原因 
     
深圳万科中心部分竣工，部分尚属在建工程， 
深圳万科中心  618,726,924.21  需待全部竣工验收后一并办理房地产证。 
 
13  在建工程 
 
在建工程情况 
 
    2017年   
  账面余额  减值准备  账面价值 
       
深圳万科中心  450,045,239.36  -  450,045,239.36 
深圳浪骑酒店  129,043,154.06  -  129,043,154.06 
租入经营性物业  200,172,431.87  -  200,172,431.87 
其他  243,150,068.55  -  243,150,068.55 
           
 
合计  1,022,410,893.84  -  1,022,410,893.84 
           
 
 
    2016年   
  账面余额  减值准备  账面价值 
       
深圳万科中心  448,001,489.36  -  448,001,489.36 
武汉万科祥盈办公楼  33,793,287.00  -  33,793,287.00 
其他  283,517,784.90  -  283,517,784.90 
           
 
合计  765,312,561.26  -  765,312,561.26 
           
 
206 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
本年在建工程转入固定资产人民币 74,224,217.25 元 (2016：人民币 262,437,541.30
元)。 
 
14  无形资产 
 
  土地使用权  特许经营权  其他  合计 
账面原值         
年初余额  592,002,732.67  751,371,914.64  251,383,174.38  1,594,757,821.69 
本年增加   -  -   459,970,028.68   459,970,028.68 
本年减少  -  (60,712,613.88)   (13,492,622.63)   (74,205,236.51)    
合并范围变化  (3,417,908.37)  -   1,861,683.58   (1,556,224.79) 
               
 
年末余额  588,584,824.30    690,659,300.76   699,722,264.01    1,978,966,389.07  
 -------------------   -------------------   -------------------   ------------------- 
 
累计摊销         
年初余额  76,896,163.34  234,779,550.48  22,718,455.61  334,394,169.43 
本年增加  5,938,625.98   71,049,211.34  131,678,387.97    208,666,225.29 
本年减少  -  -  (3,400,051.07)    (3,400,051.07)    
合并范围变化  (49,624.81)  -  1,850,822.69  1,801,197.88 
               
 
年末余额  82,785,164.51    305,828,761.82   152,847,615.20   541,461,541.53  
 -------------------   -------------------   -------------------   ------------------- 
 
账面价值         
年末账面价值  505,799,659.79  384,830,538.94  546,874,648.81  1,437,504,847.54 
               
 
年初账面价值  515,106,569.33  516,592,364.16  228,664,718.77  1,260,363,652.26 
               
 
 
本集团本年无用于银行借款抵押或对外担保的使用权受限的无形资产 (2016年：无)。 
 
本集团无形资产 - 其他主要为待执行物业管理合同。 
 
15  商誉 
 
本集团于2012年度支付港币10.94亿元合并成本收购了万科置业 (海外) 有限公司 (原称
南联地产控股有限公司) 75%的权益。合并成本超过按比例获得万科置业 (海外) 有限公
司的可辨认资产、负债公允价值的差额确认为本集团的商誉。本年度的变动为汇率变化
影响所致。 
 
于年末资产负债表日，本集团比较商誉与其可回收金额作为减值测试，并未发现减值。 
 
207 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
16  长期待摊费用 
 
  年初余额  本年增加  本年摊销额  年末余额 
         
租赁费  230,689,953.00  380,034,502.99  261,148,543.94  349,575,912.05 
装修款  729,536,340.11  1,344,971,576.87  358,107,922.31  1,716,399,994.67 
               
 
合计  960,226,293.11  1,725,006,079.86  619,256,466.25  2,065,975,906.72 
               
 
 
17  递延所得税资产、递延所得税负债 
 
(1)  递延所得税资产和递延所得税负债 
 
    2017年      2016年   
可抵扣或应纳税  递延所得税  可抵扣或应纳税  递延所得税 
暂时性差异 (应  资产 / 负债  暂时性差异 (应  资产 / 负债 
纳税暂时性差异  (负债以  纳税暂时性差异  (负债以 
  以“( )”号填列)  “( )”号填列)  以“( )”号填列)  “( )”号填列) 
         
递延所得税资产：         
可弥补亏损  14,787,709,754.48  3,696,927,438.62  14,356,644,497.08  3,589,161,124.27 
减值准备  2,290,311,222.60  572,577,805.65  1,712,395,640.56  428,098,910.14 
预提成本  2,987,183,523.00  746,795,880.75  2,285,061,058.36  571,265,264.59 
土地增值税清算准备  16,187,138,391.82  4,046,784,597.96  8,664,902,284.40  2,166,225,571.10 
未实现内部交易利润  1,759,253,949.92  439,813,487.48  1,277,613,483.44  319,403,370.86 
其他  592,411,031.22  148,102,757.80  497,514,932.80  124,378,733.20 
               
 
合计  38,604,007,873.04  9,651,001,968.26  28,794,131,896.64  7,198,532,974.16 
               
 
         
递延所得税负债：         
收购公司公允价值 
变动  (700,496,538.32)  (175,124,134.58)  (1,592,667,932.74)  (386,570,185.29) 
代扣代缴所得税  (1,803,510,642.57)  (90,175,532.13)  (2,349,560,371.20)  (117,478,018.56) 
               
 
合计  (2,504,007,180.89)  (265,299,666.71)  (3,942,228,303.94)  (504,048,203.85) 
               
 
 
208 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
(2)  未确认递延所得税资产明细 
 
    2017年      2016年   
类别  暂时性差异  递延所得税资产  暂时性差异  递延所得税资产 
         
可抵扣亏损  2,553,194,084.02  638,298,521.01  1,278,134,167.69  319,533,541.92 
可抵扣暂时性差异  956,550,907.32  239,137,726.83  493,515,732.26  123,378,933.06 
               
 
合计  3,509,744,991.34  877,436,247.84  1,771,649,899.95  442,912,474.98 
               
 
 
(3)  未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期 
 
年份  2017年  2016年 
     
2017  -  53,101,668.30 
2018  85,251,568.24  116,056,737.68 
2019  59,632,300.06  65,127,068.12 
2020  272,391,914.58  324,552,666.87 
2021  650,358,785.52  719,296,026.72 
2022  1,485,559,515.62  - 
       
 
合计  2,553,194,084.02  1,278,134,167.69 
       
 
 
(4)  于2017年12月31日，与本集团境外子公司持有的境内子公司的未分配利润有关的未确
认递延所得税负债的暂时性差异为人民币约73亿元 (2016年：人民币56亿元)。由于本
公司能够控制这些子公司的股利政策，且管理层预期这部分利润在可预见的未来很可能
不会进行分配，故尚未就因分配这些留存收益而应付的所得税人民币5.4亿元 (2016年：
人民币3.4亿元) 确认递延所得税负债。 
 
18  其他非流动资产 
 
于2017年12月31日，本集团的其他非流动资产主要是参加一级土地开发投资款、长期
应收联营企业款项和股权收购款。 
 
209 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
19  短期借款 
 
(1)  短期借款分类： 
 
    2017年      2016年   
  原币  折人民币  原币  折人民币 
         
银行借款         
信用借款         
- 人民币  2,097,097,863.98  2,097,097,863.98  2,270,608,535.21  2,270,608,535.21 
- 港币  1,999,055,166.67  1,666,612,292.46  -  - 
1
质押借款*          
- 人民币  4,003,759,258.95  4,003,759,258.95  6,054,975,366.37   6,054,975,366.37  
- 英镑  -  -  101,000,000.00  868,390,000.80 
           
 
小计    7,767,469,415.39    9,193,973,902.38 
     ------------------     ------------------ 
其他借款         
信用借款         
- 人民币  8,341,389,235.92  8,341,389,235.92  6,954,952,000.00  6,954,952,000.00 
2
抵押借款*          
- 人民币  -  -  427,663,300.00  427,663,300.00 
           
 
小计    8,341,389,235.92    7,382,615,300.00 
   ------------------     ------------------ 
 
合计    16,108,858,651.31    16,576,589,202.38 
           
 
 
*1  以上质押借款由本公司的子公司提供保证金质押担保。 
 
*2  以上抵押借款由本公司的子公司提供土地使用权抵押担保。 
 
(2)  本集团本年末无逾期未偿还的短期借款情况 (2016年：无)。 
 
20  应付票据 
 
  2017年  2016年 
     
商业承兑汇票  3,330,183,222.91  3,603,839,089.85 
       
 
 
上述金额均为一年内到期的应付票据。 
 
210 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
21  应付账款 
 
  2017年  2016年 
     
应付地价  32,215,821,758.36  31,500,649,534.75 
应付及预提工程款  135,991,111,818.67    1  03,945,998,174.20 
质量保证金  3,368,391,423.27  1,289,061,989.17 
应付及预提销售佣金  1,166,002,966.73    951,962,020.35 
其他  698,074,772.64    359,890,757.59 
       
 
合计  173,439,402,739.67  138,047,562,476.06 
       
 
 
本集团无账龄超过一年的重要应付账款。 
 
22  预收款项 
 
(1)  预收款项分类 
 
预计下批  项目 
  结算日期  预售比例  2017年  2016年 
         
武汉汉口传奇  2018年6月  41%  8,210,279,886.97  4,172,402,713.00 
深圳布吉水径项目  2018年1月  63%  7,912,814,055.00  5,102,577,824.00 
太原万科城  2018年3月  91%  6,190,978,757.25  5,185,655,787.73 
郑州万科美景万科城  2018年4月  54%  5,778,005,578.96  3,606,629,984.04 
广州山景园  2018年4月  100%  5,275,304,684.72  4,029,572,514.26 
南宁万科城  2018年1月  37%  5,246,623,501.26  3,742,234,739.00 
苏州湖西玲珑  2018年3月  90%  4,934,420,806.54  2,667,881,495.65 
深圳臻山府  2019年5月  34%  4,912,355,705.00  - 
青岛万科未来城  2018年6月  64%  4,408,111,367.01  1,530,097,828.01 
南京大都会  2019年3月  72%  4,189,165,085.00  - 
成都第五城  2018年6月  73%  4,188,691,302.55  2,196,360,934.88 
杭州良渚文化村未来城二期  2018年3月  86%  4,011,383,478.80  2,460,915,793.00 
郑州万科天伦紫台  2018年11月  35%  3,888,606,202.00  2,054,288,968.00 
苏州VC小镇  2018年6月  81%  3,791,214,964.19  1,812,962,408.07 
成都万科城  2018年6月  73%  3,738,446,651.76  - 
苏州公园里  2018年4月  74%  3,648,255,340.91  1,778,468,906.00 
东莞珠江东岸  2018年9月  84%  3,601,204,848.00  2,146,553,205.00 
广州尚城御府  2018年12月  34%  3,600,681,748.47  488,792,673.00 
郑州万科大都会  2018年12月  87%  3,559,684,189.00  1,698,219,228.00 
东莞翰林城市花园  2018年8月  65%  3,442,627,762.00  - 
深圳深南道68号  2019年5月  41%  3,353,309,459.56  251,070,806.00 
武汉金域湖庭  2018年10月  26%  3,284,897,689.00  1,603,910,346.00 
上海安亭新镇项目  2018年1月  39%  3,163,238,701.02  863,591,167.00 
成都理想城  2018年6月  40%  3,111,863,723.77  687,088,155.00 
211 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
预计下批  项目 
  结算日期  预售比例  2017年  2016年 
         
南京九都荟南  2018年4月  99%  3,102,137,261.91  1,442,643,269.00 
珠海万科城  2018年3月  86%  3,075,461,412.11  3,297,542,547.08 
东莞松朗花园  2018年6月  63%  2,913,787,518.00  - 
三亚湖畔度假公园  2018年12月  56%  2,869,733,271.99  570,573,076.44 
合肥森林城  2018年3月  27%  2,728,999,868.24  3,750,209,966.00 
杭州万科新都会1958  2018年10月  100%  2,716,937,247.95  637,894,974.00 
成都翡翠公园  2018年11月  32%  2,708,291,076.00  - 
杭州万科中央公园  2018年8月  91%  2,701,228,601.00  1,445,636,922.01 
温州学院路七号  2018年6月  98%  2,636,666,240.00  2,243,716,617.00 
沈阳城市之光  2018年10月  89%  2,580,378,965.04  1,894,972,194.04 
南通白鹭郡  2018年6月  90%  2,572,388,657.00  400,860,855.00 
深圳天誉  2018年12月  23%  2,565,934,403.29  6,234,918,224.00 
长春万科城  2018年12月  54%  2,547,966,272.85  1,248,812,546.75 
广州里享花园  2018年4月  52%  2,532,319,130.19  1,354,933,039.00 
上海翡翠公园  2018年6月  39%  2,506,253,206.08  4,469,862,933.60 
佛山金色城市  2018年4月  80%  2,501,554,213.12  1,502,874,572.49 
合肥时代观邸  2018年3月  66%  2,423,616,803.00  1,444,717,744.00 
天津民和巷  2018年6月  36%  2,415,032,513.00  1,892,146,923.00 
北京公园里005、008、009号 
    地块项目  2018年12月  57%  2,402,570,236.85  933,426,379.95 
天津四季花城  2018年11月  100%  2,347,965,061.00  1,439,928,909.00 
西安万科城润园  2018年12月  54%  2,339,325,508.00  134,836,231.00 
长沙金域国际  2018年6月  42%  2,313,616,123.00  855,115,825.00 
西安翡翠天誉  2018年6月  68%  2,269,883,221.00  754,757,161.00 
徐州万科城  2018年6月  67%  2,256,020,000.90  1,943,602,391.67 
上海海上传奇  2018年6月  26%  2,237,662,398.18  1,742,147,160.11 
天津紫台  2018年6月  99%  2,234,434,238.92  1,259,710,769.00 
天津东丽湖  2018年8月  70%  2,214,201,720.86  1,459,185,744.96 
长沙魅力之城  2018年6月  22%  2,188,473,361.34  651,392,759.00 
广州智慧商业广场  2018年3月  42%  2,161,664,281.06  3,301,376,311.00 
泉州金域中央  2018年12月  99%  2,160,762,033.00  1,246,800,907.01 
青岛生态新城  2018年9月  62%  2,131,773,459.58  2,325,757,028.00 
中山柏悦湾  2018年4月  90%  2,103,652,504.52  1,161,063,060.00 
徐州淮海天地  2018年6月  65%  2,103,628,308.74  2,553,947,767.28 
福州金融港中心  2018年1月  100%  2,090,358,469.00  1,702,235,151.80 
南京万科城  2018年1月  58%  2,083,133,776.74  1,455,865,166.00 
烟台御龙山  2018年5月  44%  2,075,618,475.22  714,013,580.99 
昆明魅力之城  2018年7月  20%  2,004,481,581.78  977,353,268.93 
昆明公园里  2018年5月  54%  1,939,521,460.66  1,222,603,378.00 
徐州新都会  2019年6月  46%  1,896,793,777.01  - 
中山金色家园  2018年6月  86%  1,895,854,556.00  635,838,710.00 
南宁金域蓝湾  2018年6月  59%  1,845,256,525.29  981,223,679.00 
东莞云广场  2018年6月  30%  1,767,955,267.00  2,178,281,390.00 
昆山魅力花园  2018年5月  30%  1,750,107,380.35  2,582,126,719.21 
佛山金色里程  2018年8月  49%  1,740,365,233.00  - 
青岛桃花源二期  2018年3月  61%  1,739,653,363.01  706,788,643.00 
杭州万科杭宸一期  2018年4月  100%  1,738,899,317.00  757,574,364.00 
212 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
预计下批  项目 
  结算日期  预售比例  2017年  2016年 
         
太原金域蓝湾  2018年7月  95%  1,711,893,392.19  1,447,021,498.00 
上海徐汇万科中心  2018年1月  10%  1,704,623,277.01  - 
武汉翡翠云台  2018年4月  95%  1,699,764,401.00  - 
南通城市之光  2018年4月  76%  1,673,973,071.00  1,187,121,315.00 
宁波东晟府  2018年7月  66%  1,664,773,652.00  - 
青岛金域华府  2018年3月  80%  1,663,001,880.28  454,777,964.00 
郑州万科美景魅力之城  2018年4月  37%  1,648,183,483.19  1,704,985,836.00 
南昌城市花园  2018年6月  90%  1,624,636,083.00  197,228,800.00 
南京九都荟  2019年3月  92%  1,609,870,637.96  - 
昆明鑫金花园  2018年3月  98%  1,576,936,667.00  892,185,435.00 
扬州万科翡翠云山  2018年4月  82%  1,561,469,205.00  706,120,113.00 
宁波玖著里  2018年5月  58%  1,560,660,121.00  - 
惠州双月湾  2018年4月  24%  1,555,646,134.60  1,557,962,217.86 
贵阳万科城  2018年6月  51%  1,544,295,167.52  1,186,581,498.33 
泉州万科城  2018年6月  93%  1,539,308,992.88  2,588,914,059.05 
中山金域蓝湾  2018年4月  68%  1,528,064,429.00  770,429,895.00 
重庆溉澜溪  2018年3月  20%  1,505,069,400.00  605,162,766.00 
成都五龙山蓝山  2018年12月  85%  1,498,255,193.00  1,196,667,572.48 
太原蓝山  2018年3月  85%  1,498,193,969.99  2,052,954,238.23 
长春金域长春  2018年12月  72%  1,489,566,532.18  470,500,210.89 
东莞虎门万科城  2018年3月  63%  1,470,267,342.50  3,312,242,234.00 
福州金域蓝湾  2018年6月  27%  1,461,019,658.85  1,085,460,238.85 
长春城市之光  2018年10月  54%  1,458,333,659.17  - 
徐州尚都会  2018年12月  67%  1,456,885,119.00  - 
西安公园华府  2019年12月  37%  1,441,191,162.00  - 
无锡信成道  2018年5月  46%  1,426,338,237.28  737,148,173.00 
嘉兴悦中环  2018年3月  100%  1,415,442,264.41  646,186,914.00 
太原公园里  2019年9月  70%  1,405,201,246.01  - 
杭州未来城  2018年8月  39%  1,384,695,901.00  122,562,997.00 
西安金域东郡  2018年6月  52%  1,374,479,693.19  2,268,473,072.40 
济南麓城  2018年8月  97%  1,371,128,717.00  305,885,374.00 
济南金色悦城  2018年6月  99%  1,356,637,031.78  1,266,771,217.00 
佛山城市之光  2018年12月  50%  1,354,167,962.00  - 
天津金域华府  2018年12月  51%  1,351,652,160.89  1,058,002,443.00 
南宁公园里  2019年5月  58%  1,339,555,724.00  - 
太原金域蓝湾二期  2019年12月  79%  1,335,903,698.00  - 
三亚森林度假公园  2018年11月  36%  1,314,434,510.69  864,839,158.80 
太原紫院  2019年10月  48%  1,300,702,167.67  - 
南宁金域中央  2019年7月  19%  1,294,566,277.00  - 
唐山金域华府A-02-02  2018年6月  46%  1,288,954,759.00  686,535,708.00 
宁波大都会  2018年4月  85%  1,283,010,715.00  829,616,372.00 
福州金域滨江花园  2018年12月  18%  1,249,298,510.93  706,801,666.75 
西安金色悦城DK1  2019年6月  86%  1,232,180,206.93  709,151,789.58 
中山万科城  2018年3月  43%  1,214,618,992.50  - 
太原小镇  2019年5月  28%  1,211,484,434.00  - 
佛山万科城  2018年4月  56%  1,210,772,205.15  1,512,809,381.35 
上海翡翠滨江  2018年6月  22%  1,194,008,517.35  - 
213 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
预计下批  项目 
  结算日期  预售比例  2017年  2016年 
         
宁波江湾府国宾  2018年5月  91%  1,184,270,542.00  121,988,284.00 
昆山公园大道  2018年1月  22%  1,178,953,692.00  - 
厦门海沧万科城  2019年3月  66%  1,177,209,463.13  2,785,729,074.91 
西安金域蓝湾  2019年9月  76%  1,175,731,078.10  - 
沈阳明天广场  2018年12月  71%  1,162,833,362.10  1,527,381,141.10 
烟台翡翠湾  2019年10月  75%  1,149,939,780.48  - 
沈阳中山公园  2018年12月  97%  1,146,301,630.00  708,395,573.00 
杭州万科星空  2018年1月  100%  1,141,893,734.00  854,707,350.00 
南昌金域传奇  2018年8月  100%  1,136,033,706.00  583,966,996.00 
苏州万科城  2018年12月  79%  1,126,669,624.34  831,841,776.40 
上海翡翠雅宾利  2018年6月  68%  1,111,048,028.20  103,985,292.48 
佛山金色领域  2018年4月  17%  1,110,835,668.80  953,312,050.97 
贵阳花溪大都会  2019年12月  41%  1,100,290,161.00  - 
烟台翡翠公园  2018年6月  69%  1,086,215,505.00  581,628,730.00 
长沙金域蓝湾  2018年11月  55%  1,076,073,085.76  901,646,223.30 
南充金润华府  2018年4月  49%  1,068,057,070.17  516,931,780.00 
唐山金域缇香  2019年5月  100%  1,067,102,865.00  - 
深圳蛇口公馆  2019年3月  9%  1,063,159,327.00  - 
烟台万科城  2018年12月  32%  1,043,855,651.59  363,627,283.78 
青岛东郡  2018年6月  80%  1,036,296,576.62  740,498,933.13 
其他      103,733,568,961.92  112,350,269,515.28 
   
          
合计      407,705,939,864.83  274,645,554,496.88 
       
     
 
(2)  本集团账龄超过一年的预收款项余额为人民币88,138,401,099.67元，其中主要为尚未结
算的预收房款。 
 
(3)  上述预收款项包含建造合同业务预收款576,053,777.07元 (2016 年：无)。 
 
23  应付职工薪酬 
 
(1)  应付职工薪酬列示： 
 
  注  年初余额  本年增加  本年减少  年末余额 
           
短期薪酬  (2)  3,830,056,951.49  9,646,170,410.98   8,560,089,975.99  4,916,137,386.48     
离职后福利           
- 设定提存计划  (3)  9,199,313.98  675,590,538.26  671,404,133.77  13,385,718.47 
辞退福利    670,377.96  12,328,932.53  12,108,454.46  890,856.03 
               
   
合计    3,839,926,643.43  10,334,089,881.77  9,243,602,564.22   4,930,413,960.98   
               
   
 
214 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
(2)  短期薪酬 
 
  年初余额  本年增加  本年减少  年末余额 
         
工资、奖金、津贴和补贴  3,801,513,792.39  8,688,464,284.19     7 ,612,030,502.42  4,877,947,574.16       
职工福利费  10,935,810.72  284,647,429.84  280,824,017.57  14,759,222.99   
社会保险费  5,879,949.76  295,981,392.65   292,620,927.93  9,240,414.48 
其中：医疗保险费  5,479,716.34  262,353,009.72  259,526,721.16  8,306,004.90 
工伤保险费  131,790.37  13,588,414.38  13,498,362.04  221,842.71 
生育保险费  268,443.05  20,039,968.55  19,595,844.73  712,566.87 
住房公积金  6,870,070.80  355,113,438.92  353,068,712.43  8,914,797.29 
工会经费和职工教育经费  4,857,327.82  21,963,865.38  21,545,815.64  5,275,377.56 
               
 
合计  3,830,056,951.49  9,646,170,410.98     8,560,089,975.99  4,916,137,386.48    
               
 
 
(3)  离职后福利 - 设定提存计划 
 
  年初余额  本年增加  本年减少  年末余额 
         
基本养老保险  9,125,267.14  654,855,027.46  650,827,532.98  13,152,761.62 
失业保险费  74,046.84  20,735,510.80  20,576,600.79  232,956.85 
               
 
合计  9,199,313.98  675,590,538.26  671,404,133.77  13,385,718.47 
               
 
 
本年无向职工提供的非货币性福利 (2016年：无)。 
 
本集团自2010年起引入了针对集团管理团队和业务骨干的经济利润奖金计划，该计划以
集团当年实现的经济利润为基数，按固定比例 10%确定经济利润奖金额度。根据《万科
企业股份有限公司经济利润奖金方案 (2017 年 12 月 29 日修订)》，2017 年度计提经济
利润奖人民币 15.13亿元 (2016年：人民币 11.77亿元)，该部分奖金已包含于短期薪酬
中。 
215 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
24  应交税费 
 
  2017年  2016年 
     
企业所得税  7,224,613,728.77  5,993,076,190.30 
土地增值税  1,287,835,507.48  2,347,314,631.76 
增值税  1,606,857,559.65  797,487,503.63 
房产税  154,756,817.75  117,914,101.50 
城市维护建设税  172,773,090.28  85,228,971.38 
教育费附加  142,102,607.69  65,825,824.84 
个人所得税  65,556,022.01  51,153,505.24 
其他  120,410,931.93  95,083,365.73 
       
 
合计  10,774,906,265.56   9,553,084,094.38 
       
 
 
本年年末预缴税费人民币29,716,002,681.22元 (2016年：人民币21,774,387,944.54元) 
已计入预付款项。 
 
25  应付利息 
 
  2017年  2016年 
     
分期付息到期还本的借款利息  618,061,124.36  104,594,785.12 
企业债券利息  377,083,207.05  273,780,121.51 
       
 
合计  995,144,331.41  378,374,906.63 
       
 
 
本集团本年无已逾期未支付的利息情况 (2016年：无)。 
 
216 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
26  其他应付款 
 
其他应付款分类： 
 
  2017年  2016年 
     
应付合营 / 联营企业款  67,233,600,933.21  42,753,814,185.34 
应付股权款与合作公司往来及其他  92,778,056,328.46  50,921,009,974.29 
土地增值税清算准备金  16,187,138,391.82  8,664,902,284.40 
押金及保证金  2,534,643,484.22  1,422,831,794.94 
代收款  1,954,297,366.16  1,160,598,277.64 
购房意向金  2,199,066,394.49  1,657,100,703.10 
       
 
合计  182,886,802,898.36  106,580,257,219.71 
       
 
 
应付股权款与合作公司往来及其他包括少数股东及其他合作方向项目公司垫付款 / 借款
共计人民币76,990,926,827.67元 (2016年：人民币42,395,042,594.79元)。 
 
虽然根据国税发 [2006] 187 号文《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管
理有关问题的通知》(“187 号文”) 有关规定，本集团部分项目仍未达至清算条件，但
本集团仍然根据会计准则的相关要求并按照 187 号文的计算基础计提了土地增值税清算
准备金合计人民币16,187,138,391.82元 (2016年：人民币8,664,902,284.40元)，以合
理反映公司的利润情况。本集团已对该部分土地增值税清算准备金对所得税的影响确认
了递延所得税资产。 
 
土地增值税清算准备金是根据会计准则的要求、根据配比原则和谨慎性原则，对未来可
能缴纳的土地增值税进行的合理估计。该预提为企业会计处理程序，与公司现时纳税义
务无关。 
 
土地增值税是按30% - 60% 的累进税率，对本集团销售房地产所获得的增值额征收的。
增值额的计算通常是销售房地产所取得的收入减去可以扣除的费用，其中包括土地使用
权的摊销，借款利息以及相关的房地产开发成本。考虑到土地增值税有可能受到当地税
务局的影响，实际的缴纳额可能高于或低于资产负债表日估计的数额。 
 
217 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
27  一年内到期的非流动负债 
 
(1)  一年内到期的非流动负债分类： 
 
  2017年  2016年 
     
一年内到期的长期借款  40,000,461,379.44  24,305,116,136.80 
一年内到期的应付债券*  6,163,376,365.31  2,468,181,196.95 
       
 
合计  46,163,837,744.75  26,773,297,333.75 
       
 
 
*  参见附注五、29。 
 
(2)  一年内到期的长期借款中无逾期借款 (2016年：无)。 
 
218 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
28  长期借款 
 
长期借款分类 
    2017年   
种类  原币  汇率  折人民币  借款条件 
         
银行借款         
其中：人民币  73,851,080,000.00  1.0000  73,851,080,000.00  信用*1 
  603,577,948.26  1.0000  603,577,948.26  抵押*2 
  143,296,216.50  1.0000  143,296,216.50  质押*3 
港币  1,780,598,515.37  0.8337  1,484,484,982.26  信用*1 
  3,155,748,287.07  0.8337  2,630,947,346.93  抵押*2 
  6,379,164,049.75  0.8337  5,318,309,068.27  质押*3 
美元  2,092,896,078.54  6.5143  13,633,752,924.44  信用*1 
  1,203,997,042.63  6.5143  7,843,197,934.80  质押*3 
英镑  84,016,400.00  8.7994  739,293,910.16  信用*1 
  69,907,340.03  8.7994  615,142,647.86  抵押*2 
  84,406,111.21  8.7994  742,723,135.00  质押*3 
   
       
小计      107,605,806,114.48   
 ---------------------- 
       
减：一年内到期的长期借款         
其中：人民币  38,559,200,000.00  1.0000  38,559,200,000.00  信用*1 
  22,200,000.00  1.0000  22,200,000.00  抵押*2 
  6,296,216.50  1.0000  6,296,216.50  质押*3 
港币  231,472,976.60  0.8337  192,979,020.59  信用*1 
  438,771,949.16  0.8337  365,804,174.01  抵押*2 
美元  12,800,000.00  6.5143  83,383,040.00  信用*1 
  60,113,738.75  6.5143  391,598,928.34  质押*3 
   
       
小计      39,621,461,379.44   
 ---------------------- 
       
其他借款         
其中：人民币  27,853,700,000.00  1.0000  27,853,700,000.00  信用*4 
  570,000,000.00  1.0000  570,000,000.00  质押*5 
   
       
小计      28,423,700,000.00   
 ---------------------- 
       
减：一年内到期的长期借款         
其中：人民币  9,000,000.00  1.0000  9,000,000.00  信用*4 
  370,000,000.00  1.0000  370,000,000.00  质押*5 
   
       
小计      379,000,000.00   
 ---------------------- 
 
     
合计      96,029,044,735.04   
   
         
 
219 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
    2016年   
种类  原币  汇率  折人民币  借款条件 
         
银行借款         
其中：人民币  40,192,500,000.00  1.0000  40,192,500,000.00  信用*1 
  1,182,700,000.00  1.0000  1,182,700,000.00  抵押*2 
  153,000,000.00  1.0000  153,000,000.00  质押*3 
港币  427,516,958.33   0.8988  384,252,242.15  抵押*2 
  13,088,526,709.34   0.8988  11,763,978,511.40  质押*3 
美元  1,703,995,548.52  6.9761  11,887,243,346.03  质押*3 
英镑  83,916,023.12  8.5979  721,503,320.64  质押*3 
   
       
小计      66,285,177,420.22   
 ---------------------- 
       
减：一年内到期的长期借款         
其中：人民币  19,006,500,000.00  1.0000  19,006,500,000.00  信用*1 
  291,000,000.00  1.0000  291,000,000.00  抵押*2 
  8,000,000.00  1.0000  8,000,000.00  质押*3 
港币  783,936,223.24  0.8988  704,608,864.80  质押*3 
美元  277,520,000.00  6.9761  1,936,007,272.00  质押*3 
   
       
小计      21,946,116,136.80   
 ---------------------- 
       
其他借款         
其中：人民币  13,856,000,000.00  1.0000  13,856,000,000.00  信用*4 
  570,000,000.00  1.0000  570,000,000.00  质押*5 
   
       
小计      14,426,000,000.00   
 ---------------------- 
       
减：一年内到期的长期借款         
其中：人民币  2,189,000,000.00  1.0000  2,189,000,000.00  信用*4 
  170,000,000.00  1.0000  170,000,000.00  质押*5 
   
       
小计      2,359,000,000.00   
 ---------------------- 
 
     
合计      56,406,061,283.42   
   
       
*1 以上信用借款的借款利率在伦敦同业拆借利率 (Libor) 或香港同业拆借利率（Hibor）
按约定比例上浮至6.40% (2016年：3.80%至7.84%)。 
 
*2  以上抵押借款主要由本集团的存货和投资性房地产作为抵押，借款利率为 Hibor 或
Libor按约定比例上浮至6.77% (2016年：Hibor按约定比例上浮至 8.00%)。 
 
*3  以上质押借款主要由本集团持有的子公司的股权作为质押，借款利率为Libor或Hibor
按约定比例上浮至4.28% (2016年：Libor按约定比例上浮至4.28%)。 
 
*4  以上信用借款的借款利率区间为4.75%至7.90% (2016年：4.90%至7.90%)。 
 
*5  以上质押借款的借款利率区间为5.46%至5.70% (2016年：5.46%至5.70%)。 
220 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
29  应付债券 
 
债券  其中：一年 
债券名称   币种  面值  发行日期  期限  发行金额  年初余额  年初余额  本年发行  按面值计提利息  折/溢价摊销  本年还款  年末余额  年末余额  内到期的部分 
      (年/月/日)    (原币)  (原币)  (折人民币)  (原币)  (原币)  (原币)  (原币)  (原币)  (折人民币)  (折人民币) 
                             
1 美元债券 (i)  美元  80,000万元  2013年3月13日  5年  780,934,780.71  788,887,797.28  5,503,360,162.62  -  20,833,312.50  3,930,199.62  -  792,817,996.90  5,164,654,277.22  5,164,654,277.22 
2 新加坡币债券 
(ii)  新加坡币  14,000万元  2013年11月6日  4年  139,357,251.80  139,847,508.03  674,386,637.96  -  3,892,738.12  152,491.97  140,000,000.00  -  -  - 
3 人民币债券 (ii)  人民币  100,000万元  2013年12月4日  5年  994,771,181.78  997,682,548.30  997,682,548.30  -  45,000,000.00  1,039,539.79  -  998,722,088.09  998,722,088.09  998,722,088.09 
4 美元债券 (ii)  美元  40,000万元  2014年6月4日  5年  393,201,265.85  396,480,252.91  2,765,885,892.37  -  18,000,000.00  1,388,679.41  -  397,868,932.32  2,591,837,585.77  - 
5 2014年中期 
票据 (iii)  人民币  180,000万元  2014年12月24日  3年  1,781,213,300.00  1,793,794,558.99  1,793,794,558.99  -  82,955,000.00  6,205,441.01  1,800,000,000.00  -  -  - 
6 2015年公司债 
(iv)  人民币  500,000万元  2015年9月25日  5年  4,969,390,000.00  4,976,720,043.12  4,976,720,043.12  -  175,000,000.00  6,041,681.61  -  4,982,761,724.73  4,982,761,724.73  - 
7 2015年第一期
中期票据 (v)  人民币  150,000万元  2015年11月6日  5年  1,477,400,000.00  1,482,290,125.73  1,482,290,125.73  -  56,700,000.00  4,432,123.79  -  1,486,722,249.52  1,486,722,249.52  - 
8 2015年第二期
中期票据 (v)  人民币  150,000万元  2015年11月6日  5年  1,477,400,000.00  1,482,290,125.73  1,482,290,125.73  -  56,700,000.00  4,432,123.79  -  1,486,722,249.52  1,486,722,249.52  - 
9 2016年第一期 
中期票据 (vi)  人民币  150,000万元  2016年3月11日  5年  1,477,400,000.00  1,480,827,121.57  1,480,827,121.57  -  48,000,000.00  4,390,720.64  -  1,485,217,842.21  1,485,217,842.21  - 
10 2016年第二期
中期票据 (vi)  人民币  150,000万元  2016年3月11日  5年  1,477,400,000.00  1,480,827,121.57  1,480,827,121.57  -  48,000,000.00  4,390,720.64  -  1,485,217,842.21  1,485,217,842.21  - 
11 港币债券 (ii)  港币  137,500万元  2016年4月13日  3年  1,367,059,375.00  1,368,910,603.39  1,230,376,850.33  -  34,375,000.00  2,653,303.51  -  1,371,563,906.90  1,143,472,829.18  - 
12 港币债券 (ii)  港币  62,500万元  2016年4月18日  3年  621,390,625.00  622,216,358.60  559,248,063.11  -  15,625,000.00  1,206,479.45  -  623,422,838.05  519,747,620.09  - 
13 港币债券 (ii)  港币  165,000 万元  2016年4月29日  3年  1,640,200,000.00  1,642,348,478.64  1,476,142,812.60  -  41,250,000.00  3,279,573.93  -  1,645,628,052.57  1,371,960,107.43  - 
14 美元债券 (ii)  美元  22,000万元  2016年10月14日  5年  216,676,250.00  216,787,711.28  1,512,332,752.66  -  6,490,000.00  622,461.48  -  217,410,172.76  1,416,275,088.44  - 
15 美元债券 (ii)  美元  60,000万元  2016年12月23日  3年  596,360,000.00  596,377,945.88  4,160,392,188.25  -  23,700,000.00  1,164,361.67  -  597,542,307.55  3,892,569,854.06  - 
16 人民币债券 (vii)  人民币  300,000万元  2017年7月18日  5年  2,989,390,000.00  -  -  2,989,390,000.00  61,500,000.00  886,878.79  -  2,990,276,878.79  2,990,276,878.79  - 
17 人民币债券 (vii)  人民币  100,000万元  2017年8月4日  5年  996,800,000.00  -  -  996,800,000.00  18,538,333.33  239,429.63  -  997,039,429.63  997,039,429.63  - 
18 美元债券 (ii)  美元  100,000万元  2017年11月9日  10年  993,452,500.00  -    -    993,452,500.00  5,631,250.00  184,671.40  -  993,637,171.40    6,472,850,625.63     -   
                       
               31,576,557,004.91              38,486,048,292.52     6,163,376,365.31  
                       
 
(i)  本公司之子公司Bestgain Real Estate Limited于2013年3月13日向机构投资者公开发行美元债券8亿元。该债券期限为5年，票面
年利率为2.625%，在债券存续期内固定不变，采取单利按半年派息，不计复利，由本公司之子公司万科地产 (香港) 有限公司 (以下简
称“万科地产香港”) 提供不可撤销连带责任保证担保。 
 
221 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
(ii)  本公司之子公司Bestgain Real Estate Lyra Limited (以下简称“Lyra”) 之美元20
亿元中期票据发行计划 (以下简称“中期票据计划”) 已于 2013年 7月 16日经香
港联合交易所有限公司批准上市。公司于 2016 年 9月 7日在董事会授权范围内将
该中期票据计划规模更新为 32 亿美元。基于该中期票据计划信托协议的相关条
款，本公司、万科地产香港以及票据受托人于 2016年 12月 30日订立经修正并重
述的信托协议和其他相关协议，约定以万科地产香港替代 Lyra 作为中期票据计划
以及该计划项下所有已经发行和未来将要发行之票据的发行人并自即日起生效。具
体而言，自2016年12月30日起，万科地产香港取代Lyra成为该中期票据计划及
其项下已发行或将发行票据的主要债务人，与此同时 Lyra 作为发行人的责任即时
解除，而万科地产香港作为担保人的担保责任也相应解除。2017年5月11日，在
董事会授权范围内该中期票据计划的规模更新为44亿美元。截至2017年12月31
日，公司在此发行计划进行了十次提取，其中第一、三次发行的债券已于期日还本
付息。 
  
票面 
  提取时间  币别  原币金额  期限  年利率 
           
第一次  2013年11月6日  新加坡币  140,000,000  4年  3.275% 
第二次  2013年12月4日  人民币  1,000,000,000  5年  4.50% 
第三次  2013年12月16日  人民币  1,000,000,000  3年  4.05% 
第四次  2014年6月4日  美元  400,000,000  5年  4.50% 
第五次  2016年4月13日  港币  1,375,000,000  3年  2.50% 
第六次  2016年4月18日  港币  625,000,000  3年  2.50% 
第七次  2016年4月29日  港币  1,650,000,000  3年  2.50% 
第八次  2016年10月14日  美元  220,000,000  5年  2.95% 
第九次  2016年12月23日  美元  600,000,000  3年  3.95% 
第十次  2017年11月9日  美元  1,000,000,000  10年  3.975% 
 
(iii)  本公司于 2014年 12月 24日在中国银行间市场交易商协会获准注册并发行人民币
18 亿元中期票据 (简称“14 万科 MTN001”)，代码为“101451061”。该债券无
担保，期限为3年，到期日为2017年12月26日。票面年利率为4.70%，在债券
存续期内固定不变，取单利按年派息。本债券已于2017年到期日还本付息。 
 
(iv)  本公司经中国证券监督管理委员会“证监许可 [2015] 1915号”文核准向合格投资
者公开发行面值总额不超过人民币90亿元的公司债券。其中，本公司于2015年9
月25日发行的公司债券 (第一期) 发行规模为50亿元，简称为“15万科01”。债
券无担保，期限为5年，年利率为3.5% 。 
 
222 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
(v)  本公司于2015年11月6日在中国银行间债券市场分别完成了《接受注册通知书》
(中市协注 [2015] MTN202号) 和《接受注册通知书》(中市协注 [2015] MTN203号) 
项下的首期发行，发行金额合计为人民币 30亿元。发行情况如下：2015年第一期
中期票据简称“15 万科 MTN001”，代码“101551083”，期限 5 年，发行年利
率3.78%，兑付日期为2020年11月6日。2015年第二期中期票据简称“15万科
MTN002”，代码“101569033”，期限 5 年，发行年利率 3.78%，兑付日期为
2020年11月6日。 
 
(vi)  本公司于2016年3月9日和2016年3月10日在中国银行间债券市场分别完成了
《接受注册通知书》(中市协注 [2015] MTN202号) 和《接受注册通知书》(中市协
注 [2015] MTN203号) 项下的第二期发行，发行金额合计为人民币 30亿元。发行
情况如下：2016 年第一期中期票据简称“16 万科 MTN001”，代码
“101651012”，期限 5年，发行年利率 3.2%，兑付日期为 2021年 3月11日。
2016 年第二期中期票据简称“16 万科 MTN002”，代码“101669006”，期限 5
年，发行年利率3.2%，兑付日期为2021年3月11日。 
 
(vii)  本公司经中国证券监督管理委员会“证监许可 [2015] 1915号”文核准向合格投资
者公开发行面值总额不超过人民币 90亿元的公司债券。其中，2017年发行情况如
下： 2017年7月18日发行的公司债券 (第一期) 简称“17万科01”，债券代码为
112546，债券为 5年期，年利率为 4.5%，发行金额为人民币 30亿元。2017年 8
月4日发行的公司债券 (第二期) 简称“17万科02”，债券代码为“112561”，发
行金额为人民币10亿元。债券为5年期，年利率为4.54% 。债券均无担保。 
 
30  预计负债 
 
  年初余额  本年增加  本年减少  年末余额 
         
客户补偿准备  4,413,030.31  112,796.08  277,524.83  4,248,301.56 
其他*1  114,259,352.41  48,997,621.21  7,638,843.84  155,618,129.78 
               
 
合计  118,672,382.72  49,110,417.29  7,916,368.67  159,866,431.34 
               
 
 
*1  其他为物业管理公司实行酬金制管理所预提的亏损。 
 
223 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
31  其他非流动负债 
 
  2017年  2016年 
     
维护基金*  247,531,096.47  129,884,563.00 
长期应付款**  2,280,529,679.07  2,711,174,491.59 
其他  12,605,234.61   20,940,447.53 
       
 
合计  2,540,666,010.15   2,861,999,502.12 
       
 
 
*  维护基金为物业管理项目代管基金。 
 
** 长期应付款主要为本集团未来分次支付有关前海公馆项目的款项现值。 
 
32  股本 
 
  年初余额  本年变动增减  年末余额 
    (注1)   
       
有限售条件股份       
1、国家及国有法人持股  -  -  - 
2、境内自然人持股  15,128,774.00  (6,102,284.00)  9,026,490.00 
              
 
有限售条件股份合计 (注1)  15,128,774.00  (6,102,284.00)  9,026,490.00 
 ---------------------   ---------------------   --------------------- 
 
无限售条件股份       
1、境内上市人民币普通股  9,709,067,759.00  6,102,284.00  9,715,170,043.00 
2、境外上市的外资股   1,314,955,468.00  -  1,314,955,468.00 
              
 
无限售条件股份合计  11,024,023,227.00  6,102,284.00  11,030,125,511.00 
 ---------------------   ---------------------   --------------------- 
 
总数  11,039,152,001.00  -  11,039,152,001.00 
     
             
 
以上股份每股面值人民币1.00元。 
 
注1  报告期内，中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司按规定调整董事、监事和高
级管理人员持有的部分限售股份，公司境内自然人持有的有限售条件流通股净减少
6,102,284股，公司无限售条件流通股份相应增加。 
 
224 万科企业股份有限公司 
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33  资本公积 
 
  年初余额  本年增加  本年减少  年末余额 
         
股本溢价  9,201,769,758.57  -  -  9,201,769,758.57 
其他资本公积 (注1)  (933,501,976.42)  897,404,655.90  836,409,349.04  (872,506,669.56) 
               
 
合计  8,268,267,782.15  897,404,655.90  836,409,349.04  8,329,263,089.01 
               
 
 
注1  其他资本公积本年增加主要包括本集团子公司因引入战略投资者的非控制股股权而
产生的资本公积；本年减少为本集团按权益法确认的联营公司其他权益变化。 
 
34  其他综合收益 
 
      本年发生额     
归属于母公司  减：前期计入  归属于母公司 
股东的其他综合  本年所得税  其他综合收益  税后归属  税后归属  股东的其他综合 
  收益年初余额  前发生额  当期转入损益  于母公司  于少数股东  收益年末余额 
             
以后将重分类进损益的 
其他综合收益             
其中：             
权益法下在被投资单位以后 
将重分类进损益的其他 
综合收益中享有的份额  48,000,000.00  (51,022,240.00)  -  (51,022,240.00)  -  (3,022,240.00) 
可供出售金融资产公允 
价值变动损益  86,392,551.69  108,856,267.58  (1,733,043.85)  110,589,311.43  -  196,981,863.12 
现金流量套期损益的有效部分  234,909,602.30  (163,304,028.97)  -  (163,304,028.97)  -  71,605,573.33 
外币财务报表折算差额    27,007,148.17     (57,594,580.21 )    -      (57,594,580.21 )    (39,197,747.22 )    (30,587,432.04 ) 
 
合计    396,309,302.16     (163,064,581.60 )    (1,733,043.85 )    (161,331,537.75 )    (39,197,747.22 )    234,977,764.41  
 
 
35  盈余公积 
 
  年初余额  本年增加  本年减少  年末余额 
         
法定盈余公积  5,899,890,915.05  -  -  5,899,890,915.05 
任意盈余公积  26,640,876,918.92  3,359,303,995.07  -  30,000,180,913.99 
               
 
合计  32,540,767,833.97  3,359,303,995.07  -  35,900,071,829.04 
               
 
 
225 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
36  未分配利润 
 
  金额  提取或分配比例 
     
年初未分配利润  61,200,269,803.37   
加：本年归属于母公司股东的净利润  28,051,814,882.36    
减：提取法定盈余公积  -  0% 
提取任意盈余公积  3,359,303,995.07  11.98% 
分配普通股股利  8,720,930,080.79   
   
   
年末未分配利润  77,171,850,609.87   
   
   
 
根据2017年6月30日股东大会的批准，本公司于2017年8月29日向普通股股东派发
现金股利，每股人民币 0.79 元  (2016 年：每股人民币 0.72 元)，共人民币
8,720,930,080.79元 (2016年：人民币7,948,189,440.72元)。 
 
37  营业收入及成本 
 
(1)  营业收入及成本 
 
    2017年      2016年   
  收入  成本  收入  成本 
         
主营业务  240,139,648,827.89  159,177,824,937.00  238,400,547,992.11  169,493,710,608.07  
其他业务  2,757,461,422.63  902,090,966.43  2,076,688,931.23  248,692,823.70  
               
 
合计  242,897,110,250.52  160,079,915,903.43  240,477,236,923.34  169,742,403,431.77 
               
 
 
其他业务收入主要包括租金收入和向合营联营企业收取的合并抵消后运营管理费总额人
民币568,757,027.10元 (2016年：人民币578,106,878.10元)。 
 
(2)  主营业务 (分行业) 
 
    2017年      2016年   
  收入  成本  收入  成本 
         
房地产  233,013,061,825.96  153,385,191,699.40  234,140,296,577.54  166,174,911,795.15 
物业管理  7,126,587,001.93  5,792,633,237.60  4,260,251,414.57   3,318,798,812.92  
               
 
合计  240,139,648,827.89  159,177,824,937.00  238,400,547,992.11  169,493,710,608.07 
               
 
 
226 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
(3)  营业收入前五大项目 
 
    2017年 
     
深圳天誉    5,818,784,929.96 
上海翡翠公园    4,944,776,976.40 
上海翡翠滨江    4,890,393,300.00 
深圳公园里    4,538,092,524.83 
珠海万科城    3,309,259,375.00 
 
38  税金及附加 
 
  2017年  2016年 
     
营业税*  4,085,813,810.07  9,916,660,147.04 
城市维护建设税  849,020,675.36  812,784,951.95 
教育费附加  617,587,297.18  588,172,032.56 
土地增值税  13,561,204,254.07  10,236,345,494.35 
其他  608,604,650.67  424,791,964.83 
       
 
合计  19,722,230,687.35  21,978,754,590.73 
       
 
 
*  于确认商品销售收入时，结转营改增前已预缴的营业税。 
 
根据《增值税会计处理规定》(财会 [2016] 22 号) 有关规定，2016 年度的税金及附加包
括2016年5月1日起的房产税、土地使用税、车船使用税、印花税等相关税费。 
 
39  销售费用 
 
  2017年  2016年 
     
品牌宣传推广费用*  1,958,647,774.73  1,544,390,560.81 
销售代理费用及佣金  2,597,951,248.00  2,020,503,054.03 
其他  1,705,382,298.03  1,595,822,288.76 
       
 
合计  6,261,981,320.76  5,160,715,903.60 
       
 
 
*  品牌宣传推广费用是指公司为宣传所注册的商标 (包括但不限于：中文“万科”、
、英文“ ”、“ ”、图形“ ”等商标)，以及为宣传以
227 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
这些商标为标识的商品房及相关服务所支付的费用，包括利用各种媒体发布广告宣
传、开展各种促销、推广活动而支付的费用。 
 
40  管理费用 
 
  2017年  2016年 
     
人工与行政费用  7,868,689,788.38    6,080,905,529.28 
财产费用  729,270,858.14  617,157,650.34 
其他  267,753,435.57  102,498,757.00  
       
 
合计  8,865,714,082.09    6,800,561,936.62  
       
 
 
41  财务费用 
 
  2017年  2016年 
     
利息支出  8,208,089,583.00  5,538,216,270.68 
减：资本化利息  4,147,357,524.09  3,227,876,961.32 
       
 
净利息支出  4,060,732,058.91  2,310,339,309.36 
减：利息收入  2,502,616,718.59  1,484,201,228.15 
       
 
利息收支净额  1,558,115,340.32  826,138,081.21 
     
汇兑损益  358,767,161.61  573,169,900.57 
其他  158,374,279.35  192,759,985.36 
       
 
合计  2,075,256,781.28  1,592,067,967.14 
       
 
 
   
228 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
 
42  资产减值损失 
 
  2017年  2016年 
     
应收账款  (4,310,451.39)  196,216.77 
其他应收款  570,777,013.20  213,331,295.76 
预付款项  158,260,264.25  83,539,467.79 
存货  519,896,235.89   838,700,853.20 
投资性房地产  74,118,148.24  57,022,324.48 
       
 
合计  1,318,741,210.19  1,192,790,158.00 
       
 
43  投资收益 
 
投资收益明细情况 
 
  2017年  2016年 
     
权益法核算的长期股权投资收益  4,569,160,048.02   4,930,715,977.10 
处置长期股权投资的收益 / (损失)   942,825,013.76  (62,729,861.09) 
可供出售金融资产在持有期间的投资收益  27,145,486.15  6,252,855.90 
处置可供出售金融资产的投资收益  28,741,262.09  1,897,426.06 
丧失控制权后剩余股权按公允价值 
重新计量产生的利得  270,236,504.41   - 
取得控制权时原持有股权按公允 
价值重新计量产生的利得  406,453,373.96  137,699,464.41 
       
 
合计  6,244,561,688.39  5,013,835,862.38 
       
 
 
报告期内，权益法核算的长期股权投资损益包括按投资比例确认的被投资项目的资产减
值损失人民币3.73亿元 (2016年：人民币0.63亿元)。 
 
44  资产处置损益 
 
  2017年  2016年 
     
固定资产处置损失  (4,915,545.41)  (1,994,277.63) 
       
 
 
229 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
45  政府补助 
 
本集团本年无金额重大的政府补助。 
 
46  营业外收入 
 
计入当期非经 
  2017年  2016年  常性损益的金额 
       
罚款收入  166,047,229.16  119,287,584.72  166,047,229.16 
没收订金及违约金收入  331,011,313.54  79,132,120.67  331,011,313.54 
其他  226,229,452.21   198,341,506.74   226,229,452.21  
           
 
合计  723,287,994.91  396,761,212.13  723,287,994.91 
           
 
 
47  营业外支出 
 
计入当期非经 
  2017年  2016年  常性损益的金额 
       
对外捐赠  103,532,292.97  120,808,758.65  103,532,292.97 
其他  290,719,444.93  44,125,247.43  290,719,444.93  
           
 
合计  394,251,737.90  164,934,006.08  394,251,737.90 
           
 
 
48  所得税费用 
 
(1)  本年所得税费用组成 
 
  2017年  2016年 
     
当年所得税费用  16,487,900,667.83  12,896,537,745.37 
其中：当年产生的所得税费用  16,387,295,789.59  12,749,977,125.42 
汇算清缴差异调整  100,604,878.24  146,560,619.95 
递延所得税费用  (2,554,335,332.49)  (1,993,181,499.75) 
       
 
合计  13,933,565,335.34  10,903,356,245.62 
       
 
 
230 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
递延所得税费用分析如下： 
 
  2017年  2016年 
     
减值准备  (144,478,895.51)  (211,886,323.00) 
预提成本  (175,530,616.16)  (286,733,733.67) 
土地增值税清算准备  (1,880,559,026.86)  (601,743,142.75) 
可弥补亏损  (98,664,506.11)  (828,716,948.26) 
收购公司公允价值变动  (83,665,660.20)  (44,334,486.21) 
未实现内部交易利润  (120,410,116.62)  42,119,483.21 
代扣代缴所得税  (27,302,486.43)  (10,048,124.82) 
其他  (23,724,024.60)  (51,838,224.25) 
       
 
合计  (2,554,335,332.49)   (1,993,181,499.75) 
       
 
 
(2)  所得税费用与会计利润的关系如下： 
 
  2017年  2016年 
     
税前利润  51,141,952,665.41  39,253,611,726.28 
按法定税率计算的所得税费用  13,344,512,655.58  10,686,639,818.08 
非应税收入  (1,318,248,853.14)  (1,014,557,713.16) 
不可抵扣的成本、费用和损失的影响  1,339,511,550.60  884,144,824.25 
本年未确认递延所得税资产的 
可抵扣暂时性差异  487,148,672.68  240,673,968.05 
使用前期未确认递延所得税资产的 
可抵扣亏损  (19,963,568.62)  (40,105,271.55) 
以前年度汇算清缴差异  100,604,878.24  146,560,619.95 
       
 
本年所得税费用  13,933,565,335.34  10,903,356,245.62 
       
 
 
231 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
49  基本每股收益和稀释每股收益的计算过程 
 
  2017年  2016年 
     
归属于本公司普通股股东的合并净利润  28,051,814,882.36  21,022,606,256.56 
本公司发行在外普通股的加权平均数  11,039,152,001  11,039,147,001 
基本每股收益 (元 / 股)  2.54  1.90 
       
 
 
本公司无稀释性潜在普通股。 
 
普通股的加权平均数计算过程如下： 
 
  2017年  2016年 
     
年初已发行在外普通股股数  11,039,152,001  11,039,132,001 
已行权股份期权的影响  -  15,000 
       
 
年末发行在外的普通股加权平均数  11,039,152,001  11,039,147,001 
       
 
 
50  利润表补充资料 
 
  2017年  2016年 
     
营业收入  242,897,110,250.52  240,477,236,923.34 
投资收益  6,244,561,688.39    5,013,835,862.38      
减：存货变动  153,385,191,699.40  166,174,911,795.15 
税金及附加  19,722,230,687.35  21,978,754,590.73 
职工薪酬费用  10,334,089,881.77   7,886,282,939.62 
折旧和摊销费用  1,929,038,082.01   1,148,632,098.66 
租金费用   216,155,424.29  121,695,963.06 
财务费用  2,075,256,781.28  1,592,067,967.14 
其他净费用  10,666,792,974.41  7,566,942,911.13 
       
 
营业利润  50,812,916,408.40    39,021,784,520.23 
       
 
 
232 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
51  现金流量表项目 
 
(1)  收到的其他与经营活动有关的现金 
 
  2017年  2016年 
     
按政策允许收取的购房诚意金  5,831,418,546.38  5,489,026,917.99  
收到联营 / 合营企业及外部公司往来款项  38,024,244,886.12   20,813,650,554.80  
       
 
合计  43,855,663,432.50   26,302,677,472.79  
       
 
 
(2)  支付的其他与经营活动有关的现金 
 
  2017年  2016年 
     
经营租赁所支付的现金  350,041,631.89  193,975,572.64  
支付的各种保证金、押金  13,484,844,138.06  11,937,946,987.06  
支付代垫费用  81,558,845.27  181,791,495.83  
支付联营 / 合营企业及外部公司往来款项  32,141,903,453.44     42,037,747,244.92  
       
 
合计  46,058,348,068.66   54,351,461,300.45  
       
 
 
(3)  收到的其他与投资活动有关的现金 
 
  2017年  2016年 
     
收到银行利息  1,373,978,281.88  778,266,753.30 
收回理财产品  7,473,457,151.29  593,339,625.57 
从“取得子公司及其他营业单位支付的现金
净额”重分类至本科目列示的金额 (详见
附注五、52(3) 注1)  2,972,545,586.52  1,450,228,231.34 
       
 
合计  11,819,981,019.69  2,821,834,610.21 
       
 
 
233 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
(4)  支付的其他与投资活动有关的现金 
 
  2017年  2016年 
     
其他投资性支出  599,768,313.13   1,329,004,873.09  
从“处置子公司及其他营业单位支付的现金
净额”重分类至本科目列示的金额 (详见
附注五、52(3) 注2)  275,594,598.43  60,148,792.30 
       
 
合计  875,362,911.56   1,389,153,665.39  
       
 
 
(5)  本集团收到的其他与筹资活动有关的现金是按合同约定收到的交易对手折价支付的款项 
(2016年：无)。 
 
52  现金流量表相关情况 
 
(1)  将净利润调节为经营活动的现金流量 
 
  2017年  2016年 
     
净利润  37,208,387,330.07    28,350,255,480.66 
加：资产减值损失  1,318,741,210.19    1,192,790,158.00 
固定资产及投资性房地产的折旧  1,101,115,390.47   708,210,271.05 
无形资产及长期待摊费用摊销  827,922,691.54   440,421,827.61 
处置固定资产的净损失   4,915,545.41  1,994,277.63 
财务费用  2,075,256,781.28  1,592,067,967.14 
投资收益  (6,244,561,688.39)   (5,013,835,862.38) 
递延所得税资产增加  (2,443,367,185.85)   (1,938,798,888.72) 
递延所得税负债减少  (110,968,146.63)   (54,382,611.03) 
存货的增加  (106,024,834,484.88)   (53,401,027,315.92) 
经营性应收项目的增加  (80,036,035,141.42)  (40,297,486,080.04) 
经营性应付项目的增加  234,646,261,914.71   1 07,985,919,797.69 
       
 
经营活动产生的现金流量净额  82,322,834,216.50  39,566,129,021.69 
       
 
 
234 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
(2)  现金及现金等价物净变动情况 
 
  2017年  2016年 
     
现金及现金等价物年末余额  164,326,007,371.30  79,490,014,945.69 
减：现金及现金等价物年初余额  79,490,014,945.69  51,747,621,165.94 
       
 
现金及现金等价物净增加额  84,835,992,425.61   27,742,393,779.75 
       
 
  
(3)  本期取得或处置子公司及其他营业单位的相关信息 
 
  2017年  2016年 
     
一、  取得子公司及其他营业单位的 
有关信息：     
1.  本年取得子公司及其他营业单位 
的价格  33,444,605,089.85  20,099,738,192.75 
2.  本年取得子公司及其他营业单位 
于本年支付的现金和现金等价物  22,651,166,843.45  15,011,176,068.67 
减：子公司及其他营业单位持有
的现金和现金等价物  5,382,915,531.76  2,031,137,867.95 
3.  以前年度取得子公司于本年度 
支付的现金  1,074,932,002.94  216,478,440.80 
4.  重分类至“收到其他与投资活动
有关的现金”列示的金额 (注1)  2,972,545,586.52  1,450,228,231.34 
5.  取得子公司及其他营业单位支付 
的现金净额  21,315,728,901.15  14,646,744,872.86 
6.  取得子公司的净资产  35,471,508,438.33  21,665,010,571.57 
流动资产  59,919,379,887.37  60,368,870,711.27 
非流动资产  9,332,292,364.06  12,345,899,962.86 
流动负债  31,891,620,499.42  41,285,694,863.23 
非流动负债  1,888,543,313.68  9,764,065,239.33 
 
 
 
235 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
  2017年  2016年 
     
二、  处置子公司及其他营业单位的 
有关信息：     
1.  处置子公司及其他营业单位的价格  3,645,506,630.44  361,663,324.43 
2.  本年处置子公司及其他营业单位 
于本年收到的现金和现金等价物  3,496,794,975.59  313,708,801.93 
减：子公司及其他营业单位持有 
的现金和现金等价物  581,200,336.34  62,317,404.20 
3.  以前年度处置子公司于本年度 
收到的现金  -  108,185,000.00 
4.  重分类至“支付其他与投资活动 
有关的现金”列示的金额 (注2)  275,594,598.43  60,148,792.30 
5.  处置子公司及其他营业单位 
收到的现金净额  3,191,189,237.68    419,725,190.03 
6.  处置子公司的净资产  5,468,431,874.95   911,419,559.34 
流动资产  30,335,828,353.77   7,910,332,769.91 
非流动资产  2,234,051,676.53  534,121,506.67 
流动负债  26,031,667,764.82  7,533,034,717.24 
非流动负债  1,069,780,390.53  - 
 
注1： 本年度所发生的收购项目中，存在购买价格中以现金支付的部分减去被收购公司
持有的现金和现金等价物后的净额为负数的情况，故将其重分类至“收到其他与
投资活动有关的现金”项目进行反映。 
 
注2： 本年度所发生的处置项目中，存在处置价格中收到的现金减去被处置公司持有的
现金和现金等价物后的净额为负数的情况，故将其重分类至“支付的其他与投资
活动有关的现金”项目进行反映。 
 
236 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
(4)  现金和现金等价物的构成 
 
  2017年  2016年 
     
库存现金  4,198,277.66  4,051,189.15 
可随时用于支付的银行存款  164,074,277,997.17  79,412,540,328.57 
可随时用于支付的其他货币资金  247,531,096.47  73,423,427.97 
       
 
年末现金及现金等价物  164,326,007,371.30  79,490,014,945.69 
       
 
 
本集团使用受限的现金和现金等价物为人民币 9,795,001,828.63 元 (2016 年：
7,542,103,264.94元)。 
 
53  外币折算 
 
本集团无重要境外经营实体。 
 
54  套期 
 
于2017年12月31日，本集团未到期的DF账面金额为负债人民币1,019,940,196.03元 
(2016 年：资产人民币 436,323,432.77 元)，被对冲的外币借款及债券金额为美元
1,575,000,000.00 元，港币 3,516,174,883.05 元，等值人民币 13,191,457,500.00 元 
(2016 年：被对冲借款金额为美元 1,150,000,000.00 元，等值人民币 8,022,515,000.00
元)。 
 
于 2017 年 12 月 31 日，本集团未到期的 IRS 账面金额为资产人民币 11,456,790.18 元 
(2016 年：资产人民币 22,347,751.33 元)，对本集团外币借款的利率进行互换，金额为
港币5,000,000,000.00元，等值人民币4,168,500,000.00元 (2016年：外币借款，金额
分 别 为 美 元 361,170,000.00 元 ， 港 币 5,000,000,000.00 元 ， 等 值 人 民 币
7,013,558,037.00元)。 
 
截止2017年12月31日，符合套期会计要求的DF及IRS公允价值变动已确认为其他综
合收益，并将在其相关合约到期或对冲的外币借款偿还时转入当期损益。 
237 万科企业股份有限公司 
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55  收购公司情况 
 
本集团本年度的重要收购明细如下： 
 
  
序号  公司名称  收购后股权比例  购买日  总对价 (人民币万元) 
         
1  上海中房滨江房产有限公司  100.00%  2017年7月  561,047.67 
2  天津智恒企业管理有限公司*  100.00%  2017年9月  202,656.94  
3  吉宝湖畔 (南通) 房地产开发有限公司  100.00%  2017年9月  142,996.54  
4  Differ Cultural Tours Limited  100.00%  2017年1月  117,585.82 
5  中山市海洲置业发展有限公司  100.00%  2017年1月  97,848.89  
6  扬州祥源房地产开发有限公司  100.00%  2017年7月  60,300.00  
7  浙江耀江物业管理有限公司  100.00%  2017年3月  37,450.92  
8  上海国融莘闵置业有限公司  100.00%  2017年3月  36,475.62  
 
*  于购买日，天津智恒企业管理有限公司及其子公司北京禾亿企业管理有限公司一并纳
入本次收购范围。 
 
六  合并范围的变更 
 
1  非同一控制下企业合并 
 
本集团本年没有发生重大的非同一控制企业合并 (2016年：无)。 
 
2  同一控制下企业合并 
 
本集团本年没有发生同一控制下企业合并 (2016年：无)。 
 
3  处置子公司 
 
本集团本年没有发生重要单次处置对子公司投资即丧失控制权的交易，也没有发生重要
的通过多次交易分步处置对子公司投资且在本年丧失控制权的交易。 
 
238 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
4  其他原因的合并范围变动 
 
(1)  本年新纳入合并范围的子公司 
 
本集团拥有对下述公司的权力，通过参与该公司的相关活动而享有可变回报，并且有能
力运用对该公司的权力影响其回报金额从而合并该等公司。 
 
下述通过收购新增的子公司的主要资产为拟开发产品及在建开发产品。本集团收购下述
公司的实质主要是购买其所拥有的拟开发产品及在建开发产品。 
 
本年新设立的主要子公司： 
 
珠海万印企业管理有限公司  青岛万诺企业管理有限公司 
珠海市万筑凯航建设管理有限公司  青岛万科城市发展有限公司 
珠海市万翼网络科技有限公司  青岛立心教育咨询有限责任公司 
珠海市万垚投资顾问有限公司  青岛合富宝城投资企业管理有限公司 
珠海市万销唯家房地产咨询有限公司  青岛泊寓公寓管理有限公司 
珠海市万物云科技有限公司  宁波鄞州随园之家居家养老服务中心 
珠海市万物生长教育服务有限公司  宁波万庄置业有限公司 
珠海市万沙科技有限公司  宁波万墩置业有限公司 
珠海市万科祥裕建设管理有限公司  宁波万楚置业有限公司 
珠海市万汇力投资顾问有限公司  宁波随园之家居家养老服务中心 
珠海市万恒众悦房地产开发有限公司  宁波市佳乔房地产信息咨询有限公司 
珠海市万盾投资顾问有限公司  宁波佳行房地产信息咨询有限公司 
珠海市梅沙幼儿教育发展有限公司  宁波高新区领申房地产信息咨询有限公司 
珠海市梅沙教育发展有限公司  宁波高新区领俊房地产信息咨询有限公司 
珠海市科筑建设管理有限公司  宁波高新区丰启房地产信息咨询有限公司 
珠海市九州房地产有限公司  宁波高新区丰济房地产信息咨询有限公司 
珠海科创共盈设计咨询有限公司  宁波大榭智宸商业管理有限公司 
珠海横琴万筑浦华实业有限公司  宁波泊寓公寓管理有限公司 
珠海横琴万之筑实业有限公司  南通助友商务信息咨询有限公司 
重庆旭庭企业管理咨询有限公司  南通新万房地产有限公司 
重庆桥庭企业管理咨询有限公司  南通万想商务信息咨询有限公司 
重庆龙道实业有限公司  南通万为商务信息咨询有限公司 
重庆柯航置业有限公司  南通万润商务信息咨询有限公司 
重庆金域置业有限公司  南通万利商务信息咨询有限公司 
重庆嘉畔置业有限公司  南通万立房地产有限公司 
239 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
重庆峰畔置业有限公司  南通万郡商务信息咨询有限公司 
重庆博科置业有限公司  南通万景商务信息咨询有限公司 
中山市盈科房地产有限公司  南通万吉企业管理咨询有限公司 
中山市万盈房地产有限公司  南通承怡商务信息咨询有限公司 
中山市万琪实业有限公司  南宁市悦江南投资有限公司 
中山市万科唯家房地产咨询有限公司  南宁市悦府投资有限公司 
中山市万福仓储服务有限公司  南宁市万科智和房地产有限公司 
郑州万科云庐房地产开发有限公司  南宁市万科鹏飞房地产有限公司 
郑州万科云城房地产开发有限公司  南宁市万科江北房地产有限公司 
郑州万科星辰房地产开发有限公司  南宁市南万江北投资有限公司 
郑州万科物业服务有限公司  南宁十一仓储有限公司 
郑州万科大都会房地产有限公司  南京壹禾壹斗农业发展有限公司 
郑州万科安达房地产开发有限公司  南京万正工程管理有限公司 
长沙万瑞公寓管理有限公司  南京万维仓储有限公司 
长沙市万明仓储服务有限公司  南京万诺工程管理有限公司 
长春万域房地产开发有限公司  南京万都工程管理有限公司 
长春万翔企业管理有限公司  南京瑞达工程管理有限公司 
长春万玺房地产开发有限公司  南京泊岸而憩公寓管理有限公司 
长春万巍房地产开发有限公司  南昌众汇房地产咨询有限公司 
长春万科美好家建筑装饰有限公司  南昌亚融房地产咨询有限公司 
长春万科龙湾房地产开发有限公司  南昌诺恒房地产咨询有限公司 
长春万科华程房地产开发有限公司  南昌驰通房地产咨询有限公司 
长春万科东湾房地产开发有限公司  南昌辰佑房地产咨询有限公司 
长春万航房地产开发有限公司  廊坊万京仓储有限公司 
长春圣荣房地产开发有限公司  廊坊固盈万纬物流有限公司 
漳州市梅沙教育咨询有限公司  兰州万宁房地产开发有限公司 
云南银科房地产开发有限公司  兰州万科物业服务有限公司 
宜昌市万科房地产有限公司  兰州万科共筑房地产有限公司 
宜昌宏立程房地产开发有限公司  兰州万科房地产有限公司 
扬州万卓企业管理咨询有限公司  昆山卓特尔企业管理有限公司 
扬州万园企业管理有限公司  昆山誉之诚企业管理有限公司 
扬州万溢置业有限公司  昆山永之求企业管理有限公司 
扬州万君企业管理咨询有限公司  昆山新兰丰企业管理有限公司 
扬州万合共创企业管理咨询有限公司  昆山品铭富企业管理有限公司 
扬州鹏卓企业管理咨询有限公司  昆山耒金企业管理有限公司 
烟台众舟企业管理咨询有限公司  昆山驰而达企业管理有限公司 
240 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
烟台文院房地产开发有限公司  昆明万卓教育咨询有限公司 
烟台万科房地产营销有限公司  昆明万筑房地产开发有限公司 
烟台同舟企业管理咨询有限公司  昆明万铮房地产开发有限公司 
烟台创盈房地产开发有限公司  昆明万域房地产开发有限公司 
徐州万众置业有限公司  昆明万添房地产开发有限公司 
徐州万欣置业有限公司  昆明万润房地产开发有限公司 
徐州万世置业有限公司  昆明万普房地产开发有限公司 
徐州万山企业管理咨询有限公司  昆明万领房地产开发有限公司 
徐州万乔企业管理咨询有限公司  昆明万磊房地产开发有限公司 
徐州茗润企业管理有限公司  昆明万科房产经纪有限公司 
宿迁徐宿万科房地产有限公司  昆明万济房地产开发有限公司 
宿迁万融置业有限公司  靖江万投置业有限公司 
宿迁万宏企业管理有限公司  江西万航益富置业有限公司 
宿迁万恒企业管理有限公司  嘉兴万昆房地产开发有限公司 
宿迁融科置业有限公司  嘉兴万鼎投资管理有限公司 
宿迁铭宸置业有限公司  嘉兴淇强投资管理有限公司 
兴化市壹禾壹斗农业发展有限公司  嘉兴洪海投资管理有限公司 
兴化市万兴商业管理有限公司  济南万翔资产管理有限公司 
新土木 (天津) 建筑科技有限公司  济南万科新城镇建设开发有限公司 
新疆万悦阳光企业管理有限公司  济南万科教育咨询有限公司 
新疆万悦火炬房地产开发有限公司  济南万科嘉禾置业有限公司 
新疆万泰共展企业管理咨询有限公司  济南万泓仓储有限公司 
新疆万泰共成房地产开发有限公司  济南金域资产管理有限公司 
新疆万瑞共合企业管理咨询有限公司  吉林市朴邻房地产经纪有限公司 
新疆万瑞共创房地产开发有限公司  湖南万销唯家房地产咨询有限公司 
新疆万鹏宏展企业管理咨询有限公司  横琴创投万科投资有限公司 
新疆万鹏共创房地产开发有限公司  河南万科长基房地产开发有限公司 
新疆万隆同进企业管理咨询有限公司  合肥万宜仓储设施管理有限公司 
新疆万隆同成房地产开发有限公司  合肥万美裕祥房产投资有限公司 
新疆万鸿共展企业管理有限公司  合肥万庐地产有限公司 
新疆万合共展企业管理有限公司  合肥万科瑞成地产有限公司 
新疆万诚共展企业管理咨询有限公司  合肥万都裕祥房产投资有限公司 
西安筑恒房地产开发有限公司  合肥瑞成裕祥房产投资有限公司 
西安科奥房地产开发有限公司  合肥康升鑫宸房产投资有限公司 
西安泊安商业运营管理有限公司  合肥皓智鑫宸房产投资有限公司 
武汉英立德教育投资有限公司  杭州元运置业有限公司 
241 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
武汉万科知音房地产有限公司  杭州元亦置业有限公司 
武汉万锦雄楚房地产有限公司  杭州元兴置业有限公司 
武汉万创汇管理咨询有限公司  杭州元鑫置业有限公司 
武汉市万誉兴业商务服务有限公司  杭州元祥置业有限公司 
武汉市万池商务服务有限公司  杭州元夏置业有限公司 
武汉市太子湖管理服务有限公司  杭州元廷置业有限公司 
武汉市睿湖管理服务有限公司  杭州元腾置业有限公司 
武汉市琴苑管理服务有限公司  杭州元松投资管理有限公司 
武汉瑞锦天祥房地产有限公司  杭州元商置业有限公司 
武汉仁天企业管理咨询有限公司  杭州元庆置业有限公司 
武汉科开悦城酒店管理有限公司  杭州元庆投资管理有限公司 
武汉金湖银岸房地产有限公司  杭州元墨置业有限公司 
武汉泊寓公寓管理有限公司  杭州元隆投资管理有限公司 
芜湖万泊公寓管理有限公司  杭州元蓝置业有限公司 
无锡易航房地产有限公司  杭州元均投资管理有限公司 
无锡万筑房地产有限公司  杭州元靖置业有限公司 
无锡琬苑房地产有限公司  杭州元晗置业有限公司 
无锡市纬富投物流有限公司  杭州元广置业有限公司 
无锡市万庄物流有限公司  杭州元福置业有限公司 
无锡铭洋房地产有限公司  杭州元德置业有限公司 
无锡俊冠房地产有限公司  杭州元常投资管理有限公司 
无锡季昀房地产有限公司  杭州元仓置业有限公司 
无锡纪辰房地产有限公司  杭州万瑜置业有限公司 
无锡峰羽房地产有限公司  杭州万明实业有限公司 
无锡东舍房地产有限公司  杭州万虹实业有限公司 
无锡鼎运房产经纪有限公司  杭州万舸投资管理有限公司 
无锡畅葳房地产有限公司  杭州万晨实业有限公司 
乌鲁木齐市万科美好家工程管理有限公司  杭州随安健康管理有限公司 
温州筑成房地产开发有限公司  杭州市余杭区大屋顶文化艺术中心 
温州园成房地产开发有限公司  杭州东臻投资管理有限公司 
温州贤成房地产有限公司  杭州东译置业有限公司 
温州万祯置业有限公司  杭州东腾置业有限公司 
温州万悦房地产开发有限公司  杭州东涛置业有限公司 
温州万誉置业有限公司  杭州东思置业有限公司 
温州万印置业有限公司  杭州东申置业有限公司 
温州万益房地产开发有限公司  杭州东庆置业有限公司 
242 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
温州万贤置业有限公司  杭州东利置业有限公司 
温州万穗置业有限公司  杭州东凯投资管理有限公司 
温州万圣置业有限公司  杭州东锦投资管理有限公司 
温州万祺置业有限公司  杭州东晖投资管理有限公司 
温州万诺房地产有限公司  杭州东富置业有限公司 
温州万茂置业有限公司  杭州东繁投资管理有限公司 
温州万聚置业有限公司  杭州东楚置业有限公司 
温州万碧房地产有限公司  杭州泊源公寓管理有限公司 
温州凯元置业有限公司  杭州泊寓公寓管理有限公司 
温州锦耀置业有限公司  杭州泊信公寓管理有限公司 
温州慧成房地产有限公司  杭州泊泰公寓管理有限公司 
万丈资本有限公司  杭州泊如公寓管理有限公司 
万科中西部教育科技服务有限公司  杭州泊茂公寓管理有限公司 
万科中西部城镇建设发展有限公司  海宁万普仓储有限公司 
万科物业服务 (香港) 有限公司  海南万欣房地产开发有限公司 
万科建筑技术发展 (深圳) 有限公司  海南万享唯家实业有限公司 
万科川渝商业发展有限公司  海南美好家实业有限公司 
万科城镇开发有限公司  海南梅沙教育投资有限公司 
万城城市研究发展 (深圳) 有限公司  哈尔滨万晟房地产开发有限公司 
天津友泰房地产信息咨询有限公司  贵州万加誉房地产开发有限公司 
天津优亿房科技有限公司  贵阳万科筑家房地产顾问有限公司 
天津新志成共创共担房地产有限公司  贵阳万科远通置业有限公司 
天津新北瑞宏房地产开发有限公司  贵阳万科物业服务有限公司 
天津万韵置业有限公司  广州万瑞教育咨询有限公司 
天津万驿企业管理咨询有限公司  广州市万榛教育咨询有限公司 
天津万怡养老服务有限公司  广州市万毅房地产有限公司 
天津万翔医养企业管理有限公司  广州市万绣房地产有限公司 
天津万翔企业管理有限公司  广州市万沙物流仓储有限公司 
天津万商晟泰房地产开发有限公司  广州市万凌房地产有限公司 
天津万乾置业有限公司  广州市万科商业物业服务有限公司 
天津万科商业管理有限公司  广州市万捷资产经营有限公司 
天津万吉共创共担有限公司  广州市万庚房地产有限公司 
天津万侯置业有限公司  福州市唯家房地产咨询有限公司 
天津万鸿达房地产开发有限公司  福州市万喆投资发展有限公司 
天津万恒盛业房地产信息咨询服务有限公司  福州市万驿停车场管理有限公司 
天津万海蓝山置业有限公司  福州市万怡置业有限公司 
243 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
天津万海共创共担有限公司  福州市万骁沃土置业有限公司 
天津万东弘房地产开发有限公司  福州市万象更新投资发展有限公司 
天津万滨物流服务有限公司  福州市万沃投资发展有限公司 
天津万安共创共担有限公司  福州市万腾体育发展有限公司 
天津通汇房地产信息咨询有限公司  福州市万思置业有限公司 
天津天竺房地产信息咨询有限公司  福州市万磊投资有限公司 
天津市泊寓商业运营管理有限公司  福州市万聚置业有限公司 
天津盛世基业房地产信息咨询有限公司  福州市万创空间投资发展有限公司 
天津绿光房地产信息咨询有限公司  福州市万昌置业有限公司 
天津立达共创共担有限公司  福州市齐富共赢置业有限公司 
天津乐享宜居企业管理咨询有限公司  福州市诚思置业有限公司 
天津蓝河共创共担有限公司  福州市泊亭置业有限公司 
天津昊特热力有限公司  佛山市万销唯家房地产咨询有限公司 
天津东丽湖营地教育科技有限公司  佛山市万科商办物业管理有限公司 
天津东第共创共担有限公司  佛山市万嘉智投房地产有限公司 
唐山盈投房地产信息咨询有限公司  佛山市万鼎智投房地产有限公司 
唐山新投房地产信息咨询有限公司  佛山市顺德区万懿房地产有限公司 
唐山万赢企业管理咨询有限公司  佛山市顺德区万晴房地产有限公司 
唐山万享房地产信息咨询有限公司  佛山市顺德区万彬房地产有限公司 
唐山万投房地产信息咨询有限公司  佛山市三水万筑房地产有限公司 
唐山万瑞房地产开发有限公司  佛山市南海区万意恒利置业有限公司 
唐山万科新城房地产开发有限公司  佛山市南海区万乔房地产有限公司 
太原万科新城房地产开发有限公司  佛山市南海区万祺房地产有限公司 
太原万科双城房地产开发有限公司  佛山市南海区万鹏房地产有限公司 
太原万科教育科技有限公司  佛山市南海区万彬房地产有限公司 
太原万恒企业管理咨询有限公司  佛山市鸿雅房地产有限公司 
太原万合企业管理咨询有限公司  佛山市高明纬贵仓储有限公司 
太原环湖壹号企业管理咨询有限公司  佛山市高明区融浩房地产有限公司 
太原翡翠企业管理咨询有限公司  佛山市禅城区万投智鼎房地产有限公司 
太仓市万仓置业有限公司  佛山市禅城区万投美好房地产有限公司 
苏州万心教育投资有限公司  佛山市禅城区万投花苑房地产有限公司 
苏州万嘉酒店有限公司  东莞市中万铭京实业投资有限公司 
苏州恒万企业管理咨询有限公司  东莞市中万昊航实业投资有限公司 
苏州恒灿企业管理咨询有限公司  东莞市中万创晖实业投资有限公司 
苏州傅亿企业管理咨询有限公司  东莞市长万投资有限公司 
苏州傅伟企业管理咨询有限公司  东莞市五号食堂餐饮管理有限公司 
244 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
苏州傅辉企业管理咨询有限公司  东莞市万享唯家房地产咨询有限公司 
苏州傅超企业管理咨询有限公司  东莞市万建城市更新发展有限公司 
苏州泊寓公寓管理有限公司  东莞市胜凯实业投资有限公司 
石家庄万科润德翡翠房地产开发有限公司  东莞市梅沙教育发展有限公司 
石家庄万科润德房地产开发有限公司  东莞市林翔产业园投资有限公司 
石家庄万科房地产开发有限公司  东莞市科筑建设管理有限公司 
石家庄万合翡翠房地产信息咨询有限公司  东莞市科铸实业投资有限公司 
沈阳欣驿房产经纪有限公司  东莞市科源实业投资有限公司 
沈阳万怡祥瑞养老服务有限公司  东莞市科硕实业投资有限公司 
沈阳万怡康瑞养老服务有限公司  东莞市科睿实业投资有限公司 
沈阳万翔城企业管理有限公司  东莞市科铭实业投资有限公司 
沈阳万科御兴之辉置业有限公司  东莞市科璟实业投资有限公司 
沈阳万科永安商业管理有限公司  东莞市科晋实业投资有限公司 
沈阳万科维恒之辉置业有限公司  东莞市科航实业投资有限公司 
沈阳万科泰庆之辉置业有限公司  大连盈璋置业有限公司 
沈阳万科瑞景置业有限公司  大连盈珅置业有限公司 
沈阳万科普鸿之辉置业有限公司  大连盈珵置业有限公司 
沈阳万科铭华之辉置业有限公司  大连盈琛置业有限公司 
沈阳万科嘉辰之辉置业有限公司  大连新都会置业有限公司 
沈阳万科洪安房地产开发有限公司  大连万长置业有限公司 
沈阳万科德康之辉置业有限公司  大连万腾置业有限公司 
沈阳万科达苏房地产开发有限公司  大连万世华房地产开发有限公司 
沈阳万佳仓储有限公司  成都万兴川府置业有限公司 
沈阳万仓物流产业投资有限公司  成都万兴产城置业有限公司 
沈阳顺驿房产经纪有限公司  成都万隆产城置业有限公司 
沈阳市浑南区万航教育培训学校  成都万客云装修工程有限公司 
沈阳市皇姑区万航教育培训学校  成都万客一修科技有限公司 
沈阳谦驿房产经纪有限公司  成都万科天新置业有限公司 
沈阳恒驿房产经纪有限公司  成都万科锦都置业有限公司 
沈阳泊驿房产经纪有限公司  成都万合众友企业管理有限公司 
深圳市小泊科技有限公司  成都万合泰新企业管理有限公司 
深圳市伍空网络科技有限公司  成都万合润锦企业管理有限公司 
深圳市唯家房地产咨询有限公司  成都万合科甲企业管理有限公司 
深圳市万盈物流投资有限公司  成都万合锦西企业管理有限公司 
深圳市万颐健康管理有限公司  成都万合国韵企业管理有限公司 
深圳市万怡物流投资有限公司  成都万合川府企业管理有限公司 
245 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
深圳市万物云科技有限公司  成都朴韵美居房地产经纪有限公司 
深圳市万物投物流仓储有限公司  成都金色华府置业有限公司 
深圳市万物投第五物流仓储有限公司  常州市沛凌房地产开发有限公司 
深圳市万物投第四物流仓储有限公司  北京亦海新庭企业管理有限公司 
深圳市万物投第十一物流仓储有限公司  北京炎焱燚商业管理有限公司 
深圳市万物投第十物流仓储有限公司  北京新林小筑商务服务有限公司 
深圳市万物投第十五物流仓储有限公司  北京万筑创享建筑科技有限公司 
深圳市万物投第十四物流仓储有限公司  北京万鑫同住企业管理有限公司 
深圳市万物投第十三物流仓储有限公司  北京万邻教育咨询有限公司 
深圳市万物投第十六物流仓储有限公司  北京万科企业管理有限公司 
深圳市万物投第十二物流仓储有限公司  北京万湖企业管理有限公司 
深圳市万物投第十八物流仓储有限公司  北京万翰企业管理有限公司 
深圳市万物投第三物流仓储有限公司  北京万泊企业管理有限公司 
深圳市万物投第七物流仓储有限公司  北京思翼企业管理有限公司 
深圳市万物投第六物流仓储有限公司  北京市丰台区微邻客文化中心 
深圳市万物投第九物流仓储有限公司  北京清泽畅想商务服务有限公司 
深圳市万物投第二物流仓储有限公司  北京南泊小筑商务服务有限公司 
深圳市万物投第八物流仓储有限公司  北京美景畅想商务服务有限公司 
深圳市万殊之妙管理咨询有限公司  北京乐享宜居企业管理有限公司 
深圳市万全停车场管理有限公司  北京晶磊焱商业管理有限公司 
深圳市万顷管理咨询有限公司  北京恒泰吉商贸有限公司 
深圳市万马争先管理咨询有限公司  北京恒弘商贸有限公司 
深圳市万龙建设管理有限公司  北京翰御企业管理有限公司 
深圳市万斛泉源管理咨询有限公司  北京东域畅想商务服务有限公司 
深圳市万斛管理咨询有限公司  北京昌科万寓商业运营管理有限公司 
深圳市万迪投资实业有限公司  北京泊寓企业管理有限公司 
深圳市万村发展有限公司  北京北方华贸商业运营管理有限公司 
深圳市时代一号房地产有限公司  北京安宇新筑企业管理有限公司 
深圳市时代二号房地产有限公司  北京安洛小筑商务服务有限公司 
深圳市晟海通达管理咨询有限公司  安徽省博悦知教育投资有限责任公司 
深圳市梅沙社区营地发展有限公司  安徽合丰新城产业投资发展有限公司 
深圳市龙城文化发展有限公司  V-VAW Eurasian Capital Partner Limited 
深圳市龙城文化产业有限公司  V-Nesta Fund I, LP 
深圳市科筑建设管理有限公司  V-Nesta Fund I GP Limited 
绍兴万科房地产开发有限公司  VK Lantana Holdings Limited 
246 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
绍兴万汇置业有限公司  V-In Logistics Property X (HK) Holding 
Limited 
上海悦万企业管理有限公司  V-In Logistics Property IX (BVI) Holding 
Limited 
上海万业向荣城市建设发展有限公司  V-In Logistics Property X (BVI) Holding 
Limited 
上海万纬浙锡仓储有限公司  V-In Logistics Property VIII (HK) Holding 
Limited 
上海万纬苏姑仓储有限公司  V-In Logistics Property VIII (BVI) Holding 
Limited 
上海万纬沪仓储有限公司  V-In Logistics Property IX (HK) Holding 
Limited 
上海万同房地产有限公司  VDW Holdings Limited 
上海万盛房地产有限公司  VAW Eurasian Capital Investment 
Management Ltd 
上海万睿房地产有限公司  VAW Eurasian Capital GP Limited 
上海万锴房地产有限公司  Vanke Real Estate Agent Inc 
上海万筠房地产有限公司  Vanke Property Mortgage Limited 
上海万海仓储有限公司  Vanke Holdings (Malaysia) Sdn. Bhd. 
上海万秉房地产有限公司  Tritonia Company Limited 
上海锐萱建筑劳务有限公司  Tritonia BT Management Company Limited 
上海融莱文化发展有限公司  Tetris Partnership, LP 
上海浦东新区民办万科幼儿园  Tetris Investment Partner Limited 
上海浦东新区民办万科学校  Tetris Investment Holding Limited 
上海闵行区万科幼儿园  Tetris GP Limited 
上海乐芷供应链有限公司  Tetris (HK) Company Limited 
上海科港房地产有限公司  Runway Operations LLC 
上海瀚茂企业管理有限公司  Pier 6 Vanke Holdings LLC 
上海方摄置业有限公司  NYPR 23 Funding B LLC 
上海德英乐教育投资有限公司  NYPR 23 Funding A LLC 
上海泊寓实业有限公司  Netwin Company Limited 
上海泊寓企业管理有限公司  Nava Company Limited 
陕西万中轻仓储设施有限公司  Mission SF Limited 
山东万海园区建设开发有限公司  Micaso (HK) Company Limited 
厦门驿起酒店管理有限公司  Metermiles (HK) Company Limited 
厦门市寓海投资有限公司  MALOLA GARDEN CITY SDN. BHD 
厦门市万物创社资产管理有限公司  Malayland (BVI) Company Limited 
厦门市万唯家房地产咨询有限公司  Maholand (BVI) Company Limited 
厦门市万科金域缇香置业有限公司  Limited Liability Company VANKE Moscow 
厦门市万家美筑工程服务有限公司  Jumbo City Limited 
247 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
厦门市万斐创歌资产管理有限公司  Hybest (BVI) Company Limited 
厦门市万泊一方停车场管理有限公司  Humei Industrial Investment Co.,Ltd 
厦门市桐商投资有限公司  Foxfield (BVI) Company Limited 
厦门市洪驿投资有限公司  Forward Goal (BVI) Limited 
厦门市洪商投资管理有限公司  Fortress Ridge (BVI) Limited 
厦门市富轩投资有限公司  Forever Brilliant (BVI) Limited 
厦门市丰商投资有限公司  Foresight Achieve (BVI) Limited 
厦门市丰歌投资有限公司  Folkdance (BVI) Company Limited 
厦门市丰斐投资有限公司  Climax Fame (BVI) Limited 
厦门市丰本投资有限公司  Champion Magic (Cayman) Limited 
三亚万顺汇房地产开发有限责任公司  Champion Glory (BVI) Limited 
泉州市万盈仓储有限公司  Captain Valley (Cayman) Limited 
青岛中科建信置业有限公司  Allied Concept Investment Limited 
青岛万卓企业管理有限公司  657-667 Mission Vanke B Offshore LLC 
青岛万兴置业有限公司  657-667 MISSION VANKE B LLC 
青岛万翔企业管理中心有限公司  657-667 MISSION VANKE A LLC 
657-667 Mission Limited  469 Stevenson Vanke MM LLC 
469 Stevenson Vanke Member LLC  2240 Vanke Holdings LLC 
22-12 Jackson Vanke Holdings LLC   
 
本年通过收购方式增加的子公司： 
 
重庆勇拓置业有限公司  青岛鼎瑞策地产信息咨询有限公司 
重庆捷创置业有限公司  宁波盛世华途物流有限公司 
重庆鹅岭山房地产开发有限公司  宁波万嘉合实业有限公司 
中山市海洲置业发展有限公司  宁波万晨仓储有限公司 
郑州宜方置业有限公司  南通金域商业管理有限公司 
郑州盛德房地产开发有限公司  南昌辰林房地产有限公司 
郑州福谦物业管理有限公司  昆山交能房地产有限公司 
浙江耀江物业管理有限公司  昆山华地物业管理有限公司 
浙江天元房地产开发有限公司  昆明万昆物流有限公司 
浙江华运信德房地产开发有限公司  京亚 (南京) 供应链管理有限公司 
长春信达丰瑞房地产开发有限公司  江西科鸿置业有限公司 
长春汇鑫房地产开发有限公司  江西华思房地产开发有限公司 
长春风生水起房地产开发有限公司  江西鸿万置业有限公司 
云南德润物业管理有限责任公司  江苏新久力太阳能科技有限公司 
扬州信达顺置业有限公司  嘉兴沪美木制品有限公司 
248 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
扬州祥源房地产开发有限公司  济南恒伟房地产开发有限公司 
扬州万特置业有限公司  吉林信达金都置业有限公司 
扬州市广能房地产有限公司  吉林非特房地产开发有限责任公司 
烟台大地房地产开发有限公司  吉宝湖畔 (南通) 房地产开发有限公司 
西昌月亮之上旅游发展有限公司  惠州市万田仓储服务有限公司 
西安中启置业有限公司  湖南省雄森东日置业有限公司 
西安隆越兴置业有限公司  湖北仁天置业有限公司 
西安航辉房地产开发有限公司  恒达兴业 (北京) 投资有限公司 
西安安科通信有限公司  河南长基雁鸣湖新农村建设开发有限公司 
无锡世立物流有限公司  合肥万美置业有限公司 
位速电子科技 (昆山) 有限公司  合肥万都置业有限公司 
天津智恒企业管理有限公司  杭州市余杭区菩提花教育培训学校 
天津联祺行远企业管理咨询有限公司  杭州极栈投资管理有限公司 
天津东方兴华科技发展有限公司  杭州大禹山庄有限公司 
太原万科盈泽房地产开发有限公司  杭州奥天实业有限公司 
太原万昌德房地产开发有限公司  贵州中凯瑞房地产开发有限公司 
苏州鼎顺建材有限公司  贵州海唐置业有限公司 
四川省国韵商贸有限责任公司  广州万大汽车商贸有限公司 
沈阳新兴置业有限公司  广州市万祥房地产开发有限公司 
沈阳万科中山置业有限公司  广州市厚基物业管理有限公司 
沈阳穗港房地产投资开发有限公司  广州梅沙教育咨询有限公司 
沈阳德利置业有限公司  广州吉仓利珀仓储物流有限公司 
深圳市万畅房地产开发有限公司  广州皇马小镇投资有限公司 
深圳联合金融创新投资有限公司  广州安煦和投资有限公司 
上海中房滨江房产有限公司  广东祥华物流仓储有限公司 
上海新樵置业有限公司  广东万骏汽车贸易有限公司 
上海祥大房地产发展有限公司  广东南沙万骏贸易有限公司 
上海泰士星日用制品有限公司  甘肃兆兴房地产开发有限公司 
上海芮驭实业有限公司  佛山市顺德区顺惠置业房产有限公司 
上海剑跃电子有限公司  佛山市润丰实业投资有限公司 
上海国融莘闵置业有限公司  佛山市南海现代城投资开发有限公司 
陕西西咸新区秦汉新城正恒立体城房地产  佛山市南海区喜相逢房地产有限公司 
开发有限公司 
陕西西咸新区秦汉新城源洪立体城房地产  东莞松山湖金融谷投资有限公司 
开发有限公司 
249 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
陕西西咸新区秦汉新城永弘立体城房地产  东莞市新霞物业管理有限公司 
开发有限公司 
陕西西咸新区秦汉新城盈泰立体城房地产  东莞市日悦房地产开发有限公司 
开发有限公司 
陕西西咸新区秦汉新城盈盛立体城房地产  东莞市科瑞建筑工程有限公司 
开发有限公司 
陕西西咸新区秦汉新城耀鼎立体城房地产  东莞市东新房地产开发有限公司 
开发有限公司 
陕西西咸新区秦汉新城旭通立体城房地产  东莞市宝德房地产开发有限公司 
开发有限公司 
陕西西咸新区秦汉新城泰亚立体城房地产  东莞市邦浩实业投资有限公司 
开发有限公司 
陕西西咸新区秦汉新城盛浩立体城房地产  鼎丰商业管理有限公司 
开发有限公司 
陕西西咸新区秦汉新城瑞通立体城房地产  大连时代建筑设计有限公司 
开发有限公司 
陕西西咸新区秦汉新城铭盛立体城房地产  大连内海房地产开发有限公司 
开发有限公司 
陕西西咸新区秦汉新城铭丰立体城房地产  成都泰新房地产开发有限公司 
开发有限公司 
陕西西咸新区秦汉新城铭超立体城房地产  北京禾亿企业管理有限公司 
开发有限公司 
陕西西咸新区秦汉新城锦昇立体城房地产  北京东万恒升经济咨询中心 (有限合伙) 
开发有限公司 
陕西西咸新区秦汉新城弘裕立体城房地产  北京东万恒昌经济咨询中心 (有限合伙) 
开发有限公司 
陕西西咸新区秦汉新城和鼎立体城房地产  百利威现代仓储物流 (武汉) 有限公司 
开发有限公司 
陕西西咸新区秦汉新城昌汇立体城房地产  百利威现代仓储物流 (沈阳) 有限公司 
开发有限公司 
陕西西咸新区秦汉新城安通立体城置业  巴夫洛 (西咸新区) 仓储服务有限公司 
有限公司 
陕西青田实业有限公司  Million Year International Investment 
Limited 
山西万昌润房地产开发有限公司  MEGA-POWER Precision Industrial Corp. 
山东嘉融置业有限公司  Ever Lion Limited 
250 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
厦门湖里国投航海运动有限公司  Differ Cultural Tours Limited 
厦门常春藤物业管理有限公司  Buffalo Logistic (1) limited 
泉州市菲莉投资发展有限公司  BLISSFUL DRAGON (HK) INVESTMENT 
MANAGEMENT LIMITED 
青岛锦绣基业房地产开发有限公司   
 
(2)  本年不再纳入合并范围的子公司 
 
本年出售导致不再纳入合并范围的子公司： 
 
长沙市万科商业管理有限公司  宁波东恒投资发展有限公司 
温州万瑞置业有限公司  南通尚东商务信息咨询有限公司 
万科商业资产运营发展 (北京) 有限公司  南京裕宁置业有限公司 
万创置业 (上海) 有限公司  昆山博今信息咨询有限公司 
天津万和置业有限公司  杭州万晨置业有限公司 
天津万安建创置业有限公司  杭州富阳万朝置业有限公司 
苏州万科商业管理有限公司  广州市万科商业管理有限公司 
世包中心集团浙江网络技术有限公司  福州市万科商业管理有限公司 
沈阳万科紫东房地产开发有限公司  佛山市万科商用物业管理有限公司 
深圳市万联嘉投资发展有限公司  东莞市万科商业管理有限公司 
深圳市万科九州房地产开发有限公司  大连万城之光置业有限公司 
深圳市万科坂银房地产开发有限公司  北京兴华基业咨询有限公司 
深圳市世基房地产开发有限公司  北京万毓商业发展有限公司 
深圳市和诚鸿业投资发展有限公司  北京万永房地产开发有限公司 
深圳市富春东方房地产开发有限公司  北京翰通商业发展有限公司 
上海筑浦投资管理有限公司  北京宸恒商务咨询有限公司 
上海徐汇中城商务运营管理有限公司  Wkland Investment II Limited 
厦门市万科商业物业管理有限公司  Vanlink Company Limited 
宁波高新区华御置业有限公司  Shanghai (JQ) Investment Holdings Pte 
 
本年注销的子公司： 
 
沈阳万科朗程置地有限公司  天津蓝河光谷共创共担有限公司 
沈阳正达永丰房地产开发有限公司  沈阳万科金域蓝湾房地产开发有限公司 
长沙南都物业服务有限公司  苏州万科置业有限公司 
成都万科凯宾土地整理有限公司   
 
251 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
七  在其他主体中的权益 
 
1  在子公司中的权益 
 
(1)  企业集团的构成 —— 主要子公司 
 
A  主要房地产公司 
名称  主要经营地  注册地  币种  注册资本 (千元)    持股比例 (%)    表决权  取得方式 
          直接  间接     
                 
深圳市万科房地产有限公司  深圳  深圳  人民币  600,000  95%  5%  100%  设立 
广州市万科房地产有限公司  广州  广州  人民币  1,000,000  90%  10%  100%  设立 
上海万科房地产有限公司  上海  上海  人民币  10,000,000  -  100%  100%  设立 
北京万科企业有限公司  北京  北京  人民币  2,000,000  95%  5%  100%  设立 
佛山市万科置业有限公司  佛山  佛山  人民币  20,000  -  100%  100%  设立 
东莞市万科房地产有限公司  东莞  东莞  人民币  300,000  -  100%  100%  设立 
珠海市万科房地产有限公司  珠海  珠海  人民币  10,000  100%  -  100%  设立 
厦门市万科房地产有限公司  厦门  厦门  人民币  50,000  100%  -  100%  设立 
福州市万科房地产有限公司  福州  福州  人民币  20,000  100%  -  100%  设立 
海南万科房地产开发有限公司  海南  海南  人民币  10,000  100%  -  100%  设立 
南京万科置业有限公司  南京  南京  人民币  150,000  100%  -  100%  设立 
江苏苏南万科房地产有限公司  苏州  苏州  人民币  30,000  100%  -  100%  设立 
宁波万科房地产开发有限公司  宁波  宁波  人民币  150,000  100%  -  100%  设立 
合肥万科置业有限公司  合肥  合肥  人民币  200,000  100%  -  100%  设立 
唐山万科房地产开发有限公司  唐山  唐山  人民币  200,000  -  100%  100%  设立 
天津万科房地产有限公司  天津  天津  人民币  390,000  15%  85%  100%  设立 
沈阳万科房地产开发有限公司  沈阳  沈阳  人民币  100,000  95%  5%  100%  设立 
大连万科置业有限公司  大连  大连  人民币  30,000   100%  -  100%  设立 
 
 
252 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
名称  主要经营地  注册地  币种  注册资本 (千元)    持股比例 (%)    表决权  取得方式 
          直接  间接     
                 
长春万科房地产开发有限公司  长春  长春  人民币  50,000  95%  5%  100%  设立 
烟台万科房地产开发有限公司  烟台  烟台  人民币  30,000   100%  -  100%  设立 
太原万科房地产有限公司  太原  太原  人民币  60,000  100%  -  100%  设立 
青岛万科房地产有限公司  青岛  青岛  人民币  20,000  100%  -  100%  设立 
成都万科房地产有限公司  成都  成都  人民币  80,000  90%  10%  100%  设立 
武汉市万科房地产有限公司  武汉  武汉  人民币  150,000  95%  5%  100%  设立 
万科 (重庆) 房地产有限公司  重庆  重庆  人民币  100,000  100%  -  100%  设立 
西安万科企业有限公司  西安  西安  人民币  20,000  100%  -  100%  设立 
贵阳万科房地产有限公司  贵阳  贵阳  人民币  100,000  100%  -  100%  设立 
昆明万科房地产开发有限公司  昆明  昆明  人民币  20,000  100%  -  100%  设立 
新疆万科房地产有限公司  乌鲁木齐  乌鲁木齐  人民币  100,000  95%  5%  100%  设立 
浙江浙南万科房地产有限公司  温州  温州  人民币  1,300,000  100%  -  100%  设立 
芜湖万科房地产有限公司  芜湖  芜湖  人民币  60,000  100%  -  100%  设立 
扬州万科房地产有限公司  扬州  扬州  人民币  10,000  100%  -  100%  设立 
郑州万科房地产有限公司  郑州  郑州  人民币  100,000  100%  -  100%  设立 
徐州万科房地产有限公司  徐州  徐州  人民币  100,000  100%  -  100%  设立 
济南万科房地产开发有限公司  济南  济南  人民币  100,000  100%  -  100%  设立 
南宁市万科房地产有限公司  南宁  南宁  人民币  10,000  100%  -  100%  设立 
常州万科房地产有限公司  常州  常州  人民币  500,000  -  100%  100%  设立 
兰州万科房地产有限公司  兰州  兰州  人民币  100,000  100%  -  100%  设立 
石家庄万科房地产开发有限公司  石家庄  石家庄  人民币  50,000  -  100%  100%  设立 
Vanke Property (Overseas) Limited  香港  开曼群岛  港币  7,500  -  75%  75%  收购 
 
 
253 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
B  主要物业管理公司 
 
名称  主要经营地  注册地  业务性质  币种  注册资本 (千元)    持股比例 (%)     表决权  取得方式 
            直接  间接     
                   
万科物业发展有限公司  深圳  深圳  物业服务  人民币  665,079  63%  -  71.43%  设立 
深圳市万科物业服务有限公司  深圳  深圳  物业服务  人民币  50,000  -  63%  71.43%  设立 
广州市万科物业服务有限公司  广州  广州  物业服务  人民币  5,000  -  63%  71.43%  设立 
东莞市万科物业服务有限公司  东莞  东莞  物业服务  人民币  5,000  -  63%  71.43%  设立 
佛山市万科物业服务有限公司  佛山  佛山  物业服务  人民币  5,000  -  63%  71.43%  设立 
南京万科物业管理有限公司  南京  南京  物业服务  人民币  12,000  -  63%  71.43%  设立 
上海万科物业服务有限公司  上海  上海  物业服务  人民币  12,260  -  63%  71.43%  设立 
北京万科物业服务有限公司  北京  北京  物业服务  人民币  22,000  -  63%  71.43%  设立 
天津万科物业服务有限公司  天津  天津  物业服务  人民币  10,000  -  63%  71.43%  设立 
沈阳万科物业服务有限公司  沈阳  沈阳  物业服务  人民币  10,000  -  63%  71.43%  设立 
成都万科物业服务有限公司  成都  成都  物业服务  人民币  5,000  -  63%  71.43%  设立 
武汉市万科物业服务有限公司  武汉  武汉  物业服务  人民币  12,000  -  63%  71.43%  设立 
长春万科物业服务有限公司  长春  长春  物业服务  人民币  20,000  -  63%  71.43%  设立 
杭州万科物业服务有限公司  杭州  杭州  物业服务  人民币  20,000  -  63%  71.43%  设立 
 
截至本报告期末，因本集团对万科物业发展有限公司引入战略投资者，本集团所持万科物业发展有限公司及其子公司的股权比例变更为
63% ，根据与其他股东签署的一致行动承诺，本集团持有对万科物业发展有限公司及其子公司 71.43%的表决权，可以控制万科物业发展有
限公司及其子公司。 
254 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
C  其他主要经营子公司 
 
名称  主要经营地  注册地  业务性质  币种  注册资本 (千元)    持股比例 (%)    表决权  取得方式 
            直接  间接     
                   
万科地产 (香港) 有限公司  香港  香港  投资  港币  3,034,200  80%  20%  100%  设立 
万科置业 (香港) 有限公司  香港  香港  投资  美元  300,000  -  100%  100%  设立 
万科置业地产 (香港) 有限公司  香港  香港  投资  美元  90,000  49%  51%  100%  设立 
东莞万科建筑技术研究有限公司  东莞  东莞  其他  人民币  20,000  100%  -  100%  设立 
Vanke Holdings USA LLC  美国  美国  投资  美元  617,427.94  -  100%  100%  设立 
吉林省松花湖国际度假区开发有限公司  吉林  吉林  旅游度假  人民币  100,000  100%  -  100%  设立 
Lithium Real Estate (Jersey) Limited  泽西岛  泽西岛  投资  英镑  27,420.00  -  99.95%  99.95%  设立 
深圳市万科物流投资有限公司  深圳  深圳  投资  人民币  90,000  100%  -  100%  设立 
珠海市泊寓公寓管理有限公司  珠海  珠海  投资  人民币  5,000  -  100%  100%  设立 
 
(2)  重要的非全资子公司 
 
本集团无重要的非全资子公司。 
 
 
255 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
2  在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易 
 
(1)  在子公司所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易*1： 
 
年末 
交易类型  公司名  时间  交易比例  持股比例 
         
处置少数股权  昆山长泰置业有限公司  2017年6月  40%  60% 
处置少数股权  徐州万铭置业有限公司  2017年6月  30%  70% 
处置少数股权  徐州万旭置业有限公司  2017年1月  30%  70% 
处置少数股权  宁波万湖置业有限公司  2017年5月  25%  75% 
处置少数股权  宁波万曙置业有限公司  2017年6月  15%  85% 
处置少数股权  福州市万弘房地产有限公司  2017年1月  50%  50%*1 
处置少数股权  新疆永达房地产开发有限公司  2017年1月  20%  80% 
处置少数股权  郑州万科南城房地产开发有限公司  2017年6月  10%  89% 
处置少数股权  万科物业发展有限公司  2017年2月  27%  63% 
处置少数股权  扬州万之富企业管理咨询有限公司  2017年7月  35%  64% 
处置少数股权  杭州商庭房地产开发有限公司  2017年7月  20%  80% 
处置少数股权  22-12 Jackson Vanke Member LLC  2017年3月  14%  86% 
处置少数股权  2240 Vanke Member LLC  2017年3月  11%  89% 
处置少数股权  Pier6 Vanke B Member LLC  2017年3月  17%  83% 
处置少数股权  苏州恒熠企业管理咨询有限公司  2017年5月  30%  69% 
处置少数股权  宁波万庄置业有限公司  2017年10月  14%  86% 
处置少数股权  东莞市万瑞房地产有限公司  2017年12月  25%  75% 
收购少数股权  上海沪彤置业有限公司  2017年2月  39%  100% 
收购少数股权  东莞市卓越天城房地产开发有限公司  2017年3月  5%  100% 
收购少数股权  武汉万悦城房地产开发有限公司  2017年5月  50%  100% 
收购少数股权  宁波万港房地产开发有限公司  2017年6月  30%  100% 
收购少数股权  合肥万科新城地产有限公司  2017年5月  45%  100% 
收购少数股权  成都华茂兴蓉置业有限公司  2017年3月  49%  100% 
收购少数股权  苏州万江房地产有限公司  2017年4月  1%  96% 
收购少数股权  无锡万宇置业有限公司  2017年7月  5%  100% 
收购少数股权  扬州新里程置业有限公司  2017年7月  35%  100% 
收购少数股权  济南金域置业有限公司  2017年7月  37%  100% 
收购少数股权  济南万筑房地产开发有限公司  2017年8月  3%  100% 
收购少数股权  厦门市万驿光莆投资管理有限公司  2017年7月  5%  100% 
收购少数股权  厦门市万驿华厦投资管理有限公司  2017年7月  30%  100% 
收购少数股权  南通万科投资有限公司  2017年12月  45%  100% 
收购少数股权  成都科甲龙兴华盛房地产开发有限公司  2017年12月  95%  100% 
收购少数股权  鞍山市美佳物业服务有限公司  2017年3月  45%  100% 
 
256 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
*1  本集团于 2017 年 1 月处置福州市万弘房地产有限公司 50%的股权，根据福州市万弘
房地产有限公司的章程约定，本集团具备对福州市万弘房地产有限公司的控制权。 
 
除以上少数股权交易外，截至报告期末，本集团合并范围内开放跟投项目 337 个，通过
转让股权形成少数股东权益合计76.87亿元；交易后本集团仍控制各子公司。 
 
(2)  交易对于少数股东权益及归属于母公司股东权益的主要影响： 
 
万科物业发展  昆山长泰置业  徐州万旭置业  徐州万铭置业  22-12 Jackson 
Vanke  
  有限公司  有限公司  有限公司  有限公司  Member LLC 
          
处置对价  1,800,000,267.25  377,733,320.00  101,406,000.00  232,704,000.00  38,864,538.61 
减：按处置的股权比例计算的 
子公司净资产份额  918,635,829.01  377,744,899.35  101,406,000.00  232,704,000.00  38,864,538.61 
                   
 
差额调增 / (调减) 资本公积  881,364,438.24  (11,579.35)  -  -  - 
                   
 
 
成都科甲龙兴 
宁波万港房地产  合肥万科新城  华盛房地产  上海沪彤置业  济南金域置业 
  开发有限公司  地产有限公司  开发有限公司  有限公司  有限公司 
           
购买成本  258,047,302.00  323,795,338.00  47,500,000.00  33,529,151.25  18,500,000.00 
减：按取得的股权比例计算的 
子公司净资产份额  172,996,020.01  328,855,917.98  43,969,804.89  42,256,070.04  17,911,689.78 
                   
 
差额调减 / (调增) 资本公积  85,051,281.99  (5,060,579.98)  3,530,195.11  (8,726,918.79)  588,310.22 
                   
 
 
3  在合营企业或联营企业中的权益 
 
  2017年  2016年 
合营企业：     
- 不重要的合营企业  41,550,412,042.09  31,924,611,119.29  
     
 
联营企业：   
- 不重要的联营企业  39,673,893,304.50  29,777,377,290.33 
       
 
小计  81,224,305,346.59  61,701,988,409.62 
     
减：减值准备  -  - 
       
 
合计  81,224,305,346.59  61,701,988,409.62 
       
 
 
对于本集团表决权达到半数以上但不构成控制的企业，本集团与合作方按照相关约定对
该等主体进行共同控制，该类安排的相关活动 (即对安排的回报产生重大影响的活动) 必
257 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策，因此本集团将该类安排作为合营安排
进行处理。 
 
本公司管理层认为本集团无重要的合营企业和联营企业。 
 
(1)  不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息如下： 
 
  2017年  2016年 
     
合营企业：     
投资账面价值合计  41,550,412,042.09  31,924,611,119.29 
     
下列各项按持股比例计算的合计数     
- 净利润  4,082,721,434.85  3,240,393,771.06 
- 其他综合收益  -  - 
- 综合收益总额  4,082,721,434.85  3,240,393,771.06 
     
联营企业：     
投资账面价值合计  39,673,893,304.50  29,777,377,290.33 
     
下列各项按持股比例计算的合计数     
- 净利润  486,438,613.17  1,690,322,206.04 
- 其他综合收益  (51,022,240.00)  - 
- 综合收益总额  435,416,373.17  1,690,322,206.04 
- 其他权益变动  (836,409,349.04)  - 
 
(2)  与合营企业投资相关的未确认承诺 
 
本集团将按合作协议按房地产开发进度向合营企业提供运营资金。 
 
4  本集团无重要的共同经营主体 (2016年：无)。 
 
5  本集团无结构化主体的权益 (2016年：无)。 
 
258 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
八  与金融工具相关的风险 
 
本集团在正常的生产经营过程中面临各种金融工具的风险，主要包括：利率风险、信用
风险、流动性风险和汇率风险。集团已制定风险管理政策以辨别和分析本集团所面临的
风险，并采用下列金融管理政策和实务控制这些风险，以降低其对本集团财务表现的潜
在不利影响。 
 
(1)  利率风险 
 
本集团面临的利率风险主要来源于借款，按浮动利率获得的借款使本集团面临现金流量
利率风险，其中采用利率互换合约对冲利率风险的借款未包括在内。 
 
本集团于2017年12月31日持有的计息金融工具如下： 
 
    2017年      2016年   
  实际利率  金额 (万元)  实际利率  金额 (万元) 
         
固定利率金融工具         
短期借款  4.35%~6.80%  1,379,225  0.35%~5.30%  1,557,909 
长期借款 (包含一年内到期)  2.38%~7.90%  3,727,530  2.38%~7.53%  966,316 
应付债券 (包含一年内到期)  2.50%~4.54%  3,848,605  2.50%~4.70%  3,157,656 
利率互换合约    416,850    701,356 
       
     
合计    9,372,210    6,383,237 
       
     
浮动利率金融工具         
基于Libor、Hibor、
基于Hibor的  央行同期贷款利率的
短期借款  浮动利率  231,661  浮动利率  99,750 
         
基于Libor、Hibor、 基于Libor、Hibor、
央行同期贷款利率的 央行同期贷款利率的
长期借款 (包含一年内到期)  浮动利率  9,875,420  浮动利率  7,104,802 
利率互换合约    (416,850)    (701,356) 
       
     
合计    9,690,231     6,503,196 
       
     
 
259 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
本集团针对 12.2 亿美元（折合人民币 79.5 亿元）的固定利率应付债券签署了 CCS，于
2017 年 12 月 31 日，该部分 CCS 账面金额为资产人民币 1,036,921.22 元（2016 年：
无）。通过签署 CCS，本集团按照固定利率从合约对手方收取美元融资的部分利息及本
金，同时按照固定利率向合约对手方支付港元的部分利息及本金，通过币种互换，优化
融资成本。 
 
敏感性分析： 
 
假定其他因素不变，截止 2017年12月31日，利率每上升 50个基点将会导致集团净利
润以及股东权益减少约人民币19,661万元 (2016年：人民币11,060万元)。 
 
对于本集团在资产负债表日持有的、利率风险影响其现金流量的浮动利率非衍生工具，
上述敏感性分析中本集团的净利润及股东权益项目的影响是按上述利率变动对年度估算
的利息费用的影响。2016年的分析基于同样的假设和方法。 
 
上述敏感性分析假定在资产负债表日已发生利率变动，并且已应用于本集团所有按浮动
利率获得的借款。 
 
(2)  信用风险 
 
本集团的信用风险主要来自货币资金、应收账款、其他应收款和其他流动资产。上述资
产的账面价值即为本集团面临与金融资产相关的最大信用风险敞口。管理层已制定适当
的信用政策，并且不断监察这些信用风险的敞口。 
 
本集团持有的货币资金，主要存放于商业银行等金融机构，管理层认为这些商业银行具
备较高信誉和资产状况，存在较低的信用风险。 
 
应收账款方面，由于本集团通常在转移房屋产权时已从购买人处取得全部款项，因此信
用风险较小。本集团制定政策以确保购买人有足够的经济实力并已支付适当比例的首付
款。本集团亦制定了其他监控程序以确保为收回逾期债务采取了跟进措施。此外，本集
团定期审阅各单项应收账款的可收回金额，以确保已就不可收回的款项计提了充分的坏
账准备。本集团尚未发生大额应收账款逾期的情况。 
 
本集团持续监测联营及合营企业的资产状况、项目进展与经营情况，以确保款项的可收
回性。 
 
 
260 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
应收第三方的其他应收款主要包括押金、保证金以及代垫款等项目，本集团基于历史结
算记录和过往经验，定期对其他应收款款的可收回性进行个别方式和组合方式的评估。 
 
于资产负债表日，本集团的前五大应收对象的应收款项占本集团应收账款和其他应收款
总额10.90% (2016年：11.45%)。 
 
除附注十 (4) 及附注十二、2(2) 所载本集团作出的财务担保外，本集团没有提供任何其他
可能令本集团承受信用风险的担保。于资产负债表日就上述财务担保承受的最大信用风
险敞口已在附注十 (4) 及附注十二、2(2) 披露。 
 
(3)  流动性风险 
 
本集团的政策是定期检查当前和预期的资金流动性需求，以及是否符合借款合同的规
定，以确保集团维持充裕的现金储备，同时获得主要金融机构承诺提供足够的备用资
金，以满足长短期的流动资金需求。 
 
 
 
261 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
 
下表详细列示了在资产负债表日本集团金融负债的到期日，计算是基于未折现现金流 (包括按照合同利率计算的利息，如果是浮动利率，则
根据资产负债表日利率计算) 和本集团最早偿还日。 
 
    2017年   
  账面价值  总值  1年以内  1至2年  2至5年  5年以上 
             
借款 (包含一年内到期的部分)  152,138,364,765.79  166,358,078,405.55  62,397,124,571.60  39,384,162,151.21  63,934,238,154.23  642,553,528.51 
应付债券 (包含一年内到期的部分)  38,486,048,292.52  44,002,310,268.53  7,493,839,164.53  23,496,331,570.43  5,238,594,110.62  7,773,545,422.95 
衍生金融负债  1,019,940,196.03  1,019,940,196.03  1,019,940,196.03  -  -  - 
应付款项  342,912,508,834.74  343,125,757,879.81  339,757,366,456.54  3,368,391,423.27  -  - 
应付利息  995,144,331.41  995,144,331.41  995,144,331.41  -  -  - 
其他非流动负债  2,540,666,010.15  3,259,794,664.41  -  435,160,000.00  2,824,634,664.41  - 
                       
 
合计  538,092,672,430.64  558,761,025,745.74  411,663,414,720.11  66,684,045,144.91  71,997,466,929.26  8,416,098,951.46 
                       
 
 
    2016年   
  账面价值  总值  1年以内  1至2年  2至5年  5年以上 
             
借款 (包含一年内到期的部分)  97,287,766,622.60  104,376,173,225.40  44,656,390,871.12  16,088,046,862.29  43,285,424,837.98  346,310,654.01 
应付债券 (包含一年内到期的部分)  31,576,557,004.91  34,769,797,958.71  3,575,924,104.50  7,681,682,104.50  23,512,191,749.71  - 
应付款项  261,624,669,523.43  261,679,796,019.00  260,390,734,029.83  1,289,061,989.17  -  - 
应付利息  378,374,906.63  378,374,906.63  378,374,906.63  -  -  - 
其他非流动负债  2,861,999,502.12  3,642,703,343.86  -  1,160,450,000.00  2,459,063,343.86  23,190,000.00 
                       
 
合计  393,729,367,559.69  404,846,845,453.60  309,001,423,912.08  26,219,240,955.96  69,256,679,931.55  369,500,654.01 
                       
 
 
262 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
(4)  汇率风险 
 
本集团的汇率风险主要来自本公司及下属子公司持有的不以其记账本位币计价的外币资产和负债。本集团承受汇率风险主要与以港币和美元
计价的借款有关，除本集团设立在香港特别行政区和境外的下属子公司使用港币、美元、英镑、人民币或新加坡币计价结算外，本集团的其
他主要业务以人民币计价结算。 
 
(i) 本集团于 12 月 31 日的各外币资产负债项目的主要外汇风险敞口如下。出于列报考虑，风险敞口金额以人民币列示，以资产负债表日
即期汇率折算。外币报表折算差额及采用远期汇率交易产品对冲汇率风险的美元借款、美元应付债券和港币应付债券未包括在内。 
 
    2017年   
    美元项目      港币项目      新加坡币项目      英镑项目   
  外币  人民币  外币  人民币  外币  人民币  外币  人民币 
                 
一年内到期的非流动负债  865,731,735.65  5,639,636,245.56  -  -  -  -  -  - 
长期借款  2,148,979,382.42  13,999,096,390.90  1,851,357,332.78  1,543,476,608.34  -  -  84,016,400.00  739,293,910.16 
其他应付款  45,388,666.79  295,675,392.07  73,774,892.20  61,506,127.63  75,208.78  366,680.41  885,604.23  7,792,785.86 
应付债券  1,706,458,584.03  11,116,383,153.95  124,439,914.47  103,745,556.69  -  -  -  - 
可供出售金融资产  (1,599,907.89)  (10,422,279.97)  -  -  -  -  -  - 
其他应收款  (109,685,384.37)  (714,523,499.40)  (2,014,852.15)  (1,679,782.24)  (3,889.00)  (18,960.82)  -  - 
货币资金  (3,661,517,298.35)  (23,852,222,136.67)  (161,253,761.43)  (134,437,260.91)  (647,154.70)  (3,155,202.74)  (22,969.69)  (202,119.49) 
                               
 
合计  993,755,778.28  6,473,623,266.44  1,886,303,525.87  1,572,611,249.51  (575,834.92)  (2,807,483.15)  84,879,034.54  746,884,576.53 
                               
 
 
 
 
263 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
    2016年   
    美元项目      港币项目      新加坡币项目      英镑项目   
  外币  人民币  外币  人民币  外币  人民币  外币  人民币 
                 
短期借款  -  -  -  -  -  -  101,000,000.00  868,390,000.80 
一年内到期的非流动负债  277,520,000.00  1,936,007,272.00  783,936,223.24  704,608,864.80  -  -  -  - 
长期借款  1,096,475,548.52  7,649,123,074.03  12,732,107,444.43  11,443,621,888.76  -  -  83,916,023.12  721,503,320.64 
其他应付款  5,296,521.80  36,949,065.72  320,762,095.40  288,300,971.33  12,973.28  62,561.04  56,060,987.62  482,007,931.53 
应付债券  1,178,533,707.35  8,221,568,995.85  3,633,475,440.63  3,265,767,726.04  139,847,508.03  674,386,637.96  -  - 
可供出售金融资产  (4,913,840.89)  (34,279,445.43)  (836,312,480.00)  (751,677,657.02)  -  -  -  - 
其他应收款  (3,516,710.79)  (24,532,926.14)  (9,223,106.58)  (8,289,728.19)  -  -  (118,369,277.50) (1,017,729,673.10) 
货币资金  (925,745,521.39) (6,458,093,331.77) (2,434,614,602.12) (2,188,231,604.39)  (697,137.68)  (3,361,807.03)  (14,757,998.35)  (126,888,100.98) 
                               
 
合计  1,623,649,704.60  11,326,742,704.26  14,190,131,015.00  12,754,100,461.33  139,163,343.63  671,087,391.97  107,849,734.89  927,283,478.89 
                               
 
   
264 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
(ii) 敏感性分析 
 
在计算敏感性分析时，本集团设立在香港特别行政区和境外的记账本位币为非人民币的
下属子公司持有的非记账本位币资产负债由于金额不重大而未包括在内。 
 
假定港币与美元继续维持联系汇率，管理层预计人民币相对美元 / 港币贬值 1% (2016
年：1%)，对本集团的净利润和股东权益影响均为增加约人民币4,309万元 (2016年：减
少人民币3,888万元和减少人民币8,761万元)。 
 
管理层预计人民币相对英镑贬值1%，对本集团的净利润和股东权益影响均为减少约人民
币631万元 (2016年：减少人民币1,589万元和减少人民币431万元)。 
 
管理层认为新加坡元对人民币的汇率波动对本集团净利润以及股东权益没有重大影响。 
 
上述敏感性分析假定在资产负债表日已发生汇率变动，并且其他变量不变。上述分析不
包括外币报表折算差额及已采用远期汇率交易产品对冲汇率风险的借款和债券。2016 年
的分析基于同样的假设和方法。 
 
九  公允价值的披露 
 
(1)  以公允价值计量的资产和负债的年末公允价值 
 
下表列示了本集团在每个资产负债表日持续和非持续以公允价值计量的资产和负债于本
报告期末的公允价值信息及其公允价值计量的层次。公允价值计量结果所属层次取决于
对公允价值计量整体而言具有重要意义的最低层次的输入值。三个层次输入值的定义如
下： 
 
-  第一层次输入值： 在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报
价； 
-  第二层次输入值： 除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值； 
-  第三层次输入值： 相关资产或负债的不可观察输入值。 
 
 
265 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
  第一层次  第二层次  第三层次  合计 
         
         
衍生金融资产 (附注五、2)  -  12,493,711.40  -  12,493,711.40 
可供出售金融资产 
权益工具投资  
(附注五、9(1))  1,039,316,971.34  -  34,810,188.29  1,074,127,159.63 
               
 
持续以公允价值 
计量的资产总额  1,039,316,971.34  12,493,711.40  34,810,188.29  1,086,620,871.03 
               
 
         
衍生金融负债 (附注五、2)  -  1,019,940,196.03  -  1,019,940,196.03 
               
 
持续以公允价值 
计量的负债总额  -  1,019,940,196.03  -  1,019,940,196.03 
               
 
         
非持续的公允价值计量 
  持有待售资产  
(附注五、7)  -  -  6,910,171,274.98  6,910,171,274.98 
               
 
 
2017年，本集团金融工具的公允价值计量方法并未发生改变。 
 
2017年，上述金融工具公允价值计量所属层次在三个层次之间并无重大的变动。 
 
(2)  持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据 
 
本集团以活跃市场报价作为第一层次金融资产的公允价值。 
 
(3)  持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数如下： 
 
衍生金融资产及衍生金融负债为本集团与金融机构签订的多个IRS、CCS及DF，本集团
使用金融机构提供的报价作为估值依据。 
 
(4)  持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信
息 
 
持续第三层次公允价值计量的可供出售金融资产主要为本集团持有的未上市股权投资。
本集团采用估值技术进行了公允价值计量，主要采用了上市公司比较法的估值技术，参
考类似证券的股票价格并考虑流动性折扣。 
 
266 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
非持续第三层次公允价值计量的持有待售资产主要为本集团持有的拟出售项目 (附注五、
7)。本集团按账面价值与公允价值减去出售费用后净额之孰低者对持有待售资产进行初
始计量和后续计量 (参见附注三、29)。本集团主要参考独立合格专业评估师的评估报
告，该评估主要采用了现金流量折现法及市场比较法的估值技术。 
 
(5)  本集团 12 月 31 日不以公允价值计量的各项金融资产和金融负债的账面价值与公允价值
之间无重大差异。 
 
十  关联方及关联交易 
 
(1)  本公司无直接控股母公司。 
 
(2)  本公司的子公司请参考附注七、1的子公司情况。 
 
(3)  其他关联方情况 
 
其他关联方名称  关联关系 
   
珠海华润银行股份有限公司  过去十二个月内持有本公司5%以上股份 
之股东华润股份有限公司之控股子公司 
深圳印力商置商业咨询物业管理有限公司  本集团联营企业之子公司 
徽商银行股份有限公司  本集团联营企业 
深圳市地铁集团有限公司  对本集团施加重大影响的投资方 
珠海市懋德诚投商业发展有限公司  本集团合营企业 
合肥印力聚合商业管理有限公司  本集团联营企业之子公司 
上海筑浦投资管理有限公司  本集团联营企业之子公司 
深圳印力商业管理有限公司  本集团联营企业之子公司 
万科商业资产运营发展 (北京) 有限公司  本集团联营企业之子公司 
 
267 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
(4)  关联方担保情况 
 
担保是否已经 
担保方  被担保方  与被担保方关系  担保金额  担保起始日  担保到期日  履行完毕 
             
万科置业 (香港) 有限公司  Vanke Best Gain Holdings Limited  全资子公司   1,645,977,790.00   2014年12月23日  2019年12月23日  尚未到期 
万科置业 (香港) 有限公司  Alliance Grace Limited  全资子公司   1,734,736,639.35   2016年2月19日  2020年4月19日  尚未到期 
万科置业 (香港) 有限公司  Allied Glory Development Limited  全资子公司   571,725,250.76   2016年10月5日  2021年4月19日  尚未到期 
万科置业 (香港) 有限公司  Champ Shine Limited  全资子公司   366,794,227.50   2016年12月21日  2018年12月21日  尚未到期 
万科企业股份有限公司  Gain Pioneer Limited  全资子公司   4,168,500,000.00   2015年10月30日  2020年10月30日  尚未到期 
万科企业股份有限公司  Fozter Limited  全资子公司   756,748,400.00   2016年4月14日  2021年4月14日  尚未到期 
万科地产 (香港) 有限公司  Bestgain Real Estate Limited  全资子公司   5,279,840,150.00   2013年3月13日  2018年3月13日  尚未到期 
深圳市万科房地产有限公司  Diamond Huge Limited  全资子公司   2,136,000,000.00   2017年2月8日  2018年2月8日  尚未到期 
深圳市万科房地产有限公司  Diamond Huge Limited  全资子公司   2,130,000,000.00   2017年2月27日  2018年2月27日  尚未到期 
上海万科房地产有限公司  上海闵行区万科双语学校  全资子公司   30,000,000.00   2017年12月27日  2021年6月27日  尚未到期 
上海万科房地产有限公司  上海浦东新区民办万科学校  全资子公司   100,000,000.00   2017年12月27日  2021年6月27日  尚未到期 
广州市万科房地产有限公司  广州市万溪房地产有限公司  全资子公司   4,284,857,000.00   2017年7月4日  -    尚未到期 
V Capital Limited  C Plaza Co., Ltd.  全资子公司   1,227,206,400.00   2016年9月21日  2019年10月28日  尚未到期 
V Capital Limited  上海中区地产有限公司  全资子公司   58,100,000.00   2016年9月21日  2019年10月28日  尚未到期 
广州市万科房地产有限公司  广州黄埔文冲城中村房地产开发有限公司  控股子公司   360,000,000.00   2014年6月13日  2019年6月12日  尚未到期 
广州市万科房地产有限公司  广州黄埔文冲城中村房地产开发有限公司  控股子公司   27,000,000.00   2016年2月29日  2019年6月12日  尚未到期 
广州市万科房地产有限公司  广州黄埔文冲城中村房地产开发有限公司  控股子公司   1,250,000,000.00   2017年5月9日  2020年5月8日  尚未到期 
广州市万科房地产有限公司  广州黄埔文冲城中村房地产开发有限公司  控股子公司   47,000,000.00   2017年3月1日  2019年6月12日  尚未到期 
广州市万科房地产有限公司  广州黄埔文冲城中村房地产开发有限公司  控股子公司   800,000,000.00   2017年8月4日  2020年8月3日  尚未到期 
深圳市万科房地产有限公司  深圳森懋置地有限公司  合营企业   360,000,000.00   2017年9月15日  2022年9月15日  尚未到期 
昆明万科房地产开发有限公司  云南城投华商之家投资开发有限公司  合营企业   780,000,000.00   2017年7月28日  2019年6月13日  尚未到期 
VANKE HOLDINGS USA LLC  22-12 JACKSON AVENUE OWNER LLC  合营企业   38,171,107.61   2017年6月30日  2020年6月30日  尚未到期 
上海万科投资管理有限公司  上海申养投资管理股份有限公司  合营公司   20,500,000.00  2016年12月16日  2024年12月15日  尚未到期 
深圳市万科房地产有限公司  深圳市万科滨海房地产有限公司  联营公司   450,000,000.00  2017年2月22日  2019年2月20日  尚未到期 
昆明万科房地产开发有限公司  云南澄江老鹰地旅游度假村有限公司  联营公司    779,760,000.00   2017年12月29日  2022年12月28日  尚未到期 
合肥新辉裕祥房产投资有限公司及  合肥新辉皓辰地产有限公司  联营公司  200,000,000.00  2017年12月22日  2019年12月22日  尚未到期 
合肥万科置业有限公司 
 
268 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
(5)  关联方应收应付款项 
 
应收关联方款项： 
 
2017年12月31日 
单位名称  与本公司关系  2017年  2016年 
       
深圳市创双投资管理有限公司  合营企业  3,869,657,692.61  - 
青岛昌明置业有限公司  合营企业  3,622,373,947.82  - 
北京宁溪房地产开发有限责任公司  合营企业  3,245,000,000.00  - 
北京万越辉置业有限公司  合营企业  3,120,000,000.00  - 
天津万安建创置业有限公司  合营企业  2,593,997,131.14  - 
中航万科有限公司  合营企业  2,503,593,281.68  3,257,449,125.43 
北京万沣房地产开发有限公司  合营企业  1,795,500,000.00  - 
南京荟合置业有限公司  合营企业  1,777,752,934.01  - 
武汉硅创置业有限公司  合营企业  1,690,824,801.01  1,609,110,300.00 
北京青龙湖盛通房地产开发有限公司  合营企业  1,491,453,738.04  - 
成都万科南城置业有限公司  合营企业  1,330,315,482.17    1,892,254,740.87 
北京滨湖恒兴房地产开发有限公司  合营企业  1,122,000,000.00  - 
厦门煊泰置业有限公司  合营企业  1,103,054,634.40  - 
长沙市万科西海岸置地有限公司  合营企业  1,008,271,986.66  - 
北京凯华房地产开发有限公司  合营企业  951,584,453.02  - 
厦门市雍景湾置业有限公司  合营企业  878,903,000.00  - 
杭州金昇房地产开发有限公司  合营企业  799,419,480.00  - 
宁波康瑞企业管理咨询有限公司  合营企业  721,439,634.85  - 
无锡市辰万房地产有限公司  合营企业  695,805,609.49  - 
云南甬商置业有限责任公司  合营企业  636,025,049.53  872,557,013.79 
上海万碧房地产有限公司  合营企业  634,531,570.61  - 
深圳市万科云城置地有限公司  合营企业  600,539,790.87  476,641,088.35 
深圳森懋置地有限公司  合营企业  577,145,931.00  - 
南京裕宁置业有限公司  合营企业  562,754,691.29  - 
Wkland Investment II Limited  合营企业  551,616,762.20  - 
北京市中盛兴建房地产开发有限公司  合营企业  529,012,941.55  97,418,785.00 
重庆瑞安天地房地产发展有限公司  合营企业  524,871,235.87  - 
上海科岸承华企业发展有限公司  合营企业  513,850,836.27  - 
福建信泰钱隆房地产开发有限公司  合营企业  489,072,635.47  - 
杭州万璟置业有限公司  合营企业  474,761,000.00  - 
重庆锦澜实业有限公司  合营企业  473,848,147.27  - 
济南万保盛辉房地产开发有限公司  合营企业  466,660,220.49  - 
福州市共赢百亿房地产有限公司  合营企业  445,711,500.00  - 
南京荟宏置业有限公司  合营企业  437,531,767.15  2,010,570,900.69 
北京首开万科房地产开发有限公司  合营企业  431,445,638.43  - 
深圳长湖置业发展有限公司  合营企业  422,660,501.00  404,786,501.00 
温州万筑开元置业有限公司  合营企业  416,678,000.00  - 
合肥新城创域房地产有限公司  合营企业  385,575,000.00  - 
杭州富民投资有限公司  合营企业  384,716,684.39  362,736,271.25 
无锡市晨业房地产有限公司  合营企业  375,011,192.27  - 
VX Core II Holding Ltd  合营企业  365,382,390.62  - 
上海旭嘉置业有限公司  合营企业  362,483,166.68  353,662,333.34 
北京联星房地产开发有限公司  合营企业  353,019,700.22  237,873,732.71 
269 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
2017年12月31日 
单位名称  与本公司关系  2017年  2016年 
       
珠海经济特区恒盛房产开发有限公司  合营企业  344,240,782.00  390,312,400.00 
珠海市海愉置业有限公司  合营企业  341,934,856.95  456,294,404.72 
南京泰麒置业发展有限公司  合营企业  341,766,555.56  - 
北京神州数码置业发展有限公司  合营企业  324,598,196.72  284,258,027.78 
济南万科众享置业有限公司  合营企业  323,582,200.00  - 
南通筑新房地产有限公司  合营企业  316,494,087.14  - 
深圳市万信二号投资企业 (有限合伙)  合营企业  287,725,000.00  200,000,000.00 
富阳永通房地产开发有限公司  合营企业  282,401,956.55  272,458,346.65 
海宁开元名都置业有限公司  合营企业  278,668,390.52  - 
厦门雅展房地产开发有限公司  合营企业  275,388,000.00  - 
杭州富临投资有限公司  合营企业  273,132,326.73  268,116,229.66 
海宁景科房地产开发有限公司  合营企业  261,560,490.00  - 
云南澄江老鹰地旅游度假村有限公司  合营企业  241,083,069.74  - 
北京祥业万科房地产开发有限公司  合营企业  227,943,615.38  884,369,554.80 
御河硅谷 (上海) 置业有限公司  合营企业  225,261,472.00  - 
Ascent Win Limited  合营企业  224,839,207.97  224,802,249.75 
天津万疆置业有限公司  合营企业  213,144,039.63  - 
杭州富阳福盈弘投资有限公司  合营企业  210,120,000.00  210,120,000.00 
天津万安才智置业有限公司  合营企业  209,070,166.77  - 
成都万新置业有限公司  合营企业  191,045,876.60  - 
杭州锦和置业有限公司  合营企业  180,375,780.00  - 
重庆星畔置业有限公司  合营企业  172,820,498.34  - 
重庆荣港物流有限公司  合营企业  162,310,000.00  - 
北京万毓商业发展有限公司  合营企业  160,676,628.33  - 
深圳市深安聚汇实业有限公司  合营企业  159,033,497.59  - 
北京万福阳光投资有限公司  合营企业  157,990,289.89  2,151,804,255.32 
深圳前海卓越汇悦投资有限公司  合营企业  150,350,485.00  - 
武汉雅苑万科房地产有限公司  合营企业  146,090,690.11  90,440,690.11 
无锡国信置业有限公司  合营企业  135,699,354.20  - 
廊坊拓达房地产开发有限公司  合营企业  122,427,480.40  - 
贵州龙里维乐物流园有限公司  合营企业  113,955,088.27  98,388,985.49 
Sherwood Development Pte Ltd  合营企业  111,136,156.46  330,563,705.65 
上海顺畅置业有限公司  合营企业  107,819,700.00  107,819,700.00 
V-Cloud Apartment I Holding Limited  合营企业  100,125,033.40  100,016,065.77 
海宁万纬仓储设施有限公司  合营企业  96,720,000.00  28,415,277.18 
北京万科东地房地产开发有限公司  合营企业  87,962,929.88  66,280,787.37 
北京国万置业有限公司  合营企业  86,129,608.60  - 
湖南百家汇仓储有限公司  合营企业  84,988,087.69  66,775,495.89 
北京万金房地产开发有限公司  合营企业  81,888,939.50  - 
北京昌科万联商业运营管理有限公司  合营企业  80,540,000.00  - 
北京万科东方置业有限公司  合营企业  74,618,226.38  789,588,550.04 
610 Lexington Venture LP  合营企业  74,490,245.30  2,092.83 
北京万永房地产开发有限公司  合营企业  70,427,178.59  - 
深圳市万纬物流管理有限公司  合营企业  66,410,668.61  80,100,363.58 
南京星润置业有限公司  合营企业  51,102,500.00  - 
北京天竺万科房地产开发有限公司  合营企业  50,524,595.00  - 
太仓鹏驰房地产开发有限公司  合营企业  48,815,187.77  - 
北京捷盛商业管理有限公司  合营企业  44,209,272.86  - 
270 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
2017年12月31日 
单位名称  与本公司关系  2017年  2016年 
       
巴芙洛 (嘉兴) 仓储有限公司  合营企业  40,360,000.00  - 
厦门市安象投资有限公司  合营企业  28,855,348.16  - 
廊坊万泽房地产开发有限公司  合营企业  22,597,500.00  - 
四川万合鑫城置业有限公司  合营企业  11,821,675.00  - 
杭州万广置业有限公司  合营企业  10,009,000.00  - 
苏州万恩教育科技有限公司  合营企业  7,239,151.62  - 
天津华康物流有限公司  合营企业  6,560,000.00  - 
深圳万航帆艇体育文化发展有限公司  合营企业  6,205,900.00  4,455,900.00 
济南空港现代仓储设施有限公司  合营企业  5,091,200.33  4,816,116.55 
沈阳圣丰御景房地产开发有限公司  合营企业  3,769,518.61  - 
云南浙联地产有限公司  合营企业  3,576,205.54  3,576,205.54 
杭州湘格投资管理有限公司  合营企业  3,413,582.09  3,413,582.09 
宁波创未来教育信息咨询有限公司  合营企业  2,759,640.31  - 
杭州融恒置业有限公司  合营企业  2,640,000.00  - 
VX Logistics III (HK) Holding Limited  合营企业  2,001,887.67  1,185,356.15 
浙江万科坤和房地产开发有限公司  合营企业  1,015,600.00  - 
天津市迪万投资有限公司  合营企业  1,004,919.14  671,882.27 
上海资贤投资发展有限公司  合营企业  1,000,800.20  5,366,409.67 
杭州万东仓储有限公司  合营企业  524,168.00  524,868.00 
陕西万翔仓储有限公司  合营企业  323,780.00  347,948.00 
V-Cloud (HK) Limited  合营企业  255,303.29  11,160.97 
V-In Logistic Property HK II Holding Limited  合营企业  250,368.51  250,361.69 
Seven Treasures Retail Pte. Ltd  合营企业  231,518.80  122,858.99 
VX Jinan HK Holding Limited  合营企业  224,820.05  238,684.39 
深圳市嘉悦投资发展有限公司  合营企业  200,000.00  - 
广州市万长电子科技有限公司  合营企业  181,938.80  374,663.80 
Ocean Rainbow Limited  合营企业  149,490.74  149,490.74 
Marriott Holdings Limited  合营企业  143,113.95  72,521.35 
V-In Logistic Property HK I Holding Limited  合营企业  129,607.50  133,856.38 
Vanke Velocity Property I Investment Company  合营企业  110,970.31  114,037.06 
Limited 
西安科创商业运营管理有限公司  合营企业  102,867.32  35,905.58 
Shanghai (JQ) Investment Holdings Pte. Ltd  合营企业  64,194.25  - 
V-Cloud Management Investments Limited  合营企业  49,874.67  25,343.57 
V-In Logistic Property I Holding Limited  合营企业  30,605.00  32,297.64 
Apartment Property Holding Limited  合营企业  25,881.64  15,362.35 
Vanke Velocity Property I Holding Company Limited  合营企业  24,874.97  26,411.24 
Mainlandcn SIX Company Limited  合营企业  23,126.50  23,126.44 
V-In Logistic Property II Holding Limited  合营企业  17,111.98  17,111.52 
云南万科城投房地产有限公司  合营企业  15,000.00  15,000.00 
610 Lexington Venture GP LLC  合营企业  13,256.60  14,196.36 
Bountiful Time Limited  合营企业  11,189.37  4,975.42 
天津宁晟房地产开发有限公司  合营企业  10,000.57  - 
深圳市盈川投资有限公司  合营企业  10,000.00  10,000.00 
南通万纬物流仓储设施有限公司  合营企业  300.00  - 
VX Changsha HK Holding Limited  合营企业  215.69  215.68 
VX Chengdu HK Holding Limited  合营企业  215.69  215.68 
VX Dongguan HK Holding Limited  合营企业  215.69  215.68 
271 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
2017年12月31日 
单位名称  与本公司关系  2017年  2016年 
       
VX Logistics I (HK) Holding Limited  合营企业  215.69  215.68 
VX Logistics VI (HK) Holding Limited  合营企业  215.69  215.68 
VX Logistics V (HK) Holding Limited  合营企业  215.69  215.68 
VX Logistics I (Shanghai) HK Holding Ltd  合营企业  214.39  214.38 
北京东方万科投资管理有限公司  合营企业  35.00  35.00 
南京广电万科置业发展有限公司  合营企业  0.30  - 
武汉安科联创房地产有限公司  合营企业  -  949,512,423.37 
MBERP II (Luxembourg) 27 Sarl  合营企业  -  904,014,145.26 
温州梁旭置业有限公司  合营企业  -  840,600,000.00 
佛山市南海区万扬房地产有限公司  合营企业  -  838,018,116.38 
深圳城盛房地产开发有限公司  合营企业  -  803,858,118.03 
上海新地嘉兆物联网有限公司  合营企业  -  757,891,158.75 
上海青庭新地置业有限公司  合营企业  -  528,946,333.33 
新疆浩华房地产开发有限公司  合营企业  -  450,444,954.67 
青岛嘉尚酒店管理有限公司  合营企业  -  413,055,189.80 
天津信科置业有限公司  合营企业  -  367,177,729.22 
杭州京科置业有限公司  合营企业  -  296,766,602.98 
温州万福置业有限公司  合营企业  -  168,250,873.00 
宁波万应置业有限公司  合营企业  -  154,192,624.66 
河南福晟置业有限公司  合营企业  -  151,814,206.02 
杭州万疆置业有限公司  合营企业  -  105,626,580.54 
成都润万置业有限公司  合营企业  -  96,997,190.30 
上海广欣投资发展有限公司  合营企业  -  64,328,047.96 
富阳东润置业有限公司  合营企业  -  50,687,402.05 
上海新宝置业有限公司  合营企业  -  49,109,011.29 
深圳地铁万科投资发展有限公司  合营企业  -  43,861,884.40 
宁波东钱湖信达中建置业有限公司  合营企业  -  43,648,553.89 
合肥万科金湾地产有限公司  合营企业  -  34,121,900.82 
首万誉业 (上海) 物业服务有限公司  合营企业  -  25,366,164.50 
郑州万科荣成房地产开发有限公司  合营企业  -  21,025,834.60 
广州知识城置业发展有限公司  合营企业  -  14,996,332.54 
徐州铭辉置业有限公司  合营企业  -  9,179,260.00 
首万誉业 (北京) 物业服务有限公司  合营企业  -  4,322,481.36 
首万誉业 (天津) 物业服务有限公司  合营企业  -  1,398,032.75 
浙江天阳物业管理有限公司  合营企业  -  295,238.10 
杭州锦德投资有限公司  合营企业  -  106,695.70 
济南万凯房地产开发有限公司  子公司*1  -  34,395,759.03 
深圳市万畅房地产开发有限公司  子公司*1  -  20,930,929.64 
       
   
小计    54,272,539,407.83  26,946,974,927.18 
------------------  ------------------ 
   
       
北京万龙华开房地产开发有限公司  联营企业  4,225,000,000.00  - 
上海恺冠臻房地产开发有限公司  联营企业  2,996,394,972.87  2,810,109,734.55 
苏州高新万阳置地有限公司  联营企业  1,915,035,713.10  1,723,966,896.72 
南京华侨城置地有限公司  联营企业  1,135,127,466.68  1,348,897,555.56 
合肥新辉皓辰地产有限公司  联营企业  1,132,094,935.57  1,917,739,827.70 
盛达置地投资有限公司  联营企业  976,031,742.47  - 
272 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
2017年12月31日 
单位名称  与本公司关系  2017年  2016年 
       
厦门市滨溪置业有限公司  联营企业  855,629,201.41  - 
天津立达房地产投资有限公司  联营企业  685,014,715.37  - 
南通万鹏房地产有限公司  联营企业  636,841,785.56  - 
济南安齐房地产开发有限公司  联营企业  535,743,370.00  - 
北京友泰房地产开发有限公司  联营企业  535,651,633.09  - 
北京金丰融晟投资管理有限公司  联营企业  501,265,280.53  404,949,470.92 
漳州市滨北置业有限公司  联营企业  447,426,423.86  - 
福建省万福晟房地产有限公司  联营企业  447,047,344.27  - 
福州市万涛房地产有限公司  联营企业  349,713,452.37  - 
深圳市建万乐业住房服务有限公司  联营企业  343,427,000.00  - 
VANLINK COMPANY LIMITED  联营企业  335,105,349.80  - 
南通市通州区东居置业有限公司  联营企业  327,558,944.50  - 
青岛合富锦城置业有限公司  联营企业  300,000,000.00  - 
苏州鑫苑万卓置业有限公司  联营企业  291,328,034.48  - 
Bayline Global Limited  联营企业  265,271,415.70  265,271,409.30 
常熟市和瑞房地产开发有限公司  联营企业  250,343,061.84  - 
沈阳万科中山之辉置业有限公司  联营企业  212,365,449.31  4,318,844.45 
Quasi Rich Limited  联营企业  188,927,691.25  203,680,231.37 
福州市万卓房地产有限公司  联营企业  181,152,067.77  - 
北京捷海房地产开发有限公司  联营企业  165,000,557.74  568,931,158.75 
北京昌科互联商业运营管理有限公司  联营企业  160,019,157.52  - 
佛山保利恒升置业有限公司  联营企业  152,211,600.00  162,211,600.00 
福州市万曦房地产有限公司  联营企业  135,250,930.19  - 
Ultimate Vantage Limited  联营企业  132,871,707.95  432,083,719.20 
苏州乾道实业有限公司  联营企业  118,059,156.00  - 
成都万锦南府置业有限公司  联营企业  115,648,934.23  - 
泉州市万科骏禾置业有限公司  联营企业  84,197,561.79  - 
Richford Trading Limited  联营企业  82,941,786.25  87,216,288.91 
北京方宏置业有限责任公司  联营企业  66,659,530.96  23,720,697.00 
重庆中航万科峻景置业有限公司  联营企业  60,510,216.11  96,096,538.12 
佛山市圣桂型贸易有限公司  联营企业  59,579,200.00  91,000,000.00 
南昌洪科置业有限公司  联营企业  54,000,954.14  84,745,203.93 
北京京投银泰置业有限公司  联营企业  53,711,598.49  141,682,122.10 
珠海财富贸易有限公司  联营企业  45,594,243.00  - 
万纬 (成都) 仓储设施有限公司  联营企业  39,667,806.05  10,608,850.30 
重庆万滨置业有限公司  联营企业  39,326,988.65  40,043,050.10 
万科链家 (北京) 装饰有限公司  联营企业  38,549,984.88  - 
北京东方瑞盈资产管理有限公司  联营企业  38,084,467.03  - 
佛山市翊辉房地产有限公司  联营企业  35,366,760.00  - 
沈阳东方瑞祥投资有限公司  联营企业  31,989,280.84  31,575,321.63 
东莞市万益房地产有限公司  联营企业  28,088,997.77  31,737,302.40 
广州市万科商业管理有限公司  联营企业  25,592,204.20  - 
上海万狮置业有限公司  联营企业  24,134,508.55  - 
贵阳市金城汇置业有限公司  联营企业  22,393,107.80  - 
上海南都白马房地产开发有限公司  联营企业  21,221,574.73  - 
东莞市万悦房地产有限公司  联营企业  18,663,771.18  17,771,956.30 
上海静园房地产开发有限公司  联营企业  14,230,768.56  27,730,768.56 
珠海市万维纵横投资发展有限公司  联营企业  13,516,372.48  - 
273 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
2017年12月31日 
单位名称  与本公司关系  2017年  2016年 
       
长春万科溪之谷房地产开发有限公司  联营企业  12,989,597.22  - 
长沙东方城房地产开发有限公司  联营企业  12,495,994.40  12,495,994.40 
首万誉业（上海）物业服务有限公司  联营企业  6,705,651.67  - 
嘉兴万纬仓储有限公司  联营企业  5,050,000.00  - 
北京首万物业服务有限公司  联营企业  4,327,749.75  - 
南宁市南万商业管理有限公司  联营企业  3,201,053.25  - 
珠海市万亿纵横资产管理有限公司  联营企业  3,080,000.00  - 
首万誉业（北京）物业服务有限公司  联营企业  1,837,481.36  - 
广州永万预制构件有限公司  联营企业  1,721,556.04  4,144,900.00 
佛山市禅城区梅沙教育培训中心  联营企业  1,649,669.67  - 
首万誉业（天津）物业服务有限公司  联营企业  1,510,752.75  - 
珠海市万维纵横物业服务有限公司  联营企业  1,000,000.00  - 
山西九昌翡翠房地产开发有限公司  联营企业  767,324.50  - 
佛山市长盛建筑科技有限公司  联营企业  474,297.54  1,474,081.59 
厦门市万科商业物业管理有限公司  联营企业  451,378.04  - 
东莞市万科商业管理有限公司  联营企业  168,321.02  - 
Vanke Rainbow Partnership GP Limited  联营企业  75,477.08  44,112.38 
厦门市大食汇餐饮管理有限公司  联营企业  2,698.57  - 
北京首开万科物业服务有限公司  联营企业  500.00  - 
深圳印力商用置业开发管理有限公司  联营企业  -  1,600,000,000.00 
深圳市众金汇资产管理有限公司  联营企业  -  1,465,643,346.00 
厦门煊泰置业有限公司  联营企业  -  1,002,593,290.00 
济南盛唐置业有限公司  联营企业  -  585,017,738.00 
广州花都雅展房地产开发有限公司  联营企业  -  243,609,969.10 
济南泰盛房地产开发有限公司  联营企业  -  170,000,000.00 
廊坊旷世基业房地产开发有限公司  联营企业  -  149,708,266.00 
重庆云畔置业有限公司  联营企业  -  140,437,033.50 
北京城建万科天运置业有限公司  联营企业  -  125,005,880.48 
天津梅江秋实置业有限公司  联营企业  -  78,989,052.96 
宁波航万置业有限公司  联营企业  -  78,047,495.60 
宁波镇海开元和雅置业有限公司  联营企业  -  74,200,000.00 
北京金第房地产开发有限责任公司  联营企业  -  73,170,833.33 
江西江中天宁房地产有限责任公司  联营企业  -  30,950,385.61 
长春万科圣元房地产开发有限公司  子公司*1  -  25,500,400.00 
济南万彧房地产开发有限公司  其他*2  -  9,981,811.90 
广州银业君瑞房地产开发有限公司  联营企业  -  9,808,237.48 
深圳市壹海城商业物业管理有限公司    联营企业   -   3,383,362.47  
Vanke Rainbow Partnership, LP  联营企业  -  36,403.90 
Vanke Rainbow Purchaser Limited    联营企业   -   12,198.92  
       
   
小计    22,004,090,281.75    16,410,343,341.49 
------------------  ------------------ 
   
合计    76,276,629,689.58  43,357,318,268.67   
   
       
*1 该公司本年已变更为子公司，参加附注六、4。 
*2 本集团本年处置持有的该公司股权，该公司于本年末已非本集团的关联企业。 
274 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
上述应收关联方款项包括列作非流动资产的应收联营  /  合营企业共计人民币
132,871,707.95 元 (2016 年：人民币 432,083,719.20 元) (见附注五、18)。本年对关联
方的利息收入为人民币808,626,029.80元 (2016年：人民币325,606,372.18元)。 
 
应付关联方款项： 
 
2017年12月31日 
单位名称  与本公司关系  2017年  2016年 
       
深圳市万科云城房地产开发有限公司  合营企业  14,426,383,938.38  8,872,141,896.25 
南京裕茂置业有限公司  合营企业  2,127,725,118.90  1,379,918,821.39 
北京五和万科置业有限公司  合营企业  1,514,975,821.79  2,764,830,936.38 
合肥一航投资有限公司  合营企业  1,500,000,000.00  - 
苏州迅和置业有限公司  合营企业  1,440,650,000.00  1,074,200,000.00 
北京昌业房地产开发有限公司  合营企业  1,427,559,881.01  603,911,371.03 
苏州高新万科置地有限公司  合营企业  1,225,299,403.34  - 
杭州锦康置业有限公司  合营企业  1,195,905,640.85  1,345,488,848.55 
杭州万科大家房地产开发有限公司  合营企业  1,192,713,862.44  996,825,357.84 
常熟万中城房地产有限公司  合营企业  1,092,137,733.79  329,790,476.91 
杭州万霆置业有限公司  合营企业  1,078,752,875.02  517,516,197.21 
温州万福置业有限公司  合营企业  1,041,710,889.20  - 
深圳市龙城广场房地产开发有限公司  合营企业  979,469,791.88  171,519,499.94 
武汉联投万科生态城房地产有限公司  合营企业  859,340,929.51  589,863,870.16 
北京中粮万科房地产开发有限公司  合营企业  816,177,941.30  1,277,737,423.82 
大连万嘉之光置业有限公司  合营企业  765,281,989.10  - 
上海万谊龙置业有限公司  合营企业  740,066,654.40  981,995,470.08 
上海广欣投资发展有限公司  合营企业  738,800,644.49  - 
杭州协鼎置业有限公司  合营企业  688,373,196.94  714,873,579.96 
合肥万科金湾地产有限公司  合营企业  664,084,297.13  - 
宁波市鄞州城投置业有限公司  合营企业  640,875,432.06  262,084,575.78 
宁波万应置业有限公司  合营企业  630,751,646.20  - 
广州市万臻房地产有限公司  合营企业  620,401,052.51  96,146,052.51 
上海合庭房地产开发有限公司  合营企业  556,506,056.34  444,702,706.57 
杭州万臻置业有限公司  合营企业  523,887,903.86  454,566,526.49 
杭州万晨置业有限公司  合营企业  503,698,835.67  - 
天津信科置业有限公司  合营企业  460,145,777.39  - 
常熟中南香缇苑房地产有限公司  合营企业  446,476,855.62  - 
佛山市南海区万扬房地产有限公司  合营企业  416,306,837.81  - 
苏州吴中城投万科置业有限公司  合营企业  411,624,045.09  - 
杭州万爵置业有限公司  合营企业  402,139,611.04  482,601,657.07 
深圳市万信一号投资企业 (有限合伙)  合营企业  400,000,000.00  200,000,000.00 
长沙市领域投资有限公司  合营企业  369,140,009.14  382,981,100.50 
温州万瑞置业有限公司  合营企业  365,047,075.11  - 
温州市梁旭置业有限公司  合营企业  346,106,168.43  - 
上海加来房地产开发有限公司  合营企业  337,008,424.63  323,890,371.73 
御河硅谷 (上海) 建设发展有限公司  合营企业  329,819,501.25  756,937,928.73 
大连万城之光置业有限公司  合营企业  318,660,305.73  - 
武汉万科锦程房地产有限公司  合营企业  302,897,158.75  247,388,773.48 
275 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
2017年12月31日 
单位名称  与本公司关系  2017年  2016年 
       
西安雁顺置业有限公司  合营企业  295,380,267.17  424,073,802.49 
武汉金万置业有限公司  合营企业  290,000,000.00  - 
新疆浩华房地产开发有限公司  合营企业  288,010,814.28  - 
长沙市领域房地产开发有限公司  合营企业  287,361,074.27  288,413,170.10 
杭州万业置业有限公司  合营企业  284,644,700.47  367,697,221.02 
青岛万湖置业有限公司  合营企业  281,418,788.41  38.41 
中投发展有限责任公司  合营企业  271,117,923.17  - 
河南福晟置业有限公司  合营企业  251,145,676.32  - 
广州知识城置业发展有限公司  合营企业  243,273,303.00  - 
北京祥筑房地产开发有限公司  合营企业  232,030,013.04  194,772,797.42 
天津松科房地产有限公司  合营企业  230,057,530.91  231,101,944.41 
上海乐都置业有限公司  合营企业  216,488,483.26  214,897,534.25 
嘉兴荣旺置业有限公司  合营企业  188,853,705.50  - 
中万筑想企业管理咨询 (天津) 有限公司  合营企业  181,237,099.27  - 
北京万城永辉置业有限公司  合营企业  178,950,743.43  56,778,423.26 
杭州万照置业有限公司  合营企业  177,742,430.76  17,685,284.23 
武汉安科联创房地产有限公司  合营企业  176,567,394.53  - 
山东小珠山建设发展有限公司  合营企业  172,668,608.35  182,404,019.08 
徐州铭辉置业有限公司  合营企业  167,003,516.19  - 
杭州京科置业有限公司  合营企业  163,121,457.94  - 
天津梅江秋实置业有限公司  合营企业  162,244,487.89  - 
南京凯瑞置业有限公司  合营企业  158,092,675.36  213,433,225.71 
上海恺熠置业有限公司  合营企业  150,761,028.40  150,095,205.92 
太原金郡同达房地产开发有限公司  合营企业  139,119,744.15  28,100,254.56 
成都润万置业有限公司  合营企业  138,725,968.89  - 
杭州万疆置业有限公司  合营企业  138,710,128.02  - 
无锡市北联投资发展有限公司  合营企业  117,331,865.43  - 
北京京投万科房地产开发有限公司  合营企业  102,831,527.99  100,066,322.00 
杭州富阳万朝置业有限公司  合营企业  98,394,399.45  - 
郑州万科荣成房地产开发有限公司  合营企业  96,428,636.05  - 
重庆两江万科投资有限公司  合营企业  92,850,598.84  92,850,482.07 
万创置业 (上海) 有限公司  合营企业  90,265,593.77  - 
平度万科置业有限公司  合营企业  86,511,600.61  143,614,470.63 
宁波镇海开元和雅置业有限公司  合营企业  80,337,295.02  - 
吉林华庭置业有限公司  合营企业  79,099,005.03  340,939,449.37 
南京龙西置业有限公司  合营企业  70,850,814.05  275,334,391.63 
宁波开投明海置业有限公司  合营企业  67,476,753.40  - 
漳州市万科滨江置业有限公司  合营企业  63,019,836.43  172,477,035.51 
哈尔滨招商嘉天房地产开发有限责任公司  合营企业  61,552,187.09  - 
昆明环球万钧房地产开发有限责任公司  合营企业  50,000,000.00  - 
廊坊市万都房地产开发有限公司  合营企业  50,000,000.00  - 
富阳东润置业有限公司  合营企业  40,000,271.13  - 
宁波东钱湖信达中建置业有限公司  合营企业  35,000,000.00  - 
京津冀万信冷链产业有限公司  合营企业  30,000,000.00  - 
上海玖开投资管理有限公司  合营企业  29,470,704.00  29,403,190.00 
武汉万科青安居房地产有限公司  合营企业  29,384,395.86  27,385,395.86 
河北冀资万科房地产开发有限公司  合营企业  25,000,000.00  - 
276 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
2017年12月31日 
单位名称  与本公司关系  2017年  2016年 
       
上海申养投资管理股份有限公司  合营企业  22,814,129.90  73,000,000.00 
上海万双建筑技术有限公司  合营企业  18,446,174.66  18,622,398.13 
深圳城盛房地产开发有限公司  合营企业  15,294,146.97  - 
珠海东万更新投资管理有限公司  合营企业  12,000,000.00  - 
天津宁瀚房地产开发有限公司  合营企业  10,170,349.76  - 
中万天投股权投资管理 (天津) 有限公司  合营企业  10,036,268.35  - 
北京北万颐养企业管理有限公司  合营企业  6,500,729.92  - 
深圳市万科家德房地产投资咨询有限公司  合营企业  5,099,000.00  5,100,000.00 
上海旻万企业发展有限公司  合营企业  5,000,000.00  - 
吉林市万山雪业投资咨询有限公司  合营企业  4,800,000.00  4,800,000.00 
深圳市富威东方房地产开发有限公司  合营企业  4,299,600.00  5,100,000.00 
武汉星光南岸置业有限公司  合营企业  4,000,000.00  - 
北京北万怡养企业管理有限公司  合营企业  3,570,789.22  - 
上海圆丰文化发展有限公司  合营企业  3,553,418.79  3,545,372.29 
东万共创 (平潭) 投资管理有限公司  合营企业  3,300,000.00  - 
唐山万润房地产开发有限公司  合营企业  563,643.11  22,084,727.82 
上海新宝置业有限公司  合营企业  222,248.44  - 
筑想商务信息咨询 (天津) 有限公司  合营企业  100,352.92  - 
沈阳万锦物业服务有限公司  合营企业  65,340.00  - 
浙江天阳物业管理有限公司  合营企业  784.82  - 
青岛万创置业有限公司  合营企业  22.97  22.97 
北京东万恒苑经济咨询中心 (有限合伙)  合营企业  -  596,250,000.00 
北京国万置业有限公司  合营企业  -  47,890,694.44 
宁波创未来教育信息咨询有限公司  合营企业  -  34,862,766.75 
北京首开万科房地产开发有限公司  合营企业  -  26,330,522.50 
宁波前程供应链有限公司  合营企业  -  20,062,445.45 
深圳市深安聚汇实业有限公司  合营企业  -  5,908,863.75 
沈阳圣丰御景房地产开发有限公司  合营企业  -  179,176.80 
上海祥大房地产发展有限公司  子公司*1  -  1,744,538,880.66 
成都泰新房地产开发有限公司  子公司*1  -  1,672,935,745.21 
上海中房滨江房产有限公司  子公司*1  -  1,538,284,825.29 
太原万科盈泽房地产开发有限公司  子公司*1  -  38,811,726.23 
       
   
小计    50,887,273,353.06    34,681,745,268.60 
------------------  ------------------ 
   
       
北京万湖房地产开发有限公司  联营企业  3,089,028,375.28  2,032,121,518.93 
佛山市南海区万瑞投资有限公司  联营企业  1,910,640,728.70  863,542,575.19 
深圳市万科滨海房地产有限公司  联营企业  1,328,074,663.02  1,250,199,669.78 
厦门万特福房地产开发有限公司  联营企业  956,821,594.95  676,054,015.77 
Vanke Rainbow Partnership, LP  联营企业  856,444,647.69  - 
天津和谐家园建设开发有限公司  联营企业  770,399,157.18  511,323,853.03 
宁波航万置业有限公司  联营企业  655,181,428.77  - 
上海港万房地产有限公司  联营企业  648,630,009.68  235,797,703.49 
杭州锦繁置业有限公司  联营企业  615,681,600.91  282,343,901.83 
徐州苏科置业有限公司  联营企业  590,602,365.94  - 
济南盛唐置业有限公司  联营企业  494,396,966.75  - 
广州花都雅展房地产开发有限公司  联营企业  413,006,514.80  - 
277 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
2017年12月31日 
单位名称  与本公司关系  2017年  2016年 
       
北京金隅万科房地产开发有限公司  联营企业  411,833,004.02  384,370,533.70 
浙江万鼎房地产开发有限公司  联营企业  368,757,593.61  280,097,410.47 
贵州劲祥鸿房地产开发有限公司  联营企业  328,582,041.59  133,981,890.75 
山东华艺置业有限公司  联营企业  271,789,758.24  152,504,220.41 
芜湖万科信达房地产有限公司  联营企业  255,805,270.29  94,587,757.78 
北京金第房地产开发有限责任公司  联营企业  246,768,825.12  - 
广州天禧房地产开发有限公司  联营企业  232,280,505.93  229,322,063.25 
江西江中天宁房地产有限责任公司  联营企业  215,873,086.73  - 
深圳市凯福投资实业有限公司  联营企业  198,717,898.00  - 
南通锦恒置业有限公司  联营企业  174,820,644.21  - 
温州新都置业有限公司  联营企业  143,261,701.82  154,326,476.58 
深圳印力管理有限公司  联营企业之子公司  139,593,936.78  - 
深圳市丽晶实业发展有限公司  联营企业  135,148,530.69  - 
广州市万尚房地产有限公司  联营企业  131,366,184.41  152,167,278.88 
成都一航万科滨江房地产开发有限公司  联营企业  110,367,953.20  48,364,152.26 
陕西华联置业发展有限公司  联营企业  77,974,850.46  78,051,382.96 
重庆云畔置业有限公司  联营企业  74,872,434.72  - 
廊坊旷世基业房地产开发有限公司  联营企业  72,621,359.11  - 
昆山源翔置业有限公司  联营企业  69,000,000.00  105,000,000.00 
广州银业君瑞房地产开发有限公司  联营企业  58,602,588.11  - 
上海昱钧房地产开发有限公司  联营企业  48,600,000.00  - 
深圳市壹海城商业物业管理有限公司  联营企业  37,518,719.54  - 
合肥永拓置业发展有限公司  联营企业  32,536,357.28  - 
扬州万胜置业有限公司  联营企业  25,074,655.83  - 
上海中建信万经济发展有限公司  联营企业  25,000,000.00  - 
重庆中航万科云岭置业有限公司  联营企业  22,073,989.94  1,010,939.64 
上海万科长宁置业有限公司  联营企业  21,147,000.00  21,147,000.00 
北京城建万科天运置业有限公司  联营企业  16,380,080.65  - 
沈阳万科紫东房地产开发有限公司  联营企业  15,565,217.26  - 
陕西富平石川河房地产开发有限责任公司  联营企业  11,990,052.50  - 
新疆万信观园房地产开发有限公司  联营企业  7,980,000.00  - 
福州市万科商业管理有限公司  联营企业  7,821,733.54  - 
Vanke Rainbow Purchaser Limited  联营企业  6,780,535.92  - 
苏州万科商业管理有限公司  联营企业  4,953,900.26  - 
佛山市万科商用物业管理有限公司  联营企业  4,831,859.53  - 
万科商业资产运营发展 (北京) 有限公司  联营企业之子公司  2,678,045.34  - 
上海重万置业有限公司  联营企业  2,430,029.60  4,330,801.29 
合肥一航万科地产有限公司  联营企业  1,462,775.86  2,549,727.93 
长沙市万科商业管理有限公司  联营企业  1,287,874.20  - 
南通万家商务信息咨询有限公司  联营企业  990,000.00  - 
南通永创商务信息咨询有限公司  联营企业  990,000.00  - 
上海筑浦投资管理有限公司  联营企业  778,789.89  - 
昆山博今信息咨询有限公司  联营企业  509,000.00  - 
福讯信息技术有限公司  联营企业  465.06  - 
Vankic Investment (Cayman Islands) Limited  联营企业  260.57  279.04 
Gold Value Limited  联营企业  16.67  - 
北京友泰房地产开发有限公司  联营企业  -  256,151,533.35 
278 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
2017年12月31日 
单位名称  与本公司关系  2017年  2016年 
       
长春万科溪之谷房地产开发有限公司  联营企业  -  52,225,958.35 
北京东方瑞盈资产管理有限公司  联营企业  -  42,190,580.28 
上海南都白马房地产开发有限公司  联营企业  -  15,561,693.10 
上海万狮置业有限公司  联营企业  -  12,743,998.70 
       
   
小计    16,346,327,580.15     8,072,068,916.74 
------------------  ------------------ 
   
合计    67,233,600,933.21  42,753,814,185.34   
   
       
 
*1  该公司本年已变更为子公司，参见附注六、4(1)。 
 
本年对关联方的利息支出为人民币 213,249,045.07 元 (2016 年：人民币 55,126,495.57
元)。 
 
(6)  本集团与其他关联方之间的交易 
 
本集团于 2017年 6月 20日向联营公司徽商银行股份有限公司购买银行理财产品人民币
5.00 亿元，该理财产品已于 2017 年 10 月 20 日到期并收回，取得投资收益人民币
7,436,986.30元。 
 
本报告期内，本公司将 9 家商业管理公司出售给联营公司之子公司深圳印力商置商业咨
询物业管理有限公司，处置对价人民币7,150.00万元，公司清单如下： 
 
处置公司名称 
 
长沙市万科商业管理有限公司  东莞市万科商业管理有限公司 
福州市万科商业管理有限公司  佛山市万科商业物业管理有限公司 
广州市万科商业管理有限公司  厦门市万科商业物业管理有限公司 
万科商业资产运营发展 (北京) 有限公司  苏州万科商业管理有限公司 
上海筑浦投资管理有限公司   
 
本集团于本年度向联营公司之子公司上海筑浦投资管理有限公司，合肥印力聚合商业管
理有限公司，深圳印力商业管理有限公司及万科商业资产运营发展 (北京) 有限公司支付
商场管理费总额人民币3,781.9万元 (2016：无)。 
279 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
本集团将 7 家公司的资产或股权出售给合营公司珠海市懋德诚投商业发展有限公司和珠
海市璞誉诚投商业发展有限公司，处置对价为人民币41.31亿元，涉及公司清单如下： 
 
涉及公司名称 
 
深圳市万科九州房地产开发有限公司  上海新宝置业有限公司 
贵阳万科大都会商业置业有限公司  上海国际汽车城置业有限公司 
昆明万宝房地产开发有限公司  武汉万悦城房地产开发有限公司 
 
武汉万科新里程房地产有限公司 
 
于2015年，本集团与深圳市地铁集团有限公司合作开发深圳红树湾和深圳北站项目，于
2017年末，本集团对项目投入分别为人民币 49.18亿元和人民币 10.75亿元。对深圳市
地铁集团有限公司的应付往来款为人民币 61.58 亿。该合作开发项目尚处于在建开发阶
段，本年度未开始结转收入和成本。 
 
(7)  本集团与关键管理人员之间的交易： 
 
  2017年  2016年 
     
关键管理人员薪酬  64,100,114.92  63,534,788.80 
销售商品房收入  38,358,598.00  2,711,598.00 
销售商品房成本  15,652,954.38  1,555,923.34 
 
本集团的关键管理人员亦参加经济利润奖金计划 (附注五、23)，上述薪酬未包括经济利
润奖。报告期内的关键管理人员获得的 2016 年度年功积分目前折算金额为税后
63,380,092.00 元，但最终取得金额仍存在变动的可能。2017 年度经济利润奖金计划在
2017年度股东大会之后分配，向关键管理人员的分配将在2018年年报披露。 
 
十一  资本管理 
 
本集团资本管理的主要目标是保障本集团的持续经营，能够通过制定与风险水平相当的
产品和服务价格并确保以合理融资成本获得融资的方式，持续为股东提供回报。 
 
本集团定期复核和管理自身的资本结构，力求达到最理想的资本结构和股东回报。本集
团考虑的因素包括：本集团未来的资金需求、资本效率、现实的及预期的盈利能力、预
期的现金流、预期资本支出等。如果经济状况发生改变并影响本集团，本集团将会调整
资本结构。 
280 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
本集团通过经调整的净债务资本率来监管集团的资本结构。经调整的净债务为总债务 (包
括短期借款、长期借款以及应付债券)，扣除现金和现金等价物。 
经调整的净债务资本率如下： 
 
    本集团      本公司   
  2017年  2016年  2017年  2016年 
         
短期借款  16,108,858,651.31  16,576,589,202.38  6,574,750,000.00  6,503,168,535.21 
一年内到期的非流动负债  46,163,837,744.75  26,773,297,333.75  38,568,200,000.00  22,526,294,558.99 
长期借款  96,029,044,735.04  56,406,061,283.42  61,365,200,000.00  29,949,000,000.00 
应付债券  32,322,671,927.21  29,108,375,807.96  14,913,958,216.60  10,902,954,537.72 
               
 
总债务合计  190,624,413,058.31  128,864,323,627.51  121,422,108,216.60  69,881,417,631.92 
         
减：货币资金  174,121,009,199.93  87,032,118,210.63  84,438,255,934.40  44,949,123,886.54 
               
 
经调整的净债务  16,503,403,858.38  41,832,205,416.88  36,983,852,282.20  24,932,293,745.38 
               
 
         
股东权益  186,673,939,158.29  161,676,571,281.00  67,061,558,694.36  62,345,272,794.87 
         
净债务资本率    8.84%  25.87%  55.15%  39.99% 
 
十二  承诺或有事项 
 
1  重要承诺事项 
 
(1)  约定资本支出 
 
于12月31日，本集团的资本承担如下： 
 
  2017年  2016年 
     
已签订的正在或准备履行的建安合同  1,236.41亿元  1,328.80亿元 
已签订的正在或准备履行的土地合同  384.57亿元  80.65亿元 
       
 
合计  1,620.98亿元  1,409.45亿元 
       
 
 
截止2017年12月31日，本集团的约定资本支出须在合同他方履行合同规定的责任与义
务同时，若干年内支付。 
281 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
(2)  租赁承诺 
 
根据不可撤销的有关房屋、固定资产等经营租赁协议，本集团于 12 月 31 日以后应支付
的最低租赁付款额如下： 
 
  2017年  2016年 
     
不可撤销经营租赁的最低租赁付款额     
资产负债表日后第1年  587,588,772.39  389,506,612.39 
资产负债表日后第2年  535,005,838.64  304,948,597.06 
资产负债表日后第3年  501,802,745.15  279,447,680.26 
以后年度  4,562,933,978.30  2,100,276,096.59 
       
 
合计  6,187,331,334.48  3,074,178,986.30 
       
 
 
2  或有事项 
 
(1)  未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响 
 
截止2017年12月31日，本集团个别附属公司是某些法律诉讼中的被告，也是在日常业
务中出现的其他诉讼中的原告。尽管现时无法确定这些或有事项、法律诉讼或其他诉讼
的结果，管理层相信任何因此引致的负债不会对本集团的财务状况或经营业绩构成重大
的负面影响。 
 
(2)  为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响 
 
财务承诺 
 
本集团之地产子公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保。担保类型为
阶段性担保和全程担保。阶段性担保的担保期限自保证合同生效之日起，至商品房承购
人所购住房的《房地产证》办出及抵押登记手续办妥后并交银行执管之日止；全程担保
的担保期限从担保书生效之日起至借款合同届满之日后两年止。截止年末，本集团承担
阶段性担保额及全程担保额分别为人民币 1,403.55 亿元 (2016：人民币 1,111.63 亿元) 
及人民币3.34亿元 (2016：人民币0.24亿元)。 
 
282 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
十三  资产负债表日后事项 
 
1  资产负债表日后利润分配情况说明 
 
拟分配的股利    9,935,236,800.90 
   
   
 
本集团拟向普通股股东派发现金股利，每股人民币 0.9 元 (2016 年：每股人民币 0.79
元)，共人民币 9,935,236,800.90 元 (2016年：人民币 8,720,930,080.79元)。此项提议
尚待股东大会批准。于资产负债表日后提议派发的现金股利并未在资产负债表日确认为
负债。 
 
2  2017年7月14日，本集团联合中银集团投资有限公司、厚朴、高瓴资本、SMG组成财
团，共同参与普洛斯（Global Logistic Properties Limited，新加坡交易所上市公司，股
票代码：MC0.SG）私有化，报价为每股 3.38新加坡元。2018年 1月 10日，交易获批
生效。2018年1月22日，私有化普洛斯公司交易完成。该财团持有普洛斯公司100%的
实益权益，本集团成为该财团权益的单一最大持有人。详情参考 2018 年 1 月 23 日公
告。 
 
十四  分部报告 
 
本集团根据内部组织结构、管理要求及内部报告制度确定了房地产和物业管理共两大报
告分部。其中房地产分部又分为北方区域、南方区域、上海区域和中西部区域四个分
部。每个报告分部为单独的业务分部，提供不同的产品和劳务，由于每个分部需要不同
的技术及市场策略而需要进行单独的管理。本集团管理层将会定期审阅不同分部的财务
信息以决定向其配置资源、评价业绩。 
 
北方区域包含如下城市：北京、天津、沈阳、鞍山、大连、青岛、长春、烟台、吉林、
太原、唐山、廊坊、抚顺、秦皇岛、晋中、营口、济南、石家庄、平度及哈尔滨。 
 
南方区域包含如下城市：深圳、广州、清远、东莞、佛山、珠海、中山、长沙、厦门、
福州、惠州、三亚、南宁、莆田、泉州及漳州。 
 
上海区域包含如下城市：上海、杭州、苏州、宁波、南京、镇江、南昌、合肥、扬州、
嘉兴、芜湖、温州、南通、常州、昆山、无锡、徐州、常熟、绍兴、海宁、靖江、瑞
安、太仓及江阴。 
 
中西部区域包含如下城市：成都、武汉、西安、重庆、昆明、贵阳、乌鲁木齐、南充、
郑州、兰州、宜昌、渭南、玉溪及西昌。 
 
283 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
(1)  报告分部的利润或亏损及资产的信息 
 
为了评价各个分部的业绩及向其配置资源，本集团管理层会定期审阅归属于各分部资
产、收入、费用及经营成果，这些信息的编制基础如下： 
 
分部资产包括企业在分部的经营中使用的、可直接归属于该分部的资产，以及能够以合
理的基础分配给该分部的资产，未分配项目主要包括总部资产和递延所得税资产。 
284 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
分部经营成果是指各个分部产生的收入 (包括对外交易收入及分部间的交易收入)，扣除各个分部发生的费用、归属于各分部的资产发生的折
旧和摊销及减值损失、直接归属于某一分部的银行存款及银行借款所产生的利息净支出后的净额。未分配项目主要为总部的收入和支出。分
部之间收入的转移定价按照与其他对外交易相似的条款计算。 
 
    2017年   
    地产行业     
  北方区域  南方区域  上海区域  中西部区域  物业管理公司  未分配项目  抵销  合计 
                 
分部收入  55,960,054,082.72  71,923,377,740.10  67,229,682,514.63  40,112,444,090.92  8,586,742,032.77  3,162,299,018.46  (4,077,489,229.08)  242,897,110,250.52 
其中：外部销售收入  55,771,827,288.15  71,730,214,553.06  67,209,346,378.51  39,997,376,704.58  7,367,841,779.97  820,503,546.25  -  242,897,110,250.52 
分部间销售收入  188,226,794.57  193,163,187.04  20,336,136.12  115,067,386.34  1,218,900,252.80  2,341,795,472.21  (4,077,489,229.08)  - 
分部费用  45,119,956,766.26  51,899,806,171.13  54,133,339,793.73  34,746,633,490.82  7,655,652,463.54  7,095,441,604.50  (2,326,990,304.88)  198,323,839,985.10 
分部利润 (注)  10,840,097,316.46  20,023,571,568.97  13,096,342,720.90  5,365,810,600.10  931,089,569.23  (3,933,142,586.04)  (1,750,498,924.20)  44,573,270,265.42 
分部资产  246,903,759,276.48  329,545,310,580.00  298,984,389,979.45  182,860,476,245.14  10,662,270,205.63  446,076,458,175.92  (349,685,746,658.07) 1,165,346,917,804.55 
 
    2016年   
    地产行业     
  北方区域  南方区域  上海区域  中西部区域  物业管理公司  未分配项目  抵销  合计 
                 
分部收入  42,057,976,556.30  76,126,037,138.64  78,301,822,761.30  39,322,180,709.86  5,684,417,149.78  2,026,466,833.10  (3,041,664,225.64)  240,477,236,923.34 
其中：外部销售收入  41,965,883,538.51  76,106,275,622.95  78,159,807,192.03  39,232,854,022.12  4,411,431,298.27  600,985,249.46  -  240,477,236,923.34 
分部间销售收入  92,093,017.79  19,761,515.69  142,015,569.27  89,326,687.74  1,272,985,851.51  1,425,481,583.64  (3,041,664,225.64)  - 
分部费用  36,964,288,804.87  59,466,458,228.91  67,513,516,406.99  35,189,225,389.94  5,105,628,512.56  3,590,516,384.95  (1,362,339,740.36)  206,467,293,987.86 
分部利润 (注)  5,093,687,751.43  16,659,578,909.73  10,788,306,354.31  4,132,955,319.92  578,788,637.22  (1,564,049,551.85)  (1,679,324,485.28)  34,009,942,935.48 
分部资产  169,968,539,450.72  238,963,922,589.25  216,910,784,480.34  121,559,289,090.04  6,604,778,553.10  315,440,100,265.45  (238,773,200,504.76)  830,674,213,924.14 
 
主营业务收入及主营业务成本在附注五、37中。 
 
 
285 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
注： 分部利润与财务报表营业利润总额的衔接如下： 
 
  2017年  2016年 
     
分部利润  44,573,270,265.42  34,009,942,935.48  
加：投资收益  6,244,561,688.39  5,013,835,862.38 
减：资产处置损益  4,915,545.41  1,994,277.63 
       
 
营业利润  50,812,916,408.40  39,021,784,520.23 
       
 
 
(2)  本集团的客户较为分散，不存在单个与本集团交易额超过10%的客户。 
 
十五  母公司财务报表主要项目附注 
 
1  货币资金 
 
    2017年12月31日   
    原币    折算汇率  折合人民币 
         
银行存款  人民币  84,429,547,056.08  1.0000  84,429,547,056.08 
  美元  65,986.60  6.5143  429,856.51 
  港币  9,930,456.77  0.8337  8,279,021.81 
   
       
合计        84,438,255,934.40 
   
       
 
    2016年12月31日   
    原币    折算汇率  折合人民币 
         
银行存款  人民币  44,934,579,804.24  1.0000  44,934,579,804.24 
  美元  66,036.31  6.9761  460,675.90 
  港币  15,669,121.54  0.8988  14,083,406.40 
   
       
合计        44,949,123,886.54 
   
       
 
286 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
2  其他应收款 
 
(1)  其他应收款分类披露 
 
      2017年   
类别      账面余额      坏账准备    账面价值 
计提比例
    金额  比例 (%)  金额  (%)   
             
按信用风险特征组合计提坏账准备的 
其他应收款组合一    225,896,710,195.18   99.99  -  -  225,896,710,195.18  
单项金额虽不重大但单独计提了坏账 
准备的其他应收款    998,068.86  0.01  426,659.80  42.75  571,409.06 
               
     
合计    225,897,708,264.04    100.00    426,659.80     225,897,281,604.24  
               
     
 
      2016年   
类别      账面余额      坏账准备    账面价值 
计提比例
    金额  比例 (%)  金额  (%)   
             
按信用风险特征组合计提坏账准备的 
其他应收款组合一    151,386,407,702.37  99.99  -  -  151,386,407,702.37 
单项金额虽不重大但单独计提了坏账 
准备的其他应收款    1,535,929.47  0.01  432,415.00  28.15  1,103,514.47 
               
     
合计    151,387,943,631.84  100.00  432,415.00    151,387,511,216.84 
               
     
 
本公司无本报告期实际核销的其他应收款情况 (2016年：无)。 
 
(2)其他应收款按往来方分类 
 
  2017年  2016年 
     
应收内部子公司款  223,502,806,195.17  150,109,575,054.48 
应收合营 / 联营企业款  2,270,383,949.86   1,274,860,950.32 
其他  124,518,119.01  3,507,627.04 
                          
 
合计  225,897,708,264.04  151,387,943,631.84 
       
 
 
287 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
(3)本年计提、收回或转回的坏账准备情况 
 
  2017年  2016年 
     
年初余额  432,415.00  432,925.31 
本年收回或转回  (5,755.20)  (510.31) 
       
 
年末余额  426,659.80  432,415.00 
       
 
 
(4)按欠款方归集的年末余额前五名其他应收款情况： 
 
    2017年   
占其他应 
收款年末 
余额合计数  坏账准备 
单位名称  款项的性质  年末余额  账龄  的比例 (%)  年末余额 
           
上海万科投资管理有限公司  子公司往来款  21,820,550,930.96  1年以内  9.66  - 
北京万科企业有限公司  子公司往来款  18,971,402,762.98  1年以内  8.40  - 
深圳市万科房地产有限公司  子公司往来款  17,407,858,286.37  1年以内  7.71  - 
Elbrus Investments Limited  子公司往来款  14,868,163,166.67  1~2年  6.58  - 
昆明万科房地产开发有限公司  子公司往来款  12,165,334,305.16  1年以内  5.39  - 
     
         
合计    85,233,309,452.14    37.74   
     
         
 
(5)本公司本年未发生因金融资产转移而终止确认的其他应收款项的情况。 
 
3  可供出售金融资产 
 
被投资单位  2017年  2016年 
     
上海中城联盟投资管理有限公司  53,560,000.00  53,560,000.00 
上海伍翎投资中心 (有限合伙)  75,000,000.00  75,000,000.00 
中小企业发展基金 (深圳南山有限合伙)  75,000,000.00  75,000,000.00 
其他  8,000,000.00  - 
       
 
合计  211,560,000.00  203,560,000.00 
       
 
 
本公司年末可供出售金融资产均为按成本计量的可供出售金融资产。 
288 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
4  长期股权投资 
 
(1)  长期股权投资分类如下： 
 
  2017年  2016年 
     
对子公司的投资  17,210,511,432.86  15,280,342,268.38 
对联营 / 合营企业的投资  2,266,581,644.48  1,972,774,883.19 
       
 
合计  19,477,093,077.34  17,253,117,151.57 
       
 
 
(2)  对子公司投资 
 
    自2017年1月1日至12月31日   
深圳市万科房地产 北京万科企业  上海万科投资管理 
被投资单位  有限公司  有限公司  有限公司  其他  合计 
           
年初余额  1,641,739,901.38  1,504,311,937.16  2,172,829,131.39  9,961,461,298.45  15,280,342,268.38 
本年增加  -  -  -  1,945,401,760.00  1,945,401,760.00 
本年减少  -  -  -  15,232,595.52  15,232,595.52 
年末余额  1,641,739,901.38  1,504,311,937.16  2,172,829,131.39  11,891,630,462.93  17,210,511,432.86 
本年计提减值准备  -  -  -  -  - 
减值准备年末余额  -  -  -  -  - 
 
本公司子公司的相关信息参见附注七。 
 
(3)  对联营、合营企业投资： 
 
    自2017年1月1日至12月31日   
被投资单位  合营企业  联营企业  合计 
       
年初余额  1,770,656,256.18  202,118,627.01  1,972,774,883.19 
本年变动       
- 追加投资  191,250,000.00  99,330,000.00  290,580,000.00 
- 权益法下确认的投资收益  1,711,252.15  1,515,509.14  3,226,761.29 
           
 
年末余额  1,963,617,508.33  302,964,136.15  2,266,581,644.48 
           
 
       
减值准备年末余额  -  -  - 
           
 
 
289 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
5  递延所得税资产 
 
(1)  已确认的递延所得税资产 
 
    2017年  2016年 
       
可弥补亏损    160,834,282.64  160,834,282.64 
       
   
 
(2)  引起暂时性差异的资产或负债项目对应的暂时性差异 
 
    2017年  2016年 
       
可弥补亏损    643,337,130.56  643,337,130.56 
       
   
 
6  短期借款 
 
    2017年      2016年   
种类  原币  折人民币  原币  折人民币 
         
银行借款         
信用借款         
- 人民币  -  -  1,644,108,535.21  1,644,108,535.21 
         
其他借款         
信用借款         
- 人民币  6,574,750,000.00   6,574,750,000.00   4,859,060,000.00  4,859,060,000.00 
           
 
合计    6,574,750,000.00     6,503,168,535.21 
           
 
 
7  应付票据 
 
    2017年  2016年 
       
商业承兑汇票    807,811,408.88  2,035,446,346.17 
       
   
 
上述金额均为一年内到期的应付票据。 
 
290 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
8  应付职工薪酬 
 
(1)  应付职工薪酬列示： 
 
  年初余额  本年增加  本年减少  年末余额 
         
短期薪酬  1,076,197,017.38  628,128,459.78   570,386,602.16  1,133,938,875.00  
离职后福利         
- 设定提存计划  6,469.66  5,030,629.11  5,030,629.11  6,469.66 
               
 
合计  1,076,203,487.04  633,159,088.89   575,417,231.27  1,133,945,344.66  
               
 
 
(2)  短期薪酬 
 
  年初余额  本年增加  本年减少  年末余额 
         
工资、奖金、津贴和补贴  1,076,179,871.44  609,897,337.07   552,163,097.45  1,133,914,111.06  
职工福利费  8,418.50  9,079,626.96  9,072,008.96  16,036.50 
社会保险费  375.36  2,561,803.81  2,561,803.81  375.36 
其中：医疗保险费  375.36  2,293,851.37  2,293,851.37  375.36 
工伤保险费  -  103,009.50  103,009.50  - 
生育保险费  -  164,942.94  164,942.94  - 
住房公积金  8,352.08  6,589,691.94  6,589,691.94  8,352.08 
               
 
合计  1,076,197,017.38  628,128,459.78   570,386,602.16  1,133,938,875.00 
               
 
 
(3)  离职后福利 - 设定提存计划 
 
  年初余额  本年增加  本年减少  年末余额 
         
基本养老保险  6,279.56  4,981,172.73  4,981,172.73  6,279.56 
失业保险费  190.10  49,456.38  49,456.38  190.10 
               
 
合计  6,469.66  5,030,629.11  5,030,629.11  6,469.66 
               
 
 
本年无向职工提供的非货币性福利 (2016年：无)。 
291 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
9  应交税费 
 
  2017年  2016年 
     
增值税  107,663,807.42  48,691,300.66 
个人所得税  3,561,074.41  9,800,136.51 
城市维护建设税  10,861,579.17  3,974,491.16 
教育费附加  6,184,701.57  1,265,352.98 
房产税  90,539.26  90,539.26 
       
 
合计  128,361,701.83   63,821,820.57 
       
 
 
10  应付利息 
 
  2017年  2016年 
     
分期付息到期还本的借款利息  278,833,958.00  81,573,328.21 
应付企业债券利息  220,877,222.23  142,483,888.90 
       
 
合计  499,711,180.23  224,057,217.11 
       
 
 
11  其他应付款 
 
  2017年  2016年 
     
应付内部子公司款  124,651,253,673.97  73,127,603,315.33  
应付合营联营企业款  13,832,677,570.79  11,356,802,119.20 
其他  693,075,876.19  402,650,679.78   
       
 
合计  139,177,007,120.95  84,887,056,114.31  
       
 
292 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
12  一年内到期的非流动负债 
 
(1)  一年内到期的非流动负债分类： 
 
  2017年  2016年 
     
一年内到期的长期借款  38,568,200,000.00  20,732,500,000.00 
一年内到期的应付债券*  -  1,793,794,558.99 
       
 
合计  38,568,200,000.00  22,526,294,558.99 
       
 
 
*  参见附注五、29。 
 
(2)  一年内到期的长期借款无逾期借款 (2016年：无)。 
 
13  长期借款 
 
长期借款分类 
 
    2017年   
种类  原币  汇率  折人民币  借款条件 
         
银行借款         
其中：人民币  73,249,700,000.00  1.0000  73,249,700,000.00  信用 
减：一年内到期的长期借款         
其中：人民币  38,559,200,000.00    1.0000   38,559,200,000.00  信用 
   
       
小计      34,690,500,000.00     
 -------------------- 
       
其他借款         
其中：人民币  26,683,700,000.00  1.0000  26,683,700,000.00  信用 
减：一年内到期的长期借款         
其中：人民币   9,000,000.00     1.0000  9,000,000.00  信用 
   
       
小计      26,674,700,000.00   
 -------------------- 
     
 
合计      61,365,200,000.00     
   
       
 
 
 
293 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
    2016年   
种类  原币  汇率  折人民币  借款条件 
         
银行借款         
其中：人民币  37,825,500,000.00  1.0000  37,825,500,000.00  信用 
减：一年内到期的长期借款         
其中：人民币  18,543,500,000.00  1.0000  18,543,500,000.00  信用 
   
       
小计      19,282,000,000.00   
 -------------------- 
       
其他借款         
其中：人民币  12,856,000,000.00  1.0000  12,856,000,000.00  信用 
减：一年内到期的长期借款         
其中：人民币  2,189,000,000.00  1.0000  2,189,000,000.00  信用 
   
       
小计      10,667,000,000.00   
 -------------------- 
     
 
合计      29,949,000,000.00   
   
       
 
14  应付债券 
 
见附注五、29。 
 
15  股本 
 
见附注五、32。 
 
16  资本公积 
 
    年初及年末余额 
     
股本溢价    9,201,769,758.57 
其他资本公积 (注1)    371,943,718.78 
   
   
合计    9,573,713,477.35 
   
   
 
注1  其他资本公积主要为执行首期限制性股票激励计划以及股权激励失效部分形成的资
本公积。 
 
17  盈余公积 
 
见附注五、35。 
294 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
18  未分配利润 
 
  金额  提取或分配比例 
     
年初未分配利润  9,191,639,482.55   
加：本年归属于母公司股东的净利润  13,437,215,980.28      
减：提取法定盈余公积  -  0% 
提取任意盈余公积  3,359,303,995.07  25% 
分配普通股股利  8,720,930,080.79   
   
   
年末未分配利润  10,548,621,386.97    
   
   
 
本年未对年初未分配利润进行过调整。 
 
19  营业收入及成本 
 
      2017年      2016年   
    收入  成本  收入  成本 
           
主营业务    1,838,776,027.68   -  1,086,775,396.09  - 
其他业务    17,022,458.96  463,265.40  4,688,316.82  463,265.40 
               
   
合计    1,855,798,486.64  463,265.40  1,091,463,712.91  463,265.40 
               
   
 
20  税金及附加 
 
    2017年  2016年 
       
营业税    -  33,547.56 
城市维护建设税    9,421,682.64  3,416,509.12 
教育费附加    6,729,773.33  2,440,363.67 
其他    4,175,421.10   1,387,447.28 
       
   
合计    20,326,877.07  7,277,867.63 
       
   
 
根据《增值税会计处理规定》(财会 [2016] 22 号) 有关规定，2017 年度的税金及附加包
括2016年5月1日起的房产税、土地使用税、车船使用税、印花税等相关税费。 
 
295 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
21  财务费用 
 
    2017年  2016年 
       
利息支出    5,523,667,660.74  3,517,912,052.95 
减：利息收入    4,194,082,411.99  3,106,676,395.33 
       
   
利息收支净额    1,329,585,248.75  411,235,657.62 
汇兑损失收益    (947,003.30)  3,353,286.38 
其他    119,540.56    427,564.17 
       
   
合计    1,328,757,786.01  415,016,508.17 
       
   
 
22  投资收益 
 
投资收益明细 
 
    2017年  2016年 
       
成本法核算的长期股权投资收益    14,007,925,010.56  13,487,504,275.23 
权益法核算的长期股权投资收益    3,226,761.29  (152,295,581.77) 
可供出售金融资产在持有期间的 
投资收益    14,233,236.15  6,252,855.90 
出售被投资单位收益    (980,885.05)  - 
       
   
合计    14,024,404,122.95  13,341,461,549.36 
       
   
 
23  关联方及关联交易 
 
(1)  本公司无直接控股母公司。 
 
(2)  本公司的子公司请参考附注七、1的子公司情况。 
 
(3)  本公司与其他关联方之间的交易 
 
本集团于 2017 年度向子公司及联合营公司收取运营服务费人民币 1,825,239,423.90 元 
(2016 年：人民币 1,086,775,396.09 元)，其中向联合营公司收取运营服务费用人民币
49,056,603.77元 (2016年：人民币34,905,660.36元)。 
 
296 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
十六  补充资料 
 
1  当期非经常损益明细表 
 
  金额 
   
非流动资产处置损失  (4,915,545.41) 
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外， 
持有及处置可供出售金融资产取得的投资收益  55,886,748.24 
除上述各项之外的其他营业外净收入  329,036,257.01   
出售、处理部门或投资单位收益  61,498,251.79   
取得控制权时原持有股权按公允价值重新计量产生的利得  406,453,373.96 
   
 
小计  847,959,085.59 
   
所得税影响额  (70,328,510.53)  
少数股东权益影响额 (税后)  (5,354,390.07) 
   
 
合计  772,276,184.99   
   
 
 
各非经常性损益项目以税前金额列示。 
 
2  境内外会计准则下会计数据的差异 
 
(1)  同时按照国际财务报告准则与按照中国企业会计准则披露的财务报告中归属于母公司股
东的净利润和净权益差异情况 
 
    归属于母公司股东的净利润      归属于母公司股东的净权益   
  2017年  2016年  2017年  2016年 
         
按中国企业会计准则  28,051,814,882.36  21,022,606,256.56  132,675,315,293.33  113,444,766,722.65 
按国际财务报告准则  28,051,814,882.36  21,022,606,256.56  132,675,315,293.33  113,444,766,722.65 
 
(2)  本公司并无按照除国际财务报告准则之外其他境外会计准则披露的财务报告。 
 
297 万科企业股份有限公司 
截至2017年12月31日止年度财务报表 
3  净资产收益率及每股收益 
 
      每股收益   
加权平均净资产  基本  稀释 
报告期利润  收益率 (%)  每股收益  每股收益 
       
归属于公司普通股股东的净利润  22.80%  2.54  2.54 
扣除非经常性损益后归属于 
公司普通股股东的净利润  22.17%  2.47  2.47 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
298                                                                                                                  万科企业股份有限公司2017年度报告 
第十三节  备查文件目录 
1、 载有公司法定代表人、财务负责人签名并盖章的会计报表。 
2、 载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。  
3、 报告期内在证监会指定报纸上公开披露的所有公司文件的正本及公告的原稿。 
4、 年度报告英文版。 
5、其他资料 
以上备查文件的备置地点：公司董事会办公室。 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
299 